Obsah (18)

§ 101§ 316§ 335§ 355§ 142§ 113§ 313§ 196§ 296§ 271§ 292§ 108§ 145§ 158§ 139§ 140§ 162§ 197

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 16.09.2021.a Tallinn Tsiviilasja number 2-20-3635 Tsiviilasi Stevorte Capital OÜ hagi Aktsiaselt

§-st 291 läksid sellega seoses üürilepingust 1 tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Lisaks üürilepingust tulenevate õiguste ja kohutuste üleminekule, läksid tulenevalt

§-st 167 lg 1 ja § -st 173 lg 1 ja lg 3 p 4 hagejale üle ka üürilepingu täitmise tagamiseks antud tagatised sh käenduslepingust tulenevad õigused kostja II kui käendaja suhtes. Kostjale I on üürilepingu 1 alusel esitatud tasumiseks üüriarved ja arved kõrvalkulude eest, mille maksetähtpäev on ületatud ja mis on 06.03.2020 seisuga tasumata. Tulenevalt üürilepingu 1 punktist 1.6 on kostja I võlgnetavalt summalt kohustatud tasuma viivist arvestusega 0.5% päevas. Hagi esitamise seisuga moodustab kostja I üürilepingust 1 tulenev üüri põhivõlg perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2020 eest 6783,57 eurot, kõrvalkulud 111,61 eurot, viivis üüri maksmisega viivitamise eest 5124,14 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 65,98 eurot. Lisaks lisandub põhivõlale 6895,18 eurot (üür 6783,57 eurot pluss kõrvalkulud 111,61 eurot) viivis arvestusega 0.5% päevas alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Kostjal I on kohustus tasuda üüri, kõrvalkulud ning viivis lähtuvalt üürilepingu 1 punktidest 1.4, 1.5 ja 1.6 ja

§ 101lg 1 p1ja 4, § 108 lg 1, § 113 lg 1, § 271 lg 1 ja § 292 lg 1.

Kuivõrd kostja 1 ei tasunud hagejale üürilepingu 1 alusel üüri ja kõrvalkulusid juba alates juunist 2019, saatis hageja lepinguline esindaja kostjale I 14.01.2020 kirjaliku nõude, milles palus tasuda üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevus hiljemalt 14 päeva jooksul. Antud kirjas hoiatas hageja kostjat I, et juhul kui kostja I temale täiendavalt antud tähtaja jooksul võlgnevust (st hiljemalt 25.01.2020) ei tasu, siis loeb hageja üürilepingu 1 erakorraliselt ülesöelduks alates 26.01.2020. Kostja I võlgnevust ei tasunud ning seega lõppes hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping

§ 316lg 1 alusel hagejapoolse erakorralise ülesütlemise tõttu 26.01.2020.

Tulenevalt

§-st 334 lg 1 ja üürilepingu 1 punktist 2.7.1.1 oleks kostja I olnud kohustatud üürilepingu 1 eseme hagejale tagastama hiljemalt 26.01.2020. Kuivõrd kostja I ei vabastanud lepingu eset ega 3 tagastanud seda hagejale 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel, siis on hagejal õigus nõuda üürilepingu 1 punktis 2.10.1.3 kohaselt kostjalt I leppetrahvi lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 summas 724,14 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta) iga viivitatud nädala eest. Seisuga 6.03.2020 on kostja I viivitanud lepingu eseme tagastamisega 40 päeva, mis teeb perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 lepptrahvi nõudeks ruumide tagastamisega viivitamise eest 4147.60 eurot. Tulenevalt TsMS §-st 369 palub hageja kostjalt 1 välja mõista leppetrahv üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest summas 103,44 eurot päevas alates hagi esitamisele järgevast päevast s.o 7.03.2020 kuni üürlepingu 1 eseme hagejale tagastamiseni, kuivõrd on alust arvata, et kostja I ei tagasta lepingu eset veel ka hagi esitamise päeval. Juhul kui kohus peaks asuma seisukohale, et üürilepingu 1 punktist 2.10.1.3 tulenevat leppetrahvi tasumise nõuet ei ole võimalik rahuldada, siis palub hageja alternatiivselt mõista kostjalt I välja

§ 335

alusel kahjuhüvitis lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 kuni hagi esitamiseni 6.03.2020. Kahjuhüvitise suuruseks

§ 335

alusel on kokkulepitud viimane kehtiv üür s.o üür 868.97 eurot kuus, ehk 28,96 eurot päevas. Ajavahemiku 27.01.2020 kuni hagi esitamiseni 6.03.2020 on hüvitis seega kokku 40 päeva eest 1158.40 eurot (28,96 x40), mille väljamõistmist hageja alternatiivselt taotleb ning samuti palub hageja välja mõista üür 28,96 eurot päevas alates hagi esitamisele järgvest päevast s.o 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu 1 eseme valduse hagejale tagastamiseni (õiguslik alus

§ 355ja Ts

MS § 369 ja 370 lg 2 ). Kuna kostja I ei ole vaatamata üürilepingu lõppemisele hagejale üürilepingu eseme valdust tagastanud, siis tuginedes AÕS §-le 80 lg 1 ja 2 palub hageja kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi üldpinnaga 162 m² valduse välja hagejale. Kostja II vastutab üürilepingust 1 tulenvate kostja I kohutuste täitmise eest solidaarselt kostjaga I (

§ 142lg 1 ja § 145 lg 1) käenduse maksimumsumma s.o 9586,75 euro ulatuses.

Hageja edastas 14.01.2020 kostjale II teate, milles teavitas kostjat II kui käendajat, et kostjal I on hageja ees täitmata üürilepingust 1 tulenevad kohustused, mis ületavad käendaja vastuse maksimumsummat ning palus käendajal täita käenduslepingust tulenev kohustus tasudes kostja I võlgnevus käenduse vastutuse maksimumsummas 9586,75 eurot. Kostja II ei ole käendajana kohustust täitnud. Hageja palub kostjalt II solidaarselt kostjaga I välja mõista üürilepingust tulenev üüri põhivõlg summas 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest summas 2691,57 eurot s.o kokku 9586,75 eurot. Samuti on kostja I ja hageja sõlminud 17.07.2012 üürilepingu nr. xxx (üürileping 2), mille alusel kostja I võttis üürile Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks olevas hoones Xxx paikneva tehnoruumi A108 üldpinnaga 8.7 m

