6 C 438/2021-69 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaných 1., 2. zaplacení 154 324 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 6. 2021 do zaplacení z titulu úhrady nákladů, které vynaložil za účelem odstranění poškození bytu v době [adresa] v obci a k. ú. [obec] na ulici [ulice], jehož je vlastníkem. Uvedl, že na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 1. 2020 pronajal žalobce jako pronajímatel byt o výměře 85 m2 v přízemí budovy [adresa] žalovaným jako nájemcům. Doba nájmu byla sjednána do 31. 12. 2020. Žalovaní uhradili žalobci kauci ve výši 24 000 Kč. Předmětný byt opustili 30. 1. 2021. Byt byl žalovaným předán k užívání ve stavu po kompletní rekonstrukci. Při rekonstrukci byla mimo jiné provedena kompletní hydroizolace bránící průniku vlhkosti do bytu. Předmětný byt sloužil žalovaným pouze k bytovým potřebám. Dne 2. 1. 2021 provedl žalobce kontrolní prohlídku bytu za přítomnosti obou žalovaných, svědkyně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Při prohlídce bytu byla zjištěna jeho kompletní devastace. Byt byl žalovanými značně poškozen. Při další prohlídce bytu dne 4. ledna 2021 bylo zjištěno, že žalovaní užívali sprchový kout i přes zjevné poškození vaničky. Vanička sprchového koutu byla prokopnuta a v důsledku tohoto poškození se odtékající voda hromadila v horních vrstvách podlah (nad novou hydroizolací) a vzlínala do stěn bytu (domu). Žalovaní tuto skutečnost žalobci neoznámili a sami prokopnutou vaničku sprchového koutu nenahradili. Vysoká vlhkost zapříčinila rozšíření plísní na zdech celého bytu. V důsledku toho byl žalobce nucen provést otlučení omítek, oškrabání štuku, provést penetraci stěn, nové omítky, štukování a malování. V celém bytě bylo nutné uklidit hrubý nepořádek po žalovaných, provést dezinfekci stěn, v kuchyni také demontáž kuchyňské linky a obložení, neboť byly nabobtnalé od vody. Žalobce v žalobě specifikoval, které práce bylo nutné provést po opuštění bytu ze strany žalovaných. Uvedl dále, že v bytě zanechali prokopnuté vchodové dveře a proražené dveře v koupelně. Od té doby probíhala každodenní kontrola bytu. Protokol o předání a převzetí bytu nebyl účastníky sepsán. 2. Žalobce dále uvedl, že na kompletní opravu bytu vynaložil náklady v celkové výši 276 669 Kč. Po žalovaných však uplatnil k zaplacení částku ve výši 154 324 Kč, neboť na základě vypracovaného znaleckého posudku ze dne 28. 2. 2021 byla vyčíslena výše znehodnocení bytu a proveden odhad nezbytných nákladů částkou 184 582 Kč. Na úhradu této škody žalobce započetl žalovanými zaplacenou kauci ve výši 24 000 Kč a dále částku 6 258 Kč, tj. přeplatek za služby spojené s užíváním bytu. Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu bylo provedeno daňovým dokladem č. [rok] ze dne 16. 2. 2021. Po odečtení uvedených plateb zbývá k doplacení žalobou uplatněný nárok ve výši 154 324 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaní nezaplatili na základě výzvy žalobce dlužnou částku do konce května 2021, ocitli se v prodlení a žalobce po nich požaduje k zaplacení úrok z prodlení v zákonem stanovené výši od 1. 6. 2021. 3. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili, navrhli její zamítnutí. Uvedli, že žádnou škodu tvrzenou žalobcem nezpůsobili. Plíseň byla v bytě již v době jejich nastěhování. Jednalo se o byt starší, docela pěkný, způsobilý k užívání. Namítli, že je žalobce z bytu násilně vystěhoval ke konci ledna 2021. Při skončení nájmu nesepisovali žádný protokol o předání bytu. Namítli, že se žalobce dopustil podvodu a hledá někoho, kdo by mu zaplatil rekonstrukci bytu a tím navýšil jeho tržní cenu. V žádném případě nedošlo z jejich strany k úmyslnému poškození bytové jednotky. 4. V průběhu vedeného řízení žalovaná č. 2 uvedla, že k prošlápnutí vaničky sprchového koutu došlo při společném sprchování žalovaných 1., 2. Dle tvrzení žalovaného č. 1 tuto skutečnost žalobci oznámili. Žádný důkaz o tom však nemá. Po provedeném dokazování žalovaný č. 1 navrhl, aby soud žalobě vyhověl zčásti, a to ohledně povinnosti zaplatit zničené dveře a sprchový kout. 5. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] vedený u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště v [obec], bylo prokázáno tvrzení žalobce o tom, že je vlastníkem domu [adresa] na pozemku p. č. st. [číslo]. 6. Z nesporných tvrzení účastníků a předložené smlouvy o nájmu bytových prostor ze dne 1. 1. 2020 vzal soud za zjištěné, že žalovaní 1., 2. užívali byt ve vlastnictví žalobce, který se nachází v přízemí budovy [ulice a číslo] v [obec] Smlouva o nájmu bytových prostor byla uzavřena uvedeného data ve znění dodatku ke smlouvě o nájmu bytových prostor ze dne 1. 