8 C 27/2022-141 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobkyně požádala o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem označeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedla, že účastníci jsou spoluvlastníky uvedených nemovitostí každý jednou ideální třetinou. Navrhla, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno přikázáním všech nemovitostí do jejího vlastnictví s tím, že by byla povinna uhradit každému z žalovaných 54 165 Kč, neboť má k nemovitostem silný citový vztah, stará se o ně pouze ona a její rodina a užívá je od dětství. V závěru řízení byla ochotna vyplatit každého maximálně částkou 300 000 Kč. 2. Žalovaní souhlasili se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví, nesouhlasili však s částkou, kterou žalobkyně navrhovala na vyplacení. V případě, že by žalobkyně nebyla schopna je vyplatit v souladu s obvyklou cenou nemovitosti, jsou připraveni převzít do svého vlastnictví nemovitosti a vyplatit žalobkyni. 3. Soud provedl dokazování znaleckými posudky a níže uvedenými listinami, z nichž bylo zjištěno následující: 4. Z listu vlastnictví vyplývá, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku p.č.st. 68, jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] a pozemku p. [číslo] o výměře [anonymizováno], ostatní plocha, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaným na listě vlastnictví [číslo] u [anonymizováno] úřadu pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce], každý v poměru id. 1/3. 5. Z prohlášení Městyse [obec] se podává, že v posledních letech platila poplatek za rekreační objektu paní [jméno] [celé jméno žalobkyně] (matka žalobkyně pozn. soudu). 6. Z komunikace mezi účastníky vyplývá, že zájem o zrušení spoluvlastnictví projevovala žalobkyně, vyjadřovala zájem odkoupit podíly žalovaných. 7. Z pojistné smlouvy, daňového přiznání za rok 2021 a faktury za elektřinu vyplývá, že poplatky za nemovitost, pojištění a energie hradila v roce 2021 [jméno] [celé jméno žalobkyně] (matka žalobkyně pozn. soudu). 8. Z potvrzení o výši zůstatku na účtu žalobkyně a z výpisu bankovního účtu a žalovaného 1 bylo zjištěno, že žalobkyně disponuje ke dni 15.2.2023 peněžitou částkou ve výši 624 643,07 Kč, žalovaný 1 k dni 1.6.2022 částkou 1 965 125,21 Kč. 9. Ze znaleckého posudku (zadaného soudem) ze dne 30.9.2022 a výpovědi znalce [celé jméno znalce] soud zjistil, že obvyklá cena chaty a pozemků ve spoluvlastnictví účastníků činí v daném místě a v době zpracování posudku 1 100 000 Kč. Jedná se o chatu, v 1. NP je obytný pokoj s malou kuchyňskou linkou a strmé schodiště do prvního poschodí, v podkroví je jeden pokoj, v 1. PP je jedna obytná místnost výšky 2 m, WC, sprcha a umyvadlo. Znalec stanovil cenu obvyklou při zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv, jedná se o cenu, který by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě podobné nemovitosti v obvyklé v obchodním styku. Pro srovnání cen použil znalec kupní ceny, za které byly prodány srovnávací rekreační objekty nacházející se ve [obec], ve [obec] – [anonymizováno] a v [anonymizováno], uvedl konkrétní čísla vkladových řízení proběhnuvších u katastrálního úřadu. Při znaleckém výslechu znalec doplnil, že podle zákona o oceňování by se mělo vycházet z realizovaných prodejů. Metodika ing. [anonymizováno] (autora druhého znaleckého posudku pozn. soudu) se používá například bankami při poskytování hypotéčních úvěrů, používají se faktory, které nemovitosti zlevňují, což odráží tlak bank, tak je pro ně jistější návratnost úvěrů. [příjmení] stanovil cenu podle platného zákona a vyhlášky, je si vědom i negativ, které nemovitost má. Vnitřky srovnávaných nemovitostí nelze prohlédnou, jsou v soukromém vlastnictví. Čerpal z katastru nemovitostí a kupních smluv, fyzicky nemovitosti objel, zná je zvenku, umí si představit stav uvnitř. Většinou bývá obdobný, jako zbytek nemovitosti. Lze posoudit v jakém stavu jsou okna, střecha, zda je zde jímka či kanalizace, zda je nemovitost vlhká. První srovnávaná nemovitost má velký pozemek, lesní pozemek bez porostu, je tam špatný přístup přes cizí pozemky, udělal proto korekci. Pro srovnání ceny se používají koeficienty, nejde pouze o matematické výpočty, obvyklá cena se uvedenými postupy dovodí. Nelze jen počítat, jde i odborný pocit. V realizovaných prodejích není vidět klesání cen nemovitostí. Nemovitost se posuzuje komplexně, není jedné nejdůležitější parametr pro srovnání. Hodnotí se pozemek i vnější vazby, tedy přístup, napojení na sítě, negativní vlivy okolí. Tři srovnávané nemovitosti se prodaly ve špatném stavu za velké