← Eesti

2-20-1122/68

Obsah (13)§ 113§ 276§ 296§ 297§ 278§ 281§ 101§ 115§ 127§ 6§ 14§ 128§ 335

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv (eesistuja), Margo Klaar, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 10. detsember 2021. a, Tallinn Tsiviilasja num

§ 113

lg 1 II lauses sätestatud määras, kõrvalkulude võlg 4126,50 eurot ning viivis 4126,50 eurot, saamata jäänud tulu hüvitis 13 500 eurot ning alates 01.03.2021 viivis

§ 113

lg 1 II lauses sätestatud määras, õigusabikulud 9112 eurot, viivis 728,96 eurot ning alates 02.03.2021 viivis

§ 113

lg 1 II lauses sätestatud määras, üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tulenev kahjuhüvitis 3799,50 eurot ning alates 01.03.2021 viivis

§ 113

lg 1 II lauses sätestatud määras, arvete tasumisega hilinemisest tulenev viivisenõue 578,91 eurot. Kostja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele: - hagejad vabastasid üüripinna 01.12.2020; - hagejad on keeldunud üüri tasumisest alates 2019. a oktoobrist; - kostjate 2019 oktoobri ja novembri üür on tasaarvestatud üürilepingu alusel kostjate antud tagatisega 10 800 eurot; - üürinõue 2019 detsembrist kuni 2020 novembrini (12 kuud) on kokku 64 800 eurot, millest on hagejad tasunud hagi tagamise määruse alusel üürina 27 000 eurot; - hagejatel on täielikult tasumata 2019 detsembri ja 2020 jaanuarikuu üür ning 2020 veebruarist kuni novembrini on kostjad tasunud poole üürist, üürivõlg on kokku 37 800 eurot. Kostja tõi esile, millised kommunaalkulude arved on hagejatel tasumata. Kostja on arvestanud viivist kuni 01.03.2021 üürilepingu p 14.2 kohaselt määras 0,5% päevas. Kostja vähendab viivise nõuet kõrvalkulude põhisumma suuruseni, s.o 4126,50 euroni. Kostja on kaotanud hagejate tegevuse tulemusena üüri saamise võimaluse alates 2020 detsembrist ja see on põhjustanud kostjale kahju. Seoses kahjunõudega tõi kostja esile järgmised asjaolud: - hagejad nõudsid (viimati 26.10.2020 protsessidokumendis) üürilepingu jätkamist kuni lepingu tähtaja lõpuni (02.01.2022); - hagi tagamise korras kohustas kohus kostjat jätkama üüripinna kasutamise võimaldamist kuni 02.01.2022; - 07.12.2020 teatasid hagejad, et on juba välja kolinud ja loevad üürilepingu lõppenuks; - hagejad eelnevalt kostjat väljakolimisest ei informeerinud ning kostjal ei olnud võimalik hakata uut üürnikku otsima enne 07.12.2020; - sarnasele üüripinnale uue üürniku leidmiseks kulub 6-10 kuud. 3

(13)Kostja on ta kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid summas 9112 eurot, mille hüvitamist ta ühes viivisega taotleb. Kostjale on osutatud kohtuväliselt õigusabi seoses kostja olukorra, õiguste ja kohustuste väljaselgitamisega, lepinguliste suhete selgitamisega, läbirääkimistega, üürilepingu ülesütlemisega, vajalike dokumentide korrektse vormistamisega ning kahju väljaselgitamisega. Kostja leiab, et hagejad oma tegevusega on põhjustanud kostjale liigseid õigusabikulutusi sellega, et on alusetult vaielnud vastu üürilepingu lõpetamisele. Üürniku spetsiifilisest tegevusest tulenevalt oli üürnikul kohustus ka hooldada köögi rasvapüüdurit. 2020 oktoobris esitatud vastava arve nr 2033 (II kd lk 62) hagejad tasusid, kuid üüripinnalt lahkumisega jätsid hagejad rasvapüüduri puhastamata. Kostja tellis vastava töö 2020 detsembris (II kd lk 63) ja nõuab hagejatelt selle kulutuse hüvitamist üürilepingu p 11.7 alusel summas 374,60 eurot. Kostja tellis üüripinna koristuse 2021 jaanuaris (II kd lk 64) ja nõuab hagejatelt selle kulutuse hüvitamist summas 440 eurot. Hagejate seisukoht
  1. Hagejad paluvad jätta vastuhagi rahuldamata. Hagejad sisulisi vastuväiteid kommunaalteenuste võla ja viivise suurusele ei esitanud. MAAKOHTU OTSUS
  2. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt vastuhagi. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: - pooled sõlmisid 03.01.2019 lepingu Viru tn 3, Tallinn asuvate restorani- ja abiruumide kasutamiseks tähtajaga kuni 02.01.2022; - leping lõppes 10.04.2020; - hoone ehitustööd algasid 25.09.2019 ja lõppesid 16.07.2020; - hagejad keeldusid üüri- ja kommunaalkulude tasumisest alates 24.10.2019; - lepingu järgi üürihind alates 01.09.2019 on 4500 eurot + km, millele lisanduvad kõrvalkulud; - hagejad tasusid kostjale enne üürilepingu sõlmimist tagatisraha 10 800 eurot; - kostja sai üüritud ruumide valduse tagasi 01.12.2020; - hagejad kasutasid üüritud ruume sihtotstarbeliselt (restoranina) kuni 25.09.2019, mil kostja alustas kogu hoone välise fassaadi ja õueala ehitustöödega; - hagejad said teada hoone ja õueala remonttöödest 04.09.2019; - üüritud ruumide kasutamine restoranina oli takistatud kostja ehitustegevuse tõttu, samas viibisid hageja töötajad üüritud ruumides ja tegelesid asendustegevusega; - hagejad on kõrvalkulusid faktiliselt tarbinud. Maakohus viitas

