9 C 269/2023 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou dne 24. 9. 2023 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení ve výroku I. uvedené částky s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně jako zájemce o koupi na straně jedné a žalovaná jako realitní zprostředkovatel na straně druhé uzavřely dne 31. 5. 2023 rezervační smlouvu v souvislosti s prodejem nemovitých věcí, a to konkrétně pozemku stavební parcely číslo st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 362 m2, jehož součástí je stavba (budova) č.p. , Anonymizováno, (rodinný dům), pozemku stavební parcely číslo st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 29 m2, jehož součástí je stavba (budova) bez čp/če (jiná stavba), a pozemku pozemkové parcely číslo , Anonymizováno, (zahrada) o výměře 1910 m2, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, . Na základě rezervační smlouvy žalobkyně dne 1. 6. 2023 uhradila žalované rezervační poplatek ve výši 393 000 Kč. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 8. 2023. Vedle rezervační smlouvy uzavřela následně žalobkyně jako zájemce se žalovanou jako realitním zprostředkovatelem dne 18. 7. 2023 smlouvu o zprostředkování koupě nemovitých věcí, a to ohledně uvedených nemovitostí. Termín uzavření kupní smlouvy, a tedy i doba trvání zprostředkovatelské smlouvy, byly sjednány do 31. 8. 2023. Ve sjednaném termínu do 31. 8. 2023 k uzavření předmětné kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyně v uvedeném termínu nebyla k uzavření kupní smlouvy žalovanou vyzvána, ani nedošlo ze strany žalované v uvedeném termínu k vypracování a předložení příslušné smluvní dokumentace. Žalobkyně se následně dozvěděla, že žalovaná zřejmě ani nikdy nebyla oprávněna předmětné nemovitosti nabízet k prodeji, když k takovému postupu nebyla pověřena ze strany spoluvlastníků předmětných nemovitostí. V této souvislosti tak žalovaná poskytla žalobkyni ne-li nepravdivé, tak minimálně značně zavádějící informace. Žalované tak vznikla povinnost vrátit žalobkyni uhrazený rezervační poplatek, když platnost obou uvedených smluv zanikla k datu 31. 8. 2023 a žalované zjevně nesvědčí žádný právní titul, na základě kterého by jí vznikl vůči žalobkyni nárok na předmětnou částku. Žalované nevznikl nárok na provizi dle uzavřené smlouvy o zprostředkování koupě nemovitých věcí, když nedošlo ani k uzavření realitní smlouvy, ani žalobkyni reálně nebyla zprostředkována možnost realitní smlouvu uzavřít. V uvedené zprostředkovatelské smlouvě nebyl vznik nároku na provizi již okamžikem obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy platně sjednán, když žalobkyně jako spotřebitel nebyla příslušnou smlouvou poučena o tom, že vznik nároku na provizi není vázán na uzavření realitní smlouvy, a to v rozporu s ustanovením § 19 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Ani dle zprostředkovatelské smlouvy nárok žalované na provizi vůči žalobkyni nevznikl, když nebyly naplněny podmínky vzniku takového nároku dle čl. III, odst. 3 zprostředkovatelské smlouvy, neboť k neuzavření kupní smlouvy zjevně nedošlo z důvodů stojících na straně žalobkyně. Žalobkyně písemně vyzvala žalovanou k úhradě (vrácení) částky 393 000 Kč, představující zaplacený rezervační poplatek, a to přípisem ze dne 8. 9. 2023. Na uvedenou výzvu žalovaná nijak nereflektovala a předmětnou částku neuhradila. Žalobkyni tak nezbylo, než nárok uplatnit u soudu.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Svoji povinnost zprostředkovat příležitost k uzavření smlouvy řádně splnila a byla připravena poskytnout i další služby, avšak bylo jí sděleno, že smlouvu si účastníci uzavřou již bez ní. K uzavření smlouvy o zprostředkování s žalobkyní došlo za situace, kdy již žalovaná reálně zajistila požadovanou příležitost k uzavření kupní smlouvy, jak vyplývá z obsahu smlouvy. V čl. II. odst. 5 žalobkyně výslovně stvrdila, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel již splnila svoji povinnost obstarat žalobkyni příležitost uzavřít kupní smlouvu. Stvrdila, že jí byly předány klíče od budoucího předmětu převodu za účelem přípravy plánů rekonstrukčních prací. Současně dle článku III. odst. 1 vzala žalobkyně na vědomí, že obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy kupní vznikl realitnímu zprostředkovateli nárok na odměnu. Žalovaná dokonce uzavřením této smlouvy uznala splnění podmínek pro vznik nároku na odměnu za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy. K uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 8. 