38 C 24/2022-415 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobou změněnou se souhlasem soudu domáhal se žalobce určení, že je vlastníkem nemovitých věcí nacházejících se v [katastrální uzemí], a to pozemků p. [číslo] spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] na pozemcích p. [číslo] (dále také jen„ nemovitosti“). Současně se domáhal určení, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id [číslo] na: - asfaltové komunikaci nacházející se na pozemcích p. [číslo]; - kanalizaci vybudované na pozemcích p. [číslo]; - vodovodu vybudovaném na pozemcích [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]; - veřejném osvětlení vybudovaném na pozemcích p. [číslo] to vše rovněž v [katastrální uzemí]. 2. Žalobu zdůvodnil tvrzením, že předmětné nemovitosti a spoluvlastnické podíly na komunikaci, vodovodu, kanalizaci a veřejném osvětlení převedl do společného jmění žalovaných kupní smlouvou ze dne [datum]. Současně s tím, převedl na žalované právo provést stavbu podle projektové dokumentace pro provádění stavby rodinného domu typ A3 – SO.02 vypracované společností talaša kutěj architekti s.r.o., přičemž tato stavba byla povolena společným stavebním povolením sp. zn. MMZL-SÚ [číslo] 2018, které nabylo právní moci dne [datum]. Účastníci přitom v článku IV. bod 6. citované kupní smlouvy sjednali závazné parametry, které jsou žalovaní povinni při realizaci stavby dodržet. Žalovaní však již před zahájením výstavby domu požádali stavební úřad o povolení změny stavby, a to v rozporu s dohodnutými závaznými parametry. Žalobce přitom opakovaně vyjádřil svůj nesouhlas s tímto postupem žalobců. Žalovaní však námitky žalobce vznášené i v průběhu stavebního řízení o povolení změny stavby ignorovali. Nakonec tedy žalobce e-mailem ze dne [datum] vyzval žalované k tomu, aby závazné parametry respektovali s tím, že v opačném případě žalobce od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupí. V polovině září roku 2021 zahájili žalovaní výstavbu domu, a to stavbou sklepa. Sklep přitom nebyl součástí původní projektové dokumentace a tudíž ani součástí původního stavebního povolení. Sklep o objemu mnoha kubických metrů přitom porušuje již první závazný parametr, a to„ zachování objemu a polohy stavby podle projektové dokumentace“, neboť zvětšuje objem stavby a současně mění její polohu směrem do země. Z tohoto důvodu žalobce od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupil dopisem ze dne [datum]. Žalovaní však i nadále pokračovali v realizaci stavby domu v rozporu se závaznými parametry, a to například vadným umístěním oken na jižní a severní straně domu. Na jižní straně domu realizovali žalovaní okno o jiném rozměru a jiné poloze. Na severní straně domu realizovali okno, které vůbec realizováno být nemělo. Proto žalobce opět od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupil, a to dopisem ze dne [datum]. Nakonec žalobce od předmětné kupní smlouvy odstoupil dopisem ze dne [datum], který doručil žalovaným (jejich zástupci) při jednání soudu dne [datum], když jako důvod pro odstoupení uvedl porušení dalších závazných parametrů sjednaných pro stavbu domu (viz dále). 3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Předně žalobcem učiněná odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] označili za neplatná, neboť oni sami svým postupem při výstavbě domu žádné závazné parametry dohodnuté ve smlouvě neporušili a jimi prováděné odchylky nepředstavují narušení jednotného architektonického a urbanistického uspořádání lokality (konceptu lokality), jehož ochrana byla předmětem a účelem ujednání v článku IV. b. 6 citované kupní smlouvy. I pokud by snad šlo o porušení kupní smlouvy, pak si strany pro takový případ sjednaly právo na zaplacení smluvní pokuty a tím právo na odstoupení od smlouvy vyloučily. Nadto by nemohlo jít za těchto okolností o porušení smlouvy podstatné, pročež žalobci právo na odstoupení od smlouvy nepříslušelo. Ujednání o dodržení závazných parametrů stavby nemůže podle žalovaných představovat prodlení, pro které lze odstoupit od smlouvy podle § 1978 odst. 1 o. z. Navíc k odstoupení od smlouvy došlo opožděně, neboť o záměru realizovat stavbu podle změněného povolení věděl žalobce nejméně od [datum], kdy mu žalovaní poskytli změněnou výkresovou dokumentaci, z níž byly veškeré zamýšlené změny proti původní projektové dokumentaci patrné. Žalobce přitom v reakci na tento záměr žalovaných řešil pouze otázku šíře parkovacího stání před domem a parkování na veřejné komunikaci před domem žalovaných. Nakonec žalovaní odstoupení žalobce od předmětné kupní smlouvy označili za šikanózní výkon práva s tím, že jde současně o jednání v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobce tímto svým počínáním nesleduje zájem na zachování konceptu lokality, ale mnohem spíše jde o odplatu za nedořešený sousedský spor ohledně parkování, resp. o snahu žalobce obohatit se nedůvodně na úkor žalovaných. 