§ 276

lg-tele 1 ja 2 , § 278 p-le 4, § 296 lg-tele 1 ja 2, § 112 lg-tele 1 ja 2 ja Riigikohtu praktikale tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08. Maakohus järeldas tuvastatud asjaoludest, et üürihinna tasumisest keeldumise formaalsed eeldused olid täidetud. Hoone ja hooviala plaanitava remondi puhul on tegemist asjaoluga, mille vastu on selgelt äratuntav üürnike huvi. Kostja teadis, et hagejad plaanivad üüritavaid ruume kasutada restoranina ja kavandatavate ehitustööde tõttu võib ruumide sihtotstarbeline kasutus olla võimatu või vähemalt takistatud ning kostja pidanuks veenduma, et hagejad on teadlikud ja mõistnud kostja plaani kogu hoone ühes hoovialaga remontida. 4

(13)Mugavaks ja meeldivaks ei saa pidada olukorda, kui restorani pääsemise tee on täis ehitusmaterjale, tellinguid ja ehitusprahti. Ka on mõistlikult arusaadav, et juhuslik klient ei vali külastuseks restorani, kuhu pääsemiseks tuleb mööduda sellisest ehitustegevusest. Hagejatel puudus alus keelduda üüri ja kommunaalkulude tasumisest

§ 296

lg 1 alusel, kuid neil esines alus üüri alandamiseks

§ 296lg 2 kohaselt.

Hagejatel tuli aja eest, mil nad ei saanud üüritud ruume sihtotstarbeliselt kasutada, tasuda kostjale üüri pooles ulatuses (4500 eurot+km / 2) ja kõrvalkulude ja lisateenuste eest kokkulepitud ulatuses. Vaidlust pole selles, et hagejad on kõrvalkulusid faktiliselt tarbinud, kuna hageja töötajad viibisid ruumides, mistõttu puudub alus nende tasumisest keeldumiseks.

§ 297

lg 1 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Sama normi teise lõike kohaselt on käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Hagejad ei saanud kohtu hinnangul keelduda üüri tasumisest tagasiulatuvalt alates 01.10.2019

§ 297lg 1 arvestades.

Kohus leiab, et hagejad peavad tasuma üüri pooles ulatuses alates 01.12.2019. Üürilepingu punkt 11.10 kohustab üürnikke maksma üüri ja kulusid hoones või üüripinnal remondi- jms teostamise ajal, üürilepingu järgi peavad üürnikud taluma hoone siseseid töid, mitte hoone ehitustöid; üürileandja ei ole kohustatud hüvitama üürnikule hoones või üüripinnal remondi- jm tööde teostamisega kaasnevat üürniku äritegevuse peatumisest või häirimisest tekitatud kahju ega saamata jäänud tulu; üürnikul ei ole selliste tööde teostamise ajal õigust alandada üüri või keelduda selle maksmisest; Üürilepingu p 11.10 ei tulene üürniku õigust keelduda kommunaalkulude tasumisest hoones või üüripinnal remonttööde tõttu. Poolte vahel sõlmitud lepingu eesmärgiga ei ole kooskõlas lepingu p 10.11, mis keelab üürniku poolt üüri alandada või keelduda üüri maksmisest olukorras, kus üüritud objekti sihtotstarbeline kasutamine (antud juhul restoranina) on takistatud üürileandja poolt suuremahuliste ja pikaaegsete ehitustööde tõttu. Nimetatud kokkulepe on vastuolus

§ 278

p 4 ja 296 lg 1 ja 2 sätestatud õigusega üüri maksmisest keelduda või üüri alandada ajal, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada.

§ 281

sätestab, et kokkulepe üürniku õiguste välistamise või piiramise kohta seoses üüritud asja lepingutingimustele mittevastavusega on tühine, kui üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja ei teatanud sellest üürnikule. Üürnikule on seadusega tagatud sellises olukorras õigus üüri tasumisest keeldumiseks või selle alandamiseks ning selle õiguse välistamise puhul on tegemist tühise kokkuleppega

§ 281järgi.

