0 OINS 113/2022 — (nezadán)

<b>1. Předmět a průběh řízení</b> 1 Dne [datum] obdrželo ministerstvo spravedlnosti podnět paní [jméno] [příjmení], který byl posouzen jako oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit obviněný v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku [číslo] 2020 v soudním řízení vedeném u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka]. 2 Doručením oznámení o zahájení řízení dne [datum] bylo s obviněným zahájeno řízení o přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících (dále jen„ ZZT“). 3 Obviněný se k oznámení o zahájení řízení písemně vyjádřil dne [datum] a požádal o nařízení ústního jednání k projednání přestupku. Usnesením ze dne [datum], které bylo obviněnému doručeno dne [datum], ministerstvo žádost o nařízení ústního jednání zamítlo. 4 Dne [datum] byl obviněný vyrozuměn podle § 36 odst. 3 správního řádu o tom, že byly shromážděny podklady pro vydání rozhodnutí a byl poučen o právu nahlédnout do spisu a vyjádřit se k podkladům pro vydání rozhodnutí ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení vyrozumění. Toto vyrozumění si obviněný převzal dne [datum]. 5 Obviněný se k podkladům pro rozhodnutí vyjádřil dne [datum]. Sdělil, že v současné době není schopen nahlížet do spisu a zaslal ministerstvu kopii ústavní stížnosti účastnice řízení, ve kterém byl posudek podán. <b>2. Podklady rozhodnutí</b> <i>Znalecký posudek [číslo] [rok]</i> 6 Z posudku bylo zjištěno, že [název soudu] usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] ustanovil obviněného znalcem, aby v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podal znalecký posudek. 7 Úkolem obviněného bylo mimo jiné určit aktuální cenu (sic): a. pozemku [parcelní číslo]: zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je stavba (dům) b. pozemku [parcelní číslo]: zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je stavba (garáž) c. pozemku [parcelní číslo]: zahrada vše v obci [obec], [katastrální uzemí], v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovité věci“). 8 Na straně 38 se obviněný citoval„ Komentář k určování ceny obvyklé“ ze dne [datum] vydaný Ministerstvem financí. 9 Obviněný za účelem určení ceny obvyklé vytvořil dva porovnávací soubory: jeden pro ceny pozemků, druhý pro ceny rodinných domů. <i>1. porovnávací soubor</i> 10 Do prvního porovnávacího souboru zahrnul 4 realizované ceny nezastavěných pozemků v k. ú. [obec], vše z prodejů na přelomu roku 2019 a 2020. Zprůměrováním těchto cen došel k ceně pozemků 725 Kč/m2 (str. [číslo]). Z posudku není zřejmé, zda a jak obviněný tuto cenu použil. 11 Po provedení tohoto výpočtu obviněný v posudku uvedl cenu parcely za„ prodávané a prodané parcely od [právnická osoba] – [ulice]“. V posudku neuvedl, kde se tyto pozemky nachází, a jak jsou ceny za tyto pozemku relevantní pro určení obvyklé ceny oceňované nemovitosti. Obviněný v posudku uvedl, že ceny těchto pozemků bez sítí jsou [číslo] Kč/m2 a se sítěmi 1 750 Kč/m2. Z jakého zdroje tyto informace získal, v posudku neuvedl. V dalším kroku obviněný určil cenu„ stavebního pozemku již zastavěného vč. sítí a příjezdu [číslo] 50 % = 875 Kč“ <i>2. porovnávací soubor</i> 12 Do druhého porovnávacího souboru zahrnul 7 cen z realizovaných prodejů rodinných domů a 5 nabídkových cen rodinných domů z realitních inzercí. 13 V tabulce na str. 54 obviněný upravil ceny za použití koeficientů (celkem šest koeficientů). Nabídkové ceny obviněný navíc upravil koeficientem úpravy na pramen ceny. Tento koeficient obviněný zvolil u pěti nemovitostí ve výši 0, 95 (odpovídá snížení ceny o 5 %) a u třech nemovitostí ve výši 0, 97 (odpovídá snížení ceny o 3 %). V posudku na str. 54 výši koeficientu odůvodnil (doslova):„ KCR = 1,00, případně snížený nebo zvýšený případně o„ inflaci cen“ dle roků porovnání u inzerce přiměřeně nižší o provize 3 % a služby 2 %, případně daně z nabytí NV 5 % a DPH.“ (srov str. 54). 14 Ve třetím sloupci tabulky obviněný uvedl cenu pozemků 875 Kč/m2. Tato částka odpovídá ceně získané způsobem popsaným výše pod bodem 11, tedy poloviční ceně parcely za„ prodávané a prodané parcely od [právnická osoba] – [ulice]“. Z tabulky plyne, že tuto cenu obviněný použil k výpočtu hodnot uvedených ve třetím sloupci tabulky (výpočet ceny pozemků u jednotlivých vzorků). V posudku neuvedl, jaké výpočty provedl, a jak došel k údajům v tabulce uvedeným. 