2023 nedošlo výhradně z důvodu na straně žalobkyně, kdy se jí nepodařilo do tohoto data zajistit finanční prostředky. Žalobkyně si sice zajistila úvěr, ale nepodařilo se jí do 31. 8. 2023 získat vlastní prostředky z prodeje své nemovitosti. Došlo k přípravě příslušné smluvní dokumentace. Obě vlastnice byly připraveny k uzavření kupní smlouvy za kupní cenu 6 500 000 Kč. Pouze jedna ze spoluvlastnic nechtěla podepsat jiný dokument než přímo kupní smlouvu a svěřenskou smlouvu. Když žalovaná zjistila, že žalobkyně bude mít financování zajištěno později, oslovila účastníky obchodu k součinnosti s prodloužením termínu k uzavření vlastní kupní smlouvy. Na to nebylo reagováno. Žalovaná následně zjistila, že se obě strany obchodu dohodly na „obejití realitní kanceláře“. Vlastnice a žalobkyně se dohodly, že dokončí obchod bez realitní kanceláře, přestože tato svojí činností zajistila uzavření obchodu mezi žalobkyní a vlastnicemi. Prodej předmětného domu vůbec nebyl lehký, samotná příprava, na které žalovaná spolupracovala s paní , jméno FO, (spolumajitelkou), zahrnovala kompletní vyklizení a úklid, na kterém se žalovaná spolupodílela. Příprava nemovitosti k prodeji, dohody samotných prodávajících stran, příprava smluv a dokumentů, kdy spolu prodávající nemluvily a žalovaná byla navíc v pozici mediátora, si vyžádala značné úsilí. Proto je nárok na odměnu oprávněný.3. Žalobkyně na podané žalobě setrvala i po provedeném dokazování. Byly uzavřeny dvě smlouvy. Na základě první smlouvy z 31. 5. 2023 byl žalobkyní zaplacen rezervační poplatek na účet žalované. Tato smlouva neupravuje nárok na provizi. Žalobkyně ji považuje za neplatnou, protože ukládá oběma stranám, tedy kupující i prodávajícím, povinnost uzavřít realitní smlouvu, přičemž ve všech případech se jednalo o spotřebitele. Dle recentní judikatury Nejvyššího soudu je i třístranná rezervační smlouva smlouvou o realitním zprostředkování, na kterou se vztahuje ust. § 14 zákona. Z tohoto ustanovení vyplývá nemožnost ujednání smluvní pokuty. Navíc žalovaná neměla právo nabízet nemovitosti jako celek. Lze tedy shrnout, že tato smlouva nestanoví právo na provizi a současně je neplatná. Následovala druhá smlouva z 18. 7. 2023. Ani v této smlouvě nebyla platně sjednána povinnost platit provizi. Ustanovení čl. III. odst. 3 je neurčité, podle tohoto ustanovení by za určitých podmínek měl platit provizi určitý subjekt, za jiných podmínek jiný subjekt. Povinnost hradit provizi je však vázána na neuzavření smlouvy, tedy jde o obcházení § 14 zákona o realitním zprostředkování. V podstatě šlo o tlak na žalobkyni, aby uzavřela realitní smlouvu, a svým způsobem jde o sjednání smluvní pokuty za neuzavření realitní smlouvy. Smlouva neobsahuje jednoznačné a platné sjednání provize, je tudíž pro absenci zákonných náležitostí neplatná. Z uvedeného vyplývá, že žalovaná zadržuje spornou částku neoprávněně. Je zde ale i další důvod, proč nemůže tvrzené právo žalované obstát. Jde o absenci výzvy k uzavření kupní smlouvy. Z doložené emailové komunikace žádná taková výzva nevyplývá, neplyne z ní, že byl například určen konkrétní termín, ve kterém měla žalobkyně smlouvu podepsat.4. Rovněž žalovaná setrvala na svém stanovisku a navrhovala zamítnutí žaloby. Žalovaná žalobkyni rozhodně nenutila k podpisu zprostředkovatelské smlouvy. Právě z této smlouvy, konkrétně z ust. čl. II. odst. 1 až 5 vyplývá, že vše, k čemu se žalovaná zavázala, také splnila. Žalovaná se snažila realitní obchod dotáhnout do konce. Skutečnost, že k tomu nedošlo ve sjednané lhůtě, měla příčinu na straně žalobkyně, která neměla dostatečné finanční prostředky na koupi nemovitostí v , adresa, , protože se jí nedařil prodej bytu v , adresa, . Žalovaná žalobkyni nabídla, že se prodeje tohoto bytu ujme, aby vše urychlily. Následně žalovaná zjistila, že skutečně došlo k prodeji nemovitostí v , adresa, , a to mezi stejnými subjekty, pouze kupní smlouva byla sepsána jinou advokátní kanceláří, než žalovanou připravená kupní smlouva od , tituly před jménem, , Anonymizováno, . Dle žalované existoval souhlas obou prodávajících se zprostředkováním prodeje, i když je pravdou, že jedna z prodávajících chtěla podepsat pouze výslednou kupní smlouvu. Mezi prodávajícími existovaly rozpory a osobní animozity, žalovaná se snažila vést je i k překonání těchto neshod.5. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že dne 23. 5. 2023 byla uzavřena Výhradní zprostředkovatelská smlouva o zprostředkování prodeje a poskytování služeb, jejímiž účastníky měly být žalovaná jako rea