1. Üürileping on sõlmitud tähtajalisena kehtivusega alates 1.08.2012 kuni 1.02.
2. Alates
3. aasta juunist on kostja I üürnikuna rikkunud üürilepingut 2, kuivõrd on jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulude eest, kuigi on jätkanud üürilepingu 2 eseme kasutamist peale
4. juunit
5. Kostjale I on üürilepingu 2 alusel esitatud tasumiseks üüriarved ning arved kõrvalkulude eest, mille maksetähtpäev on ületatud ja mis on hagi esitamise seisuga tasumata. Tulenevalt üürilepingu 2 punktist 9.2 on kostja I võlgnetavalt summalt kohustatud tasuma viivist arvestusega 0.15% päevas. Kokku moodustab hagi esitamise seisuga s.o 6.03.2020 üürilepingust 2 tulenev kostja I üüri põhivõlg perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2020 eest 4 215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot, viivis üüri maksmisega viivitamise eest summas 47,56 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 16,22 eurot. Lisaks lisandub põhivõlale 307,08 eurot (215,04 eurot üür ja kõrvalkulud 92,40 eurot) viivis arvestusega 0.15% päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast s.o 7.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Hageja nõuab hagis ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise tasumist lähtuvalt TsMS
6. Kuivõrd kostja I ei olnud tasunud hagejale üürilepingu 2 alusel üüri ja kõrvalkulusid alates juunist 2019, saatis hageja lepinguline esindaja kostjale I 14.01.2020 kirjaliku nõude, milles palus tasuda üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevus hiljemalt 14 päeva jooksul. Antud kirjas hoiatas hageja kostjat I, et juhul kui kostja I temale täiendavalt antud tähtaja jooksul võlgnevust (st hiljemalt 25.01.2020) ei tasu, siis loeb hageja üürilepingu 2 erakorraliselt ülesöelduks alates 26.01.
7. Kostja I võlgnevust ei tasunud ning seega lõppes hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping 2

§ 316lg 1 kohaselt hageja poolt lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu 26.01.2020.

Tulenevalt

§-st 334 lg 1 oleks kostja I olnud kohustatud üürilepingu 2 eseme hagejale tagastama hiljemalt 26.01.2020. Kuivõrd kostja I ei vabastanud lepingu eset ega tagastanud seda hagejale 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel, siis on hagejal õigus nõuda üürilepingu 2 punkti 9.3 alusel kostjalt I leppetrahvi lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 summas 2,24 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta 22,40, millest 10% on 2,24 eurot) iga viivitatud päeva eest. Seisuga 6.03.2020 on kostja I viivitanud lepingu eseme tagastamisega 40 päeva, mis teeb perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 lepptrahvi nõudeks ruumide tagastamisega viivitamise eest 89,60 eurot. Hageja nõuab nimetatud lepptrahvi tasumist kostjalt I. Tulenevalt TsMS §-st 369 palub hageja kostjalt I välja mõista leppetrahv üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest summas 2,44 eurot päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast s.o 7.03.2020 kuni lepingu eseme hagejale tagastamiseni. Alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I välja

§ 335

alusel kahjuhüvitis lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020. Kahjuhüvitise suuruseks

§ 335alusel on viimane kehtiv üür s.o üür 26.88 eurot kuus, ehk 0,90 eurot päevas.

Ajavahemiku 27.01.2020 kuni hagi esitamiseni 6.03.2020 on hüvitis seega kokku 40 päeva eest 36 eurot, mille väljamõistmist hageja alternatiivselt taotleb. Tulenevalt TsMS §-st 369 ja 370 lg 2 palub hageja kostjalt I välja mõista kahjuhüvitisena üür 0.9 eurot päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast s.o 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu 2 eseme valduse hagejale tagastamiseni. Kuna kostja I ei ole vaatamata üürilepingu lõppemisele hagejale üürilepingu eseme st ruumide valdust tagastanud, siis tuginedes AÕS §-le 80 lg 1 ja 2 palub hageja kohustada kostjat II andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks olevas hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m2 valduse välja hagejale. Eeltoodust tulenevalt palus hageja: 1) mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 9586,75 eurot (millest üürilepingust nr. xxx tulenev üüri põhivõlg 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 2691,57 eurot); 2) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis 2432,57 eurot üürilepingust nr. xxx tuleneva üüri tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020; 3) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis 65,98 eurot üürilepingust nr. xxx tulenevate kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020; 4) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis üürilepingu nr. xxx põhivõla tasumisega viivitamise eest arvestusega 0.5% põhivõla summast (6895,18 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 7.03.2020 5 kuni põhivõla tasumiseni; 5) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv 4147,60 eurot üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020; 6) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 103,44 eurot päevas üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest alates 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamiseni; 7) juhul kui kohus ei pea võimalikus leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 1158,40 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 27.01.2020 kuni 6.02.2020 eest s.o kuni hagi esitamiseni ning alates 7.03.2020 mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitisena üür summas 28,96 eurot päevas kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme tagastamiseni hagejale; 8) kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi, üldpinnaga 162 m², valdus välja hagejale; 9) mõista kostjalt I hageja kasuks välja 371,22 eurot, millest üürilepingust nr. xxx tulenev üüri põhivõlg 215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot, viivis üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 47,56 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 16,22 eurot; 10) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis üürilepingu nr. xxx põhivõla tasumisega viivitamise eest arvestusega 0.15% põhivõla summast (307,44 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 7.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 11) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 89,60 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020; 12) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 2.44 eurot päevas üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest alates 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamiseni; 13) juhul kui kohus ei pea võimalikus leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 36 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 ning alates 7.03.2020, mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitisena üür summas 0.9 eurot päevas kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamiseni; 14) kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m² valdus välja hagejale. Kostjate vastus Kostjad võtsid hagi õigeks üüripindade otsese valduse tagastamise nõuete osas, kuid ülejäänud osas palusid jätta hagi rahuldamata. Vastuse kohaselt kasutas kostja I ühte üüripinda serverikeskusena ning teist tehnoruumina, et käitada seal serverikeskuse jaoks vajalikku elektrigeneraatorit. Põhiüürilepingu p 1.

