75 C 267/2021-76 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobci se žalobou podanou soudu dne [datum] ve znění jejího doplnění ze dne [datum] domáhali vůči žalované zaplacení částky ve výši 100 000 Kč, jakož i náhrady nákladů řízení. 2. Žalobu odůvodnili tím, že dne [datum] došlo k uzavření rezervační smlouvy mezi žalobci, jakožto zájemci, a žalovanou a [jméno] [příjmení], jakožto prodávajícími, a společností [právnická osoba], [IČO] (dále jen„ realitní kancelář“), jakožto realitním zprostředkovatelem. Předmětem rezervační smlouvy byla rezervace nemovitostí pro žalobce, a to bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví], nacházející se v budově [adresa] (bytový dům), na parcele parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), zapsané na LV č. [rok] a dále spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na parcele parc. [číslo] vše zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce], pro k.ú. [část obce] a [územní celek] (dále jen„ byt“), přičemž žalovaná je vlastníkem ideální [anonymizována dvě slova]. Předmětem rezervační smlouvy byl dále závazek prodávajících a kupujících uzavřít nejpozději do [datum] kupní smlouvu ohledně bytu. Návrh kupní smlouvy byl již přílohou rezervační smlouvy. K uzavření kupní smlouvy však nedošlo, neboť žalovaná neposkytla potřebnou součinnost, když nevznesla ke kupní smlouvě žádné připomínky, nedodala vyčíslení úvěru, který je zajištěn zástavním právem k bytu, a nesdělila číslo účtu, kam má být zaplacena poměrná část kupní ceny, která by jí náležela. Žalobci a [jméno] [příjmení] přitom řádně v termínu kupní smlouvu podepsali a na kupní smlouvě tak absentuje výhradně podpis žalované. Dle čl. V. odst. 2 rezervační smlouvy pak v případě, že prodávající nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti rezervační smlouvy (tj. do [datum]), jsou prodávající povinny vyplatit zájemcům smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč. Žalobci se snažili celou věc řešit, když žalobkyně dne [datum] zasílala realitnímu zprostředkovateli e-mail, v němž nabízela různé možnosti řešení celé situace, když jednou z nich bylo uzavření dodatku k rezervační smlouvě a posunutí termínu podpisu kupní smlouvy. Následně realitní zprostředkovatel zasílal e-mail žalované, která na něj nereagovala. Realitní zprostředkovatel rovněž v e-mailu nabízel stranám, že z obchodu vystoupí, ale žalovaná neměla o podpis kupní smlouvy zájem. Protože k uzavření kupní smlouvy nedošlo, důvody pro její neuzavření jsou zcela na straně žalované a žalovaná dobrovolně smluvní pokutu neuhradila, nezbývá žalobcům, než se tohoto nároku domáhat u soudu. Žalovaná pak dlužnou částku neuhradila ani přes výzvu zástupce žalobců ze dne [datum]. 3. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí. Uvedla, že je pravdou, že jako prodávající uzavřela rezervační smlouva, jejímž předmětem byl [anonymizováno], přičemž žalovaná je vlastníkem [anonymizována dvě slova]. Pokud jde o okolnosti, pro něž nedošlo k podpisu kupní smlouvy, poznamenala, že realitního makléře pana [příjmení] znala z minulosti, pročež se rozhodla pro využití jeho služeb při prodeji bytu. Ještě před podpisem rezervační smlouvy, opakovaně upozorňovala pana [příjmení] na skutečnost, že se svým přítelem provozuje pekárnu, jejíž provoz je velmi časově náročný, takřka nepřetržitý, přičemž z tohoto důvodu se nebude moci rozhodovat o důležitých skutečnostech souvisejících s obchodním případem v krátkém časovém období a je tedy nutné ji o všem s dostatečným časovým předstihem informovat. Pan [anonymizováno] doporučil žalobce, kteří o [anonymizováno] projevili zájem. K [anonymizováno] bylo v době prodeje vázáno [anonymizována dvě slova]. Zásadní informací pro žalovanou tedy byla skutečnost, jakým způsobem budou toto [anonymizována dvě slova] a s ním související pohledávka banky vypořádány. Tato informace jí nebyla sdělena, jen jí byla doporučena úhrada pohledávky banky v rámci prodeje. V době podpisu rezervační smlouvy byly známy pouze základní náležitosti kupní smlouvy, když po podpisu rezervační smlouvy byly doplňovány, pro žalovanou, zásadní informace, ke kterým se vyjadřovala, avšak její připomínky nebyly zapracovány a vzaty v potaz. Navíc ze strany pana [příjmení] bylo do kupní smlouvy vše za žalovanou doplněno a byla za ni také realizována jednání za účelem vyčíslení dlužné částky s posunutím původního termínu vyčíslení dlužné částky, aniž by o tom byla žalovaná informována. Z nedostatku informací o průběhu obchodního případu