2-22-101156/32

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 11.12.2023, Tallinn Kohtuasja number 2-22-101156 Kohtuasi OÜ Lumeranta hagi VVO FM OÜ vastu võla nõudes Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 17.03.2023 otsus Kaebuse esitaja ja liik OÜ Lumeranta apellatsioonkaebus Kaebuse hind 7696,53 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus Hageja: OÜ Lumeranta (registrikood 11181571), lepinguline esindaja vandeadvokaat Birje Kalmus Kostja: VVO FM OÜ (registrikood 16153131), lepinguline esindaja vandeadvokaat Leho Pihkva Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Jätta rahuldamata OÜ Lumeranta apellatsioonkaebuses esitatud taotlused tõendite kogumiseks (vaatluse korraldamine; veearvete väljanõudmine).

2.Jätta vastu võtmata OÜ Lumeranta 13.11.2023 esitatud tõendid (24.01.2021 seisuga veemõõtja näidud).

3.Rahuldada OÜ Lumeranta apellatsioonkaebus.

4.Tühistada Harju Maakohtu 17.03.2023 otsus ja rahuldada OÜ Lumeranta hagi.

Mõista VVO FM OÜ-lt OÜ Lumeranta kasuks välja põhivõlgnevus 7126,42 eurot, viivis alates hagi esitamisest kuni ringkonnakohtu 11.12.2023 otsuse tegemiseni 1256,69 eurot ning alates 12.12.2023 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

5.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud VVO FM OÜ kanda.

6.Mõista OÜ-lt Lumeranta välja täiendav riigilõiv 35 eurot, mis tuleb tasuda vastavalt otsusele lisatud makseinfo dokumendile 15 päeva jooksul alates otsuse käesoleva punkti jõustumisest. Alates otsuse käesoleva punkti jõustumisest kuni kohustuse 2-22-101156 täitmiseni tuleb OÜ-l Lumeranta tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 1. OÜ Lumeranta (hageja) esitas 12.01.2022 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse VVO FM OÜ-lt (kostja) 5761,99 euro saamiseks. Kostja esitas 17.01.2022 nõudele vastuväite. 25.01.2022 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2.14.02.2022 esitas hageja Harju Maakohtule hagiavalduse kostja vastu põhivõla 6478,56 eurot ja viivise nõudes.

3.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt üüris hageja kostjalt äriruume aadressil Vinkli tn 4 C kokku ligikaudu 10 aastat. Esialgu kasutas hageja vaid ühte äriruumi ning alates 2018. aastast hakkas kasutama ka teist äriruumi. Pooled sõlmisid selle kohta 09.04.2018 üürilepingu.

4.Kostjal oli kuni 2020. aasta keskpaigani hoones, milles kostja äriruume välja üürib, tööl majahaldur. Haldur käis igakuiselt kogumas näite, mille alusel esitati üürnikele kommunaalteenuste kohta arved.

5.Alates 2020. aasta juulist hakkas kostja esitama koondarveid ning teatas, et igakuised kommunaalmaksed on kalkuleeritud keskmise järgi ning perioodi lõpus tehakse arvestus vee, elektri ja kütte tegeliku tarbimise kohta, mille alusel koostatakse vahearve.

6.31.12.2020 sai hageja kostjalt arve, mis tundus üllatuslikult suur. Hageja pöördus 12.01.2021 kostja poole, avaldades kahtlust, et veenäitu on mõõdetud topelt ning palus kostjal asja uurida.

Kostja seda ei teinud ja esitas kuue kuu möödudes järgmise arve (taas ebaõige veemõõtja näidu põhjal), milles ei olnud ebaõiget näitu korrigeeritud ega arvestatud summaga, mille hageja oli eelmise vale näidu põhjal kostjale rohkem tasunud. Hageja saatis 21.07.2021 kostjale e-kirja, milles edastas fotod veemõõtjatest ja selgitas üksikasjalikult, et veemõõtjate näidud ei sobi kokku kostja arvetel esitatuga. Nimelt selgus, et hageja tarbimist näitava mõõtja näidu asemel 2 2-22-101156 oli kostja võtnud aluseks veemõõtja näidu, mis kajastas hoonesse sissetuleva vee näitu (nn üldvesi). Hageja palus kostjal ebaõigesti arvestatud veemõõtjate näitude summad rendisummalt tagasi arvestada ning arvestada õige veemõõtja näite. Kostja seda ei teinud. Sama situatsioon, kus arve oli koostatud ebaõigesti (vale mõõtja näidule tuginedes), kordus 2021. aasta oktoobris.

