0 OINS 65/2020 — (nezadán)

1 Ministerstvo spravedlnosti (dále jen„ ministerstvo“ či„ správní orgán“) vydává tento příkaz podle § 150 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „s. ř.“), ve spojení s § 90 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich (dále jen„ zákon o odpovědnosti za přestupky“), jako první úkon v řízení o přestupku zahájeném z moci úřední podle § 78 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky, ve věci přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících (dále jen„ ZZT“), znalecké kanceláře Znalecký ústav [právnická osoba] se sídlem [adresa], [IČO] (dále jen„ obviněný“) při vypracování znaleckého posudku ze dne [datum], [číslo] (dále jen„ znalecký posudek“). 2 Podle § 8 ZZT„ Znalci (tlumočníci) jsou povinni vykonávat znaleckou (tlumočnickou) činnost řádně, ve stanovené lhůtě, oboru (jazyce) a odvětví, pro které byli jmenováni.“ 3 Podle § 22 odst. 3 ZZT„ Jinak pro výkon znalecké činnosti ústavů přiměřeně platí ustanovení o výkonu znalecké činnosti znalců zapsaných v seznamu“. 4 Podle § 25b odst. 1 písm. a) ZZT„ Ústav se dopustí přestupku tím, že vykoná znaleckou činnost v rozporu s § 8“. 5 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky„ Správní orgán může o přestupku rozhodnout příkazem. Příkazem lze uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti, nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty“. 6 Podle § 150 odst. 1 s. ř.„ Příkaz může správní orgán vydat, považuje-li skutkové zjištění za dostatečné; vydání příkazu může být prvním úkonem v řízení.“ 7 Dne [datum] byl Krajskému soudu v Českých Budějovicích doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku obviněného v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku, který byl následně dne [datum] postoupen ministerstvu jakožto příslušnému správnímu orgánu. 8 Správní orgán si k vyhodnocení podaného podnětu vyžádal vyjádření Poradního sboru ministryně spravedlnosti pro obor ekonomika (dále jen„ poradní sbor“), a to k otázce řádného vypracování znaleckého posudku. 9 Ve vyjádření ze dne [datum] poradní sbor uvedl, že znalecký posudek je nedostatečně přezkoumatelný. <i>Podklady pro vydání příkazu</i> 10 Správní orgán při vydání příkazu vycházel ze znaleckého posudku týkajícího se určení ceny obvyklé Rodinného domu, RD [adresa] a souvisejících nemovitých věcí, obsaženého ve spise Krajského soudu v Českých Budějovicích sp. zn. Spr 420 [číslo] a stanoviska poradního sboru ze dne [datum]. Správní orgán považuje skutková zjištění z těchto podkladů za dostatečná pro vydání příkazu v souladu s § 150 odst. 1 s. ř. <i>Obecně k požadavku na přezkoumatelnost znaleckého posudku</i> 11 Z povinnosti znalce vykovávat znaleckou činnost řádně obsažené v § 8 ZZT, lze dovodit nejen povinnost dodržet stanovené formální a obsahové náležitosti úkonu, ale též povinnost provést úkony s náležitou odbornou péčí (lege artis). Nezbytným komponentem této odborné péče je pak požadavek, aby byl závěr posudek přezkoumatelný. 12 [příjmení] znalecký posudek mohl být považován za přezkoumatelný, musí splnit kritéria úplnosti, opakovatelnosti, odůvodněnosti a transparentnosti, kdy posudek je úplný, jestliže obsahuje úplný postup, kterým zpracovatel dospěl k závěrům posudku, předpoklady těchto závěrů, popis metod a použité informace a údaje; posudek je opakovatelný, jestliže jsou všechny použité údaje, metody a postupy odůvodněny a nezávislý a nestranný odborník je schopen při vynaložení přiměřeného úsilí a prostředků na základě informací o zdrojích údajů, postupech a metodách obsažených v posudku zopakovat postup zpracovatele s obdobnými výsledky; posudek je odůvodněný, jestliže jsou důvody použití těchto metod, postupů a údajů v ocenění výslovně uvedeny a transparentní, jestliže pocházejí z věrohodného zdroje a je-li u každého z použitých údajů nebo souboru údajů tento zdroj uveden. <i>Ke skutku uvedenému ve výroku I. odst. a.</i> 13 Na straně 11 znaleckého posudku obviněný uvedl jako zdroj informací o srovnávané nemovitosti objekt„ RD [obec]“, u kterého zdrojem má být„ databáze odhadů vlastní“. Z pohledu kritéria transparentnosti není možné se spokojit s odkazem na databázi soudního znalce bez možnosti zjistit zdroj, ze kterého se do databáze znalce tato informace dostala, neboť není možné bez přímé součinnosti znalce tuto informaci jakkoliv zjistit, a tedy ji použít při případném opakování postupu soudního znalce. Nadto není možné ani jakkoliv ověřit pravost uvedených informací, čímž je vypovídací hodnota této informace značně ohrožena. <i>Ke skutku uvedeném ve výroku I. odst. b.