36 C 189/2023-68 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobce se žalobou podanou dne , datum, ve znění jejího doplnění/opravy ze dne , datum, domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 32 150 Kč s příslušenstvím.Tvrzení žalobce2. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce a žalovaný dne 16. 8. 2021 a následně 30. 11. 2021 uzavřeli postupně dvě smlouvy o nájmu bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v domě č. p. , Anonymizováno, , k. ú. , anonymizováno, . První nájemní smlouva byla uzavřena na období 1. 9. 2021 až 30. 11. 2021, druhá na období 1. 12. 2021 až 31. 12. 2022. Nájem skončil ke dni 31. 12. 2022 a dne 31. 12. 2022 byl byt protokolárně předán. Žalobou uplatněný nárok se pak v částce 9 500 Kč skládá ze zbytku kauce, když žalobce v souladu s nájemní smlouvu složil žalovanému kauci v celkové výši 27 000 Kč, od které odečetl nájemné a poplatky za služby za měsíc prosinec 2022 ve výši 17 500 Kč (13 500 Kč nájemné a 4 000 Kč záloha na služby). Z nevracené kauce ve výši 9 500 Kč požadoval žalobce dle ust. § 2254 o. z. rovněž 3% úrok za dobu trvání nájmu, resp. období 1. 12. 2021 až 31. 12. 2022, a úrok z prodlení od 1. 1. 2023. Ve zbytku, tj. v částce 22 650 Kč pak žalobce žalobou uplatnil pokutu dle § 13 zák. č. 67/2017 Sb., když má za to, že vyúčtování za rok 2021 a 2022 nejsou řádná a jelikož mezi účastníky nebyla ujednána výše pokuty, uplatní se zákonná sazba 50 Kč za každý den prodlení. Konkrétně za rok 2021 je žalobce v prodlení se zpracováním řádného vyúčtování 409 dnů (od 1. 5. 2022 do 13. 6. 2023) a za rok 2022 je v prodlení se zpracováním řádného vyúčtování 44 dnů (od 1. 5. 2022 do 16. 6. 2023), celkem tedy prodlení žalovaného čítá 453 dnů, tzn. 453 dnů x 50 Kč = 22 650 Kč. Z pokuty 22 650 Kč za nezpracování řádného vyúčtování žalobce rovněž požadoval zákonný úrok z prodlení od 13. 6. 2023 do zaplacení. Nedostatek obou vyúčtování žalobce spatřuje zejména v tom, že mu ze strany žalovaného byly vyúčtovávány i jiné než sjednané služby, přičemž vyúčtování nesplňují ani další náležitosti stanovené právními předpisy.Tvrzení žalovaného3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 27. 7. 2023, kde uvedl, že nerozporuje tvrzení žalobce o tom, že žalobci dluží na peněžité jistotě částku 9 500 Kč. Ve zbytku však žalovaný neshledával žalobu důvodnou. K vyúčtování služeb za rok 2021 žalovaný uvedl, že sám vyúčtování služeb spojených s užíváním bytové jednotky za rok 2021 obdržel dne 1. 5. 2022, nadto žalobce nedoplatek na tomto vyúčtování uhradil a dále navíc podle § 8 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb. vyplývá, že nepředloží-.li příjemce služeb námitky ve lhůtě 30 dnů, tak platí že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. S ohledem na tuto zákonnou fikci tak má žalovaný na to, že vyúčtování za rok 2021 je řádné a žalobci nárok na požadovanou pokutu nevznikl. Žalovaný dále uvedl, že má za to, že skutečným záměrem žalobce bylo otálet s uplatněním této domnělé pohledávky tak dlouho, aby nárok na potenciální pokutu byl co nejvyšší a takový výkon práva by nepožíval právní ochrany. Pokud jde o vyúčtování za rok 2022, takt to bylo žalovanému samotnému doručeno až 3. 5. 2023 a z toho vyúčtování je zřejmé, že nedoplatek na službách je za rok 2022 ve výši 11 631 Kč; žalovaný pak na základě tohoto vyúčtování zpracoval vyúčtování pro žalobce a toto vyúčtování bylo žalobci doručeno 31. 5. 2023, žalovaný se tedy domnívá, že tato doba není zjevně nepřiměřená. Jelikož žalovaný ani k tomuto vyúčtování neobdržel žádné námitky, opět se uplatní fikce správnosti vyúčtování podle § 8 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb. S ohledem na uvedené tak má žalovaný za to, že není spravedlivé po něm pokutu požadovat.4. Při jednání dne , datum, žalovaný rovněž vznesl kompenzační námitku v podobě pohledávky z vyúčtování za rok 2022, konkrétně byla kompenzační námitka vznesena co do výše 9 500 Kč a ve vztahu k vrácení části jistoty z kauce.Skutková zjištění5. Z nájemní smlouvy ze dne 16. 8. 2021 (č. l. 7-10) soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobcem coby nájemcem a žalovaným coby pronajímatelem, přičemž na základě této smlouvy se žalovaný zavázal přenechat žalobci na dobu určitou od 1. 9. 2021 do 30. 11. 2021 shora specifikovaný byt a žalobce se zavázal hradit nájemné ve výši 13 500 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s nájmem bytu ve výši 4 000 Kč (tato částka se skládá z: 1 600 Kč dodávky tepla, 1 500 Kč centralizované poskytování teplé vody, 800 Kč dodávka vody z vodovodů a vodáren a odvádění odpadních vod, 100 Kč osvětlení společných prostor). Dle čl. 4. 