Kostja palus seoses hoone võõrandamisega saata talle näidud, misjärel saatis kostja hagejale lõpparve. Hageja palus arvet selgitada, kuivõrd selles ilmnesid mitmed vastuolud ning arvestatud ei olnud hageja tegelikku tarbimist. Kostja oli aluseks võtnud üüripinna üleandmisaktis kajastatud trükiveaga näidu (01063 asemel 0106 – korrektne näit kajastus esimestel arvetel). Kostja vastas, et kõik on tehtud vastavalt näitudele.

7.Hageja on tasunud vee eest rohkem, kui ta oleks pidanud tasuma oma tegeliku tarbimise järgi, ning nõuab enammakstu tagastamist. Hageja tarbimist näitas veemõõtja, mille algnäit oli 1063 ning lõppnäit lepingu lõppedes 1135; veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 41 ning II korruse WC-s asuv veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 20. Lähtudes arvetel nähtuvatest alg- ja lõppnäitudest ning veemõõtja näitudest, on hageja tegelik veetarbimine olnud kokku 133 m3, kuid kostja on esitanud hagejale arveid kokku selliselt, nagu oleks hageja tarbimine olnud 1453 m3. Hageja on tasunud kostjale alusetult 1320 m3 vee eest. 1 m3 vee hinnaks oli 4,09 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega on hageja tasunud kostjale alusetult 6478,56 eurot (koos käibemaksuga). Hageja palus kostjalt põhinõudena välja mõista 6478,56 eurot ning viivise põhinõudelt. Hageja viitas võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 271, § 292 lg-le 1, §-le 337 ja § 1028 lg-le 1.

8.21.11.2022 seisukohas täpsustas hageja oma nõuet ning palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 7126,42 eurot ja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning edasi VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni. Hageja täpsustas oma nõude suurust, kuivõrd vee eest tasuti ka hooldustasu 10%, mis sisaldus vee hinnas. Seega palus hageja lisaks kostjalt hooldustasu 539,88 eurot (millele lisandub käibemaks) väljamõistmist.

9.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et kuna hageja arved tasus, siis ta nõustus nendega.

Ebaõige on kostja väide, et hageja aktsepteeris veearvesteid. Kostja on ise kinnitanud, et veemõõtja algnäit oli 1063 ning hageja tarbimist näitasid vaid kaks veemõõtjat. Sellest hoolimata on tõendatud, et kostja esitas hagejale arved, millel nähtuvad vähemalt nelja erineva arvesti veenäidud. Seega on kostja nõustunud, et ta on arveid esitanud ebaõigesti rohkemate arvestite järgi, kui pooled olid kokku leppinud. Kostja ei ole selgitanud ega tõendanud, milliseid mõõtjaid on ta kasutanud arvete esitamise alusena.

Kostja vastuväited 10. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

11.Hageja ei ole tõendanud nõude aluseks olevaid asjaolusid. Kostja on esitanud arved vastavalt tegelikule veetarbimisele üüripindadel asuvate veemõõtjate näitude alusel ning vastupidise tõendamiskoormis lasub hagejal. Hageja väiteid tegelikult tarbimata vee koguse kohta ei saa tõendada hageja enda saadetud kirjad ja hageja koostatud tabel, mille algandmete allikat ei ole võimalik välja selgitada. Hageja on esitanud paljasõnalisi väiteid ebaõigete näitude kohta.

12.Hageja üüris kostjalt Vinkli tn 4C kahte üüripinda. Alates 09.04.2018 üürilepingu sõlmimisest toimus teisel üüritud pinnal (äripind 490,2 m2) lisaks eelnevalt kasutusel olnud üüripinna boksile veemõõtmine vastavalt üürilepingu lisaks 2 oleva üleandmise-vastuvõtu aktis 3 2-22-101156 kajastatud veearvestile, mille algnäiduks oli märgitud 106. Tegelikkuses on pooled silmas pidanud veearvestit, mille algnäit oli 1063, st pooled on ekslikult üürilepingu lisas 2 märkinud ühe numbri valesti. Kostja on esitanud kommunaalteenuste arveid lähtudes üüritud boksis asuva veemõõtja näitudele (algnäit 00422) ning alates 01.03.2018 täiendavate ruumide eest üürilepingu lisas 2 kajastatud veearvestile (algnäit 1063). Kokku oli kasutusel 2 veearvestit, millest üks kajastas üüritud boksi veenäitu ja teine üürilepingu alusel üüritud ruumide (äripind 490,2 m2) veenäitu.

