14 C 106/2023-131 — Okresní soud ve Znojmě

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 10. 5. 2022 se žalobce u [název soudu] domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci 306 518 Kč s příslušenstvím rovněž a nahradit vzniklé náklady řízení s odůvodněním, že Žalobce je mj. vlastníkem pozemku parc. [číslo] zapsaného na LV. [číslo] pro k.ú. [část obce], [územní celek], jehož součástí je stavba [adresa] - bytový dům, ve které se nachází byt [číslo], situovaný v 5. podlaží, tj. byt v budově v [obec] na ulici [ulice] [adresa], č. or. 1 (dále také jen "Byt"). Žalobce uzavřel dne [datum] se žalovaným nájemní smlouvu, na základě, které žalobce přenechal žalovanému k užívání Byt, a to na dobu určitou ode dne [datum] do [datum], přičemž žalovaný se zavázal za toto užívání hradit žalobci sjednané nájemné a zálohy na úhrady služeb spojené s užíváním Bytu, a to vždy do konce měsíce, za který se nájemné hradí. Nájemné za Byt činilo částku v celkové výši 27 587 Kč měsíčně. Žalovaný se zavázal spolu s nájmem platit žalobci zálohy za služby spojené s užíváním bytu, a to ve výši 980 Kč měsíčně. Žalovaný po ukončení nájemního vztahu Byt dobrovolně neopustil a dále užíval, žalobce se tak musel domáhat jeho vyklizení prostřednictvím žaloby, o které bylo rozhodnuto Rozsudkem [název soudu] č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] tak, že žalovanému byla uložena povinnost Byt vyklidit a předat žalobci a uhradit žalobci náhradu nákladů řízení. I přesto, že v průběhu roku 2021 žalovaný Byt (bez platné nájemní smlouvy) užíval, za užívání od února 2021 do prosince 2021 neuhradil žalobci sjednané nájemné, resp. jeho náhradu. Žalobce se tedy domáhá dlužných částek náhrady nájemného ve výši ujednaného nájemného za období od února 2021 do prosince 2021, a to v souladu s ust. § 2295 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Žalobce se dále domáhá nedoplatku na službách za rok 2020, který žalovaný žalobci dosud neuhradil. V období roku 2020 činily skutečné náklady, spojené s užíváním Bytu (služby) celkem 14 820,26 Kč. Z této částky žalovaný v průběhu roku 2020 (na platbách záloh) uhradil 11 760 Kč, celkový nedoplatek za rok 2020 tak činil 3 061 Kč. 2. [název soudu] vydal dne [datum] elektronický platební rozkaz, kterým návrhu v celém rozsahu vyhověl. Proti elektronickému platebnímu rozkazu podal žalovaný dne 2. 9. 2022 odpor a odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení. Ve svém písemném vyjádření ze dne 3. 10. 2022 žalovaný uvedl, že měl s žalobcem řádnou nájemní smlouvu s účinností do 1. 4. 2019. Byt měl mnoho po kolaudačních závad, které musel odstranit, aby mohl byt plně užívat od října 2019. Před uzavřením nájemní smlouvy zaplatil nájemné předem ve výši 500 000 Kč. Dne 25. 9. 2020 požádal o prodloužení nájemního vztahu, to mu bylo zamítnuto. Následně odmítl podepsat novou nájemní smlouvu, protože podmínky byly neúnosné a byt předal správci domu. Po 4. 10. 2020 si z bytu odstěhoval osobní věci, uzavřel přívody všech energií a byt opustil. Do počátku prosince vystěhoval všechen nábytek, byt byl vyklizen. Byt vyklidil, z [obec] se odstěhoval a občas byt kontroloval, a to hlavně v zimě, aby nedošlo k jeho poškození. Bez nové nájemní smlouvy nemohl byt užívat, ale neměl ani zákonný podklad, na jehož základě měl možnost žalobci posílat peníze, které nyní požaduje. 3. Žalobce k odporu žalovaného uvedl, že již ze samotné nájemní smlouvy je zřejmé, že žalovaný uhradil dne 22. 3. 2019 částku předplaceného nájemného ve výši 500 000 Kč a tato není předmětem sporu. Žalovaný však zcela opomíjí skutečnost, že dle ust. § 2292 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, má jako nájemce povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí, přičemž byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Obdobně tomuto ustanovení povinnost nájemce upravuje i samotná nájemní smlouva v čl. IV. odst. 2. Takový úkon, tedy odevzdání bytu žalobci, však žalovaný až do dubna roku 2022 neučinil a ostatně to ani netvrdí. Samotné„ odstěhování“ se z bytu nelze považovat za řádné předání bytu žalobci. Byť takovou skutečnost žalovaný netvrdí, ze samotného odstěhování se nelze dovodit ani to, že by žalovaný jako nájemce opustil byt takovým způsobem, že nájem by bylo možno bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený (jak to předpokládá druhá věta ust. § 2292 občanského zákoníku), neboť o tvrzeném opuštění bytu žalovaný žalobce nikterak neinformoval, a i z toho, že se dle svého tvrzení do bytu opakovaně vracel, nelze o jakémkoli opuštění uvažovat. I proto se žalobce musel vyklizení bytu domáhat prostřednictvím žaloby. Dokonce ani po vydání rozsudku o vyklizení žalovaný dobrovolně byt nevyklidil a učinil tak až dne 30. 