2-16-15968/71

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-16-15968 Kohus Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 24.november 2020, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu Tsiviilasja hind Osaühing Total Services hagiavaldus osaühingu Weiss, XX ja osaühingu Uulu Mõis vastu kahju hüvitamiseks ja lisanduva viivise väljamõistmiseks 262 025,40 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: Osaühing Total Services (registrikood 10931449, Pikk 26-M3, Pärnu) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela (e-post helmeri@indela.ee) Kostjad:

1.osaühing Weiss (registrikood 10052736, asukoht: Allika, Võiste alevik, Tahkuranna vald, Pärnu maakond; e-post: info@weiss.ee; weiss.oy@mail.ee) 2. osaühing Uulu Mõis (registrikood 10313496, asukoht:

Uulu sjsk, Uulu küla, Tahkuranna vald, Pärnu maakond; epost: kalmer@weiss.ee) 3. XX (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht: xxx; e-post: xxx) Kostjate lepinguline esindaja Kalle Oja (e-post oja.kalle@gmail.com) Kohtuistung 29.september 2020, osalesid adv Indela ja K. Oja.

RESOLUTSIOON 1. Jätta rahuldamata Total Services OÜ hagi 231 383,59 euro suuruse kahju hüvitamiseks ja alates hagiavalduse esitamisest lisanduva viivise väljamõistmiseks solidaarselt OÜ-lt Weiss ja XXlt või alternatiivselt solidaarselt OÜ-lt Uulu Mõis ja XXlt või alternatiivselt XXlt.

2.Menetluskulud jäävad täies ulatuses hageja kanda.

3.Määrata OÜ Weiss menetluskulude suuruseks 2733,33 eurot (ei sisalda käibemaksu), OÜ Uulu Mõis menetluskulude suuruseks 2733,33 eurot (ei sisalda käibemaksu) ja XX menetluskulude suuruseks 3280 eurot (sh käibemaks 20% summas 656 eurot).

4.Mõista Total Services OÜ-lt OÜ Weiss kasuks menetluskulude katteks välja 2733,33 eurot.

5.Mõista Total Services OÜ-lt OÜ Uulu Mõis kasuks menetluskulude katteks välja 2733,33 eurot.

6.Mõista Total Services OÜ-lt XX kasuks menetluskulude katteks välja 3280 eurot (seal hulgas käibemaks 20%).

2-16-15968 Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK 23.10.2016 OÜ Total Services esitas kohtule hagi OÜ Weiss, OÜ Uulu Mõis ja XX vastu rendilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. 18.06.2018 kohtuotsusega Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohus 18.04.2019 kohtuotsusega tühistas maakohtu 18.06.2018 otsuse ja saatis asja uueks lahendamiseks samale maakohtule. Ringkonnakohus nõustub hagejaga selles, et maakohus on asjas lahendit tehes rikkunud oluliselt menetlusnorme, kuna kohus on rajanud otsuse tõenditele, mida pooled ei ole kohtule esitanud ja mille kohta ei ole pooled saanud oma seisukohti avaldada. Hageja on apellatsioonkaebuses õigesti esile toonud, et maakohus on ilma poolte taotlusteta ning pärast asjas sisulise arutamise lõpetamist kogunud ja võtnud otsuse tegemisel tõenditena arvesse Total Services OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki, Prado OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki, Lend Invest OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki, Lend Invest Property OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki ning kinnistamisavalduse, mille alusel on 20. veebruaril 2009 tehtud rendilepingu kohta kanne kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohus andis kohtule juhise selgitada eelmenetluses välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks.99 Maakohus asja uuel arutamisel määras pooltele tähtajad täiendavate tõendite ja taotluste esitamiseks ning oma seisukohtade täiendamiseks. Pooled kohtu määratud tähtpäevaks täiendasid oma seisukohti ning esitasid täiendavaid tõendeid. Kohus arutas pooltega asja uuesti kohtuistungil.

HAGIAVALDUSE ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE 1. Osaühing Total Services (hageja) esitas 23. oktoobril 2016 Pärnu Maakohtule hagi osaühingu Weiss (kostja I), osaühingu Uulu Mõis (kostja II) ja XX (kostja III) vastu kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. 16. oktoobril 2017 hageja suurendas nõuet. Täpsustatud nõudega hagiavalduses palub hageja enda kasuks välja mõista 243 522 eurot 83 senti, millest 231 282 eurot 59 senti moodustab põhinõue ja 12 240 eurot 40 senti sissenõutavaks muutunud viivis ning alates 17. oktoobrist 2017 kuni kahju hüvitamise nõude täitmiseni viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

2.Esimese eelistusena on nõue esitatud kostja I vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks, kostjaga I solidaarselt vastutab kostja III deliktiõiguse alusel lepinguväliselt õigusvastaselt kahju tekitamise eest. Kui nõue kostja I vastu jääb rahuldamata, taotleb hageja lepinguväliselt õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist ja viivist solidaarselt kostjatelt II ja III ning viimases järjekorras juhul, kui hagi jääb rahuldamata kostjate I ja II vastu, taotleb hageja mõista õigusvastaselt tekitatud kahju ja viivis välja ainult kostjalt III.

3.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt ostis hageja 15. septembril 2007 6000 maarjakase istikut, mille ta istutas Vetsi kinnistule, asukohaga Leina küla, Tahkuranna vald, Pärnumaa 2 2-16-15968 (registriosa nr 1055406). Hageja ja OÜ Prado (registrikood 10899450) sõlmisid 20. veebruaril 2009 maarendilepingu, mille alusel andis OÜ Prado Vetsi kinnistu hagejale rendile. Kostja I omandas 2. jaanuaril 2013 täitemenetluse käigus Vetsi kinnistu, mistõttu läks 20. veebruaril 2009 sõlmitud kinnistu maarendileping koos sellest tulenevate õiguste ja kohustustega üle uuele omanikule ehk kostjale I.

4.Hageja sai 24. oktoobril 2013 teada, et maarjakaskede istandus on hävitatud. Samal päeval esitas hageja Lääne Politseiprefektuurile kuriteoteate ja seejärel Riigiprokuratuurile kaebuse.

Riigiprokuratuur teavitas hagejat 22. jaanuari 2014. a kirjaga, et maarjakaskede hävitamise uurimiseks alustati kriminaalmenetlust. Menetlus lõpetati 13. juulil 2016. a määrusega kuriteokoosseisu puudumise tõttu põhjusel, et kriminaalmenetluses ei leidnud tuvastamist teo toimepanija subjektiivne süüteokoosseis. Samas kuriteo objektiivne koosseis leidis tuvastamist.

Viidatud määrusest nähtuvalt on: 1) kostja I ja tema seaduslik esindaja kostja III teadlikud asjaolust, et Vetsi kinnistu oli koormatud maarendilepinguga hageja kasuks; 2) 2013. a sügisel võttis kostja I kostja III juhtimisel suuremad kased üles ja ülejäänud kased künti maasse ning aia võtsid malevlased maha; 3) kostja II juhatuse liige kostja III andis E. T. ülesande künda Vetsi kinnistul asuvad kased maasse, mida E. T. ka tegi.

5.Hageja tellis temale tekitatud varalise kahju suuruse hindamiseks Maaülikooli dendroloogia dotsent I. S.alt eksperthinnangu, mille kohaselt Vetsi kinnistul asuva maarjakasekultuuri puurinde kulumeetodil arvutatud hetkeväärtus 2014. aastal on 7985 eurot 58 senti, puhasnüüdisväärtus 45 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on 148 446 eurot 3 senti ning puhasnüüdisväärtus 30 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on 231 282 eurot 59 senti.

6.Seega on kostjad põhjustanud hagejale kahju kokku summas 231 282 eurot 59 senti, millest 7985 eurot 58 senti moodustab otsene varaline kahju ning 223 297 eurot 10 senti saamata jäänud tulu.

7.Asja uuel arutamisel hageja jäi kõigi varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja vaidleb jätkuvalt vastu kostjate väitele, et maarendileping on näilik. Juba L.M.i ja Prado OÜ vahel 09.02.2009 sõlmitud Vetsi kinnistu notariaalses müügilepingus oli märgitud, et alates 2007.aastast on Vetsi kinnistut kirjaliku kokkuleppe alusel kasutanud Total Halduse OÜ, kes on istutanud kinnistule 6000 maarjakase istikut ja piiranud aiaga; taimed ja aed on Total Halduse OÜ omand; L. M. on Vetsi kinnistu võõrandanud koos sellele asunud Total Halduse OÜ maarjakaseistandusega Prado OÜ-le. Hageja leiab, et leping tõendab maarjakaskede istanduse olemasolu, istutatud maarjakaskede arvu, maarjakaskede kuulumist Total Halduse OÜ-le ning asjaolu, et maarendileping ei ole näilik tehing. Hageja rõhutab, et maarendileping on jätkuvalt kehtiv leping. Hageja on täitnud rendilepingust tulenevad rahalised kohustused ning nõudnud kostjalt I maarendilepingust tulenevate kohustuste täitmist ning edaspidistest rikkumistest hoidumist.

KOSTJATE VASTUS 8. Kostjad hagi ei tunnista, paluvad jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9.Kostjad leiavad, et hageja nõuded on aegunud. Vastavalt tsiviilseadustiku (TsÜS) § 146 lg-le 1 ja § 150 lg-le 1 on nii tehingust kui ka kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat hetkest, mil kahjustatud isik sai või pidi saama teada oma õiguste rikkumisest (kahju tekkimisest). Hagi on esitatud 23. oktoobril 2016, tuginedes väitele, et hageja sai kaskede hävimisest teada 24. oktoobril 2013. Kostjad leiavad, et hageja pidi saama kaskede üleskündmisest teada hiljemalt 2013. a augustis.

10.Hagiavaldus tuleb jätta kostjate II ja III vastu läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 alusel. Kõik tegevused vaidlusalusel Vetsi kinnistul on alates jaanuarist 2013 toimunud kostja I korraldusel.

Hageja ei ole toonud välja kostjate II ja III vastutuseks vajalikku õigusvastast tegu.

11.Kostja I ja kostja III ei saa vastutada solidaarselt, kuna samaaegselt ei saa solidaarvõlgnikud vastutada täiesti erinevatel õiguslikel alustel ehk lepingulisel ja lepinguvälisel alusel.

3 2-16-15968 12. Kostjatel puudub süü kahju tekitamises, kuivõrd kostjate tahe ja tegevus ei olnud suunatud kahju tekitamisele. Kostjate huviks või eesmärgiks ei olnud kaskede hävitamine või enda kasuks pööramine, kostjad olid kantud soovist sööti ja hoolitsuseta jäetud põld üles harida, eeldades, et kinnistut ei koorma rendilepingud, kuna need on lõppenud kinnistusraamatu kannete kustutamisega.

13.Hagi on esitatud vale isiku vastu. Rendilepingu kohta märke kustutamisega kinnistusraamatust puudus hagejal alus eeldada, et rendileping jääb kehtima. Hageja pidi aru saama ja arvestama, et rendilepingu lõppemisel lähevad VÕS § 358 kohaselt rendileandjale üle renditud kinnistu päraldised (sealhulgas seal kasvavad puud). Rendilepingu regulatsioon ei näe ette üürileandja kohustust hüvitada rentniku majanduslikku kahju ehk saamata jäänud tulu.

Hageja oleks pidanud oma kahjunõuded esitama Vetsi kinnistu endise omaniku ehk OÜ Prado vastu (VÕS § 323 lg 2).

14.Rendileping on näilik ning sõlmitud vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, kuna sõlmiti eesmärgiga takistada Vetsi kinnisasja müüki. Hageja majandusaasta aruannetest nähtuvalt ei olnud hagejal 2009 – 2011 rendi- või üürikulusid. Seega ei ole rendileandja ega ka rentnik reaalselt tehingut teinud/täitnud. Lisaks on heade kommetega vastuolus ja tühine rendilepingu p 6.3, mille kohaselt peab rendilepingu erakorralisel ülesütlemisel rendileandja hüvitama rentnikule tema poolt puude võimalikust realiseerimisest tulevikus saadava tulu.

15.Kostjad leiavad, et kahju ulatus on põhjendamata, ülepaisutatud ning tõendamata. Vara säilimise tagamine või kaitsmine ei ole rendilepingu sisuks. Seega kui kostja I ka oleks rentniku vara hävitanud, siis ei oleks see rendilepingu rikkumine.

16.Hageja ei ole enda poolt Vetsi kinnistule tehtud kulusid tõendanud. Hageja ei ole tõendanud, kas ja millises koguses on ta väidetavaid kaski istutanud ning kui palju nende eest maksnud.

Lisaks ei ole eluliselt usutav, et hageja soetas istikud 2 aastat enne maa kasutusõiguse saamist.

Hageja ei ole juhindunud kahju arvestamisel VÕS § 132 sätestatust.

17.Hageja poolt kahju hüvitamise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja esitas nõude eesmärgiga saada väidetavat tulevikukahju ehk puhtmajanduslikku tulu ilma tööta. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks reaalselt tegelenud väidetava kaseistanduse hooldamisega. Juhul, kui kohus otsustab hagi rahuldada, siis taotlevad kostjad VÕS §-de 139 ja 140 alusel kahjuhüvitise vähendamist.

18.Kostjad vaidlevad vastu viivisenõudele, kuna ei tunnista põhinõuet.

19.Asja uuel arutamisel maakohtus kostjad esitasid täiendavaid tõendeid ja täiendasid oma vastuväiteid. Kostjad toovad esile, et kostjad on korduvalt märkinud, et 20.02.2009 rendilepingu puhul oli tegemist seotud isikute vahelise tehinguga ning selle näiliku rendilepinguga üritati kooskõlastatud tegevuse tulemusel vältida Vetsi kinnistu võõrandamist enampakkumisel või vähemalt säilitada kontrolli selle üle; osaliste seotust arutati juba 22.09.2017 istungil.

