§ 2222 občanský zákoník – Výpověď nájmu při změně vlastníka
Zákon občanský zákoník · 89/2012 Sb. · účinné od 1. 7. 2018 · Občanské právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 2222 občanského zákoníku stanoví, že pouhá změna vlastníka pronajaté věci není důvodem pro výpověď nájmu, ale za určitých podmínek a s dodržením lhůt je výpověď možná. Ochrana nájemce: Nájemce je chráněn před okamžitou výpovědí nájmu jen proto, že se změní vlastník pronajaté věci. (§ 2222 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 7. 2018)
Klíčová fakta
- Týká se: nájemce, vlastník, pronajímatel
- Lhůta nebo doba (odst. 1): „Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců…“
- Lhůta nebo doba (odst. 1): „…tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.“
- Lhůta nebo doba (odst. 2): „…důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem“
- Judikatura: na § 2222 odkazuje 5 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Zdroj: e-Sbírka, 89/2012 Sb.
(1) Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.
(2) Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena.
(3) Jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Ochrana nájemce: Nájemce je chráněn před okamžitou výpovědí nájmu jen proto, že se změní vlastník pronajaté věci. Nájemní vztah přechází na nového vlastníka.
- Možnost výpovědi při ujednání: Pokud si strany (původní pronajímatel a nájemce) ujednaly, že změna vlastníka je důvodem pro výpověď, může pronajímatel vypovědět nájem do tří měsíců od zjištění identity nájemce a nájemce do tří měsíců od zjištění změny vlastníka.
- Ochrana nového vlastníka: Nový vlastník, který nevěděl (a neměl důvod pochybovat), že kupuje pronajatou věc, může nájem vypovědět do tří měsíců od zjištění, že je věc pronajata a kdo je nájemcem.
- Délka výpovědní doby: Výpovědní doba je tříměsíční pro nemovité věci (např. byty, domy, pozemky) a jednoměsíční pro movité věci (např. auto, stroj).
Na co si dát pozor
- Ujednání o výpovědi: Pokud je v nájemní smlouvě ujednáno, že změna vlastníka je důvodem pro výpověď, je nutné dodržet tříměsíční lhůty pro podání výpovědi.
- Neznalost nového vlastníka: Nový vlastník, který chce využít práva výpovědi, musí prokázat, že neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že kupuje nepronajatou věc.
- Práva nájemce vůči původnímu pronajímateli: I když nový vlastník nájem vypoví, práva nájemce vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu původně uzavřel, zůstávají nedotčena.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 2222
Jak soudy aplikují § 2222
Ostatně soudy nebylo prokázáno, že výpověď této smlouvy byla správně doručena či uplatněna v souladu se zákonem s ohledem na fakt, že smlouvu vypověděl pouze spoluvlastník s podílem o velikosti ½, což neodpovídá podmínkám stanoveným v § 2222 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Ve hmotněprávní rovině obviněný namítl, že v rozporu s ustálenou judikaturou soudy pouze předpokládaly naplnění subjektivní stránky, neboť on sám nevěděl o změnách ve vlastnictví k předmětným pozemkům a veškeré úkony činil v dobré víře, že se pouze …
Dopisem ze dne 16. 6. 2021 dala žalovaná žalobcům podle § 2222 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění (dále jen „o. z.“), výpověď z nájmu předmětných nemovitostí s tříměsíční výpovědní dobou s odůvodněním, že v době uzavření kupní smlouvy dne 22. 3. 2021 nevěděla o tom, že kupuje pronajaté nemovitosti.
Je třeba přihlédnout k tomu, že smlouva zaručující spoluužívání cesty bude mít zpravidla formu nájemní smlouvy, uplatní se tedy § 2221 odst. 1 a § 2222 odst. 1 o. z., zajišťující nájemci jistotu v případě změny vlastníka.
Právní otázky
Související
§ 711 Podmínky aktivní legitimace navrhovatele (Nález Ústavního soudu ze dne 28. března )§ 5 Meritorní přezkum návrhu (Nález Ústavního soudu ze dne 8. prosince)Dostal jsem výpověď z práce – co dělat – postup krok za krokem