</i> 14 Obviněný uvedl na straně 13 znaleckého posudku„ dle mého odborného názoru jsou náklady na stavební dokončení obytného podkroví a venkovní úpravy cca 700 tis. Kč.“ V celém znaleckém posudku není na žádném místě uvedena metoda, na jejímž základě obviněný činí tento dílčí závěr, který má zásadní dopad na celkové vyčíslení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí, neboť ta je stanovena odhadem ceny dokončené stavby, ponížené právě o náklady na její dostavbu. Neuvede-li znalec metodu, kterou použil pro zjištění, byť jen dílčí skutečnosti, znalecký posudek se stává neopakovatelným, neboť žádný odborník, který by se pokoušel posudek opakovat, nemůže následovat postup, který není uveden (tj. posudek neprojde testem rekonstrukce). Z tohoto důvodu neúplnost znaleckého posudku spočívající v kompletní absenci (i dílčí) metody má za následek nepřezkoumatelnost celého posudku. 15 Ze znaleckého posudku nevyplývá, že by obviněný založil své závěry na analýze trhu, či konkrétněji segmentu pozemků pro výstavbu objektů k bydlení nebo případně segmentu novostaveb rodinných domů. Absence analýzy trhu pak vyvolává důvodné pochybnosti o správnosti výběru vzorku pro porovnávací metodu, což zpochybňuje výsledky znaleckého zkoumání, neboť tyto jsou založeny na neúplných předpokladech. 16 Obdobným problémem je absence řádné analýzy cenotvorných faktorů oceňovaného objektu, neboť ze znaleckého posudku nevyplývá, jaké by bylo možné budoucí nejlepší a nejvyšší využití, což by opět mělo vliv na vhodnost porovnávaných vzorků, a tedy potenciálně i na věcnou správnost znaleckého posudku. 17 Kritérium úplnosti vyžaduje, aby na straně jedné znalecký posudek obsahoval kompletní výčet použitých metod dostatečně podrobný, aby odborník je byl schopný zopakovat, ale zároveň na straně druhé vyžaduje, aby znalecký posudek vycházel z kompletního zjištění skutkového stavu, tak aby při případném přezkumu jiný odborník byl schopný posudek zhodnotit bez nutnosti vykonávat další šetření nebo analýzu pro doplnění skutkových zjištění. Vzhledem ke stavu znaleckého posudku není možné bez dalších analýz určit, zda porovnávací metoda vycházela ze správných předpokladů či nikoliv. <i>Ke skutku uvedenému ve výroku 1 odst. c.</i> 18 Obviněný zvolil pro zpracování výše specifikovaného znaleckého posudku srovnávací metodu. Při vzájemném porovnávání ceny srovnatelných nemovitostí přitom vycházel z dat o cenách, za které je nabízela realitní inzerce (nabídkové ceny). [jméno] nabízené realitní inzercí však nepředstavují skutečné ceny, za které byly prodeje nemovitostí de facto realizovány. Naopak v případě cenových nabídek se jedná o ceny, u kterých je stanovení jejich výše záležitostí prodejní strategie, a tyto ceny tedy mohou být jak podhodnocené (v případě záměru vyvolat tzv. dražební efekt), či naopak nadhodnocené (pro vytvoření prostoru pro vyjednávání o ceně a její snížení). Je tak zcela obvyklé, že nabídková cena je podle okolností mimořádně nízká či mimořádně vysoká z hlediska ceny obvyklé, tj. z hlediska ceny trhem reálně dosažitelné. Mimořádně nízká nabídková cena je totiž běžná v případě prodejů, kdy se volí strategie příhozů či dražby, nebo v situaci potřeby naléhavého zvýšení likvidity prodávaného majetku. Naopak mimořádně vysokou nabídkovou cenu lze běžně očekávat v případech, kdy prodávající netrpí akutním nedostatkem disponibilních prostředků a podle situace očekává štěstí při nalezení koupěchtivého nebo případně jednání o slevách z nabídkové ceny. 19 Znaleckým úkolem v tomto případě bylo v každém identifikovaném případě stanovit hodnotu, za kterou by bylo možné věc skutečně prodat. Jednalo se tedy o zjištění tržně skutečně dosažitelné ceny (výstupu tržního vyjednávání), nikoli prosté ceny nabídkové (vstupu tržního vyjednávání). Správní orgán si je sice vědom, že i přes uvedené nelze absolutně vyloučit využití nabídkových cen v rámci srovnávací metody oceňování nemovitostí, nicméně z povahy tohoto zdroje dat odchylující se od předmětu znaleckého úkolu (viz v odst. 18) vyplývá, že rozhodne-li se znalec čerpat z tohoto a priori méně spolehlivého zdroje, musí tento svůj postup řádně zdůvodnit, např. tím, že primární zdroje nebyly k dispozici. Z předmětného znaleckého posudku ani postupu znalce v dané věci však nelze seznat, zda měl znalec nějaký zvláštní (odborně obhajitelný) důvod pro využití málo vhodného zdroje dat, či zda znalec při volbě zdroje dat přímo pochybil. Z tohoto důvodu je obviněnému kladeno za vinu zprac