1. kohaselt on üüripinna kasutusotstarbeks „serverikeskus“. Nagu nähtub põhiüürilepingu p-st 2.6.1.8, oli hagejal selgelt teada, et üüripinna serverikeskuse kasutamiseks teeb kostja I „märkimisväärse investeeringu“. Seega on vaieldamatu, et hageja kui üürileandja teadis, et üüripinnal asub kallihinnaline serverikeskus. See, et serverikeskus vajab mh. ka voolu, peaks olema üldteada asjaolu TsMS § 231 lg 1 mõttes. Jaanuaris 2019 toimus Xxx kinnistu peakilbis suurem rike, mis tõi kaasa mh. ka tuleohtliku olukorra. See asjaolu sundis kostjat I täpsemalt vaatama, mis seisus üürileandja elektripaigaldis on. Ilmnes, et tegemist on ohtliku elektripaigaldisega, millele pealegi ei olnud tehtud ka kohustuslikku auditit. Kuna serverikeskust ei saa käitada ohtliku ja ebaseadusliku elektripaigaldisega, hakkas kostja I taotlema, et hageja teeks elektripaigaldise korda nii tehnilises kui ka õiguslikus mõttes. Hageja seda ei teinud. Kostja I ei saanud üüripindu enam kasutada, kuna 6 nende eesmärgipärane kasutamine oli võimatu seetõttu, et hageja vastutusel olev elektripaigaldis ei vastanud ei tehniliselt ega õiguslikult nõuetele. 31.03.2019 andis kostja I hagejale teada, et hageja kas teeb elektripaigaldise korda, või on kostja I sunnitud üürilepingud üles ütlema alates 01.05.
2. Kostja I pidas iseenesestmõistetavalt silmas mõlemat üürilepingut, kuna generaatoriruumi üürilepingu ainsaks eesmärgiks on serverikeskuse teenindamine. Hageja elektripaigaldist tähtajaks korda ei teinud. Seega lõppesid üürilepingud kostja I poolse ülesütlemise läbi
3. maist
4. Kuna üürilepingud olid lõppenud, ei saanud hageja neid üürilepinguid jaanuaris 2020 enam uuesti üles öelda. Hoolimata üürilepingute lõppemisest püüdis kostja I siiski hagejaga läbi rääkida, et hageja ehk siiski teeb elektripaigaldise korda ja pooled saaksid üürisuhte taastada. Lisaks nägi üürilepingu p 2.6.1.8 ette, et kui üürileping lõpeb hagejast tulenevatel asjaoludel, peab hageja tasuma üürnikule kokkulepitud hüvitissumma vähemalt 3 kuud enne üüripinna vabastamist. Kostja I suhtles üürisuhete loodetava taastamise osas hagejaga, kes kokkuvõtlikult väljendas seisukohta, et üürisuhe tegelikult jätkub ning avaldas ka umbmääraseid plaane elektripaigaldise kordategemise kohta. Nendel põhjustel kostja I üüripindasid veel ei vabastanud. Samas andis kostja I väga selgelt teada, et üüriarveid ta ei tasu, kuna ei saa pindu sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja omalt poolt vähemalt kaudselt möönis elektripaigalduse ohtlikkust, lubades olukorda parandada, tekitas isegi mingi ajutise lahenduse, kuid probleemi tegeliku lahendamiseni siiski ei jõudnudki. Jaanuari alguses pöördus kostja I elektriprojekteerimise ja käidukorraldusega tegeleva ettevõtte S E OÜ poole, kelle hinnang oli hävitav — lülitid ja kaitseautomaadid on amortiseerunud, ühendused ei ole nõuetekohased ja on tehtud isegi täiesti lubamatuid ühendusi, jne; lisaks peaks sellel elektripaigaldisel seaduse kohaselt tegema iga viie aasta tagant auditi, mida aga pole tehtud kordagi. Kostjad juhivad tähelepanu asjaolule, et S E OÜ vastav hinnang oli antud olukorrale, mille kohta hageja väitis, et ta oli juba kõik korda teinud. Ilmselgelt ei vastanud hageja väide tõele. S E OÜ kinnitas seega üheselt, et kostjal I oli täielik alus üürilepingud üles öelda, kuna üüripinnad ei olnud ilmselgelt sihtotstarbeliselt kasutatavad. E AS-i, kes on elektripaigaldiste katsetamise ja mõõtmise alal akrediteeritud ettevõte, katselabori juhataja hr J P kinnitas üheselt, et S E OÜ arvamus on igati täpne ning et täpselt niisugused asjad juhtuvadki, kui elektripaigaldis on aastaid kontrollimata ja hooldamata. Kokkuvõtlikult ei olnud kostja I alates 01.05.2019 kohustatud üürilepingute alusel tasuma üüri ega kõrvalkulusid, kuna ta oli need lepingud üles öelnud põhjusel, et ta ei saanud pinda sihtotstarbeliselt kasutada. Alternatiivselt on kostja I õiguspäraselt keeldunud üüri tasumisest. Antud juhul ei saanud kostja I üüritud asja sihtotstarbeliselt kasutada tulenevalt elektripaigaldise ohtlikkusest ja ebaseaduslikkusest. Ilmselgelt on see hageja kui üürileandja, mitte aga kostja kui üürniku vastutusalas olev asjaolu. Kusjuures puuduse olemusest tulenevalt ei olnud tegemist mitte kasutusvõimaluse piiramisega, vaid selle ühemõttelise välistamisega. Kostja I on hagejale väga selgelt teatanud, et ta ei maksa arveid seetõttu, et ta ei saa kasutada üüritud asja sihtotstarbeliselt. Kui kohus peaks leidma, et üürilepingud ei olnud kostja I poolt üles öeldud, siis on kostja I ikkagi õigustatult keeldunud üüriarvete tasumisest. Kostja I on seejuures selgelt täitnud ka oma teatamiskohustust ning hagejal ei saanud olla mingit kahtlust selles, et kostja I ei tasu üüriarveid põhjusel, et üüripinna kasutuskõlbmatuse tõttu ei saa ta seda pinda kasutada. Seega ka juhul, kui 7 kohus peaks leidma, et kostja I ei olnud üürilepinguid kehtivalt üles öelnud, ei olnud üürnik siiski kohustatud üüri ega kõrvalkulusid tasuma, kuna ta ei saanud üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Seega ei tekkinud kostjal 1 ka mingeid võlgnevusi hageja ees ning hagejal ei olnud õigust ega alust üürilepingute ülesütlemiseks. Hageja nõuab kostjalt I kohtu kaudu valduse vabastamist ja valduse vabastamisega viivitamisest tulenevate leppetrahvide tasumist olukorras, kus hageja teab väga hästi (teadis juba kohtusse pöördudes), et kostja I ongi juba asunud valdust vabastama ning teeb seda nii kiiresti, kui võimalik. Valduse vabastamine on suuresti viibinud just hageja enda puuduliku koostöö tõttu. Kostja I on seisukohal, et hageja nõue üüripindade valduse üleandmiseks on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja teab, et kostja juba niikuinii selle nõude täitmisega tegeleb, samas on valduse vabastamine viibinud just hageja enda tegevuse tulemusena. Kuna kostjal I puuduvad hageja ees täitmata rahalised kohustused, ei ole alust ka mingite nõuete esitamiseks kostja II kui käendaja vastu. Kui kohus siiski peaks otsuses leidma, et kostjal I (ja seega võimalikult ka kostjal II kui käendajal) peaks olema mingi kohustus tasuda hagejale kas leppetrahvi, viiviseid või kahjuhüvitist, paluvad kostjad niisuguseid väljamõistetavaid summasid vähendada. Eelkõige tuginevad kostjad asjaolule, et kostja I on heauskselt püüdnud pidada läbirääkimisi üürisuhte taastamiseks/jätkamiseks, hageja ei ole pika aja jooksul andnud mingitki märki sellest, et tal on üüripindade vabastamisega kiire, ning lõpuks on hageja pöördunud kohtusse olukorras, kus üüripindade vabastamine on juba käimas ja takerdunud hageja enda koostöö puudumise taha.

