6 C 68/2025-144 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobce se žalobou, podanou u podepsaného soudu (dále již „soud“) dne 5. 5. 2025, domáhal proti žalované určení, že je vlastníkem shora specifikovaných nemovitých věcí (dále též „nemovité věci“ nebo „nemovitosti“ anebo „nemovitý majetek“).2. V žalobě uvedl, že v průběhu května roku 2023, s ohledem na svoji tíživou finanční situaci (jelikož měl mj. dluh u společnosti , právnická osoba, , IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, ve výši přesahující 20 mil. Kč, který sice průběžně splácel, ale v té době byl již v prodlení se třemi splátkami) se rozhodl zareagovat na nabídku žalované, která mj. dle tehdejších slov jednatele v rámci své podnikatelské činnosti podniká s nemovitostmi a měla zájem na odkup shora (nyní ve výroku ad I.) specifikovaných nemovitostí.3. Žalobce se osobně setkal s jednatelem žalované panem , jméno FO, , který vystupoval velmi seriózně s nabídkou pomoci vyřešit finanční problémy žalobce. Žalobce v rámci jednání s jednatelem žalované nenabyl žádného podezření o tom, že by žalovaná měla využít jeho tíživé finanční situace.4. Na základě kupní smlouvy prodal žalobce žalované nemovité věci za kupní cenu ve výši 35 mil. Kč, která byla uhrazena tak, že v části kupní ceny ve výši 8,8 mil. Kč došlo k započtení vzájemných pohledávek žalobce a žalované, část kupní ceny ve výši 20 509 423 Kč byla zaslána společnosti , právnická osoba, , se sídlem shora, jakožto zástavnímu věřiteli č. , hodnota, , částka ve výši 1 208 741,95 Kč , jméno FO, , r. č. , RČ, , jakožto zástavnímu věřiteli č. , hodnota, , částka ve výši 1 146 016,80 Kč , tituly před jménem, , jméno FO, , jakožto úhrada pohledávky v této výši, kterou měl za žalobcem, a zbývající částka ve výši pouze 3 335 818,25 Kč byla zaslána žalobci jakožto prodávajícímu.5. Uvedená kupní smlouva byla žalobci poprvé předložena až těsně před podpisem. S ohledem na důvěru v osobu žalované a její podnikatelskou činnost uzavřel žalobce s žalovanou tuto kupní smlouvu. O tom, že k uskutečnění celé transakce došlo velmi rychle vzhledem k rozsahu převáděného nemovitého majetku svědčí také skutečnost, že žalovaná vznikla a byla zapsána do obchodního rejstříku teprve dne 3. 3. 2023, tedy necelé tři měsíce před podpisem této smlouvy. Tuto skutečnost zjistil žalobce teprve při sepisu této žaloby a pouze to u něj potvrzuje domněnku, že se od počátku jednalo o promyšlený tah žalované, respektive její ovládající osoby s cílem využít finanční tíseň žalobce, o které věděla, a získat za nízkou částku nemovité věci, kdy za tím účelem byla jednatelem založena společnost (žalovaná).6. Žalobce dále v žalobě uvedl, že nemovité věci byly prodány výrazně pod tržní cenou, kdy průměrně vychází kupní cena za jednu jednotku ve výši necelé 3 mil. Kč, což je ve srovnání s tehdejšími cenami v roce 2023 podstatně pod jejich hodnotou. Z toho podle žalobce plyne, že žalovaná využila finanční tísně žalobce s tím, že díky předmětné kupní smlouvě sice za žalobce vyplatí zejména dluh ve výši přesahující 20 mil. Kč u zástavního věřitele , právnická osoba, , se sídlem shora, ovšem získá 12 nemovitých věcí za cenu výrazně pod tržní hodnotou, kdy žalovaná již od počátku měla jasný plán tyto nemovitosti za takovou cenu získat.7. Žalobce v žalobě tvrdil, že žalovaná při uzavírání kupní smlouvy využila jeho finanční tísně a stavu rozrušení způsobené jeho neschopností splácet dluhy, nezkušeností s prodejem či obchodováním s nemovitými věcmi spojenou s nedostatečnou znalostí aktuálních tržních cen předmětných nemovitostí. Nedostatečná znalost tržní ceny nemovitých věcí způsobila u žalobce také částečně rozumovou slabost, kdy žalobce nebyl schopen rozpoznat hodnotu svého plnění (nemovitostí) k hodnotě vzájemného plnění žalované (kupní ceně). Lehkomyslnost žalobce se projevila v uzavření kupní smlouvy, kdy s ohledem na svůj primární úmysl spočívající ve vyřešení své tíživé finanční situace si neuvědomil, že jednak kupní cena neodpovídá realitě a rovněž, že prodejem nemovitostí přijde o pasivní příjmy, která by jinak mohl mít z jejich pronájmu.8. Okolností ad 7 si byla žalovaná zcela jistě ze své praxe vědoma, zneužila tak tísně žalobce a záměrně uzavřela s žalobcem kupní smlouvu, kterou do svého výlučného vlastnictví nabyla předmětné nemovitosti za kupní cenu 35 mil. Kč, která je v hrubém nepoměru k jejich tržní hodnotě. Rozdíl kupní ceny a faktické tržní ceny nemovitostí byl přitom dle nynějších odhadů žalobce více než dvojnásobný. Žalobce je přesvědčen, že takový hrubý nepoměr splňuje nejen