19 C 372/2022-159 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 16. 9. 2022 původně proti právní předchůdkyni žalovaných Evě , jméno FO, , nar. 2. 10. 1955 domáhal zaplacení částky 14.790,81 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 14.790,81 Kč od 17. 9. 2022 do zaplacení. Žalovaná dne 17. 9. 2022 zemřela, proto bylo řízení přerušeno do pravomocného skončení pozůstalostního řízení po žalované. Usnesením ze dne 3. 5. 2023 č.j. 19 C 372/2022-22 bylo rozhodnuto o pokračování v řízení s dědici původní žalované , jméno FO, a , jméno FO, .2. K odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že v období od 30. 3. 2022 do 2. 8. 2022 byli žalobce a původní žalovaná , jméno FO, , zemř. 17. 9. 2022 podílovými spoluvlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, , byt vymezený dle zákona o vlastnictví bytů, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, - byt. dům, postavené na pozemku p. č. St. , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, a dále k příslušnému spoluvlastnickému podílu na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a pozemku p. č. St. , Anonymizováno, ve výši 133/1000, vše zapsáno na listech vlastnictví číslo , hodnota, a , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrálním pracovištěm , adresa, (dále jen „byt“). Předžalobní výzvou ze dne 25. 7. 2022 vyzval žalobce žalovanou k vydání adekvátní náhrady za omezení vlastnického práva žalobce, když nemovitost po celou dobu trvání spoluvlastnictví účastníků užívala výlučně žalovaná k naplnění svých bytových potřeb. Jelikož žalovaná na předžalobní výzvu právně relevantně nereagovala, bezdůvodné obohacení žalobci nevydala, nezbylo žalobci, než se se svým nárokem obrátit na soud. Při určení výše bezdůvodného obohacení vychází žalobce z ceny nájmu obdobné nemovitosti v místě a čase obvyklé. Dle vývoje cen na serveru www., Anonymizováno, .cz průměrná cena nájmu v místě představuje částku 203 Kč za m2. Při zohlednění užitné výměry nemovitosti (104,92 m2) jde o částku 21.298,76 Kč měsíčně, kdy spoluvlastnický podíl takto připadá částka ve výši 3.549,79 Kč měsíčně, respektive částka 118,33 denně. Po žalované proto žalobce požaduje za období od 30. 3. 2022 do 2. 8. 2022 celkem částku 14.790,81 Kč (118,33 Kč x 125 dní).3. Žalovaní se k žalobě vyjádřili tak, že nárok žalobce neuznávají, a to ani z části s odkazem na § 8 o.z., tj. ze strany žalobce se dle žalovaných jedná o zjevné zneužití práva. Uvedli, že žalobce koupil svůj spoluvlastnický podíl na bytu ve výši 1/6 v nedobrovolné dražbě a od počátku musel vědět, že jeho podíl je natolik malý, že o bytu nebude moci reálně rozhodovat a že jeho užívání bude nikoli zcela nemožné, ale rozhodně problematické. O užívání bytu nikdy neprojevil reálný zájem, a to ani přes opakované nabídky jednání včetně konkrétních způsobů uspořádání, kdy žalovaný č. 1 nabízel během trvání spoluvlastnictví žalobci opakovaně možnost užívání jeho podílu vymezené buď časem (výlučné užívání bytu každý 6. den, týden nebo měsíc), nebo místem (vymezení jedné šestiny plochy bytu a její oddělení vhodnou přepážkou při zachování přístupu do kuchyně a WC nad rámec povinného podílu). Žalobce obojí odmítl jako nereálné a uvedl pro to důvody, které ovšem měl vzít v potaz již při koupi jeho spoluvlastnického podílu. Souhlas s užíváním bytu každý 6. týden podmiňoval žalobce předáváním zcela vyklizeného bytu, což by většinového vlastníka nepřiměřeně omezovalo a zatěžovalo a tento požadavek považují žalovaní za šikanózní s cílem učinit nabídku k užívání nepřijatelnou. Dále žalovaný č. 1 uvedl, že při stanovení výše požadovaného bezdůvodného obohacení nelze vycházet z inzerce www., Anonymizováno, .cz, neboť zde uvedené ceny nájemného jsou nabídkové, nikoli realizované a současně zde uvedená „průměrná cena nájmu“ zahrnuje jak straší byty, tak nové developerské projekty a rozhodně z nich nelze vycházet v dané věci, kdy předmětný byt se nachází v domě cca 100 let starém a zhruba 40 let nebyl zásadně udržován. Byt byl ve stavu prakticky nepronajímatelném bez zásadních investic. Konečně žalovaní k obraně proti žalobě uvedli, že za celou dobu spoluvlastnictví žalobce zcela ignoroval, že s vlastnictvím bytu v bytovém domě jsou spojeny finanční a jiné povinnosti, na nichž by se měl žalobce podílet (např. platby do fondu oprav, úklid a péče o nemovitost atd.). Tyto povinnosti plnili výhradně žalovaní, resp. jejich právní předchůdkyně. U jednání dne 7. 8. 