Rendilepingu puudumist ning kaskede mittekuulumist hagejale tõendavad M. L.i 10.04.2018 istungil antud ütlused, et tema poeg tegeles kaskedega – V. L. käis seal vaid abis (10.04.2018 kohtuistungi protokolli lk 1). Äriregistri väljavõtte kohaselt M. L. oli Total Services OÜ osanik (25.07.2008 – 05.04.2011) ja juhatuse liige (12.05.2010 – 26.10.2010). Hageja omaniku ja juhatuse liikmena pidi M. L. teadma, kui kased oleks kuulunud hagejale, ning et ta teostab kaskede ja aia hooldust Total Services OÜ-le.

20.M. L.i 09.12.2012 elektronkiri XXle ja selle manuses olev laenulepingu projekt kinnitab M.

L.i, OÜ Prado, Total Services OÜ ja L.M.i kooskõlastatud tegevust Vetsi kinnistu üle kontrolli säilitamiseks. M. L. soovis Prado OÜ-le saada OÜ-lt Weiss laenu 6000 eurot, et selle raha eest omandada Vetsi kinnistu – laenulepingu projekti kohaselt lubas M. L. vastutasuks Vetsi kinnistu hiljem võõrandada OÜ-le Weiss 9000 euro eest. M. L. ei maininud sõnagi rendilepingu kehtimajäämise või maal kasvavate väidetavalt üliväärtuslike kaskede kohta. Elektronkiri ümber hageja väited, et hageja ega tema seaduslik esindaja M. L. ei tunne XX.

21.L.M. esitas 10.04.2018 kohtuistungil valeandmeid, väites, et tal puudub igasugune seos hageja Total Services OÜ-ga. L.M.il olid vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal ja on tänaseni 4 2-16-15968 ühised majanduslikud huvid hageja seaduslik esindaja ja pikaaegse omaniku M. L.iga - näiteks läbi Lend Invest Property OÜ, mille kaasasutajateks, kaasosanikeks ja juhatuse liikmeks olid L.M. ja M. L., samuti on nimetatud äriühingu osanikuks olnud nii hageja pikaaegne osanik OÜ Prado kui ka hageja ise.

22.Registriandmed kinnitavad L.M.i, M. L.i, Total Services OÜ ja OÜ Prado seoseid ja ühiseid majanduslikke huve perioodil 2006 kuni vähemalt 2013, samuti kinnitavad kaudselt rendilepingu näilikkust ning selle koostamise eesmärki – säilitada Vetsi kinnistu jäämine oma majandussfääri kas läbi omandisuhte või vähemalt kasutusõiguse. L.M. ja M. L. olid OÜ-s Prado Halduse samaaegselt juhatuse liikmeteks ning läbi Lend Invest OÜ ja/või OÜ Prado ka osanikuks.

Juhatuse liikmete kattuvus tähendab seotud ettevõtjaid, kelle puhul saab ja tuleb eeldada ühist majanduslikku huvi.

23.L.M. oli kasutanud hageja teenuseid ka varem kinnistute hüpoteekidest vabastamiseks – näiteks 18.12.2006 müüs L.M. temale kuulunud ning Vetsi kinnistuga koos ühishüpoteegiga koormatud kinnistu nr 989406, aadressiga Lihula tee 1D, Audru Total Services OÜ-le (vana ärinimega Total Halduse OÜ). Seega kasutas L.M. ka varasemalt Total Services OÜ (sel ajal Total Halduse OÜ) teenuseid oma majandushuvideks ning L.M.il ja M. L.il olid erinevate äriühingute kaudu ühised majanduslikud huvid.

Hageja, OÜ Prado, L.M.i ja M. L.i ühine tegutsemine ning 20.02.2009 rendilepinguga seotud kronoloogia viitavad rendilepingu vormistamisele eesmärgiga takistada Vetsi kinnistu müüki.

Rendilepingu kohta tehti märge vahetult enne selle arestimist kohtutäituri poolt (ehk ajal mil osalistele oli teada täitemenetluse alustamise paratamatus), samas üle kahe aasta pärast selle lepingu väidetavat sõlmimist. Rendilepingu kohta puuduvad igasugused kirjed nii OÜ Prado kui hageja majandusaasta aruannetes. Hageja 2009 kuni 2013 aasta majandusaasta aruannetes rendikulude puudub. Rendileandja oli hageja omanikuks, kuid rendilepingut ei ole näidatud seotud isikutega tehtud tehingutes lisas.

24.XXl oli TsÜS § 118 lg 2 kohaselt alus eeldada L.M.il Total Services OÜ-lt talumisvolituse olemasolu. Miks pidanuks L.M., juhul kui tal puudus seos hagejaga, tasuta ning vabast tahtest ja ajast tegelema hageja väidetavate kaskede istutamisega, „istanduse“ olukorra jälgimisega ja kostjaga I läbirääkimiste pidamisega Vetsi kinnistu võõrandamiseks või Total Services OÜ-le laenu andmiseks. L.M.i selline käitumine andis XXle aluse eeldada L.M.il volituste olemasolu Total Services OÜ esindamiseks ehk XX oli õigustatud eeldama, et L.M. võib võtta temalt vastu teate Vetsi kinnistu kaskedest vabastamise nõudega.

25.L.M. ega OÜ Prado ei ole rendilepingust hüpoteegipidajat teavitanud, selline kohustus tulenes 21.10.2005 sõlmitud Vetsi kinnistut koormava hüpoteegi üleandmise lepingu punktist 5.2. Hüpoteegipidajate teavitamata jätmine näitaks üheselt ja selgelt, et väidetav rendisuhe vormistati rendilepingus märgitust oluliselt hiljem ning sooviga vältida või takistada Vetsi kinnistu müüki kohtutäituri poolt.

26.Väidetav kaseistandus oli ebaseaduslikult rajatud maaparandussüsteemile, kaskede eemaldamine kinnistult oli õiguspärane ning vabandatav maapandussüsteemi kaitsevajadusega.

Vetsi kinnistu asub terves ulatuses Uulu-Suursoo maaparandussüsteemi kaitsealal. Asjakohane maaparandussüsteem on ehitatud 1980. aastal. Vetsi kinnistul on piirang, mis keelab sellel kinnistul metsa ning puude kasvatamise. 09.02.2009 L.M.i ja OÜ Prado vahelise müügilepingu punktis 1.8.1 on märgitud, et Vetsi kinnistu asub maarapandussüsteemi (kuivendussüsteemi) piirangualal, mistõttu ei olnud OÜ Prado õigustatud rendilepingut puude kasvatamiseks sõlmima.

27.Maaparandusseaduse § 51 lg 2 sätestab, et maa sihtotstarbe muutmine maaparandussüsteemi alal (eelkõige rohumaa muutmine metsamaaks või puittaimede istanduseks) võib toimuda vaid eraldi Põllumajandusameti loal (kuni 2010 kehtinud seaduse redaktsiooni kohaselt maaparandusbüroo loal). Kostjate andmetel ei ole Vetsi kinnistu omanikud sellist taotlust Põllumajandusametile ega maaparandusbüroole teinud ning kooskõlastust saanud, seega ei ole Vetsi kinnistul metsa, s.o puude kasvatamine lubatud.

5 2-16-15968 28. Maaparandussüsteemi alal paiknevat kinnistut on keelatud maaparandusseaduse § 47 lg 6 kohaselt kasutada kuivendussüsteeme (drenaaži) kahjustavalt ning maaparandussüsteemi kahjustused või ohud tuleb maaparandusseaduse § 44 lg 3 kohaselt koheselt kõrvaldada. OÜ Weiss kinnistu omanikuna nii ka käitus ning kõrvaldas drenaaži ohustavad kased. Puujuured on üldteadaolevalt üheks suurimaks ohuks kuivendusalade maaparandussüsteemidele. Isegi kui oleks olnud kehtiv rendileping, siis seadusevastase istanduse eemaldamine kinnistult oleks vabandatav VÕS § 103 ja/või TsÜS 141 kohaselt.

29.OÜ Prado esindajaks tehingu sõlmimisel oli M. L., kes oli aastatel 2004 kuni 2007 OÜ Halinga Maaparandus juhatuse liige. OÜ Halinga Maaparandus üheks tegevusalaks oli maaparandus, seega M. L.il olid või pidid olema teadmised maaparandusest ja sellega kaasnevatest kinnistu kitsendustest. Nii maaomanik OÜ Prado, kui ka väidetav rentnik olid või pidi olema teadlikud Vetsi kinnistul lasuvast piirangust, mis keelas seal puude kasvatamise nii metsa kui istandusena ilma Põllumajandusameti või maaparandusbüroo loata.

30.Puude kasvatamine maaparandussüsteemile on maaparandusseaduse § 90 kohaselt karistatav, seega ei oleks hageja äriplaan olnud kuidagi teostatav. Kostja I ei pidanud ega võinud lubada temale kuuluval kinnistul seadusevastast tegevust. Hetkel kehtiva maaparandusseaduse §-st 44 lg 3 kui ka 2013. aastal kehtinud maaparandusseaduse redaktsiooni §-st 45 lg 3 ja 4 tulenevalt on õigus maaparandussüsteemi kahjustus või maaparandussüsteemi ohustav või toimimist takistav asjaolu kinnistult iseseisvalt eemaldada ehk sisuliselt kasutada omaabi. OÜ Weiss poolt puude eemaldamine Vetsi kinnistult oli õiguspärane maaparandussüsteemi toimimise tagamise eesmärgil. Kaskede eemaldamise õigus oleks olnud OÜ-l Weiss ka põllumajanduslikul otstarbel kasutatava naaberkinnistu omanikuna, et tagada maaparandussüsteemi toimimine.

31.Kaskede kasvatamine maaparandussüsteemi kaitsealal oli keelatud ja hagejal ei saanud olla alust eeldada kaskede suureks kasvamist ja märkimisväärseid tulusid sellest.

Kaski ei saa vaadata eraldi maast, kaskede omandiõigus kuulub TsÜS § 54 lg 1 kohaselt maaomanikule. Puud ning mistahes koristamata vili on maatüki olulised osad. Kaskede eemaldamist kinnistult ei saa vaadelda eraldiseisva õigushüve riivena ehk deliktina ei lepingulise kahju mõttes ega ka õigusvastase kahju hüvitamise teona. Järelikult on väär hageja seisukoht, nagu oleks hagejale kuuluvate kaskede kinnistult eemaldamine kahju hüvitamise aluseks olevaks õigusvastaseks teoks, sest kased ei kuulunud ega saanudki kuuluda hagejale.

32.Kased muutusid kinnistu oluliseks osaks nende istutamisega ning nende omandiõigus muutus vastavalt iga kinnistu võõrandamistehinguga. Kostjate mistahes vastutus kaskede kui hagejale kuuluva vara hävitamise eest on välistatud. Kui kostjad ka kaski rikkusid või hävitasid, siis kuulusid need igal juhul kinnistu omanikule ehk kostjale I.

33.Rendisuhte eesmärk ei ole tagada rentnikule tulu teenimine. Hageja nõuab väidetava rendilepingu rikkumise tõttu temal saamata jäänud tulu, aga ainuüksi rendilepingu kehtivusest või mittekehtimisest tulu rentnikule ei tekkinud ega saanudki tekkida. Hageja ei saa nõuda rendilepingu rikkumisest tulenevalt saamata jäänud tulu, sest puudub põhjuslik seos rendilepingu kehtivuse ja väidetavalt hagejale kuuluvate kaskede müügist saadava tulu vahel. Rendileping ei anna rentnikule õigust rendileandja vara müügiks, vaid maa kasutamiseks (ehk maa rentimisel ei teki rentnikul õigust müüa maal juba olemasolevaid puid).

Rendileandja jaoks ei ole ettenähtav ega hüvitatav rentniku hüpoteetiline majanduslik kahju.

Rendileandja ei vastuta rentniku äriplaanide teostumise eest.

34.Väärad on hageja väited, et kaseistandusele oli tehtud investeeringuid ja/või kulusid 2013. aasta seisuga vähemalt 7985,58 euro eest. Hagejal tulevikukahjude tekkimine ei ole eluliselt usutav isegi teoreetiliselt. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit Vetsi kinnistule tehtud investeeringute kohta. Puuduvad tõendid istikute ja nende eest tasumise kohta, aia ehitamise või selle maksumuse kohta, hoolduskulude kohta.

Hageja väited Vetsi kinnistusse tehtud investeeringute kohta on oletuslikud ja tõendamata ning põhinevad I. S.a teoreetilisel arvamusel. Raamatupidamiskohuslasel peavad tehtud kulud olema tõendatud dokumentaalselt. Investeeringut otsese varalise kahjuna ei saa tõendada paljasõnalised 6 2-16-15968 väited, et teise isiku maal on olemas kaseistikud või noored kased, et need on maarjakased ning nende eest on hoolitsetud.

35.Eesti Dendroloogia Seltsi presidendi arvamus lükkab ümber I. S.a teooriad garanteeritud tulususe kohta nii ebausaldusväärse lähtematerjali (tundmatud kasetaimed), puude kasvu ettearvamatuse (puude kasvu mõjutavad nii ilmastik kui ka kahjurid ja metsloomad ning raieküpsuse saavutavate puude arv ei ole ettenähtav) kui ka maarjakase puidu ostuturu ebakindluse tõttu (spetsiifilise toote puhul on nii nõudluse kui ka hindade kõikumine äärmuslik).

Hageja ei ole tõendanud, et kasetaimed oleks olnud maarjakased ning palju neid tegelikult 2013. aastal alles oli. I. S. näeb turuna Lääne- Euroopat või Aasiat, kuid ei ole arvestanud üldse puidu müügiks vajalike kuludega. I. S. kinnitas tunnistajana 10.04.2018 kohtuistungil ka seda, et tulu saamine nõuab istanduse majandamist. Hagejal puudub juba alates 2011.aastast majandustegevus Eestis.

