11 C 238/2021-31 — Okresní soud ve Znojmě

1. Návrh na zahájení řízení ve shora uvedené věci byl u zdejšího soudu podán dne 16. 6. 2021. Návrhem se žalobce domáhal od žalovaných zaplacení částky 49 500 Kč s příslušenstvím. Návrh žalobce odůvodnil tím, že dne [datum] uzavřel se žalovanými Výhradní dohodu o zprostředkování, na základě této smlouvy zahájil žalobce investice do propagace, vynaložil náklady na činnost realitních makléřů, jiných pracovníků, náklady na inzerci nemovitosti na placených a jiných webových serverech, náklady za tisk reklamních letáků, nabídkových katalogů a dalších. Na základě uvedených činností opatřil žalobce pro žalované zájemce o koupi, s tímto zájemcem byla za účasti žalovaných uzavřena Dohoda o koupi nemovitosti. Zájemce současně na důkaz svého zájmu uhradil blokační úhradu ve výši 121 000 Kč. Žalovaní se v čl. 9 Smlouvy zavázali poskytnout potřebnou součinnost ke sjednání a uzavření této smlouvy, zejména účastnit se jednání se zájemcem a žalobcem, dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách zprostředkovatelské smlouvy, poskytovat zájemci součinnost při vyřizování úvěru a svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobce. Plnění těchto povinností bylo ve smlouvě utvrzeno sjednáním smluvní pokuty ve výši 5 % kupní ceny, tedy žalované částky ve výši 49 500 Kč. Žalobce v návrhu tvrdil, že žalovaní porušili podmínky smlouvy, když se neúčastnili jednání se žalobcem, dále nejednali o podmínkách zprostředkovatelské smlouvy, neposkytovali zájemci součinnost při vyřizování úvěru a svým jednáním tak zmařili zprostředkovatelskou činnost žalobce. To vše přesto, že žalovaní byli žalobcem opakovaně písemně vyzváni k součinnosti. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že byli se žalobcem ústně dohodnuti, že před uskutečněním prodeje zajistí žalobce náhradní nemovitost, což neučinil, a dále si nejsou vědomi o tom, že by výše uvedenou výhradní dohodu o zprostředkování uzavřeli a podepsali, tuto druhou námitku uvedli v písemném vyjádření k žalobě a opakovali ji jako vyslechnutí účastníci při jednání. Uvedli, že nemají stejnopis smlouvy, nevěděli, co podepisují, neboť podepisovali rubriku, aniž by viděli, co podepisovali a nevěděli, o co ve smlouvě jde. Samotný text smlouvy neviděli, podepisovali jenom na tabletu. 3. Soud měl k dispozici„ Dohodu o koupi nemovitosti“ ze dne [datum], kde jsou uvedeni jako prodávající žalovaní, jako kupující [jméno] [příjmení], smlouva je opatřená podpisy všech účastníků. Soud měl k dispozici„ Výhradní dohodu o zprostředkování“ ze dne [datum], v této smlouvě je specifikována nemovitost, o kterou ve sporu běželo, smlouva pojednává o tom, že žalobce – realitní kancelář M&M reality holding a.s. uzavírá se žalovanými Dohodu o obstarání příležitosti uzavřít se zájemcem kupní smlouvu ohledně této nemovitosti a nemovitost je ve smlouvě specifikována a v čl. 10 je ujednání o smluvní pokutě pro případ, že klienti poruší některou z povinností uvedených ve smlouvě. 4. Jako svědek byl v řízení vyslechnut [jméno] [příjmení], který vystupoval jako makléř, při podepisování smluv se žalovanými, uvedl, že se žalovanými uzavíral Kupní smlouvu, tato Kupní smlouva byla předložena žalovaným v papírové podobě a dále s týmiž uzavíral Smlouvu o zprostředkování, která byla podepsána na tabletu, elektronicky, uvedl, že žalovaní měli možnost vidět a přečíst si obsah smlouvy, kterou žalovaným na tabletu posunoval, na tabletu byla rovněž podepsána elektronickým způsobem, tímto elektronickým způsobem makléř postupoval proto, že neměl „ v terénu“ tiskárnu, a tedy se žalovanými uzavíral smlouvu takto. 5. Podle ustanovení § 1746 odst. 1 občanského zákoníku zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Dle odst. 2 téhož ustanovení strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. 6. Po právní úvaze soud dochází k závěru, že mezi účastníky byly uzavřena smíšená smlouva, která obsahuje zejména ustanovení, jména a podstatné náležitosti smlouvy podle ustanovení § 2445 odst. 1 občanského zákoníku, kde je uvedeno, že smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. 7. Dle ustanovení § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 8. Soud po právní úvaze nárok ze smlouvy posuzoval směrem od obecného ke zvláštnímu, kdy obecným ustanovením je podle § 545 občanského zákoníku ustanovení o smlouvě obecně, tedy konkrétně u smlouvy jako u jakéhokoliv právního jednání platí, že právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. 9. Podle ustanovení § 546 občanského zákoníku právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. 10. Vzhledem k tvrzení žalobce, že právní jednání smlouva byla uzavřena písemně, soud posuzoval situaci a právní nárok skrze ustanovení § 562 odst. 1 občanského zákoníku, kde je uvedeno, že písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Soud právě u tohoto ustanovení dochází k závěru, že nebyly splněny podmínky určitosti a vážnosti vůle žalovaných při uzavírání smlouvy, neboť žalovaní podepisovali smlouvu, kdy při podpisu nebyl elektronicky zajištěn jejich kontakt s textem smlouvy, vzhledem k tomu, že účastníci neměli mezi sebou zavedenou tuto praxi, soud dochází k závěru, že žalobce neprokázal vážný projev vůle ze strany žalovaných, neboť smlouva nebyla podepsána v listinné podobě a nebyla podepsána pod samotný text smlouvy, a dle právního názoru soudu nebyly dodrženy podmínky shora citovaného ustanovení § 562 odst. 1 obč. zák., neboť technický prostředek k uzavírání smlouvy neumožňuje zachycení jejího obsahu a určení jednající osoby, tedy podpis, tedy vztah mezi podpisem a textem smlouvy. 11. Soudu již přišlo nadbytečné zabývat se podmínkou příslibu náhradního bydlení po uzavírání smlouvy, neboť dle právního názoru soudu nebyla smlouva uzavřena. 12. Účastníkům nebylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení, neboť neúspěšnému žalobci toto právo nepřísluší, žalovaným náklady řízení nevznikly (§ 146 odst. 1 acontr. o.s.ř.).