znaky lichvy dle § 1796 o. z., ale je také ve zcela zjevném rozporu s dobrými mravy způsobujícími neplatnost smlouvy dle § 580 odst. 1 o. z.9. Na základě shora vyložených okolností žalobce je přesvědčen, že při uzavírání kupní smlouvy bylo zneužito zejména jeho tísně, nezkušenosti, rozrušenosti a lehkomyslnosti, přičemž vzájemná plnění jsou v hrubém nepoměru. Podle žalobce byly tedy naplněny znaky lichvy dle § 1796 o. z., a proto je kupní smlouva neplatná. Žalobce je přesvědčen, že takový hrubý nepoměr splňuje nejen znaky lichvy, ale je také ve zjevném rozporu s dobrými mravy způsobujícími neplatnost dle § 580 odst. 1 o. z.10. Žalovaná (prostřednictvím svého právního zástupce) ve svém vyjádření k žalobě (ze dne 1. 7. 2025 na č. l. 30-32) navrhla zamítnutí žaloby. Předně zdůraznila, že žalobci v dané věci nesvědčí naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě.11. K věci samé uvedla, že mezi účastníky skutečně dne 2. 6. 2023 došlo k uzavření kupní smlouvy ohledně prodeje nemovitostí, která však není stižena neplatností. Před uzavřením smlouvy si žalobce nechal vypracovat (dne 6. 12. 2022) znalecký posudek panem , tituly před jménem, , jméno FO, ohledně ceny nemovitostí, kterou znalec zjistil jednak dle cenového předpisu (na částku 20 962 030 Kč), a dále zjistil cenu porovnávacím způsobem (tj. obvyklou cenu) ve výši 35 mil. Kč. Kupní cenu navrhl při uzavírání kupní smlouvy žalobce. , jméno FO, , a. s., si vypracovala ocenění nemovitostí, kdy jejich oceněním byla stanovena částka na 36 055 485 Kč. Kupní cena byla tedy uzavřena za obvyklých podmínek v souladu se zákonem a kupní cenou stanovenou znalcem, přičemž neodporuje ani ocenění bankou.12. Kromě ad 11 žalovaná poukázala na okolnost, že žalobce (roč. , Anonymizováno, ) je dlouholetým podnikatelem, který má ve své historii celou řadu právnických obchodních struktur. Dále dle výpisu z evidence exekucí žalobcem čelí exekucím a jeho dluhy vůči různým osobám jsou na denním pořádku.13. Soud učinil následující dílčí skutková zjištění:14. Žalovaná dle stavu zápisu v katastru nemovitostí vlastní ve výroku I. specifikované nemovité věci (zjištěno z výpisů z katastru nemovitostí na č. l. 16-17, na č. l. 18-19 a na č. l. 20; mezi účastníky je nesporné, že v katastru nemovitostí je jako vlastník těchto nemovitostí zapsána žalovaná).15. Dne 1. 6. 2023 uzavřela , právnická osoba, ., IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , s žalovanou smlouvu o úvěru reg. č.: , hodnota, , dle které banka poskytla žalované úvěr na koupi nyní žalobou dotčených nemovitých věcí, a to ve výši 26 200 000 Kč (zjištěno z cit. smlouvy o úvěru na č. l. 84-89).16. Dne 1. 6. 2023 banka ad 15 (jako zástavní věřitel) uzavřela s žalobcem (jako se zástavcem a zástavním dlužníkem) a žalovanou (jako zástavním dlužníkem) zástavní smlouvu k nemovitostem nyní dotčených žalobou, dle které došlo k zajištění dluhů, včetně i budoucích dluhů, zástavního dlužníka až do výše 26 200 000 Kč dle smlouvy o úvěru ze dne 1. 6. 2023 (zjištěno z cit. zástavní smlouvy na č. l. 34-36).17. Dne 1. 6. 2023 došlo rovněž k uzavření zástavní smlouvy k pohledávce mezi bankou ad 15 a žalovanou (jako zástavcem), dle které touto smlouvou došlo k zajištění dluhů až do výše 26 200 000 Kč dle smlouvy o úvěru ze dne 1. 6. 2023, uzavřené mezi cit. bankou a zástavcem (žalovanou) (zjištěno z cit. smlouvy na č. l. 36 verte-37).18. Dne 6. 12. 2022 na základě objednávky žalobce vypracoval pan , právnická osoba, , bytem , adresa, , pod číslem položky: , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , znalecký posudek o ocenění nyní žalobou dotčených nemovitostí, přičemž dospěl k závěru, že obvyklá cena těchto nemovitých věcí činí částku ve výši 35 mil. Kč (zjištěno z cit. znaleckého posudku na č. l. 72-83).19. Dne 2. 6. 2023 žalobce (jako prodávající) uzavřel s žalovanou (jako kupující) kupní smlouvu ohledně prodeje nemovitých věcí, a to za kupní cenu ve výši 35 000 Kč s ujednáním o vypořádání kupní ceny tak, že první část kupní ceny ve výši 8 800 000 Kč zaplatí kupující prodávajícímu z vlastních zdrojů, a to započtením vzájemných pohledávek prodávající a kupujícího, a sice tak, že prodávající započítává svou pohledávku vzniklou z titulu zaplacení části kupní ceny ve výši 8 800 000 Kč vůči pohledávce kupujícího ve výši 8 800 000 Kč. V další části kupní smlouvy byla stranami uvedená pohledávka žalované blíže specifikována. Dále bylo v kupní smlouvě sjednáno, že doplatek kupní ceny ve výši 26 200 000 Kč se kupující zavazuje zaplatit prodávajícímu prostřednictvím hypotečního úvěru