41 C 14/2025-98 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobci se žalobou, podanou dne 16. 1. 2025 u Okresního soudu ve Zlíně (dále jen „soud“), ve znění podání ze dne 20. 3. 2025 (č. l. 70) a tvrzení u jednání soudu, domáhali po žalovaném zaplacení částky 76 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 11. 12. 2024 do zaplacení.2. V žalobních tvrzeních uvedli, že žalobci, jako budoucí kupující, uzavřeli s žalovaným, jakožto budoucím prodávajícím, smlouvu o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ze dne , datum, , v níž se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu k této bytové jednotce včetně sklepu, spoluvlastnického podílu na společných částek domu a pozemku a parkovacího stání za kupní cenu ve výši 5 213 200 Kč. Dle čl. 7 smlouvy se žalovaný zavázal dokončit výstavbu domu, tj. podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí k užívání do 31. 12. 2023. Dle čl. 8.5. smlouvy se žalovaný zavázal oznámit žalobcům neprodleně skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu, a kopii kolaudačního souhlasu mu předložit. Nejpozději do 30 dnů od tohoto okamžiku měla být uzavřena kupní smlouva, která byla přílohou č. 1 smlouvy. Dopisem ze dne 3. 6. 2024 žalovaný žalobcům oznámil, že kolaudační souhlas byl dne 24. 5. 2024 vydán a vyzval žalobce k doplatku kupní ceny, který žalobci uhradili dne 19. 6. 2024. Žalovaný zaslal dne 1. 7. 2024 žalobci kupní smlouvu, která však obsahovala chyby a nedostatky (e-mail žalobců ze dne 1. 7. 2024), které žalovaný odstranil dne 9. 8. 2024. K podpisu kupní smlouvy došlo dne 16. 8. 2024 a k předání bytové jednotky dne , datum, . Žalovaný porušil smluvní povinnosti, když měl výstavbu domu dokončit a žádost o vydání kolaudačního souhlasu podat do , datum, , ale učinil tak až dne , datum, , tedy žalovaný se ocitl se splněním této povinnosti v prodlení 87 dní. Přestože měly smluvní strany uzavřít kupní smlouvu k bytové jednotce do 30 dnů od oznámení, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu, došlo k podpisu kupní smlouvy až dne 16. 8. 2024, tedy žalovaný se ocitl v prodlení 43 dní (od 3. 7. 2024 , datum, ). V důsledku porušení povinností ze strany žalovaného nabyli žalobci bytovou jednotku až dne , datum, . Pro porušení povinností dle čl. 7.1. a 8.5. smlouvy o budoucí kupní smlouvě se žalovaný dostal do celkového prodlení v délce 130 dní. Škodlivým následkem bylo, že po tuto dobu nemohli žalobci užívat bytovou jednotku. Výše škody, jež žalobcům vznikla, odpovídá výši obvyklého nájemného za srovnatelnou bytovou jednotku ve srovnatelné lokalitě, tedy ve výši , částka, za jeden kalendářní měsíc. Žalobci tedy požadují na náhradě škody po žalovaném částku , částka, , tedy za prodlení žalovaného v délce minimálně čtyři měsíce. Žalovaný na výzvu k úhradě škody vzniklé škody ze dne , datum, nereagoval, pročež žalobci požadují také zákonný úrok z prodlení od , datum, do zaplacení. U jednání soudu k dotazu soudu žalobci doplnili, že byt pořizovali jako investiční. V rozhodnou dobu zde ale neměli žádného konkrétního zájemce, jemuž by byt pronajali. Nikoho neoslovili, neboť v době, kdy nebyli vlastníky, nemělo smysl byt nabízet.3. Žalovaný namítal, že nebyly splněny předpoklady vzniku povinnosti žalovaného nahradit materiální újmu, kdy je spekulativní, jestli žalobcům újma vznikla, absentuje příčinná souvislost mezi porušením smluvní povinnosti žalovaného a údajným vznikem škody žalobců a existuje liberační důvod na straně žalovaného. Poukázal zejména na to, že výstavba domu byla zahájena v roce 2019 a byla zasažena opatřeními vydávanými v době koronavirové krize, fluktuací na stavebním trhu i výpadky dodávek materiálů a jejich značným zdražením po vypuknutí vláky na Ukrajině, tedy zásahem vis maior. Dále poukázal na to, že nebyl stanoven konkrétní termín, do kdy má být bytová jednotka předána, respektive kdy má být umožněno její užívání. Jde-li o textaci kupní smlouvy, jednalo se pouze o formální odlišnosti dané tím, že v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě bytová jednotka neexistovala; kupní cena byla pouze rozčleněna na základ daně a část představující DPH, byla však shodná. Dále zde byla jedna chyba, kterou bylo možno odstranit obratem. Do uzavření kupní smlouvy dne 16. 8. 2024 mezi účastníky probíhala komunikace, pročež prodlení s uzavřením kupní smlouvy nebylo výhradně na straně žalované. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout.Skutková zjištění4. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, a shodných tvrzení účastníků se podává, že smlouva byla uzavřena účastníky dne , datum, .5. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, přílohami – kupní smlouvou a kartou bytové jednotky a terasy, kartou parkovacího stání a sklepa se dále podává, že byla uzavřena žalovaným, jakožto budoucím prodávajícím, a žalobci, jakožto budoucími kupujícími. Žalovaný v rámci realizace projektu , právnická osoba, , jenž byl výstavbou bytového komplexu, se ve smlouvě zavázal uzavřít s žalobci kupní smlouvu k bytové jednotce s označením , Anonymizováno, ., Anonymizováno, spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a parkovacím stáním PS.3 za kupní cenu , částka, . Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu, v němž se bytová jednotka nachází, tj. podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu k užívání domu nejpozději do , datum, (článek 7.1.). Žalovaný se dále zavázal, že oznámí neprodleně žalobcům skutečnost, že byl vydán pravomocný kolaudační souhlas s užíváním domu a předloží kopii pravomocného kolaudačního souhlasu žalobcům. Smluvní strany se pak zavázaly, že nejpozději do 30 kalendářních dní poté, kdy bude kopie pravomocného kolaudačního souhlasu k užívání domu předložena žalobcům, uzavřou kupní smlouvu, jejíž závazný text je obsahem přílohy č. , hodnota, této smlouvy (článek 8.5. smlouvy). Veškeré přílohy k této smlouvě (znění kupní smlouvy, karta bytové jednotky a terasy, karta parkovacího stání a sklepa) tvořily její nedílnou součást (článek 12.1. smlouvy). Smlouva nabyla platnosti a účinnosti okamžikem podpisu smluvními stranami (článek 12.4. smlouvy). Dle článku I. a článku II.1. kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci (přílohy č. , hodnota, smlouvy o budoucí kupní smlouvě) předmětem smlouvy byl úplatný převod vlastnického práva k bytové jednotce s označením , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, parkovacího stání venkovního PS.3. Dle článku II.2.a. kupní smlouvy žalobci se zavázali uhradit kupní cenu v celkové výši , částka, z vlastních prostředků a z hypotečního úvěru, přičemž ve výši , částka, byla kupní cena uhrazena před podpisem této smlouvy. Dle článku II.3. kupní cena dle odst. 1 tohoto článku je členěna následovně: a) část kupní ceny připadající na jednotku a k ní náležející ideální spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí , částka, včetně DPH, b) část kupní ceny připadající na parkovací stání činí , částka, včetně DPH.6. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s kolaudačním rozhodnutím s užíváním stavby , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, řízení, sp. zn.: , Anonymizováno, -SÚ-, č. účtu, /Bez se podává, že žalovaný požádal o vydání kolaudačního souhlasu s užíváním domu, v němž byla vymezena bytová jednotka , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , dne , datum, a kolaudační souhlas s užíváním domu byl vydán dne 24. 5. 2024.7. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s dopisem ze dne 3. 6. 2024 se podává, že kolaudační souhlas byl žalovaným předložen žalobcům dne 3. 6. 2024.8. Ze shodných tvrzení účastníků spolu s kupní smlouvou ze dne 16. 8. 2024 se podává, že kupní smlouva k bytové jednotce , Anonymizováno, ., Anonymizováno, byla účastníky uzavřena dne , datum, .9. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci spolu s přílohami – úplným zněním prohlášení vlastníka, průkazem energetické náročnosti budovy a prohlášením pravosti podpisu (čl. l. 22) se podává, že kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, . Předmětem smlouvy byl převod vlastnického práva z žalovaného na žalobce k bytové jednotce , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , která byla v článku I.2. definována jako jednotka číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s podlahovou plochou 60,4 m² spolu se spoluvlastnickým podílem id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovité věci, definované v článku v I.1. Společnými částmi vyhrazenými k výlučnému užívání vlastníku jednotky byla terasa , Anonymizováno, .T1 o ploše 9,5 m² a parkovací stání P3 – venkovní stání. Dle článku II.2. této kupní smlouvy žalobci uhradili kupní cenu ve výši , částka, v plné výši před podpisem této smlouvy na bankovní účet žalovaného způsobem uvedeným ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě k bytové jednotce č. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ze dne , datum, , což žalovaný (strana prodávající) stvrdil svým podpisem na této smlouvě, a současně prohlásil, že nemá vůči straně kupující