§ 113

lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt

§-s 162 sätestatule. Viivisemääraks on antud juhul 0,5% päevas ehk teisisõnu 182,5% aastas. Kostjate hinnangul on see asjaolusid arvestades ebaõiglaselt suur, kui mitte tühine. Menetluse käik 09.04.2020 täiendas hageja hagi järgnevate alternatiivsete nõuetega: 1) juhul, kui kohus ei pea võimalikuks hagiavalduse punktides 1, 2 ja 3 nimetatud nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjatelt solidaarselt välja leppetrahv summas 9586,75 eurot üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 1.06.2019 kuni 26.01.2020 ja kostjalt I täiendavalt leppetrahv summas 2 913,25 eurot üürilepingu 1 punkti 2.10.1.3 alusel üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2020; 2) juhul, kui kohus ei pea võimalikus resolutsiooni punktis 7 nimetatud leppetrahvi nõuet rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja

§ 335

alusel kahjuhüvitis lepingu eseme tagastamisega viivitamisi eest alates 1.06.2019 kuni 26.01.2020 summas 6 835,75 eurot; 3) juhul, kui kohus ei pea võimalikuks resolutsiooni p 11 nõudeid rahuldada, siis palub hageja alternatiivselt mõista kostjalt I välja leppetrahv üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest üürilepingu 2 punkti 9.3 alusel perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2016 eest summas 537,60 eurot; 4) juhul, kui kohus ei pea võimalikus resolutsiooni punktis 17 nimetatud leppetrahvi nõuet rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja

§ 335

alusel kahjuhüvitis üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest alates 1.06.2019 kuni 26.01.2020 summas 211 eurot. 29.01.2021 esitatud dokumendis teatas hageja, et kostja I on 11.08.2020 vabastanud ühe üürilepingu eseme, s.o üürilepingu nr xxx (üürileping 2) esemeks oleva ruumi A108 üldpinnaga 8 8,7m² (nn generaatoriruum) ning seega on täitnud osaliselt hageja nõude, mis tõttu loobub hageja nõudest „kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m² valdus välja hagejale“. Sellega seoses täpsustas hageja ka leppetrahvi nõudeid üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest järgnevalt: mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 451,40 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 7.03.2020 kuni 11.08.2020 eest. Juhul kui kohus ei pea võimalikus punktis 13 ja 14 nimetatud leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palus hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 36 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 ning summas 166,50 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 7.03.2020 kuni 11.08.

1. 22.03.2021 esitatud dokumendis teatas hageja, et kostja I viis 26.10.2020 üüripinnalt ära balloonid ning hageja nõustub, et sellega vabastas kostja 1 üürilepingu nr. xxx esemeks olevad ruumid ning sellega loeb hageja ruumide valduse tagastatuks. Seetõttu loobub hageja alljärgnevast nõudest: Kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi, üldpinnaga 162 m², valdus välja hagejale“. Sellega seoses täpsustas hageja ka leppetrahvi nõudeid üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest järgnevalt: Mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 23 896,62 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 7.03.2020 kuni 26.10.
2. Juhul kui kohus ei pea võimalikus resolutsiooni punktis 5 ja 6 nimetatud leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palus hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 1158,40 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 27.01.2020 kuni 6.03.2020 s.o kuni hagi esitamiseni ning perioodi 7.03.2020-26.10.2020 eest mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 6718,32 eurot. 07.04.2021 esitas kostja I tasaarvestuseavalduse, milles leidis, et juhul, kui kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt I mingite summade tasumist, siis kostja tasaarvestab selle oma investeeringute hüvitamise nõudega summas 9624,05 eurot üürilepingu p 2.6.1.8 alusel. Kohtu põhjendused
3. Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
4. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. 9
5. TsMS § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. Vastavalt TsMS § 429 lg 1 võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 429 lg 4 kohaselt ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi. Hageja on 29.01.2021 esitatud dokumendis loobunud oma nõudest „kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m² valdus välja hagejale“. 22.03.2021 esitatud dokumendis on hageja loobunud oma nõudest „kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi, üldpinnaga 162 m², valdus välja hagejale“. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad TsMS § 429 lg 4 sätestatud alused hagist osalise loobumise vastuvõtmata jätmiseks. Kohus leiab, et hagist osaline loobumine tuleb vastu võtta ning menetlus eelnimetatud nõuete osas lõpetada.
6. Tsiviilasjas esitatud materjalidest nähtuvalt on kostja I ja OÜ A sõlminud 19.10.2010 üürilepingu nr. xxx (üürileping 1), mille alusel kostja I võttis üürile Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi üldpinnaga 162 m² (kd I lk 7-9). Üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohustuste täitmise tagamiseks sõlmiti kostja II ja üürileandja vahel 19.10.2010 käendusleping, mille kohaselt vastutab kostja II käendajana üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohustuste täitmise eest maksimumsummas 150 000 krooni s.o 9586,75 eurot (kd I lk 26). 03.04.2012 omandas hageja Xxx asuva kinnistu (tlk 10, 11). Sellega seoses läksid üürilepingust 1 tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale tulenevalt võlaõigusseaduse (

) §-st

1. Samuti loeb kohus tuvastatuks, et 17.07.2012 on kostja I ja hageja sõlminud üürilepingu nr. xxx (üürileping 2), mille alusel kostja I võttis üürile Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks olevas hoones Xxx paikneva tehnoruumi A108 üldpinnaga 8.7 m² (kd I lk 28-33). Hagiavalduse kohaselt ei ole kostja I nõuetekohaselt üüri ega kõrvalkulusid tasunud, mis tõttu on hageja üürilepingud erakorraliselt ülesöelnud. Kostjad on menetluses esitanud vastuväite, et kuna kostja I ei saanud ruume sihtotstarbepäraselt kasutada, siis on kostja I üürilepingud ülesöelnud juba enne hageja ülesütlemist ning seega puudus kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Hageja nõuete lahendamiseks tuleb kohtul seega esmalt tuvastada, kas ja millal on üürilepingud lõppenud.
2. Pooled on antud juhul sõlminud tähtajalised üürilepingud, s.o üürileping 1 pidi kehtima kuni 19.10.2020 ning üürileping 2 kuni 01.02.
3. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes. Samas

§ 313

lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu 10 täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.