Maakohus tuvastas, millises ulatuses ja millal tasusid hagejad kostjale üüri ja kõrvalkulusid ja jättis rahuldamata hagejate nõude kostjale perioodil jaanuar – juuli 2020 tehtud üüri ja kommunaalkulude maksete summas 16 498,91 eurot tagastamiseks, kuna hagejatel tuli tasuda kostjale üüri pooles ulatuses alates 01.12.2019 (4500 eurot + km / 2) ja kõrvalkulude ja lisateenuste eest kokkulepitud ulatuses lepingujärgse hinnakirjaga. Seoses hagejate nõudega tagastada neile tagatis ja kostja tehtud tasaarvestusega tuvastas maakohus, et hagejad tasusid kostjale tagatisena 10 800 eurot ja kostja tasaarvestas oktoobri ja novembri 2019 üüriarved 10 800 eurot hagejate tasutud tagatisega. 5

(13)Hagejad pidid tasuma kostjale üüri kokkulepitud ulatuses oktoober ja november 2019 eest (s.o 5400 eurot kuus) ja alates detsember 2019 eest pooles ulatuses (2700 eurot kuus). Seega hagejad pidid tasuma oktoobris ja novembris 2019 üüri kokku 10 800 eurot. Kuna hagejad seda ei tasunud, oli kostjal õigus tasaarvestada see võlgnevus hagejate tasutud tagatisega summas 10 800 eurot. Eeltoodu tõttu jäi hagejate nõue tagatise tagastamiseks rahuldamata. Hagejatel oli kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid aja eest, mil kestis üürileping (RKTKo 3-21-179-15), seega on kostjal peale 10.04.2020 õigus nõuda hagejatelt saamata jäänud üüritulu. Kostjal ei olnud võimalik saada ehitustööde ajal kuni nende lõppemiseni suuremat üüri kui hagejate tasutud 2700 eurot. Kuna kostja ei teavitanud hagejaid hiljemalt augustiks 2020 tööde lõppemisest, siis kuni 31.07.2020 on kostjal õigus nõuda hagejatelt igakuiselt 2700 euro tasumist (8 kuud x 2700). Alates 01.08.2020 kuni 01.12.2020 on kostjal õigus nõuda saamata jäänud tuluna hagejatelt igakuiselt 5400 euro tasumist (4 kuud x 5400). Kostja oli remonttööd lõpetanud ja hageja kasutas ruume, st ruumid olid hageja valduses. Hagejad on tasunud kostjale üüri 27 000 eurot. Hagejatelt tuleb kostjale välja mõista seega 16 200 eurot (43 200 – 27 000). Kostja viivisenõue alates 01.03.2021 kuulus rahuldamisele

§ 101lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel.

Hagejatel puudus alus kommunaalkulude tasumisest keeldumiseks. Seega tuleb hagejatelt kostjale välja mõista kõrvalkulude võlg 4126,50 eurot. Kostja on teatanud, et ei nõua põhivõlast suuremat viivist. Seega tuleb hagejatel tasuda viivisena 4126,50 eurot. Kostja saamata jäänud üüri nõue on kvalifitseeritav

§ 115lg 1 järgse kahju hüvitamise nõudena.

Sellisel juhul on nõude sisuks

§ 127

lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest (RKTKo 3-2-1-5-13). Hagejad peavad hüvitama kostjale saamata jäänud tuluna kolme kuu üüri summas 13 500 eurot. Hagejad esitasid kohtule esialgu lepingu täitmise nõude kostja vastu ja kohus kohustas hagi tagamise korras kostjat jätkama üüripinna kasutamise võimaldamist kuni 02.01.2022. Hagejad palusid 07.12.2020 menetlusdokumendis hagi tagamine tühistada, et võimaldada kostjal sõlmida uusi üürilepinguid. Seega ei olnud kostjal kuni selle ajani võimalik uute üürnike leidmine. Covid-olukorda arvestades võis uue üürilepingu sõlmimine aega võtta vähemalt 3 kuud. Samas ei ole tõendatud, et kokkulepitud üür ei vastanud turutingimustele ning kostjal ei olnud võimalik sama üüri saada. Hagejatel tuleb tasuda kostjale alates 01.03.2021 viivist

§ 113lg 1 ls 2 sätestatud määras.

Kostja on põhjendanud professionaalse õigusabi kasutamise vajadust kohtueelses menetluses seoses poolte üürisuhtest tuleneva vaidlusega. Hagejatele pidi olema ettenähtav, et üüri ja kommunaalkulude tasumisest keeldumisel võib suure tõenäosusega tekkida pooltel vaidlus, mille lahendamiseks võib kostja kasutada õigusabi. Eelduslikult ei osutatud kostjale õigusabi tasuta. Õigusabi osutamisel on kulutatud siiski ebamõistlikult palju aega üürilepingu ülesütlemisega seotud toimingutele ja suhtlusele. Põhjendatud ja vajalikud kohtueelse menetluse õigusabikulud on 2000 eurot. Kostja on 18.08.2020 menetlusdokumendis selgitanud, et arvestab sellelt nõudelt viivist alates 01.02.2020. Kohus leiab, et kuna kostja esitas selle kahju hüvitamise nõude hagejatele 20.02.2020 vastuhagis, siis saab kostja nõuda viivist alates 21.02.2020 ja kuni 01.03.2021 on sissenõutavaks muutunud viivis 164,01 eurot. Kostja 6

(13)taotlusel tuleb hagejatelt välja mõista kostjale alates 02.03.2021 viivise 2000 eurolt

