13 C 190/2022-271 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobci zahájili řízení žalobou došlou Okresnímu soudu v , adresa, dne , datum, . Uplatnili peněžitou pohledávku ve výši , částka, se zákonnými úroky z prodlení z této částky, když skutkové okolnosti vylíčili tímto způsobem. Dne , datum, jako kupující uzavřeli se žalovaným jako prodávajícím kupní smlouvu o převodu nemovité věci. Žalobci podle smlouvy nabyli do svého společného jmění manželů pozemek par. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 37 m2, jehož součástí je stavba č. e. 12 – stavba pro rodinnou rekreaci. Dále nabyli pozemek par. č. 1793/3, trvalý travní porost o výměře 874 m2. Nemovitosti zapsané na LV 566 pro katastrální území a obec , adresa, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobci byli při uzavírání kupní smlouvy a prohlídce nemovitosti ze strany žalovaného informováni o jediné vadě nemovitosti spočívající v potřebnosti opravy střešní krytiny na předmětné stavbě pro rodinnou rekreaci, jež tvořila předmět koupě. Na jiné vady předmětu koupě nebyli žalobci žalovaným upozorněni. Žalobci ani sami co by laici žádné jiné vady na objektu neshledali. Po převodu předmětu koupě do společného jmění manželů a převzetí předmětu koupě zjistili, že nemovitost, a to stavba pro rodinou rekreaci č. e. 12 je ve stavu, který vylučuje řádné užívání, a to z důvodu vad stavebního objektu, které dodatečně vyšly najevo. Žalobci vytkli žalovanému vady dopisem ze dne , datum, . Žalovaného požádali o poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny. Postoj žalovaného byl odmítavý. Žalobci se proto obrátili na příslušného znalce z oboru stavebnictví a požádali o zpracování znaleckého posudku na posouzení vad stavby a na ocenění jejího odstranění tak, aby byli schopni na žalovaném uplatnit konkrétní reálnou technicky a znalecky podloženou částku odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny. Znalecký posudek byl vypracován znalcem z oboru stavebnictví, odvětví různá, se zvláštní specializací na oceňování stavebních prací a dále se zvláštní specializací vady a poruchy staveb , jméno FO, . , jméno FO, . Znalecký posudek byl zpracován dne , datum, pod č. 378/21/2021. Žalobci vytkli žalovanému dopisem právního zástupce výčet vad nemovitosti, jimiž stavba trpí a které znalec při místním šetření dne , datum, shledal. Jednalo se o 1) vadu založení objektu, 2) vadu svislých konstrukcí, 3) vadu podlahových konstrukcí, 4) vadu krytiny, 5) vadu konstrukce krovu a podkladu krytiny, 6) vady úprav povrchu. Znalec ve svém závěru a doporučení shledal, že vzhledem k množství a závažnosti vad v konstrukčním řešení již od základu stavby nedoporučuje stavbu opravovat. Znalec považuje za technicky a ekonomicky jednodušší stavbu rozebrat a ve stejném půdorysu podle platných předpisů a vyhlášek nově vystavět. Z důvodu vytknutí skrytých vad uplatnili žalobci prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne , datum, , který byl žalovanému doručen dne , datum, , přiměřenou slevu z kupní ceny v částce žalované. Výše této slevy vyplývá ze znaleckého posudku a plně reflektuje jednak nutnou demolici předmětné stavby, náklady na výstavbu stavby nové ve stejném půdorysu za současného využití materiálů, které je možno z původní stavby využít pro výstavbu stavby nové. Žalovaný byl vyzván k zaplacení nejpozději do , datum, . Žalovaný ničeho neuhradil. Žalobci požadují i zákonné úroky z prodlení po marném uplynutí poskytnuté lhůty, tedy od , datum, , kdy výše úrokové sazby se odvíjí od roční reposazby stanovené Českou národní bankou zvýšené o 8 % bodů pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení žalovaného.2. V průběhu řízení se účastníci pokoušeli o mimosoudní řešení věci. Jejich snaha se nezdařila.3. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Navrhl zamítnutí v celém rozsahu. Procesní stanovisko žalovaný v průběhu řízení nezměnil. Žalobu považuje za nedůvodnou zejména s poukazem na to, že sám technické detaily stavby neznal, neboť nebyl jejím stavebníkem. Dozvídal se o nich teprve z odborného posouzení žalobců. Pokud stavba nese znaky stáří, tak i určité prvky nekvalitnosti jsou spojené s její výstavbou. Při obecné nebo detailní technické prohlídce nemovitostí muselo být žalobcům zřejmé, že se nejedná o stavbu novou, nýbrž původní, toliko rekonstruovanou. Žalobci neprovedli dostatečnou kontrolu předmětu koupě, což je možné spatřovat i ve skutečnosti, že v době uzavírání kupní smlouvy žádné vady nenamítali, jakkoliv je namítat mohli. Např. vytčenou