15 C 3/2022-67 — Okresní soud v Trutnově

Žalobkyně se v daném řízení domáhala zaplacení částky 30 000 Kč s odůvodněním, že se jedná o nevrácený rezervační poplatek. Uvedla, že dne 4. 10. 2021 projevila zájem o koupi nemovitosti v obci [obec], konkrétně o st. [parcelní číslo], jehož součástí je rodinný dům [adresa] a pozemek p. [parcelní číslo] a následně uzavřela rezervační smlouvu a složila rezervační poplatek ve výši 30 000 Kč. Následně se však od banky dozvěděla informace o rizicích – problému s vyvážením jímky – které ovlivnily jednak možnost čerpání úvěru na koupi nemovitost a jednak zájem žalobkyně o samotnou koupi této. Vzhledem k tomu, že ve smlouvě nebyla sjednána možnost výpovědi ani odstoupení, informovala žalovaného o svém úmyslu nerealizovat uvedenou koupi a požadovala vrácení rezervačního poplatku. Žalovaný však tento požadavek odmítnul akceptovat, ačkoliv dle § 14 zákona č. 39/2020 Sb. o rezervační smlouvě (dále jen„ ZRS“) nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Poukázal na to, že žalovaným uváděné důvody vedoucí ke ztrátě zájmu o koupi nemovitosti jsou podružné, kdy žádný problém s vyvážením jímky, potažmo s přístupovou komunikací, neexistuje. Dodal, že aplikovatelné není ani ustanovení § 14 ZRS protože rezervační smlouva není smlouvou o realitním zprostředkování. I kdyby jí ale byla, pak předmětná rezervační smlouva neukládala povinnost uzavřít realitní smlouvu, ale povinnost poskytnout součinnost. Žalobkyně však tuto součinnost neposkytla. Zdůraznil, že pro předmětnou věc je zcela zásadní to, že v čl. I. rezervační smlouvy ze dne 5. 10. 2021 se žalobkyně zavázala poskytnout žalovanému součinnost potřebnou k tomu, aby došlo k převodu vlastnického práva k nemovitostem z jejich současných vlastníků na žalobkyni. V čl. 5 rezervační smlouvy pak bylo dohodnuto, že v případě, že žalobkyně neposkytne součinnost potřebnou k převodu nemovitostí, zejména neposkytne součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, k uzavření kupní smlouvy či neprokáže schopnost financovat koupi nemovitostí, je povinna zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši kauce dle čl. 4 rezervační smlouvy, přičemž žalovaný je dle dohody smluvních stran oprávněn započíst výše uvedenou smluvní pokutu proti složené kauci. Dopisem ze dne 7. 12. 2021 žalovaný žalobkyni k poskytnutí součinnosti vyzval, tak však ve stanovené lhůtě součinnost neposkytla (z jejích přípisů je zřejmé, že součinnost ani poskytnout nehodlala). Žalovanému proto vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši složené kauce, přičemž dopisem ze dne 20. 12. 2021 započetl smluvní pokutu proti složené kauci. Ze Smlouvy o rezervaci a poskytování součinnosti (dále jen„ smlouva o rezervaci“) ze dne 5. 10. 2022 bylo zjištěno, že mezi účastníky tohoto řízení byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem bylo rezervování nemovitosti uvedených výše (vlastníkem byla [ulice] [obec]) ve prospěch zájemce (žalobkyně), která se zavázala poskytnout součinnost potřebnou k převodu vlastnického práva. Ze smlouvy dále vyplývá, že mezi žalovaným a vlastníkem nemovitosti byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování a že žalovaný má za toto zprostředkování obdržet provizi. Na potvrzení vážnosti svého úmyslu předmětné nemovitosti koupit a uzavřít smlouvu kupní na koupi této se žalobkyně jakožto zájemce zavázala zaplatit žalovanému provizi ve výši 30 000 Kč. Pro případ neposkytnutí součinnosti k převodu nemovitosti, byla sjednána povinnost zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši složené kauce (čl. 5 smlouvy), kteroužto je žalovaný oprávněn započíst na takto sjednanou smluvní pokutu. Dopisy ze dne 1. 12. 