0 OINS 82/2022 — (nezadán)

<b><i>Postup správního orgánu před zahájením řízení</b></i> 1 Dne [datum] bylo Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ ministerstvo“ nebo„ správní orgán“) doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit obviněný při vypracování znaleckého posudku [číslo] dne [datum] (dále jen„ posudek“ nebo„ znalecký posudek“). 2 Dne [datum] bylo Ministerstvu spravedlnosti předáno předsedou Krajského soudu v Brně oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit obviněný tím, že vypracoval dokument Posouzení škodní události v části domu [adresa] 73 [obec]. <b><i>Zjištěný skutkový stav a právní kvalifikace</b></i> <i>Ke skutku uvedenému ve výroku pod bodem (i)</i> 3 Z posudku [číslo] dne [datum] byly zjištěny následující skutečnosti. 1 Znalecký posudek [číslo] obviněný vyhotovil dne [datum]; skládá se z 10 stran a je bez příloh. Zadavatelem posudku byla společnost [právnická osoba] zastoupená [jméno] [příjmení]. Úkolem znalce bylo určit cenu obvyklou nájmu Stanice technické kontroly nacházející se na adrese [adresa]. 2 Obviněný v posudku uvádí, že jako podklad pro zpracování posudku použil: výpis z katastru nemovitostí, informace sdělené objednatelem, skutečnosti a výměry na místě samém, geometrický plán parcely, literatura na oceňování nemovitosti, metodická pomůcku Úřední oceňování majetku 2012 a náhled do obchodního rejstříku na stránkách justice. 3 Při ocenění se obviněný odvolává na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“) a cituje § 2 odst. 1 tohoto zákona, v němž je definována cena obvyklá. 4 Pro účely ocenění obviněný vytvořil porovnávací vzorek čítající celkem šest cen za pronájem různých nemovitostí; do porovnávacího vzorku zahrnul čtyři nabídkové ceny za pronájem výrobních hal a dvě, (patrně již realizované ceny), za pronájem dvou Stanic technické kontroly (dále jen„ STK“), a to ve [obec] a v [obec]. U STK [obec] neuvádí údaje o rozloze, u STK v [obec] uvádí rozlohu 515 m2. 5 V posudku není uvedeno, odkud obviněný informace o cenách získal, a to ani u cen nabídkových ani u cen (zřejmě) realizovaných. V posudku dále není uvedeno, k jakému datu se ceny vztahují. 6 Obviněný dále ceny použité k porovnání upravil koeficienty; v posudku neuvedl, jakými úvahami se při jejich stanovení řídil. U obou stanic STK použil u všech koeficientů hodnotu [číslo], tj. považoval tyto ceny bez dalšího ve všech ohledech za srovnatelné. 7 Obviněný u jednotlivých cen nestanovil jednotkovou cenu za m2, ale průměrnou cenu počítal z cen celkových. Takto stanovil průměrnou cenu ve výši 38 325 Kč/měsíc, ze které pak určil cenu v čase a místě obvyklou na částku 38 000 Kč/měsíc. <i>Právní kvalifikace</i> <i>[příjmení] působnost</i> 8 Odpovědnost za přestupek se posuzuje podle zákona účinného v době spáchání přestupku; podle pozdějšího zákona se posuzuje jen tehdy, je-li to pro pachatele přestupku příznivější (§ 8 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky). Obviněný vyhotovil posudek dne [datum], v době účinnosti ZZT, přitom dne [datum] nabyl účinnosti zákon 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“); správní orgán proto musel posuzovat, zda je pozdější právní úprava pro obviněného příznivější. 9 Protože okolnosti vztahující se ke spáchání přestupku a k osobě pachatele jsou stejně významné podle nové i dřívější právní úpravy, vyšel správní orgán z porovnání výměr správních trestů uvedených v posuzovaných zákonech. Ustanovení § 8 ZZT stanoví, že znalci jsou povinni vykonávat znaleckou činnost řádně, ve stanovené lhůtě, oboru a odvětví, pro které byli jmenováni. Podle § 25a odst. 1 písm. a) ve spojení s odst. 3 ZZT je porušení této povinnosti přestupkem, za který lze uložit pokutu do výše 100 000 Kč. Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializace, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době. Pokud tyto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což mu může být podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uložena pokuta do výše 500 000 Kč. Z porovnání uvedených sazeb plyne, že pozdější úprava není pro pachatele příznivější, správní orgán proto posuzoval odpovědnost za přestupek podle zákona účinného v době spáchání přestupku. <i>Naplnění formálních a materiálních znaků přestupku</i> 10 Ministerstvo zkoumalo, zda skutkový stav popsaný ve výroku tohoto příkazu naplnil formální a materiální znaky přestupku. 11 Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 12 Přestupku podle § 25 a odst. 1 písm. a) ZZT se dopustí znalec, který poruší povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně. Řádný výkon znalecké činnosti je blíže specifikován v § 13 Znal.V. Podle tohoto ustanovení znalec v posudku„ uvede popis zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a výčet otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky (posudek)“. Judikatura Nejvyššího soudu i odborná literatura se shodují v tom, že obsahové náležitosti, jakkoliv vyhláškou formulovány obecně a stručně, musí zaručovat přezkoumatelnost posudku. Pokud nelze z posudku vyčíst, jakým způsobem znalec ke svým závěrům došel, vyvstávají odůvodněné pochybnosti o jejich správnosti a posudek nelze k jeho účelu použít. Proto je pro řádný výkon znalecké činnosti nezbytné, aby znalec dostatečně popsal zkoumaný jev, zdroje dat, z nichž čerpal, metodu, kterou postupoval, jakož i všechny podstatné úvahy, kterými se řídil. Co se týká znalcem zvolené metody, pak pro splnění požadavku řádného výkonu je třeba, aby metoda byla zvolena a použita v souladu se zavedenými odbornými standardy. Pokud je určitá oblast znaleckého zkoumání upravena právními předpisy, pak řádný výkon znalecké činnosti vyžaduje jejich dodržení. 13 V konkrétním případě bylo úkolem znalce stanovit cenu obvyklou za pronájem. Způsob určení obvyklé ceny upravuje ZOM. Ustanovení § 2 odst. 2 citovaného zákona stanoví: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se porovnáním.“ 14 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Obviněný se na výše citované ustanovení výslovně odvolal, byl tedy tímto postupem vázán a nemohl se od něj odchýlit. Především měl tedy porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. 15 Komentář Ministerstva financí k určování obvyklé ceny ze dne [datum] pak blíže rozvádí, že se cena obvyklá určuje jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku či služby. Znalec musí nejprve vybrat entity, které přibližně naplňují potřeby pro porovnání, a protože počet srovnatelných entit bývá omezen, musí znalec vybrané entity zpravidla upravit tzv. koeficienty odlišnosti, aby je učinil ke srovnání vhodnými. Mezi tyto koeficienty se řadí zpravidla koeficienty 1) na úpravu polohy objektu, 2) na úpravu velikosti objektu, 3) na úpravu příslušenství garáže, 4) na úpravu celkového stavu (lepší – horší), 5) na úpravu dalších vlastností (lepší – horší), 6) na úpravu dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) . [jméno] upravené těmito koeficienty pak musí znalec statisticky zpracovat a na základě tohoto zpracování určit cenu obvyklou. Cena se vypočítává z jednotkové ceny. 16 V konkrétním případě se obviněný odchýlil od zavedeného způsobu stanovení ceny obvyklé hned několika způsoby. Především vytvořil porovnávací vzorek, do kterého zahrnul ceny, u nichž jednak nelze ověřit věrohodnost, neboť není uvedeno z jakého zdroje pocházejí, a u nichž dále nelze ověřit relevanci, neboť není uvedeno datum, k němuž se vztahují. Pro ocenění je přitom datum, k němuž se cena vztahuje, zásadní, neboť ceny se v čase významně mění. Dalšího pochybení se pak obviněný dopustil tím, že do porovnávacího vzorku zahrnul nemovitosti, které oproti oceňované nemovitosti nemají vybavení pro provoz stanice technické kontroly, a tuto skutečnost nezohlednil, takže porovnával ceny,