6 C 134/2024-138 — Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 5. 8. 2024 domáhala vůči žalované zřízení služebnosti nezbytné cesty po pozemku parc. č. 7, zapsaném u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298 ve prospěch žalobkyně a rovněž pro každého budoucího vlastníka a spoluvlastníka pozemku parc. č. 17 a pozemku parc. č. 15, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, spočívající v právu chůze a jízdy v obou směrech jak pro oprávněnou, tak i pro osoby za ní přicházející a přijíždějící všemi motorovými vozidly. Žalobkyně uvedla, že podle rozhodnutí Státního notářství ve , adresa, č. j. D 683/1988 ze dne 23. 8. 1988, které nabylo právní moci dne 23. 8. 1988, náleží do jejího výlučného vlastnictví pozemek parc. č. 17 a pozemek parc. č. 15, zapsané u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, které nejsou dostatečně spojeny s veřejnou cestou. Žalovaná nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 28. 12. 2015 mimo jiné pozemek parc. č. 7, zapsaný u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298. Žalobkyně se snažila dohodnout s žalovanou na uzavření smlouvy o zřízení služebnosti, ale k dohodě nedošlo z důvodu, že žalovaná je ochotna nezbytnou cestu povolit jen jako obligaci. Žalobkyně považuje takový přístup k pozemkům za nedostatečný, neboť ze samotné obligační formy vyplývá nejistota budoucích právních vztahů, zejména obava z toho, že by byla zpochybněna v případě změny vlastníka. Žalovaná nesouhlasila se zřízením nezbytné cesty též z toho důvodu, že k pozemkům žalobkyně vede z druhé strany jiná komunikace, která je delší, a proto není žalobkyní využívána. Podle žalobkyně však jiná přístupová komunikace k pozemkům žalobkyně neexistuje. V takovém případě by žalobkyně byla nucena přejíždět po pozemcích nejméně pěti vlastníků, které nejsou komunikací, ale ornou půdou nebo trvalým travním porostem. Naproti tomu pozemek parc. č. 7, který je ve vlastnictví žalobkyně (pozn. soudu: správně žalované), je užíván jako komunikace a navazuje na pozemek parc. č. 3 ve vlastnictví města , adresa, . Z uvedených důvodů žalobkyně navrhla povolení nezbytné cesty ve formě služebnosti za jednorázovou náhradu, jejíž výši ponechala na úvaze soudu.2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala. Uvedla, že k pozemku žalobkyně vede i jiná cesta. Přesto projevila ochotu uzavřít s žalobkyní dohodu, ale odmítla zatížení celého pozemku věcným břemenem, protože v případě, že by chtěla do budoucna s pozemkem nakládat, mohla by být snížena jeho hodnota nebo omezeni jeho budoucí vlastníci. V zájmu zachování dobrých sousedských vztahů navrhla žalovaná uzavření dohody o užívání příjezdové cesty na dobu určitou s možností prodloužení.3. K výzvě soudu, aby doplnila svoje tvrzení, žalovaná ve vyjádření ze dne 4. 2. 2025 uvedla, že k pozemkům parc. č. 17 a parc. č. 15 existuje přístup po pozemku parc. č. 27/1, ostatní plocha (způsob využití ostatní komunikace) a po dalších navazujících pozemcích. Dále žalovaná připomněla, že pozemek parc. č. 7 je po celou dobu přístupný a je žalobkyní bezplatně využíván.4. V reakci na vyjádření žalované ze dne 4. 2. 2025 žalobkyně uvedla, že pozemek parc. č. 7 je odnepaměti užíván jako přístupová komunikace k nemovitostem nejen ve vlastnictví žalobkyně, ale také k nemovitostem jiných vlastníků. Pokud se týká žalovanou tvrzené možnosti žalobkyně užívat jinou účelovou komunikaci, je sice pravdou, že v dané lokalitě jsou na některých pozemcích zpevněné plochy sloužící místnímu zemědělskému družstvu jako přístupové polní cesty k obhospodařování zemědělské půdy, nelze je však charakterizovat jako účelové komunikace, které by měly sloužit široké veřejnosti. Navíc žalobkyně by musela za účelem přístupu ke svým pozemkům přejíždět po pozemcích celkem 31 vlastníků.5. V rámci jednání o možnosti mimosoudního vyřízení sporu u jednání konaného dne 21. 3. 2025 žalobkyně požadovala zřízení přístupu za šíři pozemku parc. č. 15. Za tím účelem se zavázala na vlastní náklady opatřit geometrický plán, kterým bude zaměřena příslušná část pozemku žalované parc. č. 7. Žalovaná souhlasila se zřízením služebnosti tak, že právo jízdy bude omezeno na vozidla do 3,5 tuny. Dále pro případ, že žalobkyně uhradí náklady spojené s vyhotovením geometrického plánu a žádný z účastníků nebude povinen k úhradě správního poplatku za vklad do katastru nemovitostí, se žalovaná vzdala práva na náhradu za zřízení služebnosti podle dohody v těch parametrech, jak byly zaznamenány do protokolu o jednání konaném dne 21. 