§ 113lõike 1 lauses 2 sätestatud määras kuni selle tasumiseni (Ts

MS § 367). Seoses kostja kahjunõudega tuvastas maakohus järgmised asjaolud: - lepingu p 11.1 kohaselt oli hagejatel kohustus hoida omal kulul heas korras üüripinnal asuv tehniline varustus, seda kasutada ja hooldada vastavalt juhenditele ja nõuetele; - p 11.2 kohaselt kohustusid hagejad tegema omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti, kui selle vajadus on tekkinud üürniku, tema töötajate, külaliste või klientide läbi; - p 13.3.10 kohaselt pidid hagejad kasutama üüripinda heaperemehelikult, seda pidevalt koristama ja omal kulul korras hoidma; - p 11.7 kohaselt, kui hagejad ei täida oma lepingujärgseid kohustusi hoolduse osas, on kostjal õigus teha vajalikud tööd ise ja nõuda selliste kulutuste hüvitamist hagejatelt; - p 15.14 kohaselt oli hagejatel kohustus lepingu lõppemisel üüripind koristada ja üürnikud jätsid selle kohustuse üüripinnalt lahkudes täitmata; - üürnike väljakolimise järgselt oli üüripinnal u 10 m² ulatuses tammeparkettpõranda veekahjustus, mille tagajärjel parketiliistud pundusid ja need tuli asendada; hinnapakkumiste kohaselt oli taastamistööde maksumus 2984,90 eurot, millest parkettpõranda asendus 2136 eurot. Tuvastatud asjaoludest järeldas kohus, et hagejad ei pea hüvitama rasvapüüduri puhastamise kulu summas 374,60 eurot, sest hagejad ei kasutanud sel perioodil ruume restoranina. Seega puudub põhjus arvata, et rasvapüüdur oleks vajanud puhastust. Üüripinna koristamise nõue ei saa olla hea usu põhimõttega vastuolus. Hagejatel tuleb kostjale hüvitada üürilepingu p 11.7 alusel 440 eurot ja üürilepingu p 11.2, 13.3.10 ja 11.7 alusel 2984,90 eurot. Kokku peavad hagejad hüvitama üüripinna korrashoiukohustuse rikkumisest tuleneva kahjuna 3424,90 eurot ja alates 01.03.2021 viivise

§ 113lg 1 ls 2 sätestatud määras.

Kohus rahuldas kostja nõude ja mõistis hagejatelt välja viivise 578,91 eurot. Kohus võttis vastu hagejate osalise nõudest loobumise ja lõpetas menetluse osas, milles hagejad nõudsid kostja kohustamist täitma poolte vahel 03.01.2019 sõlmitud üürilepingut selles kokkulepitud tähtajani. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, jäid menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel selles osas hagejate kanda. Kuna kohus rahuldas vastuhagi 60% ulatuses, jäid vastuhagiga seotud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 60% ulatuses hagejate kanda ja 40% ulatuses kostja kanda. APELLATSIOONKAEBUS 6. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi rahuldamata ning osas, millega rahuldati osaliselt vastuhagi ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning vastuhagi jätta täielikult rahuldamata. Maakohus on jätnud kohaldamata kohaldamisele kuuluvaid õigusnorme, jätnud tähelepanuta hagejate olulisi väiteid ja vastuväiteid ning seda kõike ilma mistahes põhjendusteta. Maakohus järeldas valesti, et kogu vaidlusalusel perioodil kasutati ruume osaliselt. Maakohus jättis tagastamata üürnikele ka perioodil jaanuar – juuli 2020 tasutud üüri, kuigi asjas puuduvad tõendid, et sel ajal oleks ruumides isegi korraks kedagi viibinud ja sellist väidet ei ole tegelikult keegi ka esitanud. 7

(13)Hagejas nõustuvad kohtu üürilepingu punkti 11.10 analüüsiga, v.a sellega, et punkt 11.10 ei anna üürnikele õigust „keelduda kommunaalkulude tasumisest hoones või üüripinnal remonttööde tõttu“. Hagejad ei ole tuginenud kõnealusele üürilepingu punktile, mistõttu on kohtu selline põhjendus eksitav. Hagejad tuginesid

§-le 296 lg 2, § 101 lg 3 ja § 6 lg 2 (arvestades lepingueelsetes suhetes üürileandja tegevusetust olulise teabe avaldamisel, mis võimaldanuks üürnikel lepingulist suhet üldse mitte luua). Maakohtu käsitlus üürileandja saamata jäänud tulust ei põhine seadusel. Hagejad ei mõista kohtu käsitlust, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üüri maksmata jätmisel on võlausaldajal lepingust tulenev lepingu täitmise nõue. Üürilepingu lõppemisel ning valduse mittevabastamisel aga kahjunõue või nagu käesolevas asjas vastuhagi alusena märgitud - erikokkulepe (üürilepingu punkt 14.1). Kõnealune üürileping lõppes kohtuotsuse samas punktis tuvastatult 10.04.2020 ning selle aluseks oli üürileandja õigus leping lõpetada 3-kuulise etteteatamisega, mis tehti 10.01.