§ 313

lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust, s.o õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine saab tulenevalt

§-st 325 toimuda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemiseavalduse näol on tegemist ühepoose tahtevaldusega ning tulenevalt

§-st 195 lg 1 peab see olema piisavalt selge ja sellest peab olema üheselt arusaadav tahtevalduse sisuks on kujundusõiguse kaudu konkreetse võlasuhte lõpetamine. Samuti selgitab kohus, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196. Vastavalt

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. 6. Kostja I on menetluses tuginenud asjaolule, et on mõlemad üürilepingud ülesöelnud 31.03.2019 e-kirjaga (kd I lk 53 pöördel). Nimetatud e-kirjast nähtuvalt on kostja I esmalt uurinud Xxx elektrisüsteemide renoveerimise plaanide kohta, teada andnud elektrivarustuse olukorrast, selle renoveerimise vajadusest ning märkinud, et kui omanik seda teostada ei soovi, siis nende huvi oleks 1 mai pinnad tagastada ja leping lõpetada, sest neid ei saa kasutada sihtotstarbeks. 01.04.2019 e-kirjaga on kostja I viidanud jaanuaris toimunud rikkele ja täpsustanud, milliseid töid oleks vaja teha, s.h välja vahetada peakilp, alamkilbid peaks vastama nõuetele, kinnistul peaks olema tehtud energiaaudit arvestatava ettevõtte poolt (kd I lk 53). Kohus on seisukohal, et kostja I 31.03.2019 e-kirjas puuduvad viited sellele, et kostja I ütleks alates 01.05.2019 üürilepingud erakorraliselt üles. Üksnes remontööde tegemise vajadusele ning elektrivarustuse seisukorrale viitamine ei ole piisavalt selge saamaks aru, et kostja I sooviks oleks olnud üürileping erakorraliselt üles öelda. Kohtu hinnangul võib olla tegu ettepanekuga üürilepingu(

1. te)lõpetamiseks kokkuleppel, mis aga eeldab teise poole aktsepti. Kostjad ei ole tõendanud, et nimetatud kokkulepe oleks poolte vahel saavutatud. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et ka peale 01.05.2019 on hageja väljastanud kostjale I üürilepingute 1 ja 2 alusel 2019 maikuu eest tasumisele kuuluva üüriarve nr. 20190323, mille kostja I tasus 24.05.2019 (kd I lk 76, 77). Lisaks väljastas hageja kostjale I 31.05.2019 kaks kõrvalkulude arvet (kd I lk 78, 79) maikuu kõrvakulude eest ning 30.06.2019 kaks arvet juunikuu kõrvalkulude eest, mille kostja I tasus vastavalt 24.06.2019 ja 24.07.2019 (kd I lk 80-83). Kohus asub seisukohale, et kui kostja I oleks soovinud üürilepingud üles öelda erakorraliselt alates 01.05.2019, siis ei oleks kostja I tasunud ka 2019 mai ja juuni üüri ja kõrvakulude arveid. Samuti jätkas kostja I üürilepingute 1 ja 2 esemete kasutamist peale väidetavat ülesütlemist 01.05.2019. Kuivõrd 31.03.2019 e-kirjas ei ole üheselt väljendatud, et kostja I ütleb erakorraliselt üürilepingu(
2. d)11 üles, siis ei ole kohtu hinnangul täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse formaalne eeldus ning see ei toonud kaasa üürilepingu(
3. te)lõppemist isegi juhul, kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oleks eksisteerinud materiaalsed alused. 7. Hageja on menetluses tuginenud asjaolule, et ta on lugenud üürilepingud erakorraliselt üles öelduks alates 26.01.2020

§ 316

lg 1 alusel.

§ 316

lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega, võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Üürilepingu 1 p-s 2.6.1.3 - 2.6.1.5 on pooled kokku leppinud, et üürileandjal on õigus leping ilma ette teatamata üles öelda, kui üürnik on korduvalt, s.o vähemalt 3 (kolmel) korral kalendriaasta jooksul hilinenud üüritasu ja üürileandja poolt esitatud kommunaalkulude arvete maksmisega vähemalt 30 päeva või kui üürnik on hilinenud üüritasu ja üürileandja poolt esitatud kommunaalkulude arvete maksmisega vähemalt 45 päeva. Üürilepingu 2 p-s 12.1.3 on pooled kokku leppinud, et üürileandja võib lepingu üles öelda, kui üürnikul on tekkinud võlgnevus üürileandja ees enam kui kahe kuu üüri- ja kommunaal- ja muude teenuste summa ulatuses või kui üürnik korduvalt, s.o vähemalt kolmel korral kalendriaasta jooksul hilinenud üüri ja kommunaalteenuste tasumisega vähemalt 30 päeva. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja lepinguline esindaja saatnud kostjale I 14.01.2020 kaks kirjalikku nõuet, milles on palunud tasuda mõlemast üürilepingust tuleneva üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevus hiljemalt 14 päeva jooksul (kd I lk 23, 34). Antud kirjades hoiatas hageja kostjat I, et juhul kui kostja I temale täiendavalt antud tähtaja jooksul võlgnevust (st hiljemalt 25.01.2020) ei tasu, siis loeb hageja üürilepingud erakorraliselt ülesöelduks

§ 316lg 1 alusel alates 26.01.2020.

Üürnikule saadetud kirjas on hageja viidanud sellele, et kostja I on alates 2019 juunist rikkunud üürilepingut, kuivõrd on tasumata jätnud üüri ja kõrvalkulude eest. Üürilepingut 1 puudutavas kirjas on viidatud 17le tasumata arvele ning üürilepingut 2 puudutavas kirjas 7-le tasumata arvele. Kostjad ei ole iseenesest vaidlustanud asjaolu, et lepingute ülesütlemise aluseks olevad arved oleksid tasutud, kuid on palunud kohtul tuvastada, et kostja I on kehtivalt ja õiguspäraselt keeldunud üüri tasumisest. Kostja I on välja toonud, et ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada tulenevalt elektripaigaldise ohtlikkusest ja ebaseaduslikkusest.

§ 296

lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kohus selgitab, et üüri maksmisest keeldumine peab toimuma üürniku poolt ühepoolse tahtevalduse esitamisega üürileandjale. Nimetatud teate puhul on tegemist konkreetsele isikule suunatud tahtevaldusega TsÜS § 69 tähenduses. 12 Põhiüürilepingu p 1.