4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že kupní smlouvou ze dne [datum] převedl žalobce na žalované vlastnické právo jednak k předmětným nemovitostem a současně také ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. [číslo] na zmíněné komunikaci, vodovodu, kanalizaci a veřejném osvětlení. To ostatně vyplývá přímo z citované kupní smlouvy, přičemž podle údajů katastru nemovitostí byl vklad vlastnického práva žalovaných k předmětným nemovitostem povolen s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum] (viz výpis z katastru nemovitostí). 5. Současně s převodem vlastnického práva k uvedeným věcem převedl žalobce na žalované nevýhradní právo provést stavbu podle projektové dokumentace pro provádění stavby a jedno paré této dokumentace v listinné podobě a jedno CD zachycující tuto dokumentaci v podobě elektronické. Šlo přitom o projektovou dokumentaci RD typ A3 – SO.02 vypracovanou společností talaša kutěj architekti s.r.o. jako součást projektu„ Soubor rodinných domů [obec] – [právnická osoba]“. Žalovaní tak byli oprávněni postavit podle této projektové dokumentace jednu stavbu, pro kterou bylo vydáno společné stavební povolení sp. zn. MMZL-SÚ [číslo] 2018 ze dne [datum] (viz citovaná kupní smlouva). 6. Žalovaní se za převod vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem a podílů na nich zavázali zaplatit žalobci částku ve výši 2 796 500 Kč a za převod práva ke jmenované projektové dokumentaci se zavázali žalobci zaplatit částku ve výši 500 000 Kč. Strany se přitom shodly na tom, že uvedená cena byla žalovanými žalobci plně uhrazena. 7. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalobce již v roce 2016 nabízel žalovaným ke koupi pozemky s nově postavenými domy v předmětné lokalitě a to v rámci tzv. projektu„ [právnická osoba]“, přičemž žalobce o sobě hovořil jako o developerovi a autorovi daného projektu a dané lokality. V e-mailové korespondenci účastníků z [datum] až [datum] žalobce zaslal žalovaným coby zájemcům o zakoupení pozemku s domem hned dvě situace, přičemž v obou z nich byla prezentována šíře účelové komunikace nacházející se na pozemku p. [číslo] po celé délce 5,5 m, tj. i v části, která se nyní nachází před pozemky zakoupenými žalovanými (tj. p. [číslo] p. [číslo]). 8. Sám žalobce zmiňoval, že chtěl od počátku vytvořit lokalitu, která bude ctít jednotný vzhled domů, přičemž půjde o jednotný architektonický celek. O lokalitu, která bude mít potenciál zajistit bezkonfliktní sousedské vztahy, ochranu jejich soukromí, zachování výhledů do krajiny a dostatečného počtu parkovacích míst. Žalobce se podle svých vlastních slov inspiroval rurálním charakterem zástavby [ulice] Dědiny ve [obec] na [anonymizováno]. Tak o tom hovořil i ve své účastnické výpovědi a tak byl i projekt celkem deseti typových domů projektován a nabízen. Tomu ostatně odpovídají v řízení předložené propagační materiály developerského projektu„ [právnická osoba]“ představované zejména jednotlivými vizualizacemi. Všechny tyto vizualizace přitom zobrazují jednotlivé typové domy, které ctí terénní poměry v dané lokalitě a s přirozeně rostlým terénem korespondují. Sedm domů tvořících horní řadu lokality přitom zjevně vychází z předpokladu, že soukromá„ relaxační zóna“ je ze západní (jihozápadní) strany, a proto jsou z této strany domy otevřené, zatímco ze strany východní (jihovýchodní) jsou uzavřené. V zájmu zachování soukromí jsou také domy, pod nimiž se mají z jižní strany nacházet domy další, v patře z jižní strany bez oken. Všechny tyto vizualizace danou lokalitu představující současně zobrazují účelovou komunikaci nacházející se na pozemku p. [číslo] jako po celé její délce stejně širokou, tj. i před pozemky, na nichž se nyní nachází dům žalovaných. 9. Rovněž žalovaní ve svých výpovědích potvrdili, že žalobce, když o projektu hovořil, velmi dbal o zachování konceptu dané lokality coby jednotného architektonického celku, uliční čáry a velmi dbal i na zachování dobrých sousedských vztahů a ochranu soukromí sousedů. 10. Z doložené e-mailové korespondence účastníků současně vyplynulo, že žalovaní měli od počátku zájem zejména o zakoupení pozemku p. [číslo] přičemž chtěli i předkupní právo na vedlejší pozemek p. [číslo] případně jej chtěli rovnou koupit. To proto, že p