KOHTU PÕHJENDUSED 36. Kohus, tutvunud esitatud kirjalike seisukohtadega, kuulanud menetlusosalised ära kohtuistungil ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, sh varsemas menetluses üle kuulatud tunnistajate protokollitud ütlusi, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

37.Hageja leiab, et poolte vahel on kehtiv rendileping, kostja I on rendilepingut rikkunud ning hävitanud hagejale kuuluva kaseistanduse; konkreetselt on istanduse hävitanud kostja II töötaja kostja III, viimane on ühtlasi kostjate I ja II juhatuse liige. Kostjad on hagejale tekitanud kahju kokku 231 282,59 eurot, millest 7985,58 eurot on otsene varaline kahju ja 223 297,10 eurot saamata jäänud tulu. Hageja on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõuded alternatiivselt:

-esimese eelistusena on nõue esitatud kostja I (OÜ Weiss) vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks, kostjaga I solidaarselt vastutab kostja III (XX) deliktiõiguse alusel lepinguväliselt õigusvastaselt kahju tekitamise eest;

-kui nõue kostja I vastu jääb rahuldamata, taotleb hageja lepinguväliselt õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist ja viivist solidaarselt kostjatelt II (OÜ Uulu Mõis) ja III (XX) ning

-viimases järjekorras juhul, kui hagi jääb rahuldamata kostjate I ja II vastu, taotleb hageja mõista õigusvastaselt tekitatud kahju ja viivis välja ainult kostjalt III, XXlt.

38.Kostjad vaidlevad hagile täies ulatuses vastu. Kostjad leiavad, et hageja kahjuhüvitamise nõue on aegunud, hagejal kahju tekkimine ega selle suurus ei ole tõendatud. Rendilepingu pooled on seotud isikud ja ühise majandusliku huviga, leping on näilik ja tühine, kinnistusraamatust märkuse kustutamisega leping lõppes. Isegi kui rendileping ei lõppenud, on kostja III kostja I seadusliku esindajana andnud hagejale isiku kaudu, keda kostja võis pidada hageja esindajaks, tähtaja kaskede äraviimiseks, see on käsitatav rendilepingu ülesütlemisena ning hageja oli teadlik, et kostja I soovib kinnistut enda kasutusse. Vaidlusalused kased kuulusid maaomanikule ehk kostjale I, rendileping ei tekitanud hagejale kaskede omandiõigust, oma kaskede hävitamisega kostja I ei ole maarendilepingut rikkunud ega sellega hagejale kahju tekitanud; kostjad II ja III ei ole käitunud õigusvastaselt ega hagejale kahju tekitanud. Kostjatel ei ole süüd hagejal väidetava kahju tekkimises. Lisaks puud on istutatud õigusvastaselt maaparandussüsteemile ning kostjal I oli lisaks õigus need eemaldada maaparandussüsteemi kaitseks.

39.Asjas ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et OÜ Weiss (kostja I) omandas 02.01.2013 täitemenetluse käigus toimunud enampakkumisel OÜ-le Prado kuulunud, Pärnumaal Tahkuranna vallas (haldusreformi järel Häädemeeste vald) Leina külas asuva Vetsi kinnistu (registriosa nr 1055406).

Kinnistusraamatus kinnistu registriosa III jakku esimesele järjekohale 26.09.2011 oli sisse kantud märkus OÜ-ga Total Services 20.02.2009 sõlmitud rendilepingu kohta tähtajaga 20.02.2039, märkus kustutati kohtutäituri 20.12.2012 avalduse alusel 02.01.2013.

Pooled ei vaidle ka selle üle, et kinnistul kasvasid kased, mis hiljemalt 24.oktoobriks 2013 olid kostja(te) poolt maasse küntud.

7 2-16-15968 Pooled vaidlevad selle üle, kas tegemist oli maarjakaskedega, kellele puud kuulusid, kui palju neid oli, kas ja millises ulatuses tekkis hagejal kaskede üleskündmisega kahju, kas kostjad vastutavad selle kahju eest ning kas hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude õigeaegselt.

40.Hageja nõue kostja I vastu tugineb maarendilepingu rikkumisele kostja I poolt.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).

Kostja ei olnud algselt lepingu pooleks, vaid omandas Vetsi kinnistu täitemenetluses toimunud enampakkumisel. Seega kostja I vastu esitatud kahju hüvitamise hagi rahuldamise eelduseks on, et

-kinnistul asunud kaseistandus (s.o kasvavad puud ja piirdeaed) kuulus rentnikule, mitte kinnisasja omanikule,

-20.09.2009 maarendileping ei ole tühine;

-maarendileping jäi pärast kinnistusraamatust rendilepingu olemasolule viitava märkuse kustutamist kehtima ning rendileandja kohustused läksid üle kostjale I,

-kostja I on rendileandja kohustusi süüliselt (tahtlikult või raske hooletuse tõttu) rikkunud,

-kostja I lepingurikkumine on põhjustanud hagejale kahju ning

-lepingurikkumise korral sellise kahju tekkimine pidi olema lepingu sõlmimisel rendileandjale ettenähtav.

41.Kostjate II ja III vastu esitatud kahjunõude aluseks on kahju õigusvastane tekitamine.

VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Kostjate II ja III vastu esitatud deliktilise kahju hüvitamise nõude rahuldamise üldised eeldused seega on:

-hagejal kahju tekkimine,

-kostjate II ja III õigusvastane tegu (hageja omandi kahjustamine),

-kostjate süü ning

-põhjuslik seos kostjate teo ja hagejal kahju tekkimise vahel.

42.Asjas ei ole vaidlust, et Vetsi kinnistule oli rajatud kaseistandus. Ka kostjad kinnitavad, et kinnistul kasvasid kased, kuigi kostjad vaidlustavad hageja näidatud kaskede arvu ja maarjakaskede osakaalu puistus.

43.Kohus ei nõustu kostjate väitega, et 15.09.2007 ostu-müügilepingus (I kd, lk 7) on OÜ Total Halduse müüjaks, mitte ostjaks. Ostu-müügilepingu kohaselt on ostja ostnud 6000 maarjakase taime hinnaga 30 000 krooni (1917,35 eurot). Ostu-müügileping on vormistatud trükitud blanketile, päisesse märgitud ettevõtet Xxxxxxxxx talu ei saa lugeda ostjaks pelgalt seetõttu, et lepingu tekstis on A.L. nimi (ilmselgelt ekslikult) märgitud blanketile ostja andmete jaoks mõeldud lünka. Müüja andmete lünk on tekstis täitmata. Poolte rekvisiidid on lepingu lõpus märgitud kõrvuti asetsevate plokkidena, kus A.L., Xxxxxxxxx talu on esimeses plokis, kus 8 2-16-15968 tavapäraselt esitatakse müüja andmed. OÜ Total Halduse andmed on selle kõrval paremal, tavapäraselt ostja andmete plokis.

Ka tunnistajate V. L.i ja L. M.i selles osas kattuvatest ütlustest nähtuvalt oli OÜ Total Halduse (praegune OÜ Total Services) maarjakase taimede ostjaks, mitte müüjaks.

M. L. tunnistajana ülekuulamisel (II kd, lk103 – 104) kinnitas, et tema käis Vetsi kinnistul abis kaskesid istutamas, istutamine hakkas peale 2007.a sügisel. V. L.i ütluste kohaselt tegeles istandusega tema poeg (M. L.), tunnistaja oli istandusega seotud 2012.a aastani, niitis puude ümbrust ja laasis paaril korral alumisi oksi; istutada aitasid tunnistaja, M. L. oma elukaaslasega, L. M. oma elukaaslasega, abielupaar, kelle käest kased olid ostetud, kolm lastekodu poissi ja veel keegi oli abiks.

Tunnistaja L.M.i andis ütlusi (II kd, lk 104 – 105), et tema oli Vetsi kinnistu omanik aastatel 2004 – 2009, kuni võõrandas kinnistu osaühingule Prado. L.M.i ütluste kohaselt kui maa oli tema omandis, siis hageja 2007.a istutas kinnistule 6000 maarjakase istikut, tunnistaja on näinud ka istikute müügilepingut. Tunnistaja M. mäletab, et istikute istutamine oli 1-2 aastat enne 2008.a alanud majanduskriisi; tunnistaja M. ise otseselt kaskede istutaja ei olnud, kuid nädalavahetustel käis kaasas, aitas taimi tuua, samuti tõi Tahkurannast kohale ühe puhketalu perenaise istutama. L. M.i ütluste kohaselt kasutati istutamisel abijõududena lastekodust 14-15 aastaseid noorukeid ja L. nimelist vanapaari, kelle käest kased olid ostetud.

Kohtul ei ole alust selles osas tunnistajate ütlustes kahelda.

Küll on põhjendatud kostjate väited, et müügileping ei tõenda, et ostetud taimed olid maarjakaseistikud. Kohus käsitleb sellega seonduvat otsuses edaspidi.

44.Kostjad leiavad, et OÜ Prado ja OÜ Total Services vahel 20.02.2009 sõlmitud maarendileping (I kd, lk 10 – 13) lõppes kinnistusraamatust märkuse kustutamisega, või juhul, kui rendileping märke kustutamisega ka ei lõppenud, on XX kui OÜ Weiss seaduslik esindaja andnud L.M.i kaudu hagejale tähtaja kaskede äraviimiseks, hoiatades, et pärast seda tähtaega küntakse kaseistanduse maa-ala üles, selline teade on käsitatav lepingu ülesütlemisena. Kostja leiab, et ta oli L.M.i käitumisest õigustatud järeldama, et L.M. tegutseb hageja esindajana.

Kohus ei nõustu kostjatega, et maarendileping lõppes märke kustutamisega.

Selle üle ei ole asjas vaidlust, et Vetsi kinnistu 2012.a detsembris täitemenetluses sundvõõrandamise ajal oli kinnistusraamatus märge hageja kasuks sõlmitud rendilepingu kohta.

Kinnistusraamatu registriosa nr 1055406 III jakku on asjaõigusseaduse (AÕS) § 631 lg 6 ja kohaselt üürniku (rentniku) soovil, 08.09.2011 kinnistamisavalduse ja 09.02.2009 lepingu alusel kantud 26.09.2011 märkus OÜ-ga Total Services sõlmitud rendilepingu kohta tähtajaga 20.02.2039.

AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kui kinnistusraamatusse kantud õigus kustutatakse, siis eeldatakse, et õigus on lõppenud (AÕS § 56 lg 2). Kostjad kohtu hinnangul ei saanud sellest eeldusest lähtuda, sest kohtutäitur oli XXle selgesõnaliselt teatanud, et märke kustutamine rendilepingut ei lõpeta ning lepingu lõpetamiseks tuleb kostjal I see üles öelda.

45.VÕS § 339 sätestab, et rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).

VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 291 lg 1 kohaselt juhul, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama 9 2-16-15968 üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. kantud kinnistusraamatusse 46. Kostja I, OÜ Weiss, omandas Vetsi kinnistu täitemenetluses enampakkumisel 20.12.2012 enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kandmisega 02.01.2013. Seega VÕS § 291 lg 1 alusel (koostoimes VÕS §-iga 341) läksid rendileandja õigused kostjale I üle (tingimusel, et 20.02.2009 leping ei olnud näilik ja tühine).

Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 kohaselt jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. TMS § 158 lg 3 kohaselt nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati.

TMS § 160 lg-st 1 tulenevalt kustutatakse kinnistusraamatust kanded lõppevate õiguste kohta kohtutäituri avalduse alusel. Vetsi kinnistu registriosa nr 1055406 III jakku kantud märkus rendilepingu kohta kustutati kinnistusraamatust kohtutäituri 20.12.2012 avalduse alusel 02.01.2013.

Märke kustutamine ei lõpetanud automaatselt rendilepingut ega sellest rendisuhte pooltele tulenevaid kohustusi. Nimelt sätestab TMS § 161, et ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Praeguses asjas oli võimalik rendilepingu märge kustutada, seega oli kostjal I õigus rendileping üles öelda VÕS § 323 ettenähtud tingimustel ja korras. Juhul, kui märke saab järjekoha tõttu kustutada, ei kaitse VÕS § 324 lõike 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud märge üürnikku rendilepingu võimaliku ülesütlemise eest, kui üüritud asja omanik vahetub ja tema õigused ja kohustused lähevad üle uuele omanikule. Hageja seisukoht, et kinnistusraamatusse kantud ja enampakkumise järel kustutatud märkus VÕS § 324 lg 2 kohaselt välistas ka täitemenetluses kinnistu ostnud kostja I õiguse rendileping üles öelda.

47.VÕS § 323 lg 1 sätestab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaegu järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Renditud asja omaniku vahetumisel rendilepingu lõpetamise kohta eraldi sätteid ei ole, seega kohaldub VÕS § 341 ka rendilepingule.

48.XX (kostja III ja kostja I juhatuse liige) kohtu hinnangul pidi rendilepingu märkuse ja selle kustutamise õiguslikust tähendusest olema teadlik ega saanud ekslikult arvata, et rendileping lõppes kinnistusraamatust märke kustutamisega. Kohtutäitur on enne enampakkumist 10.12.2012 e-kirjaga (I kd, lk 157) OÜ Weiss juhatuse liikmele XXle selgesõnaliselt teatanud, et kohtutäitur saab kinnistusraamatusse kantud märkuse rendilepingu kohta kustutada, aga rendileping tuleb uuel omanikul üles öelda, vastasel juhul jääb rendileping kehtima. XXle on kirja lisana saadetud ka rendileping, millega tutvumist K. M. e-kirjas täiturile kinnitab.

49.Kostja vaidleb vastu hageja käsitlusele, et tegemist on põllumajandusliku rendilepinguga, mille ülesütlemiseks näeb VÕS § 354 ette kohustusliku kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi. Kostja on seisukohal, et on suuliselt lepingu lõpetanud, kaskede äraviimiseks tähtaja andnud ning hageja on selle teate kätte saanud.

Hageja ja OÜ Prado vahelises maarendilepingus oli rendile antud maa kasutusotstarve maatulundusmaa ning rendilepingu eesmärk oli võimaldada rentnikul mh kasvatada maal puid ning saada tulu nende realiseerimisest (s.t saada vilja VÕS § 339 mõistes). Lepingu punkti 6.2. kohaselt rentnikul on õigus kasutada maad oma majandustegevuse arendamiseks, sh puude (maarjakaskede) kasvatamiseks. Lepingu punkti 6.3. kohaselt kuuluvad lepingu kehtivuse ajal kõik maast saadavad viljad rentnikule. Lepingu erakorralise ülesütlemise korral kohustub 10 2-16-15968 rendileandja hüvitama täies ulatuses rentniku poolt maale istutatud puude (maarjakaskede) maksumuse ning istikute hooldamise kulud, samuti rentniku poolt tulevikus puude realiseerimisest planeeritud, kuid lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu saamata jääva tulu.