1. kohaselt oli üüripinna kasutusotstarbeks „serverikeskus“. See, et serverikeskus vajab mh. ka voolu on kohtu hinnangul üldteada asjaolu TsMS § 231 lg 1 mõttes. Kostja I on 31.03.2019 kirjutanud hagejale, et pinda ei saa kasutada sihtotstarbeks (kd I lk 53 pöördel). 03.06.2019 on kostja I pärast hagejalt saadud arve saamist vastanud, et ei saa arvet aktsepteerida, sest ei ole saanud ruume mõnda aega sihipäraselt kasutada seoses hoone avariilise elektripaigaldisega (kd I lk 56). Ka 12.06.2019, 24.07.2019 ning 26.09.2019 e-kirjades on kostja I viidanud jaanuaris toimunud avariile ja ohtlikule elektripaigaldisele, millel puudub seadusega nõutav audit ning teavitanud, et ei ole hageja arveid aktsepteerinud (tlk 56 pöördel, 58, 61). Pooltel puudub iseenesest vaidlus, et jaanuaris 2019 toimus Xxx kinnistu elektripaigaldises rike. Kohtu hinnangul ei ole aga käesolevas menetluses tõendamist leidnud, et kostja I ei oleks saanud üüritud ruume pärast nimetatud rikke toimumist sihipäraselt kasutada. Puuduvad tõendid, et üüritud pindadel ei oleks olnud elektrit või et elektripaigaldis oleks olnud seisundis, mis oleks takistanud ruumide kasutamist. Tunnistaja R M on kinnitanud rikke toimumist jaanuaris, kuid välja toonud, et peale seda riket elekter rohkem ära ei kadunud (kd II lk 100). Kostja poolt esitatud S E OÜ T L isikus ega E AS J P isikus arvamused ruumide kasutamise võimatust ei kinnita (kd I lk 63, 66, 67). Kuigi nimetatud isikud on oma arvamustes asunud seisukohale, et Xxx elektripaigaldis ei vasta nõuetele ja on amortiseerunud, siis ei selgu, kas ja kuidas ning millal on viidatud isikud Xxx elektripaigaldisega tutvunud ja seda inspekteerinud, et vastavaid seisukohti avaldada. Samuti on J P ka oma kirjas ise välja toonud, et tegelikkuses saab arvamuse antud küsimises anda Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet. Asjaolu, et Xxx elektripaigaldis vastas nõuetele, on kohtu hinnangul tõendamist leidnud Xxx elektripaigaldise korralise auditiga, mis teostati E T OÜ poolt 2019 augustis, mille kohta on vormistatud protokoll xxx koos lisadega (kd I lk 86-97). Otsuses on leitud, et elektripaigaldis või selle osa vastab kehtestatud ohutusnõuetele ja seda võib ettenähtud otstarbel kasutada. Seega on ümber lükatud kostjate väited, et Xxx elektripaigaldis oli kasutamiskõlbmatu ning ei võimaldanud üürilepingu esemeid kasutada. Samuti on OÜ H esindaja A T (kes on 28.05.2021 kohtuistungil antud ütlustega kinnitanud, et teostas tehnosüsteemide hooldust hageja objektil, kd II lk 101 pöördel, 102) 02.04.2020 kirjas selgitanud, et 2019 kevadel oli Xxx elektripaigaldis igati kasutuskõlblik (kd I lk 84-85). Ka menetluses läbiviidud ekspertiis ei kinnita, et hoone elektripaigaldis oleks olnud seisundis, mis oleks takistanud ruumide kasutamist (kd I lk 191-194). Iseenesest on ekspert viidanud tuginedes 2019 kevadel jäädvustatud elektripaigaldise fotodele, et elektripaigaldisel võis esineda mittevastavusi. Samas ei ole ekspert saanud elektripaigaldise nõuetele vastavuse osas fotode põhjal kindlat hinnangut anda ning on välja toonud, et kuna vahetut ohtu fotode järgi ei saa tuvastada, siis teadaoleva info baasil ei saa väita, et elektripaigaldise kohta käiva seadme ohutuse seaduse kohaselt oleks olnud kohustust seadme kasutamist peatada. Seoses elektripaigaldise auditiga peab kohus täiendavalt vajalikuks ka märkida, et auditi nõue tekkis seadme ohutuse seaduse jõustumisega 01.07.2015 ning selle rakendussäte (§ 19) nägi ette, et enne seaduse jõustumist kasutusele võetud seade peab vastama vähemalt selle kasutusele võtmise ajal kehtinud nõuetele ja olema ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamisel ohutu. Materjalidest nähtuvalt on Xxx elektripaigaldis kasutusele võetud enne 13 viidatud seaduse jõustumist ning vastas kasutuselevõtmise ajal kehtinud nõuetele. Ekspertiisis on viidatud, et vastavalt õigusaktidele saab seadme lugeda ohutuks siis, kui see on läbinud hiljemalt iga viia aasta tagant alates kasutusele võtust tehnilise kontrolli või auditi vastavalt hetkel kehtivatele õigusaktidele ja tunnistatud sellega nõuetele vastavaks. Nimetatud nõue on korralise auditi osas ka Xxx elektripaigaldise osas täidetud. Asjakohatud on kohtu hinnangul ka kostja I väited, et tema elektripaigaldise auditist midagi ei teadnud. Kostja ise on 30.03.2020 menetlusdokumendiga koos esitanud A K 24.07.2019 kirja (kd I lk 59), milles on konkreetselt kostjale teatud, et tellitud ja eeldatav auditi ning kontrollmõõdistamiste aeg on 31-32 nädal (so 29.07-11.08). Elektripaigaldise audit viidi läbi 14.08.2019 ning protokoll koostati 16.08.2019, s.o mõni päev peale kirjas märgitud eeldatavat aega. Samuti asub kohus seisukohale, et kuna üürilepingu 1 alusel pidi kostja I kasutama üüripinda serveriruumina, siis selleks et seda vastavalt otstarbele kasutada, pidi kostja I ise tegema ka investeeringuid. Nimetatu tuleneb üürilepingu 1 punktist 2.6.1.8., mis sätestab, et kostja I kohustub tegema lepingu eseme serveriruumina kasutamiseks ise vajaliku investeeringu. Lepingu sõlmimisel on üürnik ja üürileandja hinnanud investeeringu vajadust vähemalt 800 000 kroonile (ca 51 000 eurole). Seega oli üürnik ja üürileandja vahel kokku lepitud, et kõik investeeringud, mis on vajalik selleks, et ruume kasutada serverikeskusena sh investeeringud elektrisüsteemi, pidi tegema üürnik st kostja I. See aga tähendab muuhulgas ka võimalikke investeeringuid elektripaigaldisse. Juhul kui kostja I leiab või leidis, et elektripaigaldis tema tegevuse spetsiifikale või arengu vajadusele ei vasta või ei vastanud, siis pidi kostja I vastavad tööd ja investeeringud ise teostama. Sama on kinnitanud kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud Jüri Nuust (kd II lk 100 pöördel, 100). Kohus on seega seisukohal, et kostjad ei ole tõendanud, et kostjal I oleks ruumide kasutamine olnud takistatud ning seega puudus alus üüri tasumisest keeldumiseks. Kuna alus üüri tasumiseks keeldumiseks puudus ning kostja I ei ole üüri ega kõrvalkulusid alates 01.06.2019 tasunud, siis oli hageja õigustatud lepingud erakorraliselt lõpetama alates 26.01.
2. 8.