13.Asjaolu, et kostja asus 2020. aasta juulist esitama summeeritud koondarveid ei muuda hageja jaoks midagi, sest koondarvetel on välja toodud samad veearvestite näidud, millelt kostja arvestas tegeliku ja keskmise tarbimise vahe ja esitas tulenevalt saadud summast 31.12.2020 ja 08.10.2021 kommunaalteenuste arved, mida hageja aktsepteeris ja tasus. Hageja on ise tekitanud segaduse veemõõtja näitudega, kui paigaldas omavoliliselt üüritud pinnale uue veemõõtja ilma kostja eelneva kooskõlastuse ja loata. Hageja omaalgatuslikult paigaldatud veemõõtja näidud ei vasta tegelikkusele, sest erinevad oluliselt üüritud boksi ja üürilepingu lisa 2 alusel üüripinnale paigaldatud veemõõtja näitudest.

Maakohtu otsus ja põhjendused 14. Harju Maakohtu 17.03.2023 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus keeldus menetlusse võtmast hageja 21.11.2022 esitatud täiendavat põhinõuet 646,86 eurot ja sellelt arvestatud viivisenõuet. Maakohus jättis rahuldamata hageja 21.11.2022 taotluse vaatluse korraldamiseks ning dokumentaalsete tõendite kogumiseks. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 2111,78 eurot ja viivise menetluskuludelt.

15.21.11.2022 esitatud täiendava põhinõude (646,86 eurot ja viivis) menetlusse võtmisest keeldumisel viitas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 376 lg-tele 1 ja 2 ning § 371 lg 1 p-le 10. Tegemist on alusetult tasutud haldustasuga ning seega on hageja muutnud nõude eset ja alust. Kostja on nõude muutmisele vastu vaielnud. Lisaks ei ole hageja tasunud nõude suurendamisel riigilõivu.

16.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1)hageja sõlmis kostja õiguseellasega äriruumide üürilepingu, mille alusel üüris ta alguses ühte ruumi ning alates 2018. aastast teist äriruumi;

2)2018. aastal sõlmis hageja kostja õiguseellasega kirjaliku üürilepingu, mille kohaselt tuli hagejal tasuda tarbitud vee eest kooskõlas valemiga, kus lähtuti tarbitud vee kogusest, mis korrutati kehtiva tariifiga ja millele lisati 10% hooldustasu;

3)kokku lepitud tariifiks vee eest oli 4,09 eurot ühe kuupmeetri eest, millele lisandus käibemaks;

4)üürileandja õigused ja kohustused läksid üle kostjale;

5)kirjaliku üürilepingu lisas 2 oli trükivea tõttu veearvesti näiduks märgitud 106, kuigi õige näit oli 1063;

6)alates 2020. aasta juulist hakkas kostja esitama hagejale kommunaalkulude kohta koondarveid, mille kohaselt olid igakuised kommunaalmaksed kalkuleeritud keskmise järgi ning perioodi lõpus tehti tasaarvestus vee, elektri ja kütte tegeliku tarbimise alusel;

4 2-22-101156

7)hageja on kostjale tasunud kõik kommunaalteenuste eest esitatud arved;

8)hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes 07.10.2021.

17.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja esitas hagejale vee tarbimise eest arveid tegelikku tarbimist oluliselt ületavas ulatuses ning kas kostja peab hagejale tagastama enamtasutud 6478,56 eurot.

18.09.04.2018 äriruumi üürilepingu lisa 1 järgi tuli vee eest tasuda tarbimise alusel, mis korrutati kehtiva tariifiga ja millele lisati 10% hooldustasu. Kostja esitas üürilepingu lisaks 2 oleva akti, millel on veearvesti näiduks märgitud 106. Lisatud on ka ruumide plaan, millest nähtub, et üüritud ruumid asusid esimesel ja teisel korrusel. Lepingust ei nähtu, et üüritud ruumides oleks olnud ning vee eest tasumisel oleks tulnud lähtuda mitmest veearvestist. Ometi ei vaidle pooled selle üle, et hageja tarbitud vett arvestati enam kui ühe veearvesti näidu alusel.

19.Hageja esitas kohtule üürileandja arved alates 01.09.2018 kuni 30.04.2021. Alates maist 2020 on arvetel viidatud kolme veemõõtja näitudele. Alates juulist 2020 on üürileandja hakanud arveid esitama varasemast erineval kujul. Tegemist oli koondarvega, mis esitati 6 kuu kohta ja kommunaalmaksed olid kalkuleeritud 12 kuu keskmise tarbimise järgi. Iga perioodi lõpus pidi üürileandja koostama arvestuse tegeliku tarbimise alusel. Koondarvele järgnenud korrigeeriva arve pöördel olid toodud veemõõtjad ja nende näidud ning lisaks varem arvetel märgitud kolmele veemõõtjale oli lisandunud veemõõtja näit teise korruse WC-s.