Kohus on varasemas menetluses jõudnud järeldusele, et sellisena vastab maarendileping VÕS § 340 sätestatud põllumajandusliku rendilepingu tunnustele.

Kohus leiab, et kinnisasja kasutada andmise puhul kehtib lepingu ülesütlemiseks kohustuslik kirjalikku taasesitamist võimaldav vorminõue nii rendilepingu kui ka põllumajandusliku rendilepingu puhul. Tähtajalise rendilepingu ülesütlemist võlaõigusseaduse 16.peatükk ei reguleeri. Tulenevalt VÕS §-st 341 kohalduvad seega rendilepingule üürilepingu sätted. VÕS § 325 lg 1 kohaselt peab elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, üürileandja ülesütlemisavaldus peab lisaks sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja kohta, lepingu lõppemise päeva ning ülesütlemise alust. Nendele nõuetele mittevastav ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine.

Põllumajandusliku kasutusotstarbega kinnisasja ei saa võrrelda vallasasjaga, mille üüri- või rendilepingu ülesütlemisele vorminõuet kehtestatud ei ole. Arvestades, et hageja sõlmis lepingu oma majandus- ja kutsetegevuses ja konkreetne maarendileping oli sõlmitud mitmekümneaastase tähtajaga, tuleks kohtu hinnangul juhul, kui leping ei ole käsitatav põllumajandusliku rendilepinguna, lähtuda äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohta sätestatust. Seega ei saanud kostja I vaidlusalust maarendilepingut suuliselt kehtivalt üles öelda.

50.VÕS § 186 p 6 kohaselt võlasuhe lõpeb lepingu ülesütlemisega. Lepingu ülesütlemine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. See on ühepoolne tahteavaldus, mis tuleb teisele poolele teatavaks teha, kuid mis ei vaja kehtima hakkamiseks teise lepingupoole nõusolekut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (TsÜS § 69 lg 2).

51.Kostja I ei ole Vetsi kinnistu omanikuks saamise järel seaduses ettenähtud 3-kuulise tähtaja jooksul kirjalikku avaldust rendilepingu ülesütlemiseks teinud. Kostja I väidetel on suuliselt antud teada L.M.ile, et kostja I soovib maa vabastamist. Hageja väidetel puudusid L.M.il volitused hageja nimel tahteavalduste vastuvõtmiseks. L. M. tunnistajana ülekuulamisel kinnitas samuti, et temal puudusid volitused hageja esindamiseks. Kuna rendilepingut ei saanud suulise ülesütlemisavaldusega lõpetada, ei oma asjas tähtsust, kas L.M.il olid volitused hagejat esindada ja tema nimel tahteavaldusi vastu võtta, või kas kostjad I ja III olid õigustatud L.M.il selliste volituste olemasolu eeldama.

52.Lepingu ülesütlemise avaldusena kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ei ole käsitatav K. M. 13.12.2012 kohtutäiturile edastatud e-kiri (I kd, lk 156). See ei ole adresseeritud hagejale.

Lisaks ei olnud kostja I kirja saatmise ajal veel kinnistu omanik ning tal puudus õiguslik alus rendilepingut üles öelda: enampakkumise akt ja kohtutäituri avaldus vormistati 20.12.2013 ning nende dokumentide alusel tehti kostja I omandiõiguse kohta kanne kinnistusraamatusse 02.01.2013.

53.Eeltoodust tulenevalt rendileping jäi omanikuvahetuse ja kinnistusraamatust märke kustutamise järel kehtima ning kuna kostja I seaduses ettenähtud korras lepingut üles ei öelnud, saaks kostjale I ette heita, et ta on rikkunud rendilepingust tulenevat rendileandja kohustust võimaldada rentnikul maad kasutada ja saada sellest vilja. Selle eelduseks on aga kehtiva rendilepingu olemasolu, st et rendileping ei olnud näiliku tehinguna või heade kommetega vastuolu tõttu tühine.

54.VÕS § 339 kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma rendile isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Kostjad on seisukohal, et hageja nõude aluseks olev rendileping on näilik ja tühine, 11 2-16-15968 rendilepingu pooled on seotud isikud, kes kooskõlastatud tegevusega üritasid ära hoida Vetsi kinnistu võõrandamist kolmandatele isikutele.

55.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

56.Kohus leiab, et vaidlusalune maarendileping on tühine. Asjas on esitatud vastuolulisi väiteid hageja ja Vetsi kinnistu eelmiste omanike vaheliste õigussuhete kohta ning kinnisasja kasutamise kokkulepete vormi kohta.

Tunnistaja L.M.i 10.04.2018 ütluste kohaselt kuulus Vetsi kinnistu 2004 – 2009 isiklikult talle.

2007.a oli kokkulepe 6000 maarjakase istutamisest tema maale. L. M.i sõnul oli tal hagejaga, tolleaegse ärinimega OÜ Total Halduse, suuline rendileping; kuni kinnistu võõrandamiseni 2009 sai ta kokkulepitud renti 500 krooni aasta kohta, kui kinnistu võõrandati, läks rendileping tõenäoliselt edasi. Tunnistaja M. kinnitas samuti, et Vetsi kinnistu oli tema laenu tagatis, hüpoteek jäi peale ka kinnistu OÜ-le Prado võõrandamise järel ning 2012.a müüdi kinnistu sundtäitemenetluses L. M.i Nordea panga laenuvõla katteks.

57.Lükkamaks ümber kostjate väited rendilepingu näilikkuse kohta, esitas hageja asja uuel arutamisel kohtule 09.02.2009 notariaalselt tõestatud lepingudokumendi - L.M.i ja Osaühingu Prado vahel sõlmitud kinnistu müügilepingu, kinnistu mõttelise osa müügilepingu ning asjaõiguslepingud ja kinnistamisavalduse (III kd, lk 64).

Tõendi esitamise taotluses hageja juhib tähelepanu, et 09.02.2009 müügilepingu punktides 1.5, 1.9 ja 1.10.7 on nimetatud, et Vetsi kinnistut on alates 2007.a sügisest kirjaliku kokkuleppe alusel kasutanud Total Halduse OÜ (praeguse nimega Total Services OÜ); notariaalakti punktis 1.10.8 on sätestatud, et OÜ Total Halduse on istutanud Vetsi kinnistule 6000 maarjakase istikut ja piiranud kinnistu aiaga ning et taimed ja aed on Total Halduse OÜ omand. 09.02.2009 lepingu punktis 1.11.5 ostja OÜ Prado kinnitab eelnevaga samas sõnastuses, et on nendest asjaoludest teadlik.

58.Notariaalselt tõestatud lepingu puhul ei saa tõusetuda küsimust, et leping on tagantjärele koostatud, kuid see ei tõenda ka rendisuhete olemasolu L.M.i ja hageja vahel. 09.02.2009 lepingust ei nähtu selle punktides 1.5, 1.9 ja 1.10.7 nimetatud kirjaliku kokkuleppe sisu ega maa kasutamise tingimusi. Hageja väidetel ei ole see kirjalik kokkulepe säilinud. 09.02.2009 lepingus oli müüjaks L.M., kes tunnistajana ütlusi andes aga kinnitas, et sel ajal, kui tema oli kinnistu omanik, oli rendileping suuline. Sellest saab järeldada, et 09.02.2009 lepingu punktides 1.5, 1.9 ja 1.10.7 nimetatud leping ei ole rendileping, vaid muu kirjalik kokkulepe, mille alusel hageja alates 2007.a sügisest Vetsi kinnistut kasutas. Näiteks võis kirjalikku kokkuleppe sisuks olla, et hageja saab kaskede istutamiseks L. M.ilt maa tasuta kasutamiseks.

09.02.2009 lepingust ei nähtu ning hageja ka ise ei viita sellele, et 09.02.2009 notariaalse ostumüügilepinguga oleks uuele omanikule OÜ-le Prado läinud üle L. M.i ja Total Halduse OÜ vahelisest mistahes vormis rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused. Muuhulgas ei sisalda leping notari vastavaid selgitusi.

Seda, et 09.02.2009 lepingus nimetatud kirjaliku kokkuleppe all ei peeta silmas rendilepingut, kinnitab ka lepingu punktis 3.1 sätestatud müüja ja ostja kokkulepe lepingu esemete otsese valduse ostjale üle andmise kohta lepingu sõlmimise päeval, s.o 09.02.2009. Kui L. M.i ja Total Halduse OÜ vahel oleks olnud sõlmitud rendileping, oleks kaseistanduse alune maa olnud Total Halduse OÜ otseses valduses ning L.M. kaudse valdajana ei oleks saanud otsest valdust üle anda OÜ-le Prado.

Otsese valduse üleandmisega viivitamise puhuks on lepingus kokku lepitud müüja kohustus maksta leppetrahvi 0,03% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Ei ole usutav, et L.M. oleks leppetrahvi hoiatusel võtnud otsese valduse üleandmise kohustuse, teades, et kinnistu või selle 12 2-16-15968 osa (s.o maarjakase istanduse alune maa) on kellegi teise otseses valduses ning tal ei ole võimalik täita valduse OÜ-le Prado üleandmise kohustust.

59.Hagiavalduses hageja tugineb OÜ-ga Prado 20.02.2009 sõlmitud maarendilepingule. Hageja hagiavalduses ei väitnud, et on kased istutanud rendilepingu alusel. Ka hageja ja OÜ Prado vahel 20.02.2009 sõlmitud rendilepingus ei ole nimetatud varasemat rendisuhet ega selle üleminekut OÜ-le Prado kui kinnisasja uuele omanikule. OÜ Prado kirjalikus rendilepingus näidatud rendihind on kaks korda kõrgem L. M.i väidetud rendihinnast ning kuupäeva järgi on kirjalik leping vormistatud paar päeva pärast OÜ Prado 16.02.2009 omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.

Sellest saab järeldada, et L.M.i väidetavat suulist rendilepingut OÜ-le Prado kinnistu omandamisel üle ei läinud.

Seega isegi juhul, kui hagejal oli Vetsi kinnistu kasutamiseks L.M.iga sõlmitud suuline rendileping, nagu L. M. oma ütlustes kinnitas, lõppes see leping kinnistu võõrandamisel.

Kinnistule istutatud puud olid kinnistu oluliseks osaks ja koos maaga läks puude omandiõigus üle kinnistu uuele omanikule.

60.Hageja lepingut esitades 31.07.2020 menetlusdokumendis selgitab ka ise, et 09.02.2009 notariaalakt tõendab asjaolu, et L. M. võõrandas kinnistu koos sellel asuva ning Total Halduse OÜ-le kuulunud maarjakaskede istandusega Prado OÜ-le; omavahelise õigussuhte reguleerimise eesmärgil sõlmisid Total Halduse OÜ ja Prado OÜ 20.02.2009 maarendilepingu. See ei tähenda aga, et kirjaliku rendilepingu sõlmimisega läks (maarja)kaskede omandiõigus Prado OÜ-lt üle Total Halduse OÜ-le. Nagu märgitud, oli võimalik suuline rendileping lõppenud kinnisasja võõrandamisega ning eelmise omanikuga sõlmitud kokkuleppe alusel kinnistule istutatud puud olid muutunud kinnisasja oluliseks osaks.

Sellist tõlgendust toetab VÕS § 360, mille lg 1 järgi ei ole põllumajandusliku kinnisasja rentnikul õigust rendilepingu lõppemise ajaks eraldamata jäänud viljadele, kuid ta võib nõuda nende saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt kohaldatakse lõiget 1 vastavalt ka raieks määratud, aga veel raiumata puude kohta. Samuti näeb VÕS § 359 lg 1 ette, et kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. VÕS §-ides 359 ja 360 ei eristata rendilepingu lõppemise erinevaid aluseid. Selliseid hüvitisi saab mõistetavalt nõuda isikult, kes on rendilepingu pooleks lepingu lõppemise ajal. Kuna praegusel juhul L. M.i ja OÜ Total Halduse vahelisest võimalikust suulisest rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused OÜ-le Prado üle ei läinud, saanuks hageja kaseistanduse rajamise kulutusi ja selle tõttu kinnistu väärtuse suurenemise eest hüvitist nõuda L. M.ilt.

61.TsÜS § 54 lg 1 järgi on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asja, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. TsÜS § 53 lg 2 kohaselt asi ja selle olulised ei saa osad olla eri isikute omandis.

24.10.2013 esitatud kuriteoteates OÜ Total Services seaduslik esindaja M. L. märgib, et OÜ Total Services sõlmis Vetsi kinnistu kohta maarendilepingu 20.02.2009, varasemat suulist rendilepingut L. M.iga ei nimetata ka kriminaalmenetluse lõpetamise määruses. Seega 2007.a istikute L.M.ile kuulunud kinnistule istutamisega muutusid kased kinnistu oluliseks osaks. Kui OÜ Prado omandas L.M.ilt kinnistu ja OÜ Total Halduse sõlmis OÜ-ga Prado Vetsi kinnistu kasutamiseks maarendilepingu, ei muutunud kaskede õiguslik seisund – need olid ja jäid maatüki oluliseks osaks. Asjaolu, et rendilepinguga anti rentnikule õigus saada maast vilja, sh tulevikus rendilepingu tähtaja jooksul raieküpseks saavaid puid raiuda, ei tähenda, et kaseistanduse puud kuulusid OÜ-le Total Services. Kohus juhib tähelepanu, et rendilepingu kohaselt anti hagejale rendile kogu Vetsi kinnistu, pindalaga 5,76 ha, eksperthinnangu kohaselt kasekulutuuri pindala oli ainult 3 ha.

