34 C 255/2023-69 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobou podanou nadepsanému soudu se žalobce domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemku p. č. , hodnota, , LV , Anonymizováno, , v katastrální území a obci , adresa, , jejichž podílovými spoluvlastníky jsou žalobce a žalovaný v rozsahu každý ½ a přikázání uvedených nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce. Uvedl, že nemovitosti z části užívá žalovaný, který neudržováním nemovitosti způsobuje její zhoršující se stav, avšak odmítá se podílet na opravách a rekonstrukci. Žalobce opakovaně žalovaného vyzval k uzavření dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že by od něho odkoupil jeho podíl za částku , částka, , kterou je žalobce schopen žalovanému ihned vyplatit. Naproti tomu žalovaný nedisponuje finančními prostředky k výplatě podílu žalobci. S ohledem na znalecký posudek, který si následně nechal žalobce vypracovat, byl ochoten žalovanému vyplatit částku , částka, .2. Žalovaný s návrhem žalobce souhlasil jen částečně. Uvedl, že nedisponuje finančními prostředky, aby se mohl podílet na rekonstrukci nemovitosti, disponuje jen starobním důchodem. Namítal, že navrhovaná částka , částka, je nízká a za ní by si bydlení nepořídil. Navrhoval, aby mu žalobce vyplatil částku , částka, . Ke znaleckému posudku se vyjádřil tak, že prohlídku nemovitosti znalcem zaznamenal, znalec však neprovedl prohlídku místností, které užívá. Dále uvedl, že kromě bytových prostor se v domě nachází půdní prostory, dílna.3. Dále žalobce při jednání uvedl, že žalovaný obývá první patro nemovitosti, on nemovitost nevyužívá. Na nemovitosti chtěl provést potřebné rekonstrukce, opravit střechu, vyměnit okna, ale s žalovaným není dohoda. Rozdělení nemovitostí není možné. Naproti tomu, žalovaný uvedl, že v nemovitost bydlí od roku , Anonymizováno, , užívá první patro domu. V nemovitosti by chtěl nadále bydlet, jiné bydlení nemá. Je třeba opravit střechu, avšak s ostatním nemá nic společného, když původní majitelka rozkopala elektriku, chodbu. Dle jeho názoru nemovitosti nelze rozdělit.Skutková zjištění4. Z informace o pozemku zachycující stav ke dni , datum, bylo zjištěno, že nemovitost – pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , hodnota, , vše v katastrální území a obci , adresa, jsou vedeny v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalovaného, každý jednou polovinou.5. Dopisem ze dne , datum, adresovaným žalovanému bylo zjištěno, že žalobce navrhl žalovanému uzavření písemné dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemku p. č. , hodnota, , v katastrální území a obci , adresa, s tím, že žalovaný by převedl svoji polovinu nemovitostí na žalobce a ten žalovanému vyplatí částku , částka, . Písemnost byla žalovanému doručena dne , datum6. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , Anonymizováno, a jeho dodatku, soud zjistil, že se jedná o znalecký posudek vypracovaný k žádosti žalobce znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Zadáním znalce bylo stanovit obvyklou cenu nemovitostí pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a pozemku p. č. , hodnota, v katastrální území a obci , adresa, . Znalec cenu obvyklou stanovil přímým porovnáním s nedávnými pěti prodeji rodinných domů v okolí. Obvyklá cena posuzovaných nemovitostí dle znalce činí , částka, a cena obvyklá podílu ½ pak cenu , částka, . V rámci popisu rodinného domu znalec zmiňuje půdní prostor se dvěma místnostmi. Znalecký posudek neobsahoval doložku ve smyslu § 127a o.s.