20.Hageja väitis, et alates 2021. aasta oktoobrist oli kostja aluseks võtnud üüripinna üleandmisaktis kajastatud trükiveaga näidu (01063 asemel 0106 – korrektne näit kajastus esimestel arvetel). Kohus leidis, et 08.10.2021 arvest selliseid järeldusi teha ei saa. Ühegi arvesti puhul ei ole viidatud näidule 0106 või 106. Kui järgida arvestite näite, siis neis ei esine loogilisi ega hüppelisi muutusi alates ajast, mil kostja hakkas koostama koondarveid. Seega ei nõustunud kohus hagejaga, et arved olid ekslikult esitatud trükiveale tuginemise tõttu.

21.12.01.2021 saatis hageja kostjale e-kirja, milles avaldas kahtlust, et veemõõtja näidud on esitatud topelt. 21.07.2021 saatis hageja kostjale järgmise e-kirja, millega saatis fotod veemõõtjatest, mille näidud ei sobi kokku arvetel tooduga. Hageja väitis, et ta on ka ise paigaldanud veemõõtja, mis ei ole üürileandja oma ja mille alusel ei pea tasuma, sest see kopeerib teiste veemõõtjate näite. Need summad palus hageja tagasi arvestada ning arvestada õiget veemõõtjat. Lisaks avaldas hageja arvamust, et kuna veemõõtjad on nummerdamata, on need vahetusse läinud. Poolte järgmistest e-kirjadest 2021. aasta oktoobris nähtub, et hageja arvates oli kostja ühte veearvestit arvestanud topelt ning see ei olnud kostja oma. Üürileandja omakorda leidis, et kõik arvestused on õiged.

22.Hagejal oleks tulnud nõude esitamisel põhistada ja tõendada neid asjaolusid, mille esinemise tõttu saaks kohus tuvastada kohustuse puudumist (VÕS § 1028 lg 1). Hageja ei ole selgelt välja toonud nõude aluseks olevaid asjaolusid ega neid tõendanud. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, mille alusel ta esitas tegelikult tarbitud vee mahu. Hageja väited selle kohta, miks kostja arved ei sisaldanud õigeid veenäite, on ebaselged ja vastuolulised. Hageja ei toonud välja, millised olid need arvestid, mis tegelikku vee tarbimist fikseerisid ja millised olid nende arvestite tegelikud näidud. Hageja väited selle kohta, et ta ei ole oma majandustegevuses kasutanud vett ulatuses, mis on märgitud kostja koostatud arvetel, on jäänud täielikult paljasõnalisteks. Hageja on ühelt poolt väitnud, et kostja arvestas ebaõigesti kogu hoonesse tuleva veemõõtja näite, kuid ei toonud välja ega tõendanud, milliste veemõõtjate näite oleks kostja tegelikult pidanud arvestama. Hageja on samal ajal väitnud, et kostja eksimus 5 2-22-101156 seisnes hoopis selles, et ta lähtus arvete koostamisel üüripinna üleandmise aktis ebaõigesti märgitud veemõõtja näidust. Kohtumenetlusele eelneval ajal on hageja väitnud, et kuigi näite võeti õigesti nendelt veearvestitelt, mis asusid hageja üüritud ruumides ja kajastasid tema veetarbimist, olevat ühest veemõõtjast läbi läinud ka kogu hoone vesi. Hageja väited millegi topelt mõõtmise kohta ei ole tõendatud. Tõendatud ei ole ka hageja väide, et kostja lisas arvetele kogu maja vett mõõtva veemõõtja näidu. Nõude aluseks olevaid faktilisi asjaolusid ei saa tõendada üksnes hageja enda seletustega, kui kostja nendele vastu vaidleb.

23.Hageja väited selle kohta, miks kajastavad arved ebaõiget vee arvestust erinevad kohtueelsel ajal kohtumenetluse käigus esitatud väidetest. Kohtumenetluse eelsel ajal on hageja väitnud hoopis arvestite segiajamist ning ka seda, et tema enda paigaldatud veemõõtja tegelikult täiendavat veekulu ei mõõda. Asjas esitatud tõenditest ei ole võimalik järeldada, mis asjaoludel hageja II korruse WC-sse veemõõtja paigaldas ja mida see veemõõtja tegelikult mõõtis. Hageja ei ole tõendanud, et antud veemõõtja oleks mõõtnud vee tarbimist õigemini, kui kostja arvetel kajastatu. Tegelikult on kostja arvetel II korruse WC veemõõtja näitu arvestatud. Milles seisnes ebaõige vee arvestamine, ei ole hageja tõenditest ja väidetest võimalik järeldada.