  1. Maakohus on tuvastanud, et üürileping lõppes 10.04.2020, kuid jätnud otsuse muudes arvestamata lepingu lõppemise aluse ja selle mõjuga poolte õigustele ja kohustustele. Üürileping lõppes selle ülesütlemisega üürileandja 3-kuulise etteteatamisega. Sel alusel üürilepingu lõpetamise tagajärjed ei ole samastatavad üürilepingu lõpetamisega üürnike kohustuste rikkumise alusel nagu kohus on seda ekslikult teinud. Seoses üürileandja kahju hüvitamise nõudega perioodil 11.04.-31.07.2020 ei ole kohus vastanud hagejate 15.02.2021 menetlusdokumendi p-des 51-58 toodud väidetele ja taotlusele. Üürileandja tugineb kõnealusel perioodil saamata jäänud tulu nõudes üürilepingu punktile 14.
  2. Tegu on leppetrahvi kokkuleppega. Hagejad taotlesid selle vähendamist nullini, kui kohus leiab, et kahju on tekkinud. Hagejad möönsid kahju tekkimise teoreetilist võimalust kostjal seoses ruumide mittevabastamisega alates 11.04.2020, kuid konkreetsel juhul seda tekkida ei saanud, sest ruume ei saanud (mitte keegi) kasutada kuni 16.07.
  3. Kahju võis tekkida alates 01.08.2020 ning selle on hagejad kostjale hüvitanud jättes tagasi nõudmata hagi tagamise määruse alusel perioodil august kuni november 2020 üürileandjale makstud 933,96 eurot. Maakohtu seisukoht nagu pidanuks hagejad ka peale 01.08.2020 maksma kostjale üüri (otsuse punkt 20.3) on vastuolus tuvastusega otsuse punktis 13, et üürileping lõppes 10.04.
  4. Otsuse punktis 22.5 on kohus valesti jaganud tõendamiskoormise. Otsust hagejate kahjuks on põhjendatud abstraktselt seisukohaga, et ei ole tõendatud, et kokkulepitud üür ei vastanud turutingimustele. Kokkulepitud üüri alusel nõudis kahju hüvitamist üürileandja ja tõendamiskoormus oli kostjal. Kuna kostja mingeid tõendeid ei esitanud, siis ei pidanud seda tegema ka hagejad. Üürileandjal ei teki 3-kuulise etteteatamisõiguse alusel lepingu lõpetamisel ootust samasuguse tulu saamisele ka siis, kui kõnealuseid ruume oleks saanud kellelegi kolmandale välja üürida (aga ei saanud jätkuva remondi tõttu). Kuna üürileandja tugines saamata jäänud tulu nõudes ainult lõpetatud üürilepingule, ega esitanud ühtegi muud tõendit, siis ei saa lugeda õiguspäraselt tuvastatuks ka väidetav üürileandja saamata jäänud tulu. Maakohus jättis tuvastamata valduse tagastamise asjaolud ja nende tähenduse. Maakohus tuvastas õigesti, et üürileandja sai ruumide valduse tagasi 01.12.2020, kuid on jätnud 8

(13)arvestamata asjaoluga, et üürileandja võttis valduse, vahetades ette teatamata ukselukud. Sellel puudusel on mõju eelkõige üürileandja väidetavalt saamata jäänud tulu nõude üle otsustamisel alates 01.12.2020. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust, kui leidis, et üürileandjal tekkis saamata jäänud tulu ja üürnikud vastutavad selle eest. Maakohus on jätnud arvestamata asjaoludega, et üürileping lõppes üürileandja algatusel üürnikest sõltumatult, 01.12.2020 ei võimaldanud üürileandja sissepääsu ruumidesse ning üürnikud loobusid 01.12.2021 sündmuste järgselt kohustamisnõudest, sest üürileandja käitumine muutus pahataktlikuks. Välisluku vahetamine tuli üllatusena üürnikele, mitte aga üürileandjale. Kuna üürileandja kontrollis aega, millal ukselukud vahetada, siis oli üürileandjal võimalus kohaldada maakohtu poolt põhjendatuks peetud 3-kuulist uue üürniku otsinguaega juba enne 01.12.2020, mitte aga pärast seda, nagu leidis maakohus. Lepingu ülesütlemisel teise poole rikkumisest sõltumatul alusel võtab lepingupool endale ka riski edasisest tulust ilma jääda ning seda riski ei kanna lepingust ilmajääv pool. Kohtueelsete kulude osaline väljamõistmine ei ole põhjendatud, kui ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse põhjendustega. Kohtukulude osas jättis maakohus ebaõigesti kohaldamata

§ 6lg-s 2 sätestatu.

Üürnikud ei saanud majandustegevusega jätkata, kuna kostja tekitas

§ 14lg 2 sätestatud kohustust rikkudes üürileandjana vastava olukorra.

Enne 25.09.2019 ei olnud üürnikel täitmata kohustusi. Seetõttu tuleb kõiki üürileandja nõudeid alates 25.09.2019 hinnata

§ 6lg 2 kontekstis.