62.Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kased kuulusid rendilepingus selle sõlmimise kuupäevana märgitud 20.02.2009 kinnistu omanikule, OÜ-le Prado. Asjaoludest ja esitatud tõenditest järelduvalt juhul, kui rendileping on ehtne, anti maa hagejale rendile koos maal 13 2-16-15968 kasvavate kaskedega. Rendilepingust ei nähtu, et rendile antud maal kasvanud kased olid hageja omandis. Rendilepingus küll viidatakse, et maatükile on kased istutanud hageja, kuid ei nimetata, et kasvavad puud kuuluvad hagejale, vastupidi – lepingu punkti 6.3. kohaselt kuulusid rentnikule üksnes maast lepingu kehtivuse ajal saadavad viljad. Rendilepingus rentnik kohustus rendilepingu lõppemisel maa tagastama samas seisundis. Lepingu punktis 8.5.1 sätestatakse rendileandja kohustus tagada rentnikule tema soovi korral võimalus kaseistikute kui eraldamata vilja ümberistutamiseks ja hüvitama sellega kaasneva kulu. Juhuks kui rentnik ei soovi puid ümber istutada või seda ei ole võimalik teha, nähti ette rendileandja kohustus hüvitada rentnikule kulud ja saamata jäänud tulud.

63.Hageja omandiõigust kinnisasja oluliseks osaks olevatele puudele ei saanud tekkida 09.02.2009 müügilepingusse pandud sättest, et puud ja aed on Total Halduse OÜ omandis.

Hageja ei olnud müügilepingu pooleks, rendileping temaga sõlmiti pärast kinnisasja omandõiguse üleminekut OÜ-le Prado. TsÜS § 53 lg-st 2 ja § 54 lg-st 1 tulenevalt ei saa kinnisasi ja sellel kasvavad puud kui kinnisasja olulised osad olla erinevate isikute omandis.

See tähendab aga, et kaskede hävitamisega ei kahjustanud kostjad hagejale kuulunud vara, sest kaseistikud ei olnud veel raieküpsed ehk vilja ei saanud veel eraldada.

64.Kostja on esitanud täiendavaid tõendeid ja jätkuvalt tugineb sellele, et 20.02.2009 rendileping on näilik, see on tehtud seotud isikute vahel eesmärgiga takistada Vetsi kinnistu müümist täitemenetluses. Asjas on leidnud tõendamist asjaolu, et tunnistaja L.M.il ja hageja seaduslikul esindajal M. L.il olid käsitletavate tehingute ajal samasuunalised majanduslikud huvid. Kostjad on seisukohal, et kased kuulusid tegelikult kinnisasja omanikule, M. L. ja L. M. tegutsesid kooskõlastatult eesmärgiga luua õigusnäivus rendilepingu olemasolust ja sellega vältida Vetsi kinnistu sundmüüki või müügi korral säilitada kontroll selle kasutamise üle. Kohtu ette toodud ajaolude põhjal on eluliselt usutav, et seda eesmärki võidi pidada silmas juba 09.02.2009 kinnistu L. M.i poolt OÜ-le Prado müümisel.

Kostjad on äriregistri väljatrükkidega (III kd, lk 32-33, 38-41) tõendanud, et kaseistanduse rajamise aegne Vetsi kinnistu omanik L.M. oli nii äriliselt kui isiklikult tihedalt seotud Total Services OÜ ja OÜ Prado juhatuse liikme M. L.iga.

Tunnistaja L.M.i ütluste kohaselt oli tema ja Total Halduse OÜ vahel suuline rendileping, mille alusel hageja rajas L. M.i kinnistule kaseistanduse. L. M.i ütluste kohaselt sai ta kuni kinnistu 2009.a võõrandamiseni kokkulepitud renti 500 krooni aasta kohta. Muid tõendeid selle kohta, kes, kui palju ja kas üldse L. M.ile renti maksis, ei ole. Rendilepingu olemasolu hageja majandusaasta aruanded ei kajastanud.

Kostjad on esile toonud, et L.M. esitas 10.04.2018 (kostjad ekslikult on aastanumbriks märkinud 2017) istungil tunnistajana valeandmeid, kui väitis, et tal puudub igasugune seos hageja Total Services OÜ-ga ja jättis mainimata, et tal olid vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal ja on tänaseni ühised majanduslikud huvid hageja seadusliku esindaja ja pikaaegse omaniku M. L.iga.

Näiteks olid M. L. ja L.M. Lend Invest Property OÜ kaasasutajad, kaasosanikud ja juhatuse liikmed.

M. L.i ja L.M.i, samuti OÜ Prado ja Total Services OÜ ühiseid majanduslikke huve perioodil 2006 kuni vähemalt 2013 näitavad ka OÜ Prado Halduse registriandmed – M. L. ja L. M. olid selles äriühingus samaaegselt juhatuse liikmed ning läbi Lend Invest OÜ ja/või OÜ Prado ka osanikuks. Kohus nõustub kostjatega, et juhatuse liikmete kattuvus tähendab seotud ettevõtjaid, kelle puhul tuleb eeldada ühist majanduslikku huvi.

Tunnistaja M.i sõnul osales tema istanduse rajamisel tasuta, mh transportis istutajaid ja istikuid, pärast istanduse rajamist mitmeid kordi aastas jälgis istanduse olukorda. Kui poolte vahel oli juba 2007. L. M.i väidetud suuline rendileping, ning L. M. ei olnud pärast kinnistu müüki seotud Total Services OÜ-ga (sh ei omanud volitusi äriühingu esindamiseks tehingutes OÜ-ga Weiss), saab eelnevast järeldada, et L. M. ja M. L. lävisid lisaks ühistele ärihuvidele ka eraeluliselt.

Vastasel juhul puudub mõistlik põhjendus, miks L.M. pidanuks oma aega ja vahendeid panustama võõra äriühingu kaseistanduse rajamisse ja järelevalvesse.

14 2-16-15968 65. L.M.iga 09.02.2009 kinnistu müügilepingu sõlmimisel ja hagejaga 20.02.2009 rendilepingu sõlmimisel esindas OÜ-d Prado juhatuse liikmena M. L.. Hageja esindajaks rendilepingu sõlmimisel oli märgitud A. V. (juhatuse liige 10.10.2008 – 24.03.2009), kuid OÜ Total Services registriandmete väljatrükist (III kd, lk 32-34) nähtuvalt kuni 10.02.2009 ja uuesti alates 24.03.2009 oli hageja, tolleaegse ärinimega Total Halduse OÜ juhatuse liige M. L.. Mõlema äriühingu asukoha aadressiks on registris märgitud hagejale kuulunud kinnistu aadress (vt täituri teade I kd, lk 75).

66.Õige on kostjate osundus, et hageja majandusaasta aruannetest rendilepingu olemasolu ei nähtu. 20.02.2009 kuupäevaga vormistatud rendilepingu punktis 2.1. kohustus rentnik (hageja) tasuma maa kasutamise eest renti 1000 krooni aastas, rendisumma tuli maksta hiljemalt jooksva aasta 10.detsembriks. Total Services OÜ 2009.a majandusaasta aruandes (I kd, lk 134 – 147) on üüri- ja rendikulu summaks 34 krooni, 2010.a aruandes (I kd, 148- 154) 0 krooni, 2011.a ja 2012.a majandusaasta kohta esitatud tegevuskulude aruandes (I kd, lk 65 – 72) kululiigina üürija rendikulu enam üldse välja ei tooda.

Seejuures nähtub hageja aruandlusandmetest (II kd, lk 69 -70), et hageja on 2010. ja 2011.a aruanded esitanud registripidajale alles 2015.aastal. 07.03.2013 on Pärnu Maakohtu registriosakond avaldanud väljaandes Ametlikud Teadaanded Osaühingu Total Services ÄS § 60 lg 2 alusel sundlõpetamise teate (I kd, lk 61), sest hageja ei olnud esitanud 2010.a ja 2011.a majandusaasta aruandeid, samuti oli hagejal 2016.aastal hagiavalduse esitamise ajal uus kustutamishoiatus järgmiste aastate aruannete esitamata jätmise eest (I kd, lk 62). aastate 2012 – 2016 kohta esitas hageja majandusaasta aruanded registripidajale 14.02.2018 pärast seda, kui kostja aruannete esitamata jätmisele viidates taotles kohustada hagejat tasuma täiendavalt tagatist kostja menetluskulude katteks.

67.Äriseadustiku (ÄS) § 60 lg 1 ja 179 lg 4 kohaselt tuleb osaühingu majandusaasta kinnitatud aruanne esitada registripidajale majandusaasta lõppemise järel 6 kuu jooksul. Aruannete hilinemisega esitamine ja aruannetes esitatud andmed kinnitavad kostjate kahtlusi, et reaalset majandustegevust hagejal 2011.aastast ei ole või vähemalt Eestis ei ole: 2010.a lõpuks oli hagejal raha kontodel ja kassas 0 krooni; 2013.aastast näitab hageja müügitulu ainult Rootsis, majandusaasta aruannete kohaselt oli hagejal kuni 2010.a üks palgaline töötaja, alates 2011.aastast palgalisi töötajaid ei ole.

68.Hageja esindaja 29.09.2020 kohtuistungil väitis, et hageja majandustegevus seisneski kaseistanduse pidamises. Väidetava rendilepingu sõlmimise aasta, 2009.a tegevusaruande kohaselt oli hageja põhitegevusala aga laenude andmine ja vahendustegevus. Hageja märgib tegevusaruandes, et alustas 2009.a tegevust Rootsis. Alates 2010.aastast on majandusaasta aruannete järgi hageja põhitegevusala vahendustegevus ja ehitustööd. Registrikaardile on EMTAK koodi kohaseks tegevusalaks 2009.a märgitud enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus, 2010.a ja 2012 - 2016 spetsialiseerimata hulgikaubandus; 2011.a elamute ja mitteeluhoonete ehitus.

Kohus möönab, et registripidajale esitatud andmetes märgitud põhitegevusala iseenesest siiski ei välista osaühingu poolt põllumajandusliku maa rendilepingu sõlmimist majandustegevuse raames, kuid hageja esitatud andmetest ega tõenditest ei nähtu, et hageja oleks rendilepinguga seoses üldse mingeid tegevusi teinud või kulusid kandnud. Selles tsiviilasjas üksnes kirjalik rendileping seega rendisuhte olemasolu ja kestmist ei tõenda.

69.Hinnates kõiki tõendeid kogumis, ei väära kostjate seisukohta maarendilepingu näilikkuse osas ka see, et juba 09.02.2009 müügilepingus on märgitud, et hageja on kinnistut 2007.aastast kasutanud kirjaliku lepingu alusel, istutanud sinna maarjakased ning et kinnisasjal asuvad kaseistandus ja seda ümbritsev aed on Total Halduse OÜ omand.

OÜ Prado ja Total Services OÜ sõlmisid vaidlusaluse maarendilepingu väidetavalt 20.02.2009, s.o pärast L.M.i poolt Vetsi kinnistu võõrandamist OÜ-le Prado, mistõttu 09.02.2009 müügilepingu punktis 1.10.7 ei saadud viidata 20.02.2009 rendilepingu olemasolule.

Enne 20.02.2009 hageja kasutusõigusega seotud lepinguliste suhete kohta on esitatud mitmeid erinevaid ja vastuolulisi väiteid. 24.10.2013 esitatud kuriteoteates OÜ Total Services seaduslik 15 2-16-15968 esindaja M. L. märgib, et OÜ Total Services sõlmis Vetsi kinnistu kohta maarendilepingu 20.02.2009, varasemat L. M.i väidetud suulist rendilepingut ega 09.02.2009 müügilepingus nimetatud kirjalikku lepingut L. M.iga ei nimetata ka kriminaalmenetluse lõpetamise määruses.

Seetõttu jääb Vetsi kinnistu 09.02.2009 müügilepingus kaseistanduse omandiõiguse nimetamine paljasõnaliseks, sellel puudub õiguslik väljund kolmandate isikute (s.h lepingupooleks mitteolev hageja) jaoks ning nimetatud punktide sisaldumine lepingus pigem kinnitab kostjate väidet, et hageja ja OÜ Prado (mõlemad äriühingud tegutsesid sisuliselt M. L.i isikus) eesmärk oli säilitada Vetsi kinnistu jäämine oma majandussfääri kas läbi omandisuhete või vähemalt kasutusõiguse.

Kohus on seisukohal, et 09.02.2009 lepingus viide maa kasutamisele, kaseistanduse rajamisele ja kaskede ning aia kuulumisest Total Halduse OÜ-le ei tõenda ka 20.02.2009 maarendilepingu tegeliku sõlmimise aega ega lükka ümber kostjate väiteid maarendilepingu näilikkuse ja tühisuse kohta.

70.Konkreetseid asjaolusid ja sündmuste kronoloogiat arvestades on kohtu hinnangul põhjendatud kahtlus, et maarendileping on näiline ja võib olla vormistatud ka selles märgitud kuupäevast hiljem.

Lepingu selles märgitud kuupäevast hilisemal ajal vormistamise võimalikkusele viitab see, et kuigi õigus nõuda märkuse kandmist kinnistusraamatusse sisaldus juba 20.02.2009 kuupäevaga vormistatud lepingus (p 6.1.), nähtub Vetsi kinnistu registriosa väljavõttest, et (I kd, lk 8), et märkus rendilepingu olemasolu kohta kinnistusraamatusse kantud alles 08.09.2011 vormistatud kinnistamisavalduse alusel, s.o ligi kaks aastat ja 7 kuud pärast rendilepingu sõlmimist. OÜ-le Prado (rendileandja) kuulus alates 27.05.2009 OÜ Total Halduse (rentnik) 10 000 krooni suuruse nimiväärtusega osa ning alates 5.04.2011 on OÜ Prado hageja ainuosanik. Nii rentniku kui rendileandja juhatuse liige oli märkuse kinnistusraamatusse kandmisel M. L.. Seega hagejal enda kui rentniku huvide kaitseks oli vaja rendilepingut kinnistusraamatus märkusega nähtavaks teha üksnes juhul, kui kinnistut plaaniti müüa ja sooviti tagada õigust kasutada maad rendilepingu alusel ka omanikuvahetuse korral. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et OÜ Prado ise plaanis kinnistu võõrandamist. Küll aga nähtub tõendite kogumist, et Vetsi kinnistut ähvardas sundvõõrandamine L.M.i võlausaldaja poolt hüpoteegi realiseerimiseks algatatud täitemenetluses.