24.Kohus jättis hageja 21.11.2022 vaatluse korraldamise taotluse rahuldamata, kuna vaatluse käigus ei saa tuvastada hageja nõude rahuldamise olulisi eeldusi. Arvete esitamisest on möödunud peaaegu kaks aastat, vahetunud on kinnisasja omanik ning hageja on ruumidest lahkunud. Veearvestite näite vaidlusalusel perioodil ei ole võimalik enam tagantjärgi tuvastada.

25.Kohus jättis hageja 21.11.2022 tõendite kogumise taotluse rahuldamata. Hageja ei ole väitnud, et kostja esitas talle arveid vee eest, mida kogu hoones üldse ei tarbitud. Kogu hoone vee kogust tõendavad arved ei saa tõendada ilma täiendavate faktiliste andmeteta, milline oli hageja ruumides tegelikult tarbitud vee kogus.

26.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1) ja määras kindlaks kostja menetluskulude suuruse (TsMS § 174 lg 2).

Apellatsioonkaebus 27. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 7126,42 eurot ja tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning edasi VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni.

28.Hageja palus ringkonnakohtul korraldada vaatlus ning koguda veeteenuse osutajalt arved hoonesse tarnitud vee koguse kohta perioodil 01.01.2020 - 31.12.2021. Maakohus jättis vastavad taotlused ebaõigesti rahuldamata.

29.Maakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti, kohaldanud ebaõigesti õigusnorme ning ei ole vastanud kõigile hageja väidetele.

30.Kostja rikkus lepingut, kuna ta lõpetas igakuiste tarbimisel põhinevate arvete väljastamise ning hakkas väljastama koondarveid. Kostja kontrollis veearvestite näite ühel korral poolaastas.

Kostja on ilma pooltevahelise kokkuleppeta hakanud arvetel kajastama neljandat veemõõtjat ning näidanud arvel selle eest tasu, milleks tal õigust ei olnud. Hageja juhtis korduvalt kostja tähelepanu ebakõladele ning palus veemõõtjaid ning näite kontrollida, mida kostja teinud ei ole.

6 2-22-101156 31. Kohus on ebaõigesti leidnud, et hageja on menetluse kestel nõuet muutnud. Hageja täpsustas vaid oma nõude suurust kooskõlas TsMS § 376 lg 4 p-ga 2, kuivõrd vee kommunaalmakse sisaldas hooldustasu 10%. Hooldustasu on üks vee hinna komponente ja sisaldus vee hinnas. Maakohus oleks pidanud hageja nõude täpsustamise ja selle lubatavuse välja selgitama eelmenetluse kestel. Käesoleval juhul selgus alles kohtulahendist, et kohus ei menetle hageja nõuet täpsustatud suuruses.

32.Hageja on välja toonud nõude aluseks olevad asjaolud ja neid tõendanud. Hageja on selgitanud, et hageja tarbimist näitas veemõõtja, mille algnäit oli 1063 ning lõppnäit lepingu lõppedes 1135; veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 41 ning II korruse WC-s asuv veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 20. Algnäidud on nähtavad 2018. aasta mai arvelt.

Veemõõtja algnäitu 1063 ja selle õigsust kinnitab ka kostja poolt varasemale üürnikule (kes kasutas ruume enne hagejat) esitatud arve nr 75, millelt nähtub veemõõtja lõppnäiduna 1061.

Hageja asumisel ruumide kasutajaks oli vastava veemõõtja näiduks 1063. Lõppnäidud nähtuvad 2021-10 koondarvelt, mille kohaselt on kolme veemõõtja lõppnäidud järgmised: 1135; 41 ja 20. Hageja on esitanud hoone plaani, millele on märgitud veemõõtjate asukohad ning fotod ja selgitus selle kohta, mida antud veemõõtja mõõdab.

33.Enne kostja poolt koondarvete esitamist oli majal haldur, kes käis näite võtmas ning ei eksinud ei veemõõtjate arvus ega nende asukohtades. Pärast seda, kui kostja hakkas esitama koondarveid, tekkis arvele juurde neljas veemõõtja, mis ei näidanud hageja tarbimist, vaid üldvett (üldvee mõõtja asus samuti hageja kasutuses olnud ruumides). Veemõõtjaid hageja kasutuses olnud ruumides oli kokku neli, kuid neist vaid kolm mõõtsid hageja tarbimist. Hoone peamõõtja, mille lõppnäit oli 1320, on arvetele märgitud ebaõigesti ning see mõõtis hooneosasse tulevat kogu vett, mitte hageja tarbimist.