Otsuse punktides 15.11 ja 20.2 asus kohus seisukohale, et hagejad ei saanud keelduda üüri tasumisest tagasiulatuvalt alates 01.10.2019. Tulenevalt

§ 6

lg 2 ei pea üürnikud täitma üürileandja nõudmisi, sest võttes üürnikelt võimaluse vältida üürisuhtesse astumist tervikuna ja seisates üürnike majandustegevuse väljaüüritud ruumides, ei ole üürileandja käitumine oma hilisemate õiguste teostamisel heauskne. Seda sõltumata 24.10.2019 tehtud üüri ja kulude maksmise keeldumise tahteavaldusest. Maakohus heidab ette, et üürnikud tarbisid üüriteenust ja kõrvalkulusid, kuna paar töötajat jäid mõneks ajaks ruumides veel käima. Üürnike arvates on tegu väga elukauge käsitlusega. Maakohtu lahendi kehtima jäämisel õigustataks olukorda, kus Eesti majandusse ligi paarsada tuhat eurot investeerinud üürnikud ei ole midagi valesti teinud, aga peavad taluma kokkulepitud ettevõtlusvõimalusest ilmajäämist ja selle eest üürileandjale ka peale maksma. Vastus apellatsioonkaebusele

  1. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid osaliselt tuleb muuta selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2¹). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. I
  3. Maakohus lahendas lõppjäreldusena õigesti kostja vastuhagi nõude üüri ja kommunaalkulude nõudes. Asjaolu, kas hagejad viibisid üüritud ruumides episoodiliselt oktoobris – novembris 2019 või kuni juulini 2020, ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähendust, kui hagejatel oli 9

(13)võimalus ruume kasutada ja neil oli ruumide valdus. Kuigi hagejad on maakohtus viidanud vahepealsele intsidendile (enne hagejate väljakolimist 01.12.2020), mil kostja olevat ukselukud ära vahetanud, ei tulene toimiku materjalidest, et see oleks takistanud hagejatel ruume edaspidi kasutamatast. Hagejad selgitavad ka ise, et üüritud ruumides oli nende vara, mis vajas hooldamist.
  1. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse seisukoht, et kõrvalkulude nõude lahendamisel tugines maakohus ebaõigesti lepingu p-le 11.10 ja leidis, et see punkt ei anna hagejatele õigust keelduda kõrvalkulude tasumisest. Nimetatud seisukoht tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Maakohus on jätnud oma otsuses tuvastamata, millest tulenes hagejate kohustus tasuda kommunaalkulusid ka aja eest, mil kostjad ruumi ei kastunud. Ringkonnakohus saab selle menetlusliku minetuse kõrvaldada. 10.
  2. Hagejate kohustus tasuda kommunaalkulude eest tulenes lepingu p 10.11 esimesest lausest, mille kohaselt üürnik tasub kõrvalkulude eest vastavalt üürniku tegelikele kulutustele, mis määratakse vastavate mõõturite / andurite abil, või kui nimetatud mõõturid / andurid puuduvad, siis vastavalt üüripinna pindala arvestavate üürileandja arvutuste kohaselt. 10.
  3. Kas üürnikud ruume üürilepingu kehtivuse ajal kasutasid või mitte, ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, kui neil selleks võimalus oli. Üürnikud ei ole tasunud kommunaalkulude eest ka perioodil, mil nad ruume väidetavalt episoodiliselt kasutasid (septembris ja oktoobris 2019). Ruumid vajasid aga kütmist, elektrienergiaga varustamist jne ka siis, kui üürnikud ruumides väidetavalt ei viibinud. Hagejad ei ole usutavalt ümber lükanud kostja väiteid, et nad vastavaid teenuseid ei tarbinud. Kostja esitatud kommunaalkulude arvetelt perioodil september – november 2019 (I kd, tl 97-99) nähtub näiteks vee ja elektri tarbimine. Hagejad ei ole põhistanud, kuidas võis ruumides, kus keegi ei viibinud, leida tarbimist arvetelt nähtuv kogus vett. Hagejad eitavad üldsõnaliselt tarbimist ja viitavad, et kui midagi kuluski, siis seda ei tarbinud hagejad. Hagejad ei väitnud, et kui nemad üüritud ruume ei kasutanud, kasutas neid keegi kolmas isik. Hagejad on tuginenud apellatsioonkaebuses asjaolule, et üüritud ruumides oli üürnike vara, mis vajas hooldamist sõltumata sellest, kas seda sai kasutada. Seetõttu ei ole hagejate väited, et ruume nende poolt üldse ei kasutatud, usutavad. 10.
  4. Põhjendamatu on hagejate seisukoht, et kostja ei tuginenud asjaolule, et hagejad ruume kasutasid. Kostja rõhutas igas menetlusdokumendis, et ei nõustu asjaoluga, et hagejad ei saa ruume kasutada ja põhjendas viitega kommunaalkulude arvetel kajastuvale, et üürnikud kasutasid ruume. Ruumide kasutamine tähendab ka selles oma vara hoidmist, ruumide mittevabastamist ja üürileandjal sellega takistamist uue üürniku leidmist. Seetõttu ei ole vajalik, et üürnikud oleks ruumides kogu aeg midagi teinud.
  5. Samal põhjusel leidis maakohus põhjendatult, et üürnikud pidid tasuma perioodil jaanuar – juuli 2020 alandatud ulatuses üüri. II
  6. Maakohus on õigesti lahendanud ka kostja kahjunõude perioodi eest detsember 2020 – veebruar
  7. Kostja taotles hagejatelt vastuhagis kolme kuu üüri väljamõistmist saamata jäänud tuluna alates hetkest, kui hagejad üüripinna vabastasid 01.12.2020 seoses sellega, et kostja kaotas üüri saamise võimaluse alates
  8. aasta detsembrist (vt kostja 01.03.2021 menetlusdokument p 7). 10
(13)12.1.