1. 2020. Na základě uzavřené smlouvy bylo dohodnuto, že žalovaní budou užívat jako nájemci předmětný byt od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Podpisem smlouvy o nájmu žalovaní prohlásili, že předmět nájmu převzali ve stavu způsobilém k užívání a v plném rozsahu odpovídají za zničení, odcizení a jakékoliv znehodnocení věci a zařízení v bytě (viz článek V. bod první smlouvy o nájmu bytu). Podle článku V. bod druhý nájemní smlouvy se nájemci zavázali upozornit pronajímatele bez zbytečného odkladu na potřebu oprav, které má provést pronajímal a které by znemožnili užívat pronajatý prostor. Při nesplnění této povinnosti se zavázali uhradit škodu, která by takto pronajímateli vznikla. Podpisem smlouvy vznikla žalovaným 1., 2. dále povinnost odevzdat pronajímali při ukončení nájmu pronajatý prostor ve stavu, v jakém jej převzali s přihlédnutím k běžnému opotřebení. 7. Dohodou o skončení nájmu ze dne 8. 1. 2021 bylo prokázáno tvrzení žalobce o tom, že nájem předmětného bytu byl ukončen na základě dohody účastníků k datu 8. 1. 2021. Strany se dohodly na tom, že nájemci byt vyklidí a pronajímateli předají nejpozději do 10. ledna 2021. Tento časový údaj byl přeškrtnut a změněn na datum 30. 3. 2021. 8. Z faktury č. [rok] vystavené dne 16. 2. 2021 bylo zjištěno, že žalobce jako pronajímatel vyúčtoval žalovaným náklady spojené s užíváním bytu. Za služby vyúčtoval přeplatek ve výši 6 258 Kč. Současně vyrozuměl žalované 1., 2. o tom, že přeplatek na zálohách ve výši 6 258 Kč a uhrazená kauce ve výši 24 000 Kč bude použita na náhradu nákladů za poškození pronajatého bytu. 9. Výzvou k úhradě dluhu ze dne 18. 5. 2021 bylo prokázáno tvrzení žalobce o tom, že žalovaným zaslal výzvu k zaplacení částky 184 582 Kč za závažné poškození bytu. 10. S ohledem na sporná tvrzení zúčastněných stran se soud zabýval tím, v jakém stavu byl předmětný nájemní byt v době, kdy byl předán k užívání žalovaným 1., 2. a jaký byl jeho stav po ukončení nájmu, tj. zda chováním žalovaných 1., 2. došlo k poškození předmětu nájmu. Dále pak, zda a jaké náklady si takové poškození věci vyžádalo. 11. Z výpovědi svědka [jméno] [celé jméno žalobce], svědkyně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bylo prokázáno tvrzení žalobce o tom, že předmětný byt byl v době uzavření nájemní smlouvy v pěkném stavu. O tom svědčí i předložené barevné fotografie, které byly dle tvrzení žalobce pořízeny za účelem možného pronájmu předmětného bytu prostřednictvím realitní kanceláře. Žalobce také předloženými fotografiemi prokázal, že skutečně v rozhodné době roku 2019 nabízel byt k pronájmu prostřednictvím realitní kanceláře. Bylo to poté, kdy byl byt zrekonstruován a vymalován. Do roku 2019 bydlel v předmětném bytě syn žalobce [jméno] [celé jméno žalobce] po dobu asi 5 let. V bytě nebyla žádná plíseň. Po rekonstrukci byla udělaná nová koupelna, elektrika, voda, odpady. Před pronájmem byla v bytě kuchyňská linka, sedačka s obývací stěnou. Ze svědeckých výpovědí označených svědků soud dále zjistil, že na počátku roku 2021, kdy žalovaní 1., 2. opustili předmětný byt, byl v hrozném stavu. Byt byl velmi mokrý, všude byl nepořádek, špína. Byt byl zdevastovaný. Zdi byly plesnivé, téměř všude. Kuchyňská linka byla ve velmi špatném stavu. Všude bylo mokro. Obložení v obývacím pokoji bylo děravé. Dveře byly prokopnuté a prošlápnutý sprchový kout. 12. Výpověď shora označených svědků byla podpořena i svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], dále také výpovědí svědka [jméno] [příjmení]. Ze svědeckých výpovědí soud zjistil, že svědek [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] navštívili předmětný byt ve dnech 3. – 4. ledna roku 2021. Všude v bytě byla cítit vlhkost a plíseň. Nábytek byl nasáklý ve spodních částech vodou. Všude byl nepořádek a špína. Byt byl zdevastovaný. V bytě byly plesnivé i vnitřní příčky od podlahy nahoru. Při jejich návštěvě bylo zjištěno, že je prošlápnutý sprchový kout v koupelně a pod ním se zadržuje voda, která se dále rozlévala po bytě a vzlínala do podlah. V době návštěvy [jméno] [příjmení] dne 4. ledna 2021 bylo pod sprchovým koutem 15 cm vody. Při této návštěvě byla přítomna i žalovaná č. 2. Při návštěvě sdělila, že vanička sprchového koutu je prošlápnutá už asi dva měsíce. Žalobce jí vytýkal, že škodu nenahlásila. Kuchyň byla rovněž promočená. Byla vyrobená z překližky, která snadno vodu natáhne. Lina ve spodní části byla plesnivá. B