18 C 163/2023-46 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 18 149 Kč s příslušenstvím, a to z titulu náhrady nákladů, které bylo nezbytné vynaložit na opravu bytu, který užívala žalovaná jako nájemce, po jeho předání zpět žalobci. 2. Žalovaná uplatněný nárok částečně zpochybnila co do nákladů na opravu elektroinstalace, přičemž odkázala na obsah předávacího protokolu. 3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Z protokolu o převzetí bytu soud zjistil, že předmětný byt byl v srpnu 2022 předán zpět žalobci, přičemž jsou v něm uvedeny zjištěné závady, a to mimo jiné, že byt není vymalován a že nefungují zásuvky, světlo pod linkou a digestoř. 5. Z faktury ze dne 1. 11. 2022 soud zjistil, že tato obsahuje výčet jednotlivých účtovaných položek a rovněž montáž. Součet těchto položek s výjimkou rozvodů činí 5 462 Kč bez DPH. 6. Ze smlouvy o nájmu bytu soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou a jejím manželem byla uzavřena smlouva o nájmu bytu [číslo] Touto smlouvou se žalovaná zavázala vrátit byt ve stavu, v jakém jej převzala, při zohlednění běžného opotřebení, a dále se zavázala případné škody na bytu a jeho vybavení zjištěné při předání nahradit žalobci. 7. Z evidenčního listu soud zjistil, že je zde uvedena specifikace předmětného bytu včetně podlahové plochy ve výši celkem 58,11 m². 8. Z faktury ze dne 7. 12. 2022 soud zjistil, že tato obsahuje vyúčtování malování předmětného bytu ve výši 10 320 Kč bez DPH. 9. Z vyčíslení ze dne 30. 1. 2023 soud zjistil, že náklady vynaložené na opravu vráceného bytu činí celkem 18 149,30 Kč. 10. Z předžalobní výzvy a doručenky soud zjistil, že žalovaná byla žalobcem vyzvána k úhradě žalované částky do 7 dnů od doručení, přičemž tato výzva byla žalované doručena 10. 2. 2023. 11. Z výpisu o subjektech DPH soud zjistil, že žalobce je registrován k DPH. 12. Ze zprávy o mimořádné revizi soud zjistil, že tato se vztahuje k předmětnému bytu [číslo] obsahuje mimo jiné specifikaci zjištěných závad (strana 4). 13. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že při předání bytu byly zjištěny závady, jak jsou popsány v předávacím protokolu, šlo o digestoř, světlo a chyběl kryt svítidla. Žalovaná proti protokolu nic nenamítala. Obvykle se při předání kontroluje výmalba, dále zda je v bytě obvyklé zařízení bytu, světla, kontrola se dělá vizuálně a řeší se viditelná poškození. Další závady jako např. elektroinstalace na místě nejsou schopni posoudit, a proto se následně dělá revizní zpráva, ve které jsou popsány konkrétní závady. 14. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byt se předával několikrát, byt nebyl připraven, nebyl vymalován, byl tam špinavý sporák a nebyl celkově vyklizený. Žalovaná jim sama řekla, že je nefunkční elektřina u kuchyňské linky. O předání byl sepsán protokol, žalovaná žádné námitky neměla, byla spokojená, že může předat byt později. Město bylo vstřícné, ona pak dostala další byt. Oni dělají vizuální kontrolu, elektřinu kontroluje revizní technik. 15. Z výslechu bývalého místostarosty žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že na prohlídku šel na přání zaměstnanců, protože se očekávalo, že tam mohou být komplikace, ale nakonec to proběhlo bez problémů. Zjištěné závady se sepsaly do protokolu a žalovaná s nimi souhlasila a sama uvedla, že některé věci již řešila se [právnická osoba]. Byt nebyl vymalován, byl tam problém s elektroinstalací, chyběla světla nebo kryty. Žalovaná nebyla schopna předat garáž, a tak posečkali v rámci vstřícného přístupu. 16. Zjištěný skutkový stav lze tedy shrnout tak, že žalovaná byla (původně se svým manželem, který již zemřel) nájemkyní předmětného bytu, který po předání zpět žalobci vykazoval řadu poškození a vad, které byly specifikovány v předávacím protokolu, na které částečně upozornila i sama žalovaná a které byly dále zjištěny při revizi elektroinstalace. Odstranění těchto závad bylo následně vyúčtováno žalobci, kdy šlo o výmalbu a elektroinstalační práce. Žalovaná nezpochybnila nárok na náhradu nákladů za výmalbu, zpochybnila však náklady na elektroinstalační práce s odkazem na obsah protokolu. 17. Podle § 2257 odst. 2 o. z. nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. 18. Podle § 2267 o. z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel. 19. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. 20. Poruší-li nájemce povinnost vymezenou v § 2257 odst. 2 o. z., odstraní vadu nebo poškození pronajímatel na náklady nájemce (§ 2267). Pronajímatel se může domáhat i náhrady vzniklé škody (srov. JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2257 (Údržba bytu a domu). In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 7). 21. V projednávané věci má soud na základě provedeného dokazování za prokázáno, že žalovaná poškozením bytu způsobila žalobci škodu spočívající v nákladech na opravu poškozeného bytu. Žalobce prokázal provedení oprav včetně doložení příslušných dokladů a specifikace způsobu provedení dílčích oprav, přičemž doložené náklady lze považovat za účelně vynaložené. Co do zpochybněné částky 5 462 Kč jde o koncová elektrická zařízení a jejich příslušenství (zásuvky, rámy, spínače, kryt a svítidla) a související montáž. Uplatněný nárok proto soud považuje za důvodný s výjimkou spočívající v náhradě odpovídající žalobcem v žalobě uvedené DPH. Žalobce je plátcem DPH, přičemž pokud si žalobce uplatnil v souvislosti s danými náklady nárok na odpočet DPH, což bylo při jednání potvrzeno, není důvod, aby tytéž položky byly kompenzovány ještě jednou ze strany žalované. V tomto rozsahu, tj. co do částky 2 367 Kč, proto soud žalobu shledal jako nedůvodnou. 22. Obrana žalované, že konkrétní vady elektroinstalace nejsou specifikovány v předávacím protokolu, není důvodná. V prvé řadě není pravda, že by v protokolu o těchto závadách nic uvedeno nebylo, neboť je zde uvedeno, že nefungují zásuvky, světlo pod linkou a digestoř. Dále podle svědků sama žalovaná upozornila na to, že je nefunkční elektřina u kuchyňské linky. Z povahy věci je pak zřejmé, že odbornou revizi elektroinstalace nelze provést při samotném předání bytu, ale až později, k čemuž došlo i v tomto případě, a následně byla zpracována revizní zpráva, jejíž obsah odpovídá i obsahu doložené faktury. 23. Dále lze s odkazem na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. uvést, že zákonnou povinností žalované jako nájemkyně bylo provádět běžnou údržbu bytu a drobné opravy. Běžnou údržbou se přitom rozumí mj. malování a oprava omítek nebo udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů jako digestoře či kuchyňského sporáku nebo linky. Drobnými opravami se rozumí mj. opravy a výměny elektrických koncových zařízení, zejména vypínačů nebo zásuvek, a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, nebo opravy digestoří, kuchyňských sporáků nebo kuchyňských linek. 24. Ze zjištěného stavu bytu je zřejmé, že žalovaná těmto svým povinnostem nedostála a že byt byl předán ve špatném stavu. Již v protokolu byly uvedeny i závady elektrických zařízení a instalace, sama žalovaná upozornila na nefunkční elektřinu u kuchyňské linky, přičemž tyto závady jsou potvrzeny i revizní zprávou. Jestliže tedy žalobce po předání bytu přistoupil k odstranění uvedených závad za účelem, aby mohl následně byt (bezpečně) znovu pronajmout, nelze mu na daném postupu nic vytknout a uvedené náklady je třeba přičíst k tíži žalované, jelikož tyto vznikly způsobem, jakým byl byt užíván resp. nedostatečnou údržbou ze strany žalované. V dané věci se neuplatní ani limit podle § 6 uvedeného nařízení, neboť náklady na opravu elektroinstalace činí 5 462 Kč bez DPH, což je méně než stonásobek relevantní plochy bytu. Navíc je zřejmé, že ke všem těmto poškozením nemohlo dojít v jednom kalendářním roce a tyto se průběžně kumulovaly; lze předpokládat, že pokud by žalovaná své povinnosti řešila průběžně, nemusely by tyto vzniknout vůbec resp. nemusely by být tako vysoké. 25. Příslušenství tvořené zákonným úrokem z prodlení bylo přiznáno podle § 1968 a § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Co se týče počátku prodlení, zde soud vyšel s ohledem na povahu uplatněného nároku v souladu s § 1958 odst. 2 o. z. z toho, že žalovaná byla vyzvána k plnění do 7 dnů výzvou, která jí byla doručena 10. 2. 2023. První den prodlení žalované tak připadá na 18. 2. 2023. 26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 11 351,38 Kč, přičemž tato částka představuje 73,92 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 86,96 % a úspěchu žalované v rozsahu 13,04 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 800 Kč a nákladů zast