71.Tunnistajana ülekuulamisel L.M. andis ütlusi, et tema oli enne OÜ-d Prado Vetsi kinnistu omanik, kinnistule seatud hüpoteek tagas tema kohustusi ning 2012.a müüdi kinnistu täitemenetluses L. M.il Nordea panga ees tekkinud laenuvõla katteks.

M. L. oli OÜ Prado juhatuse liige nii 09.02.2009 Vetsi kinnistu müügitehingu ajal, kui rendilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise ajal. M. L. esindas hagejat kinnistu 09.02.2009.a müügilepingu (III kd, lk 64 – 69) sõlmimisel. Müügilepingu punktis 2.2. lepivad L. M. müüjana ja OÜ Prado (M. L.i isikus) kokku, et lepingu esemete (sama lepingudokument sisaldas kahe kinnisasja müügitehingut) suhtes kehtivad hüpoteegid jäävad kehtima ka pärast lepingu sõlmimist ja ostja kinnistusraamatusse omanikuna kandmist; punktis 2.3. ostja avaldab, et ta on teadlik lepingu esemete igakordse omaniku kohustuses alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks, samuti seda, et ta on tutvunud müüja ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud laenulepingutega, millest tulenevate nõuete tagamiseks on lepingu esemetele seatud hüpoteegid hüpoteegipidajate kasuks.

Lepingu punktis 2.4. OÜ Prado oma esindaja M. L.i isikus kinnitab, et on teadlik lepingu sõlmimisega kaasnevast riskist, et müüja poolt laenukohustuse mittetäitmise korral vastutab ostja lepingu esemega.

72.00.02.2009 müügilepingu punktist 2.1. nähtuvalt Vetsi kinnistu müügihinna (70 000 krooni) tasumise kohustus tasaarvestati müüja (L. M.i) poolt 19.12.2008 ja 16.01.2009 sõlmitud laenulepingutega summas 70 000 krooni ja 400 800 krooni. Sellest saab järeldada, et L. M.il oli lisaks hüpoteegiga tagatud kohustustele panga ees rahalisi kohustusi ka OÜ Prado ees vähemalt summas 470 800 krooni. 09.02.2009 müügilepingus kahe lepingueseme müügihinnad kokku moodustasid 170 000 krooni ning seega tasaarvestamise tulemusel jäi L. M.il OÜ Prado ees veel 16 2-16-15968 täitmata kohustusi 300 800 krooni, lisaks olid L. M.il Nordea panga ees rahalised kohustused, mida ka pärast kinnistu OÜ-le Prado müümist jäid tagama Vetsi kinnistule seatud hüpoteegid.

Nendel asjaoludel pidi M. L. hageja seadusliku esindajana juba 2009.a aru saama, et L. M.il on rahalised raskused ning on enam kui reaalne võimalus, et OÜ Prado soetatud Vetsi kinnistu koos sellel asuvate hageja kaskedega võõrandatakse täitemenetluses.

Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt oli hageja hinnangul tegemist väga väärtusliku istandusega, millest hageja lootis tulevikus suurt tulu. Mõistlikult saab eeldada, et ülalkirjeldatud asjaolude korral rentnik esitab oma investeeringu kaitsmiseks kinnistamisavalduse rendilepingu kohta märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks viivitamata. See, et seda ei tehtud, kinnitab tõenäosust, et leping on näilik ja vormistatud tagantjärele.

73.Kriminaalmenetluse lõpetamise määrusest (I kd, lk 203 – 205) nähtuvalt esitas sissenõudja Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal kohtutäiturile avalduse sissenõudja kasuks Vetsi kinnistule seatud hüpoteekide realiseerimiseks 11.04.2012. s.o 7 kuud pärast maarendilepingu kohta märkuse kinnistusraamatusse kandmist. Ka see fakt ei kõrvalda kahtlusi rendilepingu tegeliku koostamise aja osas. 7 kuune ajavahe ei tähenda, et hageja seaduslik esindaja ei olnud teadlik kinnistut ähvardavast täitemenetlusest. Tavapäraselt jääb panga ees võlgnevuse tekkimise ja sundtäimise vahele teatav ajaperiood: hüpoteegi realiseerimisele eelneb võlgnevuse tasumiseks täiendava tähtpäeva määramine ja lepingu ülesütlemine (kui leping ei ole juba lõppenud lepingu täitmise tähtpäeva saabumisega). Tagatisvara arvelt püütakse saavutada kohustuse täitmist võimalikus suures ulatuses ning üldjuhul jooksva võlgnevuse katteks tagatist ei realiseerita.

Hüpoteegi realiseerimiseks alustatakse täitemenetlust pärast seda, kui kogu kohustuse jääk on sissenõutav ja võlga ei ole täiendavalt antud tähtaja jooksul tasutud.

74.On enam kui tõenäoline, et L. M.i võlgnevus ja selle katteks OÜ-le Prado kuuluval kinnistul lasuvate hüpoteekide realiseerimise oht olid hagejale teada juba 2011.a septembris, kirjalik rendileping vormistati tagantjärgi kuupäevaga ja selle alusel kanti märge kinnistusraamatusse selleks, et takistada kinnistu müüki, võimaliku müügi korral aga tagada uuelt omanikult rahalise hüvitise nõudmise võimalus.

Kinnistut koormav pikaajaline rendileping ja selles ettenähtud suur hüvitamiskohustus ilmselgelt vähendavad võimalike ostjate huvi ja pakutavat hinda, mis muu hulgas suurendab ka kinnisasja omaniku või rentniku võimalusi enampakkumisel osaleda ja kinnistu soodsa hinnaga välja osta sõltumata müügihinnast enampakkumise järel hüpoteek kustutatakse.

Kriminaalmenetluse lõpetamise määrusest nähtubki, et hageja tegi ka ise täitemenetluses pakkumise osta vara kohtutäituri kontrolli all, selle tõttu sissenõudja nõusolekul lükati enampakkumise lõpuaeg edasi ja anti hagejale aega tehingu korraldamiseks, hageja kinnistut siiski ei ostnud ja jätkati elektroonilist enampakkumist.

75.OÜ Prado omakorda proovis kinnistu ostmiseks kostjalt I laenu saada: M. L. saatis 09.12.2013 XXle e-kirja ja selle manuses laenulepingu projekti (III kd, lk 35 – 37), mille kohaselt kostja I annab OÜ-le Prado laenu 6000 eurot, Prado ostab selle eest täitemenetluses kinnistu ning seejärel laenusumma tasumiseks OÜ Prado hiljem võõrandab kinnistu kostjale I 9000 euro eest, ostuhinnast 6000 eurot tasaarvestatakse laenusummaga ja ülejäänud 3000 eurot kostja I maksab laenusaajale sularahas või ülekandega. Seejuures oli laenulepingu projektis OÜ Prado esindajaks märgitud T.R.. Sõlmimata jäänud laenulepingu projekt iseenesest asja lahendamisel õiguslikku tähendust ei oma, kuid siiski süvendab veendumust, et kostjate kahtlused on õiged: OÜ Prado ja Total Services OÜ peamine eesmärk oli kõikvõimalike vahenditega, sh näiliku rendilepinguga, takistada kinnistu sundvõõrandamist täitemenetluses.

76.Kuna maarendileping on allkirjastatud käsikirjaliselt, ei ole võimalik tuvastada sellele alla kirjutamise tegelikku aega. Lepingu tagantjärele vormistamise kahtluste põhjendatust toetab lepingu punktis 6.3. rendilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks rendileandja ulatusliku hüvitamiskohustuse sätestamine, mis ei ole sellistes rendilepingutes tavapärane. Rentniku õigusi käsitleva 6. lepingupunkti alapunktis 6.3 on Bold (paksu) kirjaviisiga eriliselt rõhutatud rendileandja kohustust hüvitada rendilepingu erakorralise ülesütlemise korral maale istutatud puude (maarjakaskede) maksumus, istikute hooldamise kulu ja rentniku poolt tulevikus puude 17 2-16-15968 realiseerimisest planeeritud, kuid lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu saamata jääv tulu.

Selliselt oleks rendileandja kohustatud rentnikule kahju hüvitama näiteks ka juhul, kui rendileping lõpetatakse erakorraliselt rentniku pankroti tõttu. Kogu ülejäänud lepingu tekstis on paksendatud tähemärke kasutatud ainult pealkirjade ja lepingu alguses poolte nimede esiletõstmiseks. Sellisest vormistusviisist jääb mulje, et lepingus on esmatähtsaks peetud rendileandja hüvitamiskohustust. Rendiobjekti ja rendihinnaga seonduvat nii tähtsaks ei ole peetud, kuigi just need on rendilepingu olulised tingimused, milles kokku leppimata lepingut sõlmida ei ole võimalik. Seetõttu kohus nõustub kostjatega, et leping on vormistatud ja selle kohta märkus kinnistusraamatusse kantud eelkõige (kui mitte üksnes) selleks, et takistada Vetsi kinnistu müüki või müümise korral tagada võimalus nõuda uuelt omanikult kahjutasu.

77.Kuna M. L. oli rendilepingu poolteks oleva mõlema äriühingu juhatuse liige, ei tõenda tema osalemine kaseistanduse rajamise ja hooldamise korraldamises OÜ Prado ja OÜ Total Services vahel rendilepingu olemasolu ega täitmist ega seda, et kased kuulusid hagejale, mitte kinnisasja oluliste osadena selle omanikule, OÜ-le Prado.

Seda ei tõenda ka tunnistaja V. L.i ütlused selle kohta, et kaseistanduse rajamisega tegeles tema poeg M. L.. Tunnistaja ütlused, et istandusele aia ehitamiseks materjali ostis ja istikute hooldamise kulud maksis kinni poeg OÜ Total Halduse nimel, on paljasõnalised. Tunnistaja on hageja seadusliku esindaja M. L.i lähikondne ning tema ütlusi võib mõjutada alateadlik soov, et asi laheneks hageja kasuks. Kostjad on menetluse algusest peale juhtinud tähelepanu sellele, et raamatupidamiskohustuslasena pidanuks hagejal kuludokumendid olemas olema. Hageja ei ole istanduse rajamise kulude (s.h istikute eest tasumise) tõendamiseks ühtegi dokumenti esitanud.

Lisaks tunnistaja V. L. väitis, et tema teada oli maa Total Halduse OÜ maa, tunnistajal endal ei ole mingit seost selle firmaga, tema poeg tegeles seal; tunnistaja enda väidetel ei ole OÜ Total Halduse juhatuses olnud, osanik ei ole olnud, juhtimises ei ole osalenud. Äriregistri andmetel (III kd, lk 32 – 34) on M. L. olnud aga nii OÜ Total Halduse osanik (25.07.2008 – 05.04.2011), kui juhatuse liige (12.05.2010 – 26.10.2010).

78.Tunnistaja M. L.i ütlustest nähtub, et tema teada kuulus kaseistandus maaomanikule, kelleks oli tema pojaga seotud firma. Tunnistaja võis ütlusi andes ekslikult arvata, et maa kuulus hagejale, OÜ-le Total Halduse. Kuna M. L. oli samal ajal ka OÜ Prado juhatuse liige, ei ole välistatud, et tegelikkuses korraldas kaseistanduse hooldamist kinnistu omanik, OÜ Prado.

79.Kõige eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et 20.02.2009 kuupäevaga OÜ Prado ja OÜ Total Halduse (praegune OÜ Total Services) vahel kirjalikult vormistatud rendileping on näilik.

Hageja ja OÜ Prado seotud osapooltena soovisid rendilepingu vormistamisega ja selle kohta kinnistusraamatusse märke kandmisega luua üksnes õigusnäivust ja jätta kolmandatele isikutele mulje rendilepingu olemasolu kohta, lepingupooltel ei olnud tegelikku soovi vastastikku saavutada rendilepinguga kaasnevaid õiguslikke tagajärgi või rendilepingut täita, rendilepingu faktilise täitmise kohta mingeid andmeid ei ole.

Näilik tehing on TsÜS § 89 lg 2 kohaselt tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Tühine rendileping ei saanud kinnistu võõrandamisel uuele omanikule üle minna ning kostjal I ei tekkinud tühisest rendilepingust rendileandja kohustusi. Seega ei saanud kostja I rendilepingut rikkuda ega selle põhjusliku tagajärjena hagejale kahju tekitada.

Kohus jätab hagi kostja I vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks rahuldamata.

80.Lisaks on hageja kahju hüvitamise nõue põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata ka juhul, kui rendileping oleks kehtiv ja kinnisasjal kasvavad puud ei kuulunud kinnisasja omanikule, vaid rentnikule.

Põhjendatud on kostjate vastuväited, et ostu-müügileping ei tõenda, et tegemist oli just maarjakase istikutega. Mingeid andmeid selle kohta, et A.L. tegeles seemnest maarjakase istikute kasvatamise ja müümisega ning et tal olid vastavad teadmised, ei ole kohtule esitatud. Kostjate teada tegeles A.L. kasevihtade tootmisega.

18 2-16-15968 Tunnistaja M. L. 10.04.2018 istungil andis ütlusi (II kd, lk 104), et tema teada oli olemas sertifikaat, et need on maarjakased. V. L.i ütlustele tuginedes taotlesid kostjad asja uuel arutamisel tõendite kogumise korras kohustada hagejat see sertifikaat kohtule esitama. Hageja lepinguline esindaja 29.09.2020 istungil kinnitas, et hageja seadusliku esindaja M. L.i väitel on sertifikaat kunagi olemas olnud, aga enam ei ole, seda ei ole võimalik esitada.

Kohus nõustub kostjaga, et sedavõrd väärtuslike taimede ostmise puhul peaks olema koos ostumüügilepinguga ka taime päritolu ja sorti kinnitav sertifikaat.

Kohus möönab, et sertifikaadi puudumine üksi ei anna alust väita, et hageja ei ostnud istikuid maarjakaskedena ega maksnud nende eest ostu-müügilepingus märgitud hinda. Ka kostjate esitatud dendroloog A. A. arvamuses märgitakse, et isegi sertifitseeritud seemnetest kasvatatud maarjakase istik ei taga, et istikust kasvab maarjakase väärtusliku puiduga puu.