34.Kostja on väitnud, et kasutusel oli kaks veemõõtjat, kuid samal ajal on kostja hagejale esitatud arvetel kajastanud nelja erineva veemõõtja näitu. Kuivõrd kostja on kinnitanud, et tulnuks vaadata vaid kahte veemõõtjat (tegelikkuses oli hagejal kolm veemõõtjat, mh II korruse WC), jääb arusaamatuks, kuidas on kohus asunud seisukohale, et nelja mõõtja näitude vaatamine ning liitmine on lubatud.

35.13.11.2023 seisukohas tõi hageja välja selgitava tabeli, millest on ülevaatlikult näha, kus on tõenäoliselt tekkinud viga kostja poolt vee arvestamisel. Hageja esitas fotod 24.01.2021 veemõõtjate näitude fikseerimisest.

Vastustaja seisukoht 36. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole hagi aluseks olevaid asjaolusid tõendanud. Olukorras, kus hageja on arved tasunud ja ei ole õigeaegselt vastuväiteid esitanud, on hageja konkludentselt arvetega nõustunud. Kostja on esitanud arved vastavalt tegelikule veetarbimisele üüripindadel asuvate veemõõtjate näitude alusel ning vastupidise tõendamiskoormis lasub hagejal. Maakohus on õigesti jätnud menetlusse võtmata hageja 21.11.2022 esitatud täiendava põhinõude 646,86 eurot. Kohus on õigesti jätnud rahuldamata taotlused vaatluse korraldamiseks ja tõendite kogumiseks.

37.13.11.2023 seisukohas märkis kostja, et vaidlusaluste arvete esitamisest on tänaseks möödas ca 3 aastat, vahetunud on hoone omanik ja majahaldur. Vinkli tn 4C kinnisasja omanik on alates 29.10.2021 Bilder Grupp OÜ. Pärast Vinkli tn 4C kinnisasja müümist on hoone uue omaniku sõnul hoones teostatud lammutus- ja ehitustööd ja seega ei ole enam võimalik 7 2-22-101156 tuvastada veemõõtjate asukohti vaidlusalusel perioodil. Seoses kinnistu müügiga ei ole kostja valduses enam hoone veevarustuse jooniseid, millelt oleks võimalik veemõõtjate asukohti tuvastada. Hagi lisas 3 sisalduvatele koondarvatele märgitud veemõõtjad mõõtsid ainult hageja üüripinnale sisenevate veetorude tarbimist ja seega üksnes üüripinnal toimunud tegelikku tarbimist. Ükski koondarvetel kajastatud veemõõtjatest ei olnud peaveemõõtja. Dubleerivat mõõtmist ei toimunud. Hageja üüripinnale sisenes kolm veetoru, mille tarbimist mõõdeti kolme veemõõtjaga. Hageja lisas hiljem omavoliliste ümberehituste käigus veel ühe veemõõtja (II korruse WC). Seega on segadus veemõõtjatega hageja enda põhjustatud, sest on seotud hageja omavoliliste ümberehitustega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 38. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada.

Ringkonnakohus teeb ise uue otsuse, millega rahuldab hagi tervikuna, sh hageja suurendatud nõude osas. Tulenevalt hagi rahuldamisest muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust maakohtus ning määrab kindlaks apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

39.Kuna hageja vaidlustas maakohtu 17.03.2023 otsuse tervikuna, siis kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).

Ringkonnakohus käsitleb esmalt hageja põhinõude suurendamist (I), teiseks lahendab hageja tõenditega seotud taotlused (II) ning seejärel vastab hageja apellatsioonkaebuse sisulistele väidetele (III). Viimasena jagab kohus menetluskulud (IV).

I Põhinõude suurendamine 40. Ringkonnakohus käsitleb esmalt hageja 21.11.2022 maakohtu menetluses esitatud nõude suurendamise avaldust, st põhinõude 6478,56 eurot suurendamist 646,86 euro ja viivise võrra.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtul puudus alus selle nõude menetlusse võtmisest keeldumiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1). TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib hageja pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi ei peeta hagi muutmiseks hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et käesoleval juhul ei olnud tegemist hagi aluse muutmisega, vaid põhinõude suurendamisega.

40.1. Üürilepingu lisa 1 kohaselt pidi hageja vee kui kommunaalmakse eest tasuma veearvesti näitude järgi vastavalt tarbimisele, mis korrutati kehtiva veetariifiga ning millele lisandus 10% hooldustasu (dtl 38). Seega sisaldus hooldustasu vee kommunaalmakse hinnas. Hageja hagiavalduse p-s 1.9 on märgitud, et hageja nõuab kostjalt enammakstud „kommunaalmaksete summas 6478,56 eurot tagastamist“ (dtl 30), kuid algses hagiavalduses ei nõudnud hageja vee kommunaalmakse sisse kuuluvat hooldustasu 10%. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kuna 21.11.2022 menetlusdokumendis suurendas hageja oma põhinõuet üksnes ühe vee hinna komponendi võrra, siis nõude alus – vee kommunaalmakse eest ülemääraselt tasumine – jäi samaks. Sellisel juhul ei ole TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi kostja või kohtu nõusolek vajalik.