2023 žalovaní vznesli námitku započtení za období od 30. 3. 2022 do 30. 8. 2022 ve výši 2.100 Kč.4. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, prokazujícího stav evidovaný k datu 28. 7. 2022, dále stav evidovaný k datu 14. 9. 2022, stav evidovaný k datu 12. 4. 2023 a stav evidovaný k datu 1. 8. 2023 soud zjistil, že v období od 30. 3. 2022 do 2. 8. 2022 byli žalobce a původní žalovaná , jméno FO, , zemř. 17. 9. 2022 podílovými spoluvlastníky předmětného bytu, kdy původní žalovaná vlastnila ideálních 5/6 a žalobce vlastnil ideální 1/6. Žalobce nabyl svůj podíl na bytu na základě kupní smlouvy ze dne 17. 3. 2022, kterou získal předmětný podíl na nemovitosti od insolvenčního správce žalovaného č. 2 , jméno FO, za částku 445.000 Kč coby předkladatel nejvyšší nabídky (viz. kupní smlouva ze dne 17. 3. 2022 a sdělení insolvenčního správce ze dne 22. 3. 2022). Od 3. 8. 2022 do 12. 4. 2023 byl vlastníkem ideálních 5/6 bytu žalovaný č. 1 , Jméno zainteresované osoby 0/0, , a to na základě smlouvy darovací ze dne 3. 8. 2022. Vlastníkem ideální 1/6 bytu byl v tomto období žalobce. V současnosti je výlučným vlastníkem bytu žalovaný č. 1 , Jméno zainteresované osoby 0/0, , a to na základě kupní smlouvy ze dne 13. 6. 2023, když před tím získal předmětný spoluvlastnický podíl žalobce na bytu ve veřejné dražbě dobrovolné konané na základě smlouvy o další činnosti exekutora, provedení veřejné dražby dobrovolné uzavřené dne 28. 2. 2023 p. , jméno FO, za částku 651.000 Kč (viz. usnesení soudního exekutora Mr. , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, č.j. , spisová značka, a vyrozumění o nabytí právní moci usnesení o příklepu a potvrzení o zaplacení nejvyššího podání č.j. , spisová značka, ze dne 27. 5. 2023). Dle vývoje cen na serveru www., Anonymizováno, .cz (vývoj cen nemovitostí, investiční kalkulačka, vývoj nabídkové ceny) průměrná nabídková cena nájmu bytů ve , adresa, v období od ledna do června 2022 činila 203 Kč/m2. Dle znaleckého posudku č. 420/50/2022 , právnická osoba, , právnická osoba, . ze dne 30. 8. 2022 má předmětný byt dispozici 3+1 s průchozí kuchyní do pokoje a průchozím obývacím pokojem do dalšího pokoje, s koupelnou a WC dohromady. Dle znaleckého posudku byt nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu spoluvlastníků ke dni podání znaleckého posudku. Dále pak byt je dle znaleckého posudku převáženě v původním nevalném stavu. Ve výzvě právního zástupce žalobce ze dne 25. 7. 2022 tento sděluje původní žalované Evě , jméno FO, , že ke dni 30. 3. 2022 nabyl spoluvlastnický podíl k bytu ve výši 1/6 a žalobce nesouhlasí, aby užívala byt nad rámec svého spoluvlastnického podílu na úkor žalobce. Dále zde odkázal na judikaturu NS ČR k bezdůvodnému obohacení při nadužívání spoluvlastnického podílu s tím, že jelikož pí , jméno FO, neoznámila žalobci žádné rozhodnutí a užívá nemovitost bez jakéhokoli protiplnění, žalobce požaduje zaplacení částky 14.394,20 Kč za období od 30. 3. 2022 do 8. 8. 2022 a nákladů zastoupení ve výši 4.840 Kč. Výzva byla odeslána pí , jméno FO, dne 29. 7. 2022. Pí , jméno FO, udělila dne 3. 8. 2022 žalovanému č. 1 plnou moc k zastupování při správě a nakládání s jejím spoluvlastnickým podílem na předmětném bytě a k tomuto datu mu taktéž svůj spoluvlastnický podíl na bytu darovala. V dopise ze dne 5. 8. 2022 odeslaném téhož dne žalovaný č. 1 reagoval na výzvu žalobce ze dne 25. 7. 2022 (jménem pí , jméno FO, ) tak, že se nebrání a souhlasí s možností, aby došlo k dohodě na fyzickém užití bytu na základě spoluvlastnickým poměrů za předem stanovených, písemně vyjádřených podmínek a v časové frekvenci odpovídající těmto fyzickým poměrům. Nevylučuje ani možnost finanční náhrady za fyzické neužívání, avšak částka požadovaná žalobcem dle něj neodpovídá realitě pro danou lokalitu ani stavebně technickému stavu bytu. Současně zde konstatuje, že žalobce doposud neučinil jediný pokus o sjednání dohody v dané záležitosti a rovnou přistoupil k předžalobní výzvě s výhrůžným stylem komunikace. V dopise ze dne 10. 1. 2023 (chybě uvedeno 10. 1. 2022) žalovaný č. 1 zopakoval, že žalobci nebrání v užívání jeho podílu na společné nemovitosti. Dále upozornil, že žalobce je jakožto spoluvlastník povinen hradit alikvótní část měsíčního poplatku do fondu oprav, což činí do 31. 12. 2022 částku 525 Kč měsíčně (3.150 Kč za celý byt), a od 1. 1. 2023 částku 533,33 Kč měsíčně 3.200 Kč za celý byt). Výše úhrad shora uvedených vyplývá z oz