peníze. U oceňovaného pozemku je pozemek o výměře pouhých 400 m2, ale i stavební pozemky pro rekreaci se prodávají minimálně za 1 000 Kč za m2. Pozemek je trochu zanedbaný ale výměra je přiměřená, lze k němu dojet autem. Na zahrádkářské využití nemá vliv, že je veden jako neplodná půda. Staví a prodává se i v záplavových zónách, zde byla povodeň v roce 2002. Zařazování do povodňových zón vzniká pod tlakem pojišťoven. Cenu obvyklou ponížil s ohledem na povodňovou zónu méně než druhý znalec ing. [anonymizováno], a to do 10 %, nemovitosti se v oblasti dále staví a užívají. Oceňovaná nemovitost má dobrý přístup ze silnice, je zde mělká, možná zanešená studna, ale dostatečná pro odběr užitkové vody. Pokud by se měla jímka dát do souladu se současnými podmínkami, mohly by bát náklady asi 80 000 Kč, ale 80 % nemovitostí tohoto charakteru má jímky a trativody a jsou tak prodávány, užívány. Není nezbytné čerpat z prodejů přesně do 6 měsíců. lze vyjít i z o něco starších v odůvodněných případech a udělat korekci. Spoluvlastnictví zohlednil do 10 %. 10. Z informací o řízení pořízených z internetu vyplývá, že tři vkladová řízení tak jak je znalec ing. [celé jméno znalce] popsal ve znaleckém posudku proběhla, týkala se převodu vlastnictví, z toho V [číslo] nemovitostí v k.ú. [anonymizováno], V [číslo] nemovitosti v k.ú. [obec] a [spisová značka] nemovitosti v k.ú. [anonymizováno]. 11. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 16.11.2022 bylo zjištěno, že stanovil tržní cenu nemovitosti částkou 600 000 Kč. Porovnání učinil s rekreačními objekty v obcích [obec] (zahrádkářská chata), [obec] (chata v rekreační oblasti) a [obec] (rekreační chata), kdy čerpal z nabídkových cen uvedených nemovitostí nabízených realitními kancelářemi. Znalecký posudek předložila žalobkyně, je opatřen doložkou podle ust. § 127a o.s.ř. 12. Znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], soud zhodnotil jako ne zcela přiléhavý z důvodu srovnání objektů z jiné lokality a zdrojů cen těchto objektů a z tohoto důvodu ani neprováděl výslech znalce. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci [obec], k.ú. [anonymizováno], dvě z nemovitostí, které použil ke srovnání ing. [celé jméno znalce] se nachází rovněž v obci [obec] a třetí v [obec] – [anonymizováno] vzdálené od části [územní celek] - [anonymizováno] necelé 4 km. Nemovitosti použité ke srovnání ing. [anonymizováno] se nacházejí v obcích [obec] (vzdálené 20 km), [obec] (vzdálené 50 km) a [obec] (vzdálené 22 km). Obecně známou skutečností je, že rekreační lokalita [obec] je mnohem atraktivnější než oblasti, z nichž čerpal ing. [anonymizováno], nachází se v [anonymizováno] vrchovině, poblíž [obec] nad [anonymizováno] a vodní nádrže [obec] [územní celek], [anonymizováno] či [obec] se v takto atraktivním prostředí nenacházejí, což je, jak již bylo uvedeno, skutečnost obecně známá. Ing. [celé jméno znalce] tedy použil ke srovnání mnohem vhodnější objekty. Ceny srovnávaných nemovitostí čerpal z realizovaných prodejů a nikoliv pouhých nabídek realitních kanceláří, což je ke srovnání rovněž vhodnější. Podrobně při svém znaleckém výslechu vysvětlil veškeré okolnosti, které vzal v úvahu a rovněž vysvětlil, že stanovit cenu obvyklou nelze pouhým matematickým výpočtem. Znalec ing. [celé jméno znalce] dále čerpal ze znalosti stavu porovnávaných objektů, zohlednil lokalitu, vnější vazby i stav oceňované nemovitosti. 13. S ohledem na rozdílné závěry znalců soud zvažoval i zadání revizního znaleckého posudku. K jeho zadání nepřistoupil vzhledem k tomu, že znalec ing. [anonymizováno] při výslechu jasně a logicky zdůvodnil svůj postup, který navíc plně koresponduje s příslušnou právní úpravou (zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a oceňovací vyhláškou č. 441/2013 Sb). Soud tedy nemá ve smyslu § 127 odst. 2 o.s.ř. pochybnost o správnosti znaleckého posudku ing. [anonymizováno], o nějž opřel svá skutková zjištění ohledně ceny obvyklé. Podle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 25 Cdo 259/2012 nejsou dány důvody pro zpracování tzv. revizního znaleckého posudku podle ust. § 127 odst. 2 o.s.ř., jestliže písemné vyhotovení prvního posudku nevykazuje žádné vady, které by svědčily o nedostatcích formálních či věcných a pověřený znalec při výslechu před soudem reagoval na vznesené dotazy a ani zde se neobjevily nesrovnalosti, které by odůvodňovaly přezkum posudku jiným znalcem či ústavem. 14. Soud neprováděl důkaz účastnickou výpovědí žalobkyně za účelem prokázání jejího vztahu k nemovitosti, tuto skutečnost žalovaní ani nerozporovali a souhlasili s přikázáním nem