ř.7. Znalec před svojí výpovědí ústně doplnil písemný znalecký posudek o doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Dále znalec ve své výpovědi uvedl, že uvedené nemovitosti fyzicky prohlížel kromě pokojů v domě, které zřejmě obývá žalovaný. Dle znalce by na cenu nemovitosti nemělo vliv, pokud by viděl i tyto prostory. Nemovitostí ho prováděl žalobce. Ve společných prostorách, jako je půda, chodba, prohlídku provedl. Půdní prostor je velký a nebyl rozdělen na místnosti. Pokud by se měl vyjádřit k tomu, že ve svém posudku uvádí v rámci popisu, že v nemovitosti je půdní prostor plus dvě místnosti, tak tyto dvě místnosti si již nevybavuje. Ve znaleckém posudku (strana 10) se „upravenou cenou“ myslí cena obvyklá. Jedná se o cenu, která je porovnávána s obdobnými cenami nemovitostí v okolí prodaných rok předtím nebo v tom daném období. Porovnávání se provádí podle polohy nemovitosti, stavu, velikosti a pozemku, který k budově náleží. Cena u uvedených nemovitostí na straně 10 znaleckého posudku je cenou, za kterou tyto nemovitosti byly prodány. Pak se tato cena upravuje celkovým koeficientem a vyjde tzv. upravená cena té posuzované nemovitosti, ke které prováděl ocenění. Celkový koeficient se uvádí u každé nemovitosti posuzované zvlášť a skládá se z jednotlivých koeficientů. Pokud je jednotlivý koeficient pod číslem , hodnota, znamená to, že posuzovaná nemovitost je v horším stavu. Jedná se o princip přímého porovnávání. Cena obvyklá se nedá jiným způsobem stanovit než porovnáváním. Výběr prodaných nemovitostí je zúžen, takže se pracuje s nemovitostmi odlišnými. Následně se použije skutečná cena, za kterou nemovitosti byly prodány a tato cena se upraví již zmíněným koeficientem. Dle znalce by bylo snazší, kdyby k dispozici byly pro porovnání nemovitosti srovnatelné svým stavem, stářím, rozlohou s nemovitostí, která je posuzována. Dále uvedl, že za znaleckým posudkem včetně jeho dodatku založeném v soudním spise, který mu byl soudem předložen je posudkem, za kterým si stojí, souhlasí s ním a odpovídá jeho zjištěním. K možnému rozdělení nemovitosti se vyjádřil znalec tak, že rozdělení by bylo velmi obtížně, přineslo by to dost velké náklady.8. Z listiny označené potvrzení – zůstatek účtu ke dni , datum, soud zjistil, že , Anonymizováno, . potvrdila, že ke dni , datum, je na bankovním účtu vedeném na jméno žalobce částka ve výši , částka, .9. Z listiny označené potvrzení – zůstatek účtu ke dni , datum, soud zjistil, že , Anonymizováno, . potvrdila, že ke dni , datum, je na bankovním účtu vedeném na jméno žalobce částka ve výši , částka, .Závěr o skutkovém stavu.10. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky výše uvedených nemovitostí, každý v rozsahu ½, přičemž obvyklá cena těchto nemovitostí činí dle znaleckého posudku částku , částka, . Cena obvyklá byla stanovena přímým porovnáváním s prodeji pěti obdobných rodinných domů v okolí. Nemovitosti mají povahu rodinného domu se zahradou. Žalovaný užívá k bydlení první patro nemovitosti – rodinného domu a chtěl by v domě i nadále bydlet, avšak o nemovitosti zájem neprojevil, je starobním důchodcem. Žalobce v nemovitosti nežije, nevyužívá ji. Žalobce nechce setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu, o nemovitosti zájem projevil, ke dni vyhlášení rozhodnutí je solventní. Nemovitost – rodinný dům vyžaduje opravy. Žalobce nabídl žalovanému odkup jeho spoluvlastnického podílu, přičemž ten nereagoval. K uzavření dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mezi účastníky nedošlo.Právní posouzení11. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“ nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 cit. ust. může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.12. Podle § 1141 odst. 1 o. z., spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu.13. Podle § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.14. Podle § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.15. Podle § 1147 o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.16. Mezi účastníka nebyla dosažena dohoda (§ 1143 o. z.) a žalobce nechtěl ve spoluvlastnictví s žalovaným setrvat, a proto soud podílové spoluvlastnictví zrušil. Pokud některý ze spoluvlastníků nechce ve svém spoluvlastnickém vztahu setrvávat, nelze po něm spravedlivě požadovat, aby v takovémto vztahu zůstával (§ 1140 odst. 1 o. z.).17. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci (§ 1144 o