3. 2025.6. Podáním ze dne 30. 6. 2025 žalobkyně upravila petit návrhu tak, že se domáhá bezúplatného zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch žalobkyně a rovněž pro každého budoucího vlastníka a spoluvlastníka pozemku parc. č. 17 a pozemku parc. č. 15, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, spočívající v právu chůze a jízdy v obou směrech jak pro oprávněnou, tak i pro osoby za ní přicházející a přijíždějící všemi motorovými vozidly přes část pozemku parc. č. 7, zapsaného u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298, v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. 595-32/2025, vyhotoveným , jméno FO, .7. Ve vyjádření ze dne 25. 8. 2025 žalovaná shrnula dosavadní průběh řízení a doplnila svoje tvrzení tak, že s Hypoteční bankou, a. s. uzavřela dne 10. 9. 2018 zástavní smlouvu reg. č. , číslo, (dále jen „zástavní smlouva“) zatěžující mimo jiné pozemek parc. č. 7 v k. ú. , adresa, . V čl. IV zástavní smlouvy se žalovaná zavázala, že bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele nezcizí ani nezatíží předmět zajištění; výslovně nesmí zřizovat věcné břemeno (služebnost) ani uzavírat nájemní smlouvu na dobu delší než 1 rok. Porušení těchto povinností je sankcionováno smluvní pokutou ve výši 10 000 Kč za každé jednotlivé porušení, a současně hrozí uplatnění dalších oprávnění věřitele vyplývajících z úvěrové dokumentace (včetně zesplatnění úvěru). Podle žalované by zřízení služebnosti soudem bez předchozího souhlasu Hypoteční banky, a. s. vystavilo žalovanou smluvním sankcím a závažnému finančnímu riziku. Navíc mezi účastníky je nesporné, že žalovaná nikdy nebránila žalobkyni v právu chůze či přejezdu přes své pozemky; naopak příjezdovou cestu vybudovala a na vlastní náklady udržovala, aniž by na to žalobkyně přispěla. Žalobkyně tak dlouhodobě užívá pozemek žalované na základě výprosy, a to i nyní po podání žaloby, přičemž žalovaná nabídla žalobkyni uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou, v níž bude právo přístupu přesně vymezeno (např. dle geometrického plánu nebo nákresu), za nájemné obvyklé v daném místě a čase. Taková smlouva by zajistila žalobkyni stabilní režim spoluužívání cesty a poskytla jí právní jistotu a stabilitu přístupu k veřejné komunikaci pro případ změny vlastníka podle § 2221 odst. 1 a § 2222 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“). Naproti tomu žalobkyně prosazuje představu neomezené a bezúplatné služebnosti, a navíc požaduje, aby žalovaná hradila náklady řízení, ačkoli právě žalobkyně odmítá uzavřít s žalovanou nájemní smlouvu, která by jí poskytla dostatečnou právní jistotu. V této souvislosti žalovaná poukázala na to, že žalobkyně požaduje zatížení pozemků ve vlastnictví žalované pouze za účelem přístupu k zahradě; nejde o přístup k obydlí. Na uvedené zahradě žalobkyně hospodaří v omezeném, převážně sezónním rozsahu, přičemž vjezd motorovým vozidlem probíhá jen několikrát měsíčně nikoliv celoročně a pouze v období, kdy to umožňuje vegetační sezóna a povětrnostní podmínky. Podle žalované tak k soudnímu sporu vůbec nemuselo dojít, neboť žalobkyně nikdy neměla problém na své pozemky zajíždět. Žalovaná odmítá toliko zřízení služebnosti v rozsahu práva chůze a průjezdu motorovými vozidly o hmotnosti nad 3,5 tuny. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, na níž žalovaná odkázala, vyplývá, že soud není povinen přiznat nezbytnou cestu pro vozidla nad 3,5 t. Rozsah práva musí odpovídat skutečné potřebě vlastníka panující nemovitosti a zároveň co nejméně zatěžovat zatížený pozemek. Nejvyšší soud opakovaně potvrdil, že je namístě stanovit tonážní omezení (do 3,5 t) a případně též časové či sezónní limity. Vyšší hmotnost lze připustit jen tehdy, je-li to objektivně nezbytné pro účel nemovitosti a neexistuje mírnější řešení. Pro občasné vjezdy související se stavebními či údržbovými pracemi slouží ustanovení § 1021 a § 1022 o. z. nikoli trvalá služebnost. Nelze proto přiznávat „těžký provoz“ pouze z důvodu občasných zásahů. Žalovaná též nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že jiný přístup k jejím pozemkům neexistuje. Ve skutečnosti žalobkyně, stejně jako další vlastníci sousedníc