40.2. Ringkonnakohus ei nõustu ka maakohtu põhjendusega, et hageja ei ole uue nõude aluseks olevaid asjaolusid välja toonud ning selliselt ei võimalda uus nõue asja kiiremat ja säästlikumat lahendamist. Hageja suurendatud nõue on üheselt seotud veetarbimisega, sest 10% hooldustasu sõltus tarbitud vee kogusest (mis oli korrutatud kehtiva tariifiga). Seega kõik kostja vastuväited 8 2-22-101156 hageja algselt esitatud põhinõudele vee tarbimise väära arvestamise kohta käivad ka hooldustasu kohta, kuna 10% hooldustasu lisandus automaatselt tarbitud vee koguse ja tariifi korrutisele.

40.3. Kuna kohus ei pea nõude suurendamise vastuvõtmise kohta tegema eraldi menetlusse võtmise määrust, siis saab ringkonnakohus asja arutamisel lähtuda hageja maakohtus suurendatud põhinõudest (7126,42 eurot) ja seonduvast viivisenõudest.

40.4. Küll nõustub ringkonnakohus maakohtu ja kostjaga, et hagejal oleks tulnud 21.11.2022 nõude suurendamisel tasuda täiendavalt riigilõivu. Maakohus oleks pidanud pöörama sellele hageja tähelepanu ja andma võimaluse täiendava riigilõivu tasumiseks. Ringkonnakohus saab hagejalt täiendava riigilõivu välja mõista käesoleva kohtuotsusega (vt allpool p 62).

II Tõenditega seotud taotluste lahendamine 41. Edasi lahendab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuses esitatud tõendite kogumise taotlused. Hageja kordas apellatsioonkaebuses kahte taotlust, mis olid esitatud ka maakohtus ning mille maakohus lahendas kohtuotsusega. Seega saaks ringkonnakohus need taotlused rahuldada vaid juhul, kui maakohus keeldus taotlusi rahuldamast ebaõigesti (TsMS 652 lg 3 p 2). Ringkonnakohus leiab, et kuigi maakohus oleks pidanud hageja taotlused lahendama enne otsuse tegemist, et nende rahuldamata jätmine ei oleks menetlusosalise jaoks üllatuslik (RKTKo 24.05.2023, 2-20-7904, p 12), on asjaomased taotlused jäänud õigesti rahuldamata ning ka ringkonnakohus jätab hageja tõendite kogumise taotlused rahuldamata (TsMS § 238 lg 1).

41.1. Esiteks on hageja apellatsioonkaebuses korranud 21.11.2022 menetlusdokumendis esitatud taotlust vaatluse korraldamiseks varem hageja poolt üüritud ruumides, et selgitada välja, milliste veemõõtjate näitudest lähtudes on kostja koostanud hagejale alates juulist 2020 arved (dtl 161, dtl 222). Maakohus jättis taotluse rahuldamata, kuna vaatluse käigus ei saa tuvastada hageja nõude rahuldamise olulisi eeldusi. Arvete esitamisest on möödunud peaaegu kaks aastat, vahetunud on kinnisasja omanik ning hageja on ruumidest lahkunud. Veearvestite näite vaidlusalusel perioodil ei ole võimalik tagantjärele tuvastada.

Ringkonnakohus nõustub, et vaatluse korraldamisega Vinkli tn 4 C aadressil ei oleks võimalik saavutada hageja soovitut ehk tõendada, milliste veemõõtjate näitudest lähtudes kostja hagejale koondarveid esitas. 13.11.2023 menetlusdokumendis täpsustas kostja ringkonnakohtule, et alates 29.10.2021 on Vinkli tn 4 C omanik Bilder Grupp OÜ, kes on peale kinnisasja ostmist teostanud hoones lammutus- ja ehitustöid (dtl 248). Seega ei ole võimalik tuvastada veemõõtjate asukohta ajal, mil hageja oli hoone üürnik ning vaatluse korraldamisega ei saaks tõendada neid asjaolud, mida hageja soovib tõendada (TsMS § 236 lg-d 2 ja 3, 238 lg 1).