Sertifikaat on ainult üks võimalik tõend, välistatud ei ole vaidlusaluste maarjakaskede olemasolu tõendamine muude tõenditega.

81.Kohus siinkohal märgib, et ekspert I. S. oma 10.02.2014 eksperthinnangus lähtub samuti eeldusest, et kultuuri rajamisel on kasutatud 1-2 aastaseid paljasjuurseid maarjakase seemnetaimi. Eksperthinnangust ei nähtu, mille alusel I. S. selle kindlaks tegi. Ostumüügilepingus ei ole istikute vanust märgitud. Istikute arvu järgi võib üksnes oletada, et tegemist oli paljasjuursete taimedega, sest ei ole tõenäoline, et istanduse rajamiseks ostetakse tuhandeid mullapalliga või konteinertaimi.

82.10.04.2018 (II kd, lk 106) kohtuistungil I. S. tunnistajana andis ütlusi, et kui on tegemist seemnetekkeliste taimedega, nagu Vetsi kinnistul, siis kõik ei kanna maarjakase tunnuseid ja esimestena tuleb välja raiuda ilma tunnusteta puud. I. S.a ütluste kohaselt maarjakase tunnused ilmnevad eri aegadel, osaliselt on tunnused 1-2 aastasel taimel näha, enamikul taimedel ilmnevad need 5. - 6. aastal; on teada, et osadel taimedel ilmnevad tunnused veelgi hiljem; esimene raie peaks olema 13. kasvuaastal, siis on tunnused juba ilmnenud; on ette tulnud ka juhuseid, kui puu on kasvanud 20. aastani arukasena ja siis on ilmnenud maarjakase tunnused.

I. S.a enda ütlustest järeldub, et istanduse 11.05.2013 inspekteerimise ajal, mil puud olid maksimaalselt 7-8 aastased, ei saanud neist enamikel olla maarjakase tunnused avaldunud ehk ka ekspert S. on oma ekspertarvamuse koostamisel suures osas lähtunud hageja väitest ja ostumüügilepingus märgitust, et osteti 6000 maarjakase istikut.

83.Hageja nõuab kahjuna saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et isegi kui poolte vahel oleks kehtiv rendileping ja kostja on kaseistanduse hävitamisega rendilepingut rikkunud, ei ole hageja kahju hüvitamise nõue põhjendatud.

VÕS § 128 lg 4 sätestab, et saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.

Hageja ei ole tõendanud, et tehtud ettevalmistuste tõttu oleks tal olnud reaalne võimalus teenida hagiavalduses nõutav summa.

Rendilepingu kehtivusajaks oli 30 aastat. I. S.a eksperthinnangus (I kd, lk 24 – 29) esitatud kahjusumma arvutuskäik algselt lähtus raieringi pikkusest 45 aastat. Maarjakasekultuuri puurinde kulumeetodil arvutatud hetkeväärtuseks (2014) oli 7985,58 eurot ja puhasnüüdisväärtuseks 45-aastase raieringi ja 3% aastaintressimäära korral oli 148 446,03 eurot.

Arvestades, te rendileping oli sõlmitud 30-aastase tähtajaga, palus hageja dr I. S.al menetluse käigus täiendavalt hinnata, milline on Vetsi kinnistul asuva maarjakasekultuuri puurinde puhasnüüdisväärtus 30 aastase raieringi ja 3% intressimäära korral.

13.10.2017 eksperthinnangus (I kd, lk 211) I. S. leidis, et maarjakasepuistute raieringi keskmiseks pikkuseks ehk küpsusvanuseks võib Eestis lugeda 45 aastat, kuid kasvukoha kõrgest mullaviljakusest tingituna võivad maarjakased küpsusdiameetri (d1,3=23 cm) saavutada aga ka 19 2-16-15968 juba 30 (25) aasta vanuselt. Sellisel juhul oleks Vetsi kinnistul asuva istanduse puhasnüüdisväärtus 231 282,59 eurot.

I. S. selgitab, et maatükil olevate puude võimaliku turuväärtuse leidmiseks raieküpsena kasutatakse puhastulumeetodit, mille kohaselt kinnistul kasvavate puud väärtust väljendatakse puudest tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtuses. Selleks diskonteeritakse oodatavad rahavood nüüdisväärtuseks. Tulevikus saadava väärtuse leidmisel lähtutakse sissetulekutest, mis saadakse hooldus- ja lõppraiel saadud sortimentide müügist, ja väljaminekutest, mis on sama perioodi puude hooldamise jm kulud.

Eksperthinnangust nähtuvalt eeldab I. S., et 30-aastase raieringi korral saadakse 3 ha harvendusraie käigus keskmiselt 6000 kg puitu, mida on võimalik müüa hinnaga 0,9 eurot kg.

Raieküpse maarjakasekultuuri ülestöötamisel saadakse ühe hektari kohta keskmiselt 25 000 kg tüvepuitu (maarjakase vineerpaku keskmine hind 6,5 eurot/kg) ja 30 000 eurot oksapuitu (0,9 eurot/kg). Hindade märkimisel viitab I. S. 2008.a Soomes väljaantud maarjakase kasvatamist puudutava raamatule Samas on I. S. esimeses eksperthinnangus märgib, et kuivõrd teadaolevalt samasisulisi ostu-müügitehinguid pole sooritatud, siis antud objekti hindamisel ei ole võimalik kasutada turuväärtuse meetodit, sest selle meetodi puhul tuleb aluseks võtta olemasolev informatsioon juba teoks saanud samasisuliste tehingute kohta ehk turuväärtuse meetodi rakendamine eeldab, et analoogseid tehinguid on piisavalt palju. 15.10.2017 selgituskirjas eksperthinnangule (I kd, lk 214) I. S. selgitab, et puhasnüüdisväärtus on olulisemaid investeeringute hindamise kriteeriume, mida kasutatakse erinevates majandusvaldkondades, see valem on praktiliselt kõikide metsakasvastuslike investeeringute hindamise aluseks. Kohus leiab, et investeeringu tasuvushinnang ei ole samastatav kahju kindlaks tegemisega. Kohtule ei ole esitatud mingeid andmeid, millest saaks järeldada, et Eestis või mujal maailmas oleks I. S.a nimetatud koguses ja hinnaga maarjakase puitu (sh kümnete tuhandete kilode kaupa laasimisel saadavat oksapuitu) üldse reaalselt võimalik müüa. Kohus nõustub kostjatega, et I. S.a teoreetiline arvutus ei tähenda, et hagejal oleks olnud reaalne võimalus sellist tulu teenida, kui rendileping oleks kehtinud tähtaja lõpuni.

84.Dendroloog A. A. 17.11.2017 ekspertarvamusena pealkirjastatud dokumendis (II kd, lk 1516) märgib, et I. S.a mainitud madalatüvelised, lüürakujulised ja põõsakujulised maarjakase vormid ei ole spetsialistide arvates sobivad hinnalise vineerpaku saamiseks. Vähe olevat sirgetüvelisi, mis tegelikult sobivad vineerpakuks. I. S.a väitel on 7-8 aastased puud 1 – 3,3 m, on suur tõenäosus, et kõrgemad puud ei ole üldse maarjakased, sest need ei ole nii kiirekasvulised. A. A. ei pea võimalikuks arvutada puude väärtust tulevikus, kui ei ole teada aluseks võetud puude arvu tegelikkuses. Praktikuna, tundes meie töökultuuri, võis A. A. hinnangul esimese aasta lõpuks olla istikutest alles heal juhul 80%. Edasi võis väheneda nende arv juhutööliste hooldamise käigus, vahepealse hooldamata jätmise käigus, metsloomade kahjustuste tõttu jne. A. A. seab kahtluse alla I. S.a järelduse, et objektil oli 6000 istutatud puust 2013.aastal alles 80% maarjakaskede kvaliteetseid tulevikupuid, õigsuse. A. A. hinnangul ei saa sellist säilivust järeldada I. S.a esitatud andmetest, et maarjakase säilivus oli kinnistu kõrgemas osas 90%, mujal ebaühtlane, ulatudes veerandi ja kuni kolmandikuni. Isegi teades hindamise momendil tervete, sirgetüveliste selgete maarjakase välistunnustega puude arvu, ei saa keegi ennustada, palju nad annavad tegelikku kasu 30 – 40 aasta pärast, sest maarjakase puidu mustri olemasolu ja tihedus on ettearvamatu. Seda ei saa enne raiet kindlaks teha ka Soomes parimate kloonide seemnetest kasvatatud järglaste puhul. Kokkuvõtteks A. A. märgib, et täpsete olemasolevate andmete puudumisel (kvaliteetsete maarjakaskede hulk, maarjakase istanduse rajamise- ja hooldamisega seotud töid tõendavad dokumendid), ei ole otstarbekas I. S.a kasutatud metoodika järgi arvutada hetkelist väärtust ja maarjakase omapära tõttu ei ole võimalik arvutada ka tulevikus saadavat tulu. Kohus leiab, et A. A. arvamus ei ole küll käsitatav maarjakaskede arvu või kahju suuruse kindlakstegemist võimaldava ekspertarvamusena, kuid kohtule teadaolevalt on tegemist oma ala tunnustatud asjatundjaga, kelle teadmistes ja praktilises kogemuses ei ole põhjust kahelda. Seda kinnitab ka arvamusele lisatud A. A. CV.

20 2-16-15968 85. Kohus leiab, et ka I. S.a eksperthinnang ei tõenda, kui palju oli kaseistanduses tegelikult maarjakaski. Eksperthinnangu kohaselt toimus maarjakasekultuuri inventeerimine 11.mail 2013.

Eksperthinnang ise on vormistatud 10.02.2014 ning eksperdi poolt digitaalselt allkirjastatud alles 29.04.2015. Eksperthinnangule fotosid lisatud ei ole, menetluse käigus on hageja esitanud väidetavalt eksperdi tehtud fotod (II kd, lk 26 – 28. Elektrooniliselt esitatud fotode failiandmete järgi on fotod tehtud 11.05.2013 kell 1:41, 2:13 ja 2:14 pärast lõunat, asukohta failiandmetes salvestatud ei ole.

I. S. on puude arvu puistus tuletanud arvestuslikult, määrates keskmise puude arvu hektaril valikulistes mõõteringides üle loetud puude arvu alusel. Eksperthinnangus ei ole fikseeritud, millistes kinnistu osades mõõteringid asusid. Inventeerimise käiku ja andmete kogumist (näiteks tüvede mõõtetulemusi) ei ole protokollitud, eksperthinnangus on üksnes üldsõnaliselt kirjeldatud keskmisi mõõtetulemusi. Ekspert on aktis välja toonud, et „puude säilivus antud alal on ebaühtlane, olles kõrgem kultuuri põhja- ja lääneosas ehk kulutuuri teega piirnevas küljes (säilivus kuni 90%). Säilivus on madalam kultuuri ida- ja kaguosas, kus kohati on puid säilinud veerand- kuni kolmandik kõigist esialgu istutatud puude arvust. Kultuuri pole täiendatud. Ometi võib kultuuri keskmiseks säilivuseks hinnata 80% ehk 1600 puud/ha.“ I. S.a sellise järelduse vastuolulisusele on viidanud ka teine asjatundja, A. A.. Kohtu hinnangul on nii I. S. kui A. A. võrdväärsed asjatundjad. Kogumis teiste tõenditega on veenvam A. A. arvamuses märgitu, et tuleviku kasumi kindlaksmääramine ei ole maarjakase puhul võimalik, sest maarjakask ise on kapriisne, tema väärtus selgub alles puu mahavõtmise järel ning ka asjatundliku hooldamise korral on istikute hävimise võimalus ilmastiku ja metsloomade kahjustuste tõttu suur.

86.Kostjate esitatud Maa-ameti 2011.a ortofoto Vetsi kinnistu kohta (II kd, lk 49) ja Google Streetview juuli 2011.a tänavavaate põhjal tehtud kahe foto (internetis kättesaadav https://www.instantstreetview.com/@58.230767,24.539609,125.01h,5p,1z; fotod toimikus II kd, lk 50

–51) põhjal on raske hinnata istikute keskmiseks säilivuseks I. S.e nimetatud 80%. Streetview fotod on tehtud tee pealt 360º panoraamkaameraga ehk fotod on kaseistanduse teepoolsest äärest, kus eksperthinnangu kohaselt oli puude säilivus kõige suurem. Ka maa-ameti ortofotoga võrreldes on puude tihedus kõige suurem tee ääres istanduse nurgas (tee asukoha järgi hinnates kostja foto lk 50 ja hageja fotode lk 27-28), mujal on puud ebaühtlase tiheduse ja paigutusega, suurte tühimikega. Fotodelt nähtavatest puudest enamus 2011.aastal aiapostide kõrgust ei ületa.

Lisaks puudub aed, näha on vaid aiapostid.

Hageja esitatud fotodel puude taustal teel nähtav sõiduk lubab järeldada, et väidetavalt eksperdi poolt 2013.a mais tehtud fotod on ühest ja samast kohast erineva nurga all (lk 27-28), nagu kostjad on viidanud. Fotode põhjal ei ole võimalik üheselt tuvastada, kus ja millisel kinnistul on fotod tehtud. Kahel fotol võiks tee järgi tuvastada, et tegemist on Vetsi kinnistuga, kolmandal fotol puuduvad maamärgid, mille alusel fotot konkreetselt Vetsi kinnistuga siduda.

87.Nii kriminaalasjas tunnistusi andnud M. ja T. ütlustest, kui tsiviilasjas I. S.a ütlustest ja ekspertarvamusest, kui ka asjatundja A. A. kirjalikust arvamusest nähtub, et maarjakask on kidura kasvuga, pretensioonikas ja nõuab väga palju hoolt, mistõttu on kaheldav, kas 2011.a Google Streerview fotodel (millel on olemas asukoha info) kujutatud väikesed puud võisid kahe aastaga kasvada nii kõrgeks, nagu on I. S.a tehtud fotodel (millelt objekti asukohta ei ole võimalik üheselt tuvastada). A. A. ekspertarvamuse kohaselt viitab selline kiire kasv pigem sellele, et tegemist ei ole maarjakaskedega.