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

§ 108

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Üürilepingus 1 p-s 1.4.1 on pooled kokku leppinud üüri suuruses 65 krooni üüripinna 1m² kohta, s.o 10 530 krooni ühes kalendrikuus. Lepingu 1.4.2 kohaselt lisandub üürile ka käibemaks. Lepingu p 1.5.1 kohaselt kohustus üürnik tasuma ka üldkasutatavate ruumide ja territooriumi korrashoiu teenuse osutaja poolt üürileandjale esitatud arvest proportsionaalse osa, võttes aluseks lepingu eseme pindala suhte kogu hoone pindalasse või mõõdetavate suuruste eest vastavalt kehtivale tariifile. Lepingu 1.5.2 kohaselt lisandub kõrvalkuludele ka käibemaks. Samuti on pooled kokku leppinud p-s 1.5.3 et üürileandja 14 võimaldab üürnikule täiendava tasu eest lepingu lisas toodud kõrvalteenuseid (lisas märgitud jäätmekäitlus, välikoristus, akende pesu kord aastas, valveteenus). Üürileping 2 p-s 2.9 on üüri suuruseks märgitud 21,75 eurot ning p-des 2.10, 2.11 ja 5.2 on kokku lepitud ka kõrvalkulude tasumise kohustus (s.h elekter, vesi, kanalisatsioon, välikoristus, haldusja hooldusteenus). Punktis 2.13 on kokku lepitud ka valveteenuses. Perioodi eest 01.06.2019 kuni 26.01.2020 on hageja esitanud kostjale I üürilepingu 1 alusel üüri eest arved nr 20190413 summas 868,97 eurot, nr 20190506 summas 868,97 eurot, nr 20190591 summas 868,97 eurot, nr 20190681 summas 868,97 eurot, nr 20190773 summas 868,97 eurot, nr 20190872 summas 868,97 eurot, nr 20190970 summas 868,97 eurot ja nr 20200015 summas 700,78 eurot (25 päeva eest) ning kõrvalkulude eest arved nr 20190629 summas 18,74 eurot, nr 20190747 summas 19,90 eurot, nr 20190843 summas 19,25 eurot, nr 20190943 summas 18,95 eurot, nr 20191009 summas 18,10 eurot, nr 20191091 summas 16,67 eurot (kd I lk 13-22). Üürilepingust nr 1 tulenev üür moodustas seega nimetatud perioodil kokku 6783,57 eurot ja kõrvalkulud 111,61 eurot. Perioodi eest 01.06.2019 kuni 26.01.2020 hageja esitanud kostjale I üürilepingu 2 alusel üüri eest arved nr 20190413 summas 26,88 eurot, nr 20190506 summas 26,88 eurot, nr 20190591 summas 26,88 eurot, nr 20190681 summas 26,88 eurot, nr 20190773 summas 26,88 eurot, nr 0190872 summas 26,88 eurot, nr 20190970 summas 26,88 eurot ja nr 20200015 summas 26,88 eurot ning kõrvalkulude eest arved nr 20190630 summas 15,40 eurot, nr 20190748 15,40 eurot, nr 20190844 summas 15,40 eurot, nr 20190944 summas 15,40 eurot, nr 20191010 summas 15,40 eurot, ning nr 20191092 summas 15,40 eurot (kd I lk 13-22). Üürilepingust nr 2 tulenev üüri moodustas kokku seega 215,04 eurot ja kõrvalkulud 92,40 eurot. Kostja I ei ole esitanud kohtule tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on hageja nõue üüri ja kõrvalkulude osas põhjendatud ja kostjalt I tuleb hageja kasuks välja mõista üürilepingust nr I tulenev üür summas 6783,57 eurot ja kõrvalkulud 111,61 eurot ning üürilepingust 2 tulenev üür summas 215,04 eurot ja kõrvalkulud 92,40 eurot. 9. Hageja on palunud kostjalt I välja mõista ka viivise üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest.

§ 101

lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Tulenevalt üürilepingu 1 punktist 1.6 on kostja I võlgnetavalt summalt kohustatud tasuma viivist arvestusega 0,5% päevas. Tulenevalt üürilepingu 2 punktist 9.2 on kostja I võlgnetavalt summalt kohustatud tasuma viivist arvestusega 0,15% päevas. 15 TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on hagiavalduse p-des 4 ning 20 esitanud kohtule ka viiviste arvestuse tabelid. Kuna kostja I ei ole üüri ega kõrvalkulusid õigeaegselt tasunud, siis on hageja õigustatud kostjalt I nõudma ka viivist. Kohus peab seega hageja viivise nõuet põhjendatuks ning kostjalt I tuleb hageja kasuks välja mõista üürilepingust nr. xxx tuleneva viivise üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 2691,57 eurot, viivise 65,98 eurot tulenevate kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 ning üürilepingust nr. xxx tulenev viivis üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 47,56 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 16,22 eurot. Samuti tuleb kostjalt I välja mõista viivise põhivõla tasumisega viivitamise eest arvestusega 0.15% põhivõla summast iga viivitatud päeva eest alates 7.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni. 10. Hageja on palunud välja mõista kostjalt II üürilepingust nr xxx tuleneva üüri põhivõlgnevuse summas 6783,57 eurot, kõrvalkulud 111,61 eurot ning viivise summas 2691,57 eurot solidaarselt kostjaga I.

§ 142

lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.

§ 145

lg 1 kohaselt vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Kohus on tuvastanud, et üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohustuste täitmise tagamiseks on kostja II ja üürileandja vahel 19.10.2010 sõlmitud käendusleping, mille kohaselt vastutab kostja II käendajana üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohustuste täitmise eest maksimumsummas 150 000 krooni s.o 9586,75 eurot (kd I lk 26). Hageja on 14.01.2020 edastanud kostjale II teate, milles teavitas kostjat II kui käendajat, et kostjal I on hageja ees täitmata üürilepingust 1 tulenevad kohustused, mis ületavad käendaja vastuse maksimumsummat ning palus käendajal täita käenduslepingust tulenev kohustus tasudes kostja I võlgnevus käenduse vastutuse maksimumsummas 9586,75 eurot (kd I lk 27). Kostja II ei ole käendajana kohustust täitnud ega võlgnevust tasunud. Kohus asub seega seisukohale, et hageja nõue kostja II vastu on põhjendatud ja kostjalt II tuleb solidaarselt kostjaga I välja mõista üürilepingust tulenev üüri põhivõlg summas 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest summas 2691,57 eurot s.o kokku 9586,75 eurot. 11. Samuti on hageja palunud välja mõista kostjalt I leppetrahvid seoses lepingute esemete tagastamisega viivitamise eest. 16