2021 žalobkyně oznámila žalovanému nemožnost realizace koupě předmětných nemovitostí a požádala o vrácení složené kauce. Pokladním dokladem na čl. 10 spisu bylo prokázáno, že žalobkyně uhradila v hotovosti žalovanému částku 30 000 Kč - účel platby uvedeno:„ [příjmení] [jméno] [příjmení] [jméno] [číslo]“ Mezi účastníky bylo nesporné to, že k uzavření realitní smlouvy nedošlo, neboť žalovaná s ohledem na výše uvedené okolnosti o tuto koupi nemovitostí ztratila zájem, což žalovanému oznámila dopisy ze dne 1.12.2021, tedy necelé dva měsíce po uzavření smlouvy o rezervaci. Žalobkyně požadovala vrácení rezervačního poplatku s poukazem na ustanovení § 14 ZRS, žalovaný tento nárok odmítal s poukazem, že se na daný vztah uvedený zákon nevztahuje, neboť smlouva o rezervaci není smlouvou o realitním zprostředkování a konečně, že tato neukládala povinnost uzavřít realitní smlouvu, ale poskytnout k uzavření této součinnost. Soud se proto zabýval primárně povahou smlouvy o rezervaci, tedy o jaký typ smlouvy v daném případě šlo. <b>Podle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.</b> <b>Podle § 556 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec 2).</b> Účastníci uzavřeli 5.10.2021 smlouvu o rezervaci, jíž se žalovaný (označený jako„ realitní kancelář“ – nikoliv jako zprostředkovatel!) zavázal rezervovat předmětné nemovitosti, tj. nenabízet je k prodeji jiným zájemcům a to ode dne účinnosti této smlouvy až do 15ti dnů ode dne doručení výzvy k podpisu kupní smlouvy; žalovaný byl oprávněn vyzvat zájemce k podpisu kupní smlouvy tak, aby kupní smlouva byla podepsána nejpozději 15.12.2021. <b>Dle § 2445 odst. 1 o.z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.</b> <b>Dle § 2 písm. c) ZRS se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.</b> <b>Dle § 2 písm. d) ZRS se realitní smlouvou rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.</b> <b>Dle § § 14 ZRS ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.</b> <b>Dle § 1812 odst. 2 o.z. se k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.</b> <b>Dle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</b> Soud posoudil smlouvu o rezervaci ze dne 5.10.2021 jako smlouvu o realitním zprostředkování. Je přitom zcela nerozhodné to, že se žalovaný, který má označení„ realitní kancelář“ součástí názvu své obchodní firmy a jako předmět podnikání má zapsáno„ realitní zprostředkování“, neoznačil ve smlouvě o rezervaci jako„ zprostředkovatel“, ale jako„ realitní kancelář“. Je nerozhodné i to, že ve smlouvě nebyl výslovně sjednán závazek zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Z jejího obsahu je však zcela zřejmé to, že cílem smlouvy bylo zprostředkovat zájemci o koupi nabízené nemovitosti (žalobkyni) prodej žalovaným nabízených nemovitostí (uvedených v čl. I. smlouvy o rezervaci). Přesto, že zjevnou snahou mnoha realitních kanceláří je nevytvářet žádný zprostředkovatelský vztah se zájemcem o koupi či prodej nemovitosti (patrně s cílem obejít ZRS a povinnosti z toho zákona plynoucí), u běžných zájemců svým pojmenováním, stylizací i formulacemi vyvolávají dojem, že se o navázání zprostředkovatelského vztahu jedná. Jinak řečeno, že běžný spotřebitel, který kontaktuje profesionála v oboru, tj. realitní kancelář, s poptávkou po jí nabízené nemovitost, vůbec neřeší to, zda a jak se realitní kancelář nazve v následné smlouvě, ale řeší především podmínky koupě, včetně případného rezervačního poplatku, který chápe tak, že tímto dává najevo svou vůli existující v době uzavření rezervační smlouvy, uzavřít v budoucnu realitní smlouvu a nabýt vlastnické právo k nemovitosti, o kterou projevil zájem. Nicméně za situace, kdy ZRS výslovně ve svém ustanovení § 14 vylučuje sjednat tento zamýšlený úmysl zájemce jakožto povinnost, nelze následnou ztrátu jeho zájmu vedoucí k neuzavření realitní smlouvy, sankcionovat jakoukoliv smluvní pokutou, stejně jako nelze z logiky věci sankcionovat ani„ nesoučinnost“ zájemc