I. S. on vaieldamatult maarjakase kasvatuse entusiast ja asjatundja Eestis, kuid eksperthinnangus ega tunnistajana ülekuulamisel ei andnud ta selget kinnitust, kui paljudel puudel ta tegelikult maarjakase tunnuseid tuvastas. I. S. andis kohtus üldisi selgitusi, kuidas maarjakase tunnuseid määratakse, tuues esile, et peamiselt saab maarjakase tuvastada sisemiste tunnuste järgi pärast puu mahavõtmist, maarjakask võib aastaid kasvada väliste tunnusteta.

Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hagejal hagiavalduses väidetud ulatuses tulu saamise võimalus ei olnud reaalne, seega ei saanud hagejal tekkida ka kahju kaskede hävitamisega selle tulu saamise võimaluse kaotuse tõttu.

21 2-16-15968 Kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamine viiks hageja rikastumiseni kostja(te) arvelt olukorras, kus rendilepingu kehtivuse ja reaalse täitmise korral ei oleks sellise tulu saamine olnud reaalne. Kahju hüvitamise eesmärk ei saa olla ühe lepingupoole rikastumine teise lepingupoole arvelt.

VÕS § 127 lg-te 1 - 5 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lepingulist kohusust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

Kohus on tuvastanud, et kased olid kinnisasja olulised osad ja kuulusid kinnisasja omanikule. Ka rendilepingu tähtaja möödumisega lõppemisel ei oleks hagejal VÕS § 360 lg-te 1 ja 2 kohaselt olnud õigust eraldamata jäänud viljadele, sh veel raiumata puudele. Hagejal oleks olnud õigus nõuda üksnes vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist.

88.Hageja ei ole tõendanud maarjakase istandusele mingite kulude tegemist, sh ei tõenda istikute müügileping selles märgitud summa tasumist. Tunnistajana üle kuulatud M. L. enda sõnul tegi istanduse hooldamises tööd tasuta, hageja poolt sellega kaasnevate kulude (aia rajamine ja parandamine, kütusekulu jms) kandmist tõendatud ei ole. V. L.i ütlustest ei selgu üheselt, kas materjali eest tasus hageja või isiklikult M. L.. Kostjad viitavad õigesti, et hagejal raamatupidamiskohustuslasena pidid kulude kohta olema kuludokumendid.

I. S.a ja A. A. arvamustest nähtuvalt vajab maarjakaseistandus regulaarset hoolt, isegi kui 7-8 kasvuaasta järel langeb ära vajadus istikute ümbrust pidevalt niita, tuleb noori puid kaitsta metsloomade kahjustuste eest. I. S. oma ekspertarvamuses on kirjeldanud, et kohapeal olid mitmed puud metsloomakahjustustega, lisaks oli paiguti suur hulka puid hävinud, asemele puid ei olnud istutatud. Hagejal ei ole viimase 7-8 aasta jooksul Eestis reaalset majandustegevust olnud, seega ei ole tal saanud olla maarjakase istanduse hooldamisega seoses kulusid, mille hüvitamist kostjatelt nõuda.

89.Rendileandjale ei saa panna rentniku äriplaani teostumise riski. 09.02.2009 müügilepingus on märgitud, et Vetsi kinnistu asub maaparandussüsteemi kaitsealal. Kehtiva maaparandusseaduse § 51 lg 1 sätestab, et kui kinnisasi paikneb maaparandussüsteemi maa-alal, võib selle kinnisasja sihtotstarvet muuta ning sellel kinnisasjal maakorraldustoimingut teha Põllumajandusameti eelneva kooskõlastuse alusel. Sama paragrahvi teise lõike 2 punkti 1 kohaselt kinnisasja kasutusotstarbe muutmine käesoleva seaduse tähenduses on muu hulgas maatulundusmaal haritava maa või loodusliku rohumaa muutmine metsamaaks. 8.lõike järgi põllumajandusamet ei kooskõlasta kinnisasja sihtotstarbe muutmise või maakorraldustoimingu tegemise taotlust ega anna luba kasutusotstarbe muutmiseks, kui kavandatava tegevusega kahjustatakse maaparandussüsteemi nõuetekohast toimimist.

Maaparandussüsteemi alal paiknevat kinnistut on MaaParS § 47 lg 6 kohaselt keelatud kasutada viisil, mis kahjustab drenaaži. Puujuured võivad drenaaži kahjustada ning tulnuks varem või hiljem MaaParS § 4 lg 3 alusel kõrvaldada. OÜ Prado ja L. M.i vahelise müügilepingu punktis 1.8.1. on eraldi välja toodud, et Vetsi kinnistu asub Uulu-Suursoo maaparandussüsteemi piiranguvööndis, ulatus 57 633 m2. 27.maist 2009 oli OÜ Prado hageja osanik, lisaks on mõlema äriühingu seaduslik esindaja M. L. olnud OÜ Halinga Maaparandus juhatuse liige (III kd, lk 58 60), mistõttu tal pidi olema teadmised maaparandusest ja sellega kaasnevatest kinnistu kitsendustest. Hageja pidi seega teadma, et maaparandussüsteemi piiranguvööndis ei saa puid kasvatada ning hageja ei saanud seega eeldada, et kased saavad kasvada raieküpseks.

22 2-16-15968 Kõige eeltoodu alusel kohus jätab hagi kostja I vastu rahuldamata.

90.Hageja alternatiivselt esitatud nõuded kostja II ja kostja III vastu kahju hüvitamiseks delikti alusel tuleb samuti jätta rahuldamata. Kostja II vastu esitaud nõue tugineb üksnes kriminaalmenetluses tunnistajana üle kuulatud E. T. ütlustele, et tema kündis xxxxxxxxxx kinnistul kasekasvatuse maasse OÜ Uulu Mõis direktori K. K. ülesandel, K. ütles talle, et ostis maa ära ja nüüd saab põllu sirgeks. See, et tunnistaja teab K. M. kui OÜ Uulu Mõisa direktorit, ei anna hagejale alust nõuda kahju hüvitamist OÜ-lt Uulu Mõis. Hageja ei ole tõendanud, et K.

M. andis korralduse kaskede hävitamiseks OÜ Uulu Mõis esindajana, samuti ei ole tõendatud E.

T. enda süüd kaskede hävitamises, mille eest võiks OÜ Uulu Mõis vastutada VÕS § 1054 alusel.

91.Kuna kohus tuvastas, et rendileping on tühine, kostja I ei pidanud lepingut üles ütlema ja kased kuulusid kinnistu omanikule, siis ei saanud OÜ Uulu Mõis ega XX hageja omandit õigusvastaselt rikkuda. Tõendatud ei ole, et kased künti maasse eesmärgiga hageja vara hävitada ja hagejale kahju tekitada (ehk OÜ Uulu Mõis ja XX süü). Hagejale kui rentnikule puude hävitamisega kahju tekkimine saamata jäänud tulu näol ei ole samuti tuvastatud.

Kuna kohus ei rahulda hageja alternatiivselt esitatud kahju hüvitamise nõudeid ühegi kostja suhtes, ei ole hagejal õigust nõuda kostja(te)lt ka viivist.

Seega kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata.

92.Kostjad ei ole tõendanud, et hageja sai või pidi saama istanduse hävitamisest teada 2013.a suvel, mille korral nõue oleks aegunud. Kostjad ei ole ümber lükanud tunnistaja L.M.i ütlusi, et tema avastas kaskede hävitamise 2013.a oktoobri lõpus, kui sõitis istandusest mööda oma suvilasse sünnipäeva tähistama ja teatas sellest hagejale. Hageja kinnitab samuti, et sai istanduse kadumisest teada L.M.ilt, samal päeval esitas politseile kuriteoteate. M. L. on kuriteoteate digitaalselt allkirjastanud 24.10.2013 (I kd, lk14-15). Seega hagiavalduse 23.10.2016 esitamise ajaks ei olnud nõude aegumisele tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg -s 1 kehtestatud 3aastane tähtaeg veel möödunud.

93.Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib menetlust lõpetavas kohtulahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks lahend tehakse. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud selles asjas hageja kanda.

Selles asjas kohus määrab kindlaks menetluskulud kahes maakohtu menetluses ja ringkonnakohtu menetluses. Tallinna Ringkonnakohus 18.03.2019 otsusega küll rahuldas hageja apellatsioonkaebuse, kuid kohtuotsuse punkti 53 kohaselt tuleb menetluskulud jaotada vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. Kuna maakohus asja uuel läbivaatamisel jätab hagi rahuldamata, tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja kanda.

94.TsMS § 174 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohus määrab otsuses koos kulude jaotusega kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse menetlusosaliste esitatud menetluskulude nimekirjade ja toimiku materjalide alusel. TsMS § 162 lg 2 näeb ette, et pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud.

Menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud (TsMS § 139). Kohtuväliste kulude hulka kuuluvad ka menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1).

95.TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.

96.Pooled esitasid TsMS § 176 kohaselt oma menetluskulude nimekirjad, kostjad esitasid vastuväited hageja kuludele. Hageja kostjate menetluskulude kohta vastuväiteid ei esitanud.

Kuna kõik kulud jäävad hageja kanda, puudub vajadus hageja enda kulude kindlaksmääramiseks.

23 2-16-15968 97. Kostjate 29.09.2020 esitatud menetluskulude nimekirjas märgivad, et kostjate menetluskulude nimekiri esitati maakohtu menetluses osalemise eest 10.04.2018 ja ringkonnakohtu menetluses osalemise eest 29.01.2019. Lisaks paluvad kostjad 10.04.2018, 29.01.2019 ja 29.09.2020 kohtuistungil esindamise kulud lisada menetluskuludele vastavalt kohtuistungite kestusele, arvestades esindaja tunnihinda ning jagades kohtuistungil esindamise kulud võrdselt kolme kostja vahel. Kostjad kinnitavad, et kõik kulud on kantud seoses selle tsiviilasjaga. Hageja vastuväiteid kostjate menetluskulude nimekirjadele esitanud ei ole.

98.10.04.2018 menetluskulude nimekirja kohaselt on esindaja tasu maakohtus 46 tunni eest kokku koos käibemaksuga 5520 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks) ja 20.11.2017 ekspertiisi koostamise tasu 600 eurot (sisaldab käibemaksu). Lisaks 10.04.2018 kohtuistungil osalemise kulud 4,5 tunni eest 540 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Esindaja tasu on kokku 50,5 tunni eest 6060 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks).

99.Kohus leiab, et kostjate lepingulise esindaja ajakulu 50,5 tundi on selle asja sisu ja mahtu, toimunud istungeid ja esindaja poolt koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu arvestades vajalik ja põhjendatud täies ulatuses.

100.Kohus ei pea aga põhjendatuks kostjate eksperdikulu 20.11.2017 A. A. koostatud Eesti Dendroloogiaseltsi ekspertarvamuse eest. Kuigi A. A. on kohtule teadaolevalt eksperditeadmistega, ei ole kohtule esitatud dokument kvalifitseeritav ekspertiisiaktina, mille kogumise kulu hüvitamist kostjad saaksid hagejalt nõuda.

Seega 10.04.2018 menetluskulude nimekirjast on põhjendatud ja vajalik menetluskulu 5050 eurot (koos käibemaksuga 6060 eurot), millest iga kostja osa on 1683,33 eurot.

101.Ringkonnakohtus 29.01.2019 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate esindaja tasu ringkonnakohtus 17 tunni eest kokku 2040 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks), lisandub 29.01.2019 istungil osalemine 1 tunni eest 120 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Kostjate lepingulise esindaja kulud ringkonnakohtumenetluses on kokku 18 tunni eest 2160 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks).

Kohus leiab, et apellatsioonimenetluse ajakulu 18 tundi on selles asjas põhjendatud ja vajalik.

Eeltoodust tulenevalt 29.01.2019 menetluskulude nimekirjast on põhjendatud ja vajalik menetluskulu 1800 eurot (koos käibemaksuga 2160 eurot), millest iga kostja osa on 600 eurot.

102.Maakohtus 29.09.2020 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate esindaja tasu 10,5 tunni eest kokku koos käibemaksuga 1260 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Lisaks 29.09.2020 istungil osalemine 3 tunni eest 360 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks).

Esindaja tasu on kokku 13,5 tunni eest 1620 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Kohus leiab, et selles ulatuses on lepingulise esindaja töömaht maakohtus asja uuel arutamisel vajalik ja põhjendatud. 29.09.2020 menetluskulude nimekirjas esitatud kulud niisiis põhjendatud ja vajalikud1350 euro ulatuses (koos käibemaksuga 1620 eurot), millest iga kostja osa on 450 eurot.

103.Eeltoodu alusel kohus määrab kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks kokku 8200 eurot (koos käibemaksuga 9840 eurot), mis vastavalt kostjate taotlusele jaotub kolme kostja vahel võrdselt, iga kostja osa on 2733,33 eurot. Kostjad kasutasid menetluses ühist esindajat ja kantud kulud jaotuvad võrdselt. OÜ Weiss ja OÜ Uulu Mõis kulud tuleb arvestada ilma käibemaksuta, sest nemad on kinnitanud, et käibemaksukohustuslastena saavad tagasi nõuda käibemaksu. XX füüsilise isikuna käibemaksu tagasi nõuda ei saa, talle hüvitatavad menetluskulud kohus arvestab koos käibemaksuga.

104.Eeltoodu ja TsMS § 174 lg 10 alusel tuleb hagejalt XX kasuks menetluskulude katteks välja mõista 3280 eurot (seal hulgas käibemaks 20%). OÜ Uulu Mõis ja OÜ Weiss kasuks kohus mõistab hagejalt välja kummalegi kostjale 2733,33 eurot.

105.TsMS § 177 lg 4 ja kostjate taotluse alusel kohus märgib kohtuotsuses, et hageja on kohustatud tasuma kostjatele viivist menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.

24 2-16-15968 (allkirjastatud digitaalselt) Heli Käpp kohtunik 25

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.