§ 128

lg 4 esimese lause järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

§ 128

lg 4 teise lause järgi võib saamata jäänud tulu seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kostja nõue on kvalifitseeritav seega

§ 128lg 4 II lause alusel.

12.

  1. Hagejad tuginesid oma hagis soovile jätkata üürilepingu täitmist. Hagejad ei nõustunud, et nad oleksid üürilepingut rikkunud ja kostjal olnuks seetõttu õigus üürileping üles öelda. Alles 07.12.2020 menetlusdokumendis (II kd, tl 23-24) võtsid hagejad omaks üürilepingu lõppemise kostja ülesütlemisega alates 10.04.2020 üürilepingu p 15.
  2. alusel, s.o 3-kuulise etteteatamistähtaja alusel. Maakohus tuvastas, et leping lõppes 10.04.
  3. Kuigi maakohus seda otseselt ei tuvastanud, ei vaidle pooled, et leping lõppes lepingu p 15.6 alusel ehk kostja ütles lepingu korraliselt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles 10.01.
  4. Kostja väitel oleks tal alates 10.01.2020 olnud aega kolm kuud uusi üürnikke otsida, kuid kostja ei teinud seda tulenevalt asjaolust, et hagejad esitasid kohtusse hagi sooviga jätkata üürilepingu täitmist ja saavutasid ka hagi tagamise, mis kohustas kostjat lepingut täitma. 12.
  5. Põhjendamatu on hagejate seisukoht, et seoses sellega ei saa kostjal olla peale nimetatud kuupäeva kahju hüvitamise (saamata jäänud tulu) nõuet. Kuigi üürileping lõppes vaidlustamata asjaolude kohaselt 10.04.2020, tuvastas maakohus, et hagejad vabastasid ruumid 01.12.
  6. Maakohus viitas nimetatud nõude lahendamisel asjakohaselt sellele, et hagejad taotlesid menetluses hagis üürilepingu jätkamist kuni lepingu tähtaja lõpuni (02.01.2022), viimasena seejuures 26.10.2020 menetlusdokumendis. Samuti taotlesid hagejad hagi tagamise korras üüripinna kasutamise võimaldamist üürilepingu lõppemiseni ning kohus tagas hagi hagejate soovitud viisil. 07.12.2020 menetlusdokumendis palusid hagejad hagi tagamise tühistada, et võimaldada kostjal uusi ruume üürida. Nimetatust järeldas maakohus põhjendatult, et enne hagi tagamise tühistamist ei olnud kostjal võimalik ruumidele uusi üürnikke otsida. 12.
  7. Kostja tugines asjaolule, et uute üürnike leidmiseks sarnasele pinnale kulub praktikas 3-6 kuud. Hagejad ei ole seda asjaolu vaidlustanud ei maakohtus ega apellatsioonkaebuses. Hagejad eitasid, et teadaolevatel asjaoludel ja turutingimustel oleks kostja teeninud samasugust tulu nagu seda võimaldas lõppenud üürileping. Hagejate väitest saab välja lugeda, et nad vaidlustasid samasuguse tulu saamise võimalust ehk hagejatega sarnastel tingimustel üürilepingu sõlmimist üürihinna osas. 12.
  8. Maakohus ei ole tõendamiskoormust ebaõigesti jaganud ja viitas põhjendatult Riigikohtu praktikale, mille kohaselt vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest (vt RKTKo nr 3-2-1-5-13 p 36). Kostja ei pidanud seda eeldust ümber lükkama ja hagejad ei ole vastupidist tõendanud. Asjast nähtuvalt ei väitnud üürnikud, et nendega kokkulepitud üür ei vastanud turutingimustele. Seega ei toonud kostjad maakohtu ette asjaolusid, mis võimaldanuks teha teistsugust järeldust. Kuna vastav nõue on esitatud perioodi 01.12.2020 – veebruar 2021 eest, ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuses esitatud väide, et sellise hinnaga ei oleks ruume saanud üürida kestva remondi tõttu. Maakohus tuvastas, et tööd kestsid kuni 16.07.2020, seega olid remonttööd detsembriks 2020 lõppenud. 12.
  9. Hagejate seisukoht, et kostja vahetas 07.12.2020 taaskord lukud, mistõttu oli lukkude vahetamine kostja mõjusfääris ja kostja võis üürnikke otsida juba varem, ei tingi maakohtu otsusest erineva lahendi tegemist. Kostja selgitas lukkude vahetamist maakohtu 19.04.2021 11

(13)istungil (II kd, tl 102 pöördel -103) sellega, et üürnikel oli plaan üüritud ruumidest salaja välja kolida ning kostja reageeris sellele, et hagejad viisid ära oma vara ja püüdis pandivara päästa. Arvestades, et kostjale oli hagi tagamise määrusega pandud kohustus jätkata üürilepingu täitmist, ei saanud kostja otsida uusi üürnikke ka siis, kui kostja mõjusfääris oli uksulukkude vahetamine. 12.7. Esinevad kostja nõude rahuldamise eeldused: hagejad rikkusid lepingut (ei kolinud üüripinnalt välja kolm kuud peale lepingu ülesütlemist ja taotlesid hagi tagamist viisil, et üürileandjat kohustataks üürilepingut täitma) (

§ 115

lg 1), hagejad vastutavad selle eest (

§ 115

lg 1), kostjale tekkis kahju tulu saamise võimaluse kaotamise näol (

§ 127

lg 1, § 128), kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2), hagejatele pidi tekkiv kahju olema ettenähtav (

§ 127

lg 3) ning kahju on põhjuslikus seoses hagejate rikkumise ja kostjale tekkinud kahju vahel (

§ 127lg 4).