15 Obviněný poté uzavřel, že průměrná jednotková cena za pozemek je 831 Kč/m2 a průměrná jednotková cena za rodinný dům je 13 925 Kč/m2. Posudek neobsahuje výpočty ani slovní popis toho, jak obviněný k jednotkovým cenám došel. 16 Z jednotkových cen obviněný vypočetl cenu za rodinný dům (3 577 675 Kč) a za pozemky (1 223 600 Kč) a součet těchto cen ve výši 4 801 275 po zaokrouhlení na desetitisíce prohlásil za cenu obvyklou. <b>3. Hodnocení důkazů</b> 17 Správní orgán v souladu s ustanovením § 50 odst. 3 správního řádu hodnotil důkazy podle své úvahy, přitom přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. Stěžejním důkazem ve věci je znalecký posudek obviněného č. [číslo] 2020. Kopii tohoto posudku má správní orgán k dispozici, obviněný nerozporoval, že se jedná o jím vyhotovený znalecký posudek. Z obsahu posudku považuje správní orgán za prokázané, že obviněný určil obvyklou cenu pozemku [parcelní číslo], [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] na částku 4 800 000 Kč, přitom z posudku je zřejmé, že tuto cenu určil jako součin rozlohy pozemku o velikosti 1 472 m2 a jednotkové ceny 831 Kč, k němuž přičetl součin podlahové plochy domu o velikosti 257 m2 a jednotkové ceny 13 925 Kč. Z posudku plyne, že k výpočtu ceny použil hodnotu 875 Kč/m2. V posudku není uvedeno, proč je tato hodnota relevantní pro ocenění nemovitosti a z jakého zdroje získal údaje o cenách, z nichž tuto hodnotu vypočetl. Taktéž v posudku absentují výpočty či slovní vysvětlení, jakým způsobem obviněný hodnotu 875 Kč/m2 použil pro určení ceny obvyklé, a jak došel k jednotkovým cenám. Dále z posudku plyne, že obviněný do porovnávacího souboru, který použil k výpočtu ceny, zahrnul nabídkové ceny, které upravil koeficientem úpravy na pramen ceny ve výši 0, 95 a 0, 97. Výši těchto koeficientů odůvodnil na str. 54 posudku slovy: „ KCR = 1,00, případně snížený nebo zvýšený případně o„ inflaci cen“ dle roků porovnání u inzerce přiměřeně nižší o provize 3 % a služby 2 %, případně daně z nabytí NV 5 % a DPH.“ V posudku není uvedeno, proč obviněný nabídkové ceny použil. Zároveň z posudku plyne, že obviněný měl k dispozici dostatečné množství cen realizovaných. 18 Správní orgán po zhodnocení důkazů dospěl k závěru, že se skutky uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí staly, a že se jich dopustil obviněný. Jejich právní posouzení je uvedeno níže. <b>4. Právní kvalifikace</b> <b><i>[příjmení] působnost právní úpravy</b></i> 19 Dne [datum] nabyl účinnosti zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, kterým byl ke dni [datum] zrušen zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. 20 Podle § 2 odst. 1 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, se odpovědnost za přestupek posuzuje podle zákona účinného v době spáchání přestupku; podle pozdějšího zákona se posuzuje jen tehdy, je-li to pro pachatele přestupku příznivější. 21 Ustanovení § 8 ZZT stanoví, že znalci jsou povinni vykonávat znaleckou činnost řádně, ve stanovené lhůtě, oboru a odvětví, pro které byli jmenováni. Podle § 25a odst. 1 písm. a) ve spojení s odst. 3 ZZT je porušení povinnosti stanovené v § 8 ZZT přestupkem, za který lze uložit pokutu do výše 100 000 Kč nebo vyškrtnutí ze seznamu znalců. 22 Podle § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době. Pokud tyto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což mu může být podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uložena pokuta do výše 500 000 Kč. 23 Ze shora uvedeného vyplývá, že oba zákony (jak dřívější, tak i pozdější), sankcionují postup znalce, který není lege artis, přitom horní hranice sazby za daný přestupek je v nové úpravě pětinásobně vyšší. Obviněnému přitom s ohledem na § 2 odst. 6 nelze zákona o odpovědnosti za přestupky nelze uložit trest vyškrtnutí ze seznamu znalců, který ovšem obviněnému ukládán není. 24 Správní orgán při srovnání právních úprav dospěl k závěru, že jednání obviněného je trestné podle obou právních úprav, přičemž právní úprava účinná v době spáchání přestupku je pro obviněného příznivější z důvodu nižší sankce. Z tohoto důvodu byla odpovědnost za přestupek posouzena podle dřívější právní úpravy. <b><i>Naplnění formálních a materiálních znaků přestupku</b></i> 25 Ministerstvo zkoumalo, zda jednání obviněného naplnilo formální a materiální znaky přestupku. Podle § 8 ZZT jsou znalci povinn