§ 158

lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lepingu 1 p-s 2.10.1.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei tagasta üürilepingu eset lepingu lõppemisel õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi ühe kuu üüri suuruses summas iga nädala eest. Üürilepingu 2 p-st 9.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei vabasta üürilepingu eset õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi 10% ühe kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest. Kohtule ei nähtu, et hageja oleks teinud kostjale I mingeid takistusi üürilepingute esemete vabastamisel ning kostja ei ole vastupidist ka tõendanud. Hageja on menetluses esitanud tõendid, mille kohaselt on ta nõudnud üürilepingute esemete vabastamist, s.h 14.01.2020 kirjad (kd I lk 23, 34), 05.02.2020 e-kiri (kd I lk 98) ning 16.09.2020 kiri (kd II lk 6). Tunnistajana üle kuulatud M T (kes oli haldur Xxx objektil) on kinnitanud, et ta on taganud ligipääsu kostjatele absoluutselt iga kord, kui nad on helistanud ja öelnud mingi päeva või kellaaja ning sellest ei ole keeldutud (kd II lk 102 pöördel). Tunnistaja G E ütlused vastupidist ei tõenda, kuna täpseid asjaolusid ta asjade äraviimise kohta ei teadnud (kd I lk 101, 101 pöördel) Seega ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks takistanud kostjal I ruume vabastada. Kostjad on väitnud, et kuivõrd hageja on jaanuaris-veebruaris 2020 üüripinna lukud ära vahetanud, siis justkui sellega on kostja üüripinna vabastanud ja selle valduse hagejale tagastanud. Kohus nimetatuga ei nõustu. Üürilepingu lõppemisel üüritud ruumide vabastamise kohustus on mõeldud selleks, et üürileandja saaks üürilepingu lõppemisel, kas ruume ise kasutada või uuesti üürile anda. Kui üürnik lepingu lõppemisel ruume ei vabasta ja jätkab ruumides oma esemete hoidmist, siis ei ole üürileandjal võimalik ruume kasutada. Ruumide valduse tagastamine tähendab ruumide tegelikku vabastamist ning seejuures ei oma võtmete valdus tähtsust. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostja 1 vabastas üürilepingu nr. xxx (üürileping 1) esemeks olevad ruumid 26.10.2020 (kd II lk 18). Asjaolu, et üürilepingu 1 ese on kostja 1 poolt vabastatud ning ruumi valdus on hagejale tagastatud nähtub ka hageja esindaja 17.03.2021 e-kirjast kostjale I (kd II lk 34). Kuivõrd kostja I ei vabastanud üürilepingu 1 eset 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel ning tagastas selle alles 26.10.2020, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest perioodil 07.03.2020 kuni 26.10.2020 summas 724,14 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta) iga viivitatud nädala eest. Kokku leppetrahv 33 nädala eest moodustab 23 896,62 eurot (33 x 724,14). Kuivõrd kostja I ei vabastanud üürilepingu 2 eset 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel ning tagastas selle alles 11.08.2020 (kd II lk 6-9), siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest perioodil 07.03.2020 kuni 11.08.2020 summas 2,24 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta 22,40, millest 10% on 2,24 eurot) iga viivitatud päeva eest, ehk kokku 185 päeva eest 451,40 eurot (185x 2,24). 17 12. Kostja on märkinud, et kui kohus leiab, et mingisuguse hüvitise, leppetrahvi või viivise väljamõistmine kostjatelt peaks olema põhjendatud, siis paluvad kostjad väljamõistetud summasid

§ 113

lg 8,

§ 139

lg 1,

§ 140

lg 1 ning

§ 162

lg 1 alusel vähendada, võttes arvesse eelkõige hageja vastuolulist käitumist.

§ 113

lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule.

§ 139

lg 1 kohaselt, kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.

§ 140

lg 1 alusel võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.

§ 162

lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Esmalt märgib kohus, et ei pea põhjendatuks viivise vähendamist. Kummaski üürilepingus märgitud viivisemäär ei ole ebamõistlikult suur arvestades ka asjaoluga, et üürilepingud on sõlminud juriidilised isikud. Kostja I on olnud teadlik viivise määrast ning oleks saanud arvete õigeaegsel tasumisel viivistest hoiduda. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole põhjendatud ka leppetrahvi vähendamine ning puuduvad alused ka

§ 139lg1 ja § 140 lg 1 kohaldamiseks.

Kostja I on olnud teadlik, et ruumide vabastamisega viivitamisel rakendub üürilepingutes kokkulepitud leppetrahv. Hageja on korduvalt nõudnud üürilepingute esemete tagastamist, kuid kostja I jättis ruumid pikema aja jooksul tagastamata. Kohus on eelnevalt leidnud, et hageja ei ole teinud ka takistusi kostjale I oma asjade äraviimiseks. Seega ei saanud hageja ruume ise kasutada ega neid ka välja üürida. Samuti ei ole kostja I tõendanud, et leppetrahv oleks ebaproportsionaalselt suur. 13. Kostja on esitanud menetluses ka tasaarvestusavalduse, milles on leidnud, et kostjal I on hageja vastu investeeringu hüvitamise nõue summas 9624,05 eurot ning viidanud üürilepingu 1 p-le 2.6.1.8.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Üürilepingu p-s 2.6.1.8 kinnitasid lepingupooled, et kostja I teeb lepingu sõlmimise järgselt märkimisväärsed investeeringud ruumide vajalikku seisukorda viimiseks. Pooled leppisid samas kokku ka selles, et juhul, kui leping lõppeb hagejast sõltuvatel asjaoludel, kohustub üürileandja kompenseerima üürniku investeeringu 800 000 krooni ehk 51 129 euro 18 ulatuses. Kompenseeritava investeeringu väärtust amortiseeriti lepingu kohaselt 10% aastas ning see kuulus lepingu kohaselt tasumisele vähemalt 3 kuud enne üürniku poolt pindade vabastamist. 30.03.2020 on kostja I saatnud hagejale kirja, milles nõudis investeeringute hüvitamist vastavalt lepingu p-le 2.6.1.8 (kd II lk 40-53). Nõude suuruseks peale lepingujärgse amortisatsiooni mahaarvestamist oli 9624,05 eurot. Kohus asub seisukohale, et kostjal I puudub käesoleval juhul alus tasaarvestuse tegemiseks, kuivõrd kohus on eelnevalt leidnud, et kostja I ei ole üürilepingut üles öelnud ning üürileping lõppes seetõttu, et kostja I ei tasunud korrektselt üüri ja kõrvakulusid. Seega ei ole üürilepingut üles öeldud hagejast tuleneva asjaolu st hageja rikkumise tõttu ning kostjal I ei saa olla üürilepingu p 2.6.1.8 alusel nõuet hageja vastu isegi juhul, kui kostja I oleks teinud üürilepingu esemesse väidetud investeeringuid. 14. Tuginedes eeltoodule kuulub hageja hagiavaldus rahuldamisele. Kohtu poolt käsitlemata poolte väited ning tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendmaisel tähtsust. Menetluskulud 15. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jätab kohus menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. 16. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik osaliselt tühistatud 27.01.2023 TRK lahendiga 19