vadu založení stavby, která dle názoru žalovaného je spíše vadou zjevnou, je-li zjistitelná vnější obhlídkou. Nelze přijímat závěry znalce týkající se posuzování skrytých vad, neboť tento závěr je závěrem výlučně právním, k čemuž nejsou znalci oprávněni. Žalovaný v této souvislosti namítl vady předloženého znaleckého posudku nejen v této části, ale i v části týkající se stanovení slevy z kupní ceny. Žalobci požadovaná sleva z kupní ceny představuje téměř polovinu kupní ceny. Jakkoliv současně žalobci argumentují, že zjištěné vady jsou vadami neodstranitelnými, které není možné zhojit jinak než stavbou novou, jako adekvátní řešení dané záležitosti s ohledem na prezentovaný neodstranitelný následek by se jevilo odstoupení od smlouvy, což také žalovaný opakovaně žalobcům nabízel. Žalobci takové řešení nepřijali. Postup žalobců za tohoto stavu by bylo možno vnímat jako narušení principu tzv. regulativu dobrých mravů. Žalovaný dále poukázal na to, že žalobci neprovedli prohlídku chaty, jejíž vady vytýkají v rámci detailnější prohlídky, ve které jim nijak nebylo bráněno. Měli možnost zjistit veškeré jimi namítané nedostatky. Žalovaný stav chaty nijak nezakrýval. Jednal se žalobci zcela transparentně. Opakovaně v rámci pravidel slušnosti nabízel odstoupení od kupní smlouvy s okamžitým vrácením kupní ceny, což žalobci odmítli. Zaplacení požadované částky je možno vnímat jako zjevný nepoměr, pokud jde o výhodu na straně kupujících a poškození strany prodávající. Žalovaný zdůraznil, že vytýkané nedostatky stavby nezpůsobil ani je neznal. Pozemek s chatou, která je jeho součástí, byl prodáván za cenu vlastní ceny pozemku, který byl ze strany žalovaného zanesen do katastru nemovitostí tzv. pasportizací stavby. Pokud by se tak nestalo, žalobci by nemohli uplatňovat vady z nemovité věci, což by znamenalo jiný právní režim pro případné uplatňování nároku. Žalovaný nikdy stavbu neprezentoval a neprodával jako stavbu bezvadnou, tedy plně vyhovující všem parametrům pro výstavbu a soudobým standardům užívání, resp. bydlení. Chata je zjevně chatou starou, toliko částečně rekonstruovanou. Takovéto zahradní chatky jsou téměř v 90 % případů upravovány zahrádkáři svépomocí, tedy laickými nikoliv profesionálními postupy. Žalovaný stavbu zakoupil, sám jí určitým způsobem upravoval k tomu, aby sloužila jeho potřebám, tedy pro rodinnou rekreaci. Nečinil žádné zásadní zásahy ve smyslu použití dostatečné šíře či cihel či tvaru. Žalobcům byla spolu s předmětem prodeje přenechána i řada hodnotných movitých věcí technického vybavení. Žalovaný poukázal na ujednání v kupní smlouvě, zejména v článku VI. odst. 2 a článek VIII. odst. 2, v nichž žalobci stvrdili, že provedli osobní prohlídku, se stavem předmětu prodeje se seznámili. Dále prohlásili, že souhlasí s dohodnutou kupní cenou, a to bez ohledu na to, zda by se byť i potencionálně mohlo jednat o cenu neúměrnou. Uvedené smluvní závazky vyjadřuje zřejmě předpoklad, že kupující přistoupili na převod vlastnictví za citovaných smluvních podmínek s plnou jimi deklarovanou znalostí stavu předmětu převodu. Žalovaný žalobcům ničeho nezamlčoval, tedy nějakou podstatnou okolnost prezentovanou právě na podkladě vyjádření jedné svědkyně. Zdůraznil, že sami žalobci při uzavírání kupní smlouvy nevěnovali obvyklou pozornost při uzavření smlouvy, ohledně předmětu koupě, kdy jejich prioritním zájmem byl pozemek. O tom, že se nemohlo jednat o skrytou vadu stavby, kdy tou nejpodstatnější má být vada založení stavby, sám žalobce věděl, jak uvedl ve své účastnické výpovědi o tom, že stavba stojí na dřevěných hranolech. Pokud tedy žalobci věděli o tom, že stavba je založena na dřevěném základu, je poté velmi problematické přijímat závěr, že by následně vytýkali, že tato vada má být v podstatě tou nejdůležitější, na kterou nebyli upozorněni, když o ní věděli. O skrytou vadu nejde, jak lze seznat i z vlastní fotografie zanesené ve znaleckém posudku. Nelze nezmínit ani to, že pokud člověk bez znalostí či zkušeností stavební problémy nevidí, neznamená to, že se jedná o vadu skrytou. Žalovaný nezamlčoval žádné vady v souvislosti s uzavíráním kupní smlouvy, neskrýval stav. Žalobci při koupi věděli, že se jedná o stavbu 30 až 40 let starou, který byla vybudována pomocí tehdejších materiálů a tehdejších postupů. Argumentaci žalobců o tom, že stavba nevyhovuje aktuálním technických předpisům není případná. Žalobci věděli, že se nejedná o stavbu novou. Nejedná se ani o nově postavenou ani bezvadnou. Což bylo zřejmé na první pohled. Stavba je zahradním altáne