41.2. Teiseks taotles hageja, et maakohus nõuaks kostjalt välja 01.01.2020 – 31.12.2021 veeteenuse esitaja poolt Vinkli tn 4 C kinnisasja kohta esitatud arved, et tuvastada hoone tegelik veetarbimine. Hageja väitel saaks nende arvetega tõendada, et talle esitatud arved olid ekslikult suured. Maakohus jättis taotluse rahuldamata, leides, et hageja ei ole väitnud, et kostja esitas talle arveid vee eest, mida kogu hoones üldse ei tarbitud. Ainult kogu hoone vee kogust tõendavad arved ei saa tõendada ilma täiendavate faktiliste andmeteta, milline oli hageja ruumides tegelikult tarbitud vee kogus.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hoone kogu veetarbimise eest esitatud arved ei saaks tõendada hageja veetarbimist ega seda, et kostja on ekslikult esitanud hagejale arve ka 9 2-22-101156 üldveemõõtja näidu alusel. Mis puudutab hageja väidet, et need arved võiksid näidata, et hagejale omistatud tarbimine oli ebaproportsionaalselt suur võrreldes kogu hoone veetarbimisega, siis leiab ringkonnakohus, et tegemist ei ole hageja tõendamiskoormisega (TsMS § 230 lg 1). Ringkonnakohus leiab, et asjaolu tõendamine, et hagejale esitati arved vaid hageja tarbitud vee eest, oli kostja kui üürileandja tõendamiskoormiseks. Kostja on aga hageja asjaomase taotluse rahuldamisele vastu vaielnud.

42.Lisaks esitas hageja vastuseks kohtunõudele 13.11.2023 fotod, mis kajastavad kahe veemõõtja näite 24.01.2021 seisuga. 24.11.2023 seisukohas täpsustas hageja, et need ei ole uued tõendid, vaid on esitatud koos hagiavaldusega (dtl 276). Kuna 13.11.2023 esitatud fotod on juba toimikus (dtl 86–87), puudub vajadus neid uuesti toimikusse võtta. Kohus saab lähtuda juba toimikus olevatest tõenditest. Seega ei võta kohus 13.11.2023 esitatud fotosid vastu.

III Hageja apellatsioonkaebuse sisuline lahendamine 43. Esmalt kvalifitseerib kohus hageja nõude. Hageja väitel kasutas ta kostja äriruume Vinkli tn 4 C Tallinn aadressil ligi 10 aastat. Kostja ei ole seda vaidlustanud. Algselt kasutas hageja ühte ruumi, alates 2018. aastast hakkas ta kasutama ka teist äriruumi ning pooled sõlmisid selle kohta 09.04.2018 üürilepingu (dtl 35-37). Üürilepingu lisa 1 kohaselt pidi üürnik tasuma vee eest veearvesti näitude järgi vastavalt tarbimisele, mis korrutati kehtiva veetariifiga ning millele lisandus 10% hooldustasu (dtl 38). Üürileping lõppes 07.10.2021. Vaidluse põhikese on selles, kas hagejal kui üürnikul on alust nõuda kostjalt tagasi alates juulist 2020 kuni üürilepingu lõppemiseni vee kui kommunaalmakse eest väidetavalt enammakstud 7126,42 eurot ja viivist.

Hageja tugines VÕS §-le 271, § 292 lg-le 1, §-le 337 ja § 1028 lg-le 1. Seega tugines hageja nii üürilepingu regulatsioonile kui ka alusetu rikastumise sätetele (VÕS 1028 lg 1).

43.1. Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne, kusjuures kohus ei ole seotud poolte õiguslike seisukohtadega (RKTKo 14.06.2023, 2-20-4179, p 10). Maakohus ei ole käesolevas asjas hageja nõuet selgelt kvalifitseerinud, kuid on märkinud, et VÕS § 1028 järgi oleks hagejal tulnud nõude esitamisel põhistada ja tõendada neid asjaolusid, mille esinemise tõttu saaks kohus tuvastada kohustuse puudumist. Seejärel leidis maakohus, et hageja ei ole oma tõendamiskoormist täitnud.

43.2. Ringkonnakohus leiab, et käesoleva asja asjaoludel ei saa enammakstud summa tagasinõudmisel tugineda VÕS §-le 1028. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on selgitatud, kui sooritus tehakse lepingu alusel, saab selle õiguslik alus esmajoones puududa, kui leping on tühine, ja ära langeda, kui leping on tühistatud. Lepingu lõppemine, olgu kokkuleppel, tähtaja möödumise, taganemise või ülesütlemise tõttu, ei võta lepingu kehtivuse ajal lepingu alusel tehtud sooritustelt õiguslikku alust ega anna põhjust kohaldada alusetu rikastumise sätteid (VÕS IV. Kommenteeritud väljaanne, § 1028, p 3.1.3; RKTKo 24.09.2008, 