nebylo žalované nikterak jasné, jak může být její úvěr splacen do [datum], když v tento den měl být realizován podpis kupní smlouvy a na základě uzavřené kupní smlouvy měl být žalobcům poskytnut úvěr na financování kupní ceny. Z tohoto důvodu kontaktovala žalovaná banku, načež jí bylo sděleno, že se stanoveným termínem vyčíslení dluhu bylo manipulováno. Nejdříve jí bylo sděleno, že termín vyčíslení dlužné částky byl posunut z její strany, avšak při rozporování této skutečnosti jí bylo bankovní úřednicí sděleno, že posunutí termínu vyčíslení dlužné částky bylo posunuto ze strany pana [příjmení], který jménem žalované zavolal do banky a zažádal o posunutí termínu ze dne [datum] na den [datum], a to bez vědomí žalované. Žalovaná tak nabyla dojmu, že pan [příjmení] jedná hlavně v zájmu žalobců, a ztratila k jeho osobě důvěru. Žalovaná má za to, že jednáním pana [příjmení] byla poškozena a uvedena v omyl. Z nedostatku informací a z okolností souvisejících s obchodním případem (neinzerování bytové jednotky, neodůvodněné snižování kupní ceny, neposkytnutí právního servisu, svolávání schůzek na poslední moment, jednání za zády žalované, obava žalované, zda bude splacen úvěr váznoucí k bytové jednotce), z důvodů toho, že připomínky žalované ke kupní smlouvě, nebyly akceptované a hlavně z důvodů časového nátlaku, žalovaná nepřistoupila k podpisu kupní smlouvy. Žalovaná neměla ani časovou možnost k podpisu kupní smlouvy přistoupit, jelikož termín jí byl sdělen v krátkém časovém úseku (ve 14:00 hod. dne podpisu kupní smlouvy, k němuž mělo dojít v 18:00 hod.) a žalovaná v souvislosti s provozem pekárny neměla časové možnosti svůj závazek splnit. Dodala, že pokud jde o komunikaci ohledně posunutí termínu podpisu kupní smlouvy, měla probíhat přes realitního zprostředkovatele a k žalované se žádná informace nedostala. Podle žalované je tak požadovaná smluvní pokuta jednáním, které se příčí dobrým mravům. Rovněž poznamenala, že má za to, že čestné prohlášení obsahující prohlášení žalobců a druhého spoluvlastníka bylo připraveno již v době, kdy měla být podepsána kupní smlouva. Pokud by přesto soud shledal žalobu oprávněnou, žalovaná požádala o povolení úhrady dlužné částky ve splátkách, neboť žalovaná splácí hypoteční úvěr splátkami ve výši 19 000 Kč měsíčně a navíc současná situace nasvědčuje tomu, že se ekonomické poměry žalované ještě zhorší, pročež úhrada dlužné částky v zákonné lhůtě není v jejích možnostech. 4. Soud věc projednal na jednání konaném dne [datum]. 5. Z listiny označené jako„ rezervační smlouva v souvislosti s prodejem věcí nemovitých“ soud zjistil, že ji dne [datum] podepsali oba žalobci, jako zájemci, [jméno] [příjmení], jako jedna z prodávajících, Mgr. [jméno] [příjmení] za realitní kancelář, jako realitního zprostředkovatele, a dne [datum] ji podepsala žalovaná, jako druhá prodávající. Žalovaná a [jméno] [příjmení] prohlásily, že jsou spoluvlastníky [anonymizováno], realitní kancelář prohlásila, že je oprávněna zprostředkovávat prodej [anonymizováno], a žalobci prohlásili, že mají v úmyslu uzavřít se žalovanou a [jméno] [příjmení] kupní smlouvu, na jejímž základě by se stali vlastníky [anonymizováno]. Prodávajícími byla stanovena kupní cena ve výši 3 400 000 Kč a zájemci ji akceptovali. Žalobci, jako zájemci, se zavázali bez zbytečného odkladu uzavřít s prodávajícími kupní smlouvu, a to nejpozději do [datum] (článek IV. odst. 1), a žalovaná a [jméno] [příjmení], jako prodávající, se zavázaly bez zbytečného odkladu uzavřít se zájemci kupní smlouvu, a to nejpozději do [datum] (článek IV. odst. 4). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] (článek V. odst. 1) a pro případ, že prodávající nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti smlouvy, se prodávající zavázaly vyplatit zájemcům smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč (článek V. odst. 2). Smlouvu bylo lze upravovat a měnit jen písemnou formou za výslovného souhlasu všech tří stran stvrzeného jejich podpisem (článek VI. odst. 1). K listině byl připojen výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] k datu [datum], podle něhož byly jako spoluvlastníci bytu evidovány žalovaná a [jméno] [příjmení], každá s podílem [anonymizováno], a dále návrh kupní smlouvy, jejímž předmětem byl [anonymizováno]. 6. Z listiny označené jako„ kupní smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce“ soud zjistil, že ji dne [datum] podepsali oba žalobci, jako kupující, a [jméno] [příjmení], jako jedna z prodávajících, přičemž všechny podp