4. 2022, tedy týden poté, co žalobce podal návrh na nařízení výkonu rozhodnutí vyklizením bytu a prodejem movitých věcí žalovaného na základě výše specifikovaného rozsudku. Je tedy zcela zřejmé, že žalovaný po dobu od ukončení nájemního vztahu (4.10.2020) až do 30.4.2022 měl k dispozici přístup do bytu a tento mohl užívat a minimálně částečně i užíval, jak sám uvádí. Z ust. § 2295 občanského zákoníku je zřejmé, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Žalobce se proto svou žalobou nedomáhá úhrady dlužného nájemného, ale jeho náhrady, která má svou povahou (snad) blíže k bezdůvodnému obohacení. 4. Usnesením [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] vyslovil soud místní nepříslušnost a věc postoupil Okresnímu soudu ve [obec] jako soudu místně příslušnému. 5. Dne 5. 6. 2023 žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce uvedl, že jako procesní obranu vůči nároku žalobce žalovaný uvádí, že ačkoliv měl žalovaný dle nájemní smlouvy předplacený nájem ve výši 500 000 Kč, nebylo mu umožněno byt po celou dobu nájemního vztahu nerušeně užívat. Byt po jeho předání žalovanému vykazoval řadu závad, způsobených nedokončenou rekonstrukcí bytu, kvůli kterým žalovaný nemohl prvních několik měsíců nájemního vztahu byt řádně užívat. Všechny tyto vady byly v průběhu nájemního vztahu odstraněny buď žalovaným na jeho vlastní náklady, příp. žalovaným ve spolupráci s pověřenými osobami žalobce. Faktem ovšem zůstává, že žalovaný nemohl byt několik prvních měsíců nájmu užívat, a to i přes skutečnost, že měl předplacený nájem ve výši 500 000 Kč. Výše zmíněné vady bytu žalobci jako pronajímateli několikrát vytknul a také uplatňoval svá zákonná práva dle právních ustanovení o nájmu bytu. Žalovaný všechny tyto žádosti a své zákonné nároky uplatňoval prostřednictvím dopisů adresovaných žalobci buď poštou, nebo osobně předaných na podatelně žalobce. Tyto dokumenty má žalovaný v úmyslu využít pro účely kompenzační námitky vůči nároku žalobce, a to co se týče nároků žalovaného na slevu z nájemného, příp. účelně vynaložených nákladů žalovaného na opravy bytu za trvání nájemního vztahu. 6. Žalobce dne 20. 7. 2023 uvedl, že nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum], kdy měl žalovaný možnost celý byt zkontrolovat a dle svého vlastního vyjádření ze dne 20. 5. 2019 i některé části bytu sám opravil či upravil (např. nechal zapojit elektřinu, nainstaloval kuchyňskou linku apod.). Žalobce však také sám k žádostem žalovaného zajistil řadu oprav. Je tedy zřejmé, že byť žalobce z důvodu administrativní náročnosti ne vždy reaguje na písemné žádosti nájemců jim adresovanou formální odpovědí, veškeré žádosti jsou fakticky vyřizovány a v nejbližší době je zajištěna kontrola a případně odstranění nedostatků, které se na bytech ve vlastnictví žalobce mohou objevit. Žalovaný předmětný byt užíval po celou dobu nájemního vztahu (tj. od 1. 4. 2019 do 4. 10. 2020) a ještě dlouho poté, neboť žalobce se musel domáhat vyklizení bytu prostřednictvím žaloby, které bylo vyhověno Rozsudkem [název soudu] č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] a dokonce ani po vydání tohoto rozsudku žalovaný dobrovolně byt nevyklidil a učinil tak až dne 30. 4. 2022, tedy týden poté, co žalobce podal návrh na nařízení výkonu rozhodnutí vyklizením bytu a prodejem movitých věcí žalovaného na základě výše specifikovaného rozsudku. Pokud by byt nebyl ve stavu způsobilém užívání, jistě by jej žalovaný neužíval po takto dlouhou dobu. Žalovaný ostatně ani nikdy v minulosti vůči žalobci nevznesl žádný nárok na náhradu jakékoli škody, nárok na slevu na nájemném či jakýkoli jiný obdobný nárok (a ostatně s žalobcem vůbec nekomunikoval, zejména nereagoval např. na výzvy k úhradě bezdůvodného obohacení či na výzvy k vyklizení a předání bytu). Pokud tedy ve svém vyjádření ze dne 5. 6. 2023 uvažuje o vznesení kompenzační námitky, žalobce již nyní uvádí, že takovou námitku považuje za zcela nepřípadnou. 7. Podáním ze dne 15. 9. 2023 rozšířil žalobce žalobu o neuhrazenou náhradu ve výši ujednaného nájemného za období leden 2022 až duben 2022 a neuhrazené vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2021 a rok 2022. 8. Usn