5 účastníci smlouvy rovněž deklarovali, že žalobce složil žalovanému peněžitou kauci ve výši 27 000 Kč, kterou je pronajímatel při skončení nájmu vrátit nájemci, a to nejpozději do 30 dnů od skončení nájmu. Dle č.l. 4.6 si strany sjednaly, že pronajímatel skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje vždy za zúčtovací období (jímž je kalendářní rok) a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovací období.6. Z nájemní smlouvy ze dne ze dne 31. 11. 2021 (č. l. 11-17) soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobcem coby nájemcem a žalovaným coby pronajímatelem, přičemž na základě této smlouvy se žalovaný zavázal přenechat žalobci na dobu určitou od 1. 12. 2021 do 31. 12. 2022 shora specifikovaný byt a žalobce se zavázal hradit nájemné ve výši 13 500 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s nájmem bytu ve výši 4 000 Kč (tato částka se skládá z: 1 600 Kč dodávky tepla, 1 500 Kč centralizované poskytování teplé vody, 800 Kč dodávka vody z vodovodů a vodáren a odvádění odpadních vod, 100 Kč osvětlení společných prostor). Dle čl. 4. 5 účastníci smlouvy rovněž deklarovali, že žalobce složil žalovanému peněžitou kauci ve výši 27 000 Kč, kterou je pronajímatel při skončení nájmu vrátit nájemci, a to nejpozději do 30 dnů od skončení nájmu. Dle č.l. 4.6 si strany sjednaly, že pronajímatel skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje vždy za zúčtovací období (jímž je kalendářní rok) a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovací období.7. Z předávacího protokolu k bytu ze dne 31. 12. 2022 (č. l. 18-20) soud zjistil, že žalobce odevzdal byt zpět žalovanému dne 31. 12. 2022. Protokol obsahuje údaje o stavech měřidel, vrácených klíčích a informace o tom, že byt byl vrácen nepoškozen.8. Z vyúčtování za rok 2021 a 2022 (č. l. 21-24) soud zjistil, že ani jedno z vyúčtování (za rok 2021 a 2022) neobsahuje žádný nadpis či údaj o tom, že se jedná o vyúčtování. Soud z listin dále zjistil, že žalovaný vyúčtoval žalobci za období 1. 9. – 31. 12. 2021 nedoplatek 9 234 Kč, když uvažoval období září až prosinec a žalobci zúčtovával následující služby: SV, TV, teplo, rozúčtování, úklid, výtah, společná elektřina, odpad, pojistka, účetnictví, režie, odměna výboru; záloha byla přitom hrazena pouze na položky SV (800 Kč), TV (1 500 Kč), teplo (1 600 Kč) a společná elektřina (100 Kč), v ostatních případech žalovaný žalobci naúčtoval pouze skutečný náklad a žádnou zálohu nezúčtovával. V tabulce vyúčtování za období 1. 9. – 31. 12. 2021 jsou rovněž vedeny numerické poznámky, zřejmě k výpočtu, nejsou zde uvedeny však žádné popisky ani vysvětlení. K vyúčtování za období 1. 9. – 31. 12. 2021 bylo připojeno rovněž vyúčtování služeb za rok 2021 vyhotovené pro bytovou jednotku za celý rok Společenstvím vlastníků jednotek, a to včetně individuálního rozúčtování energií. Soud z listin dále zjistil, že žalovaný vyúčtoval žalobci za období 1. 9. – 31. 12. 2022 (byť je v levém horním rohu uveden rok 2021) nedoplatek 9 234 Kč, přičemž toto vyúčtování je obsahově zcela shodné jako vyúčtování za období 1. 9. – 31. 12. 2021, oproti prvnímu vyúčtování však neobsahuje žádné (ani numerické) poznámky ohledně výpočtu a nejsou k němu připojeny další listiny.9. Z vyúčtování za rok 2022, vč. dodejky (č. l. 49-52) soud zjistil, že ani toto vyúčtování neobsahuje žádný nadpis či údaj o tom, že se jedná o vyúčtování (pouze v levém horním rohu uveden rok 2022). Soud z listin dále zjistil, že žalovaný vyúčtoval žalobci nedoplatek 11 631 Kč, když uvažoval období leden až prosinec a žalobci zúčtovával následující služby: SV, TV, teplo, rozúčtování, úklid, výtah, společná elektřina, odpad; záloha byla přitom hrazena pouze na položky SV (800 Kč), TV (1 500 Kč), teplo (1 600 Kč) a společná elektřina (100 Kč), v ostatních případech žalovaný žalobci naúčtoval pouze skutečný náklad a žádnou zálohu nezúčtovával. K vyúčtování bylo připojeno rovněž vyúčtování služeb za rok 2022 vyhotovené pro bytovou jednotku za celý rok Společenstvím vlastníků jednotek, a to včetně individuálního rozúčtování energií. Z dodejky vyplývá, že vyúčtování bylo žalobci doručeno dne 31. 5. 2023, když v tento den si žalobce poštovní zásilku převzal.10. Z výzvy ze dne 25. 5. 2023, vč. dokladu o odeslání (č. l. 35-36 + 59), soud zjistil, že žalobce vyzýval před podáním žaloby žalovaného k úhradě dluhu ve lhůtě do 1. 6. 2023, a to části kauce ve výši 9 500 Kč a pokuty ve výši 20 750 Kč. Předžalobní výzva byla žalovanému zaslána