III

  1. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse seisukoht, et maakohus ei ole vastanud hagejate seisukohale, et kostja kahju hüvitise nõude aluseks olev lepingu p 14.
  2. on oma olemuselt tervikuna leppetrahv, samuti ei ole maakohus vastanud kostjate taotlusele vähendada leppetrahvi perioodil 11.04.2020 kuni juuli 2020 lõpuni nullini. Nimetatud menetlusliku minetuse saab ringkonnakohus kõrvaldada. 13.
  3. Lepingu p 14.
  4. kohaselt oli üürileandjal õigus nõuda üürnikult, juhul kui viimane viivitas üüripinna vabastamisega üle viie päeva arvates üürilepingu lõppemise kuupäevast, iga viivitatud kuupäeva eest üüri ning leppetrahvi 5% ulatuses kalendrikuu üüri summast kuni üürniku kohustuse täieliku täitmise päevani (kaasa arvatud). Kui üürnik on üüripinna vabastamisega viivituses enam kui 1 kuu, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult leppetrahvi 50% ulatuses kalendrikuu üüri summast iga viivituses oldud päeva eest, mis ületab viivituses oldud ühte kuud. Üüripinna vabastamisega viivitamisel üürniku poolt üürileandjale makstud leppetrahv ei välista üürileandja õigust nõuda leppetrahvi ületava kahju hüvitamist. 13.
  5. Kolleegium ei nõustu hagejate seisukohaga, et lepingu p-s 14.
  6. sätestatu on oma olemuselt tervikuna leppetrahv. Sisuliselt on tegemist seaduses ettenähtud üüritud asja tagastamisega viivitamisest tuleneva kahju hüvitamise nõude ümberkirjutamisega lepingusse (

§ 335mõttes), millele lisandub leppetrahv.

Leppetrahvi nõuet ei ole üürileandja hagejate vastu esitanud. Maakohus on põhjendatult pidanud perioodil 11.04.2020 kuni juuli 2020 lõpuni õigustatuks üürinõuet 2700 euro ehk pooles ulatuses (otsuse p 20.3.) ja alates 01.04.2020 5400 euro ulatuses. Täpne ei ole apellandi seisukoht, et maakohus on käsitanud alates 01.08.2020 nõutavat summat üürina. Maakohus on seda käsitanud saamata jäänud tuluna ehk kahjuna. IV 14. Maakohus jättis põhjendatult asjas

§ 6lg 2 kohaldamata.

Kolleegiumi hinnangul ei ole võimalik järeldada asjas esitatud asjaoludest, et olukorra, kui hagejad majandustegevusega jätkata ei saanud, põhjustas üksnes üürileandja remonditegevusega. Maakohus on nimetatud kostja käitumisega juba arvestanud ja vähendanud üüri pooles ulatuses. 14.1. Asja materjalidest nähtub, et hagejad olid suunanud oma tegevuse kahele Hiina suurkliendile ja Hiina turistide toitlustamisele. Kostja on oma 25.11.2020 menetlusdokumendis 12

(13)märkinud, et Hiina riiklik tervishoiukomisjon hakkas Wuhani (Hiina suurimat viirusekollet) kontrollima juba detsembris 2019 ja see suleti jaanuaris. Seega on loogiline, et hagejate ärimudelit võisid mõjutada juba Hiinas 2019 kehtestatud Covid-19 piirangud, mis tingisid turismireiside ärajäämise. 14.
  1. Arvestades märtsis 2020 Eestiss kujunenud pandeemiaolukorda, kaotasid sellise ärimudeliga teenindajad suure osa oma klientidest. Paljud turistide toitlustamisega seotud ettevõtted olid sunnitud oma ärimudeli ümber korraldama ja hakkasid pakkuma näiteks kaasaostmis- või kojutellimisvõimalust. Kogu riski üksnes üürileandja kanda jätmine sellises olukorras ei oleks samuti õiglane ja hea usu põhimõttega kooskõlas.
  2. Põhjendamatu on apellantide seisukoht, justkui oleks neile etteheidetav ruumide kasutamine nende töötajate poolt. Nimetatu ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähendust nagu ringkonnakohus eelnevalt leidis. Hagejad soovisid üürilepingu jätkumist kuni lepingu lõppemiseni ja ei vabastanud ruume enne 01.12.2020 kuupäeva. Seega tuli neil arvestada ka sellest tulenevate tagajärgedega, mh vähemalt osalise üüri ja tarbitud kommunaalteenuste eest maksmise kohustusega. Samuti sanktsioonide rakendamisega üürileandja poolt, kui nimetatud kohustused jäävad täitmata.
  3. Kuivõrd maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, on põhjendatud ka kostja kohtueelsete kulude hüvitamise nõue.
  4. Eeltoodud põhjendustel jääb hagejate apellatsioonkaebus rahuldamata. Seoses sellega jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus hagejate kanda (TsMS § 171 lg 1).
  5. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
  6. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 13
(13)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.