115 C 25/2023-248 — Okresní soud v Trutnově

Žalobou doručenou soudu dne 5.10.2023 se žalobkyně po žalované domáhala částky 853 500 Kč z titulu bezdůvodného obohacení vzniklého v souvislosti se zhodnocením nemovitosti žalované. Žalobkyně uvedla, že je dcerou žalované a že spolu se svým druhem panem , Anonymizováno, chtěli v minulosti koupit dům ve , Anonymizováno, , na který však neměli dostatek prostředků; byla to žalovaná, kdo nabyl vlastnické právo k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, – objekt k bydlení, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zahrada, a to kupní smlouvou ze dne 10.7.2013. Žalovaná současně převzala závazek z úvěru u , Anonymizováno, a. s. ve výši 1 200000,- Kč, který byl zčásti použit na koupi předmětných nemovitostí (840 000,- Kč), zčásti byl použit na jejich rekonstrukci (200 000,- Kč), a zčásti na úhradu rezervačního poplatku. Žalobkyně uvedla, že mezi účastníky existovala ústní domluva, že splátky hypotéky bude namísto žalované hradit žalobkyně s tím, že v okamžiku, kdy bude úvěr doplacen, budou nemovitosti žalovanou na žalobkyni převedeny bezplatně, případně dříve, pokud žalobkyně splní oddlužení, do kterého v mezidobí vstoupila. Účastnice následně uzavřeli nájemní smlouvu, na jejímž základě se žalobkyně zavázala hradit za užívání nemovitostí nájemné ve výši splátky hypotéky. Žalobkyně spolu se svým druhem do domu investovala a provedla rozsáhlou rekonstrukci (převážně v letech 2013 – 2014). V počátku rekonstrukce v roce 2013 byly finanční prostředky vynakládány zejména panem , Anonymizováno, , který byl v dané době jednak krátkodobě zaměstnán (ve společnosti , Anonymizováno, , právnická osoba, .), jednak měl příjmy z hraní pokeru. Další část investic byla provedena z prostředků žalobkyně, která v době rekonstrukce pobírala mateřskou dovolenou a dávky státní sociální podpory. V pozdějším období prováděných investic, byly prostředky z větší části vynakládány podpory. Namísto dohodnutého převodu vlastnictví v její prospěch však předmětné nemovitosti žalovaná převedla „pod cenou“ na pana , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, , , Anonymizováno, , adresa, , se kterým se žalobkyně dohodla, že za odstupné předmětné nemovitosti vyklidí a předá (21.4.2023). Žalobkyně si nechala zpracovat znalecký posudek na ocenění zhodnocení předmětných nemovitých věcí. Podle znaleckého posudku , jméno FO, ze dne 29.5.2023 byla nákladová hodnota předmětných nemovitostí před rekonstrukcí 1 141 644,- Kč, po rekonstrukci pak 1 995 020,- Kč. Rozdíl ve výši 853 500,- Kč představuje zhodnocení, o které se žalovaná obohatila.Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Popřela, že by jí žalobkyně hradila jakékoliv nájemné (s výjimkou let 2018 – 2019, kdy na nájemném uhradila nepatrnou částku). Uvedla, že žalobkyně sic předložila v rámci svého doplnění žalobních tvrzení jakousi tabulku provedených prací, ale zároveň uvedla, že nemá jakékoliv doklady, které by prokazovaly, že takové práce byly skutečně provedeny. Byla-li částečná rekonstrukce nemovitostí provedena, pak tato byla financována výlučně z prostředků žalované, konkrétně z úvěru poskytnutého žalované, a to co do částky 360 000,00 Kč (když i sama žalobkyně v žalobě připouští, že část prostředků z úvěru byla na rekonstrukci použita). Žalobkyně nedisponovala potřebnými finančními prostředky, neboť byla v období od 11.6.2014 až do 26.2.2020 evidována jako dlužník v rámci insolvenčního řízení vedeného Krajským soudem v Hradci Králové pod sp.zn. , Anonymizováno, , přičemž jí bylo povoleno řešení jejího úpadku oddlužením. Ze správy insolvenčního správce o splnění oddlužení ze dne 18.2.2020 plyne, že žalobkyně svým věřitelům uhradila v rámci svého oddlužení pouze 94 827,00 Kč, což představovalo 42% částky uplatněné věřiteli žalobkyně v insolvenčním řízení; měla-li by žalobkyně k říjnu 2013 disponovat pohledávkou za žalovanou v řádech stovek tisíců Kč, pak toto není v souladu s jejím prohlášením ze dne 15.5.2014 (ani s jakýmkoliv dalším prohlášením), v němž existenci takové pohledávky v rámci svého insolvenčního řízení nepřiznala. Jako zcela zásadní považovala žalovaná skutečnost, že žalobkyně nemovitosti užívala na základě nájemní smlouvy; nájem byl ukončen ke dni 21.4.2023 (viz. výše). Ve vztahu mezi žalovanou a žalobkyní se totiž uplatní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu ve smyslu § 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (resp. do 31.12.2013 ustanovení § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku) a žalobkyně nemá nárok na jakékoliv zhodnocení. Konečně pak žalovaná vznesla námitku promlčení s ohledem na tvrzenou dobu investic 2013–2019 (žaloba byla podána až v roce 2023).Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná zakoupila v roce 2013 předmětné nemovitosti, které využívala žalobkyně se svou rodinou. Dále byl nesporné to, že krátce po koupi nemovitosti došlo k jejím úpravám tak, aby byla vhodná pro bydlení žalobkyně a její rodiny (nové obklady, podlahy, topení, aj.). Spor byl však již o to, zda žalobkyně má ve vztahu k žalované nárok na náhradu vynaložených nákladů, kdy žalovaná se bránila jednak tím, že investice byly realizovány z úvěru, který splácela ona (viz. výše) a dále tím, že jako pronajímatelka nemá povinnost vyplácet nájemci jakoukoliv hodnotu, o kterou by se nemovitost hypoteticky zvýšila.Dle § 3074 o.z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákon se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.Dle § 2236 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o.z.“) je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.Z nájemní smlouvy ze dne 20.7.2013 (čl. 239-241 spisu) bylo zjištěno, že mezi účastnicemi byla uzavřena nájemní smlouva, na základě, které byly žalobkyni přenechány do pronájmu výše uvedené předmětné nemovitosti na dobu neurčitou. Sjednané nájemné činilo 7 500 Kč. Nájemní poměr trval až do 21.4.2023, kdy byl ukončen dohodou mezi žalobkyní a novým pronajímatelem , jméno FO, , Anonymizováno, (čl. 19 spisu) – o ukončení nájmu a o závazku pronajímatele k poskytnutí finančního protiplnění. Žalobkyně uvedla (vyjádření na čl. 108-111 spisu), že do domu žalované investovala prostředky v několika obdobích a to:- Od července do října 2013: 550 085 Kč- Od roku 2019 do roku 2019: 150 350 Kč (tzv. průběžná údržba).Z žalobních tvrzení je zřejmé, že k zásadnímu zhodnocení nemovitosti mělo dojít za účinnosti z. č. 40/1964 Sb. (dále jen „obč. zák.“), tj. v roce 2013.Dle § 667 odst. 1 věty první a čtvrté obč. zák. změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele; dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.Podle § 667 obč. zák. , upravujícího obecné ustanovení o nájmu věci, byla řešena úhrada změn na věci provedená nájemcem s rozlišením, zda ke změně došlo se souhlasem pronajímatele nebo bez něho.Dle § 2263 o.z. provádí změnu na věci nájemce na svůj náklad, jak lze dovodit z komentovaného ustanovení i z § 2220 odst. 1. V případě provedení změny nájemcem bez souhlasu pronajímatele se podpůrně uplatní § 2220 odst. 2, podle něhož provede-li nájemce změnu bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvedení do původního stavu může být považováno i za hrubé porušení povinností nájemce, které je výpovědním důvodem. V případě provedení změny nájemcem s předchozím souhlasem pronajímatele se uplatní odst. 1 cit. ustanovení: „Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení."Ať jde o úpravy učiněné za účinnosti obč. zák. nebo později (za účinnosti o.z.) pak platí, že nárok nájemce na poskytnutí protihodnoty za provedení takové změny pronajaté věci, která vedla ke zvýšení její hodnoty vzniká teprve při skončení nájmu. Nejvyšší soud České republiky v rozsudku ze dne 29. listopadu 2005, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005, uveřejněném pod C 3782 v Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, mimo jiné dovodil, že právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. je vázáno na splnění dvou předpokladů. Prvním z nich jsou změny na věci provedené se souhlasem pronajímatele (bez toho, že by se pronajímatel zavázal k úhradě nákladů s tím spojených); druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového (nikoli snad skončení nájmu s původním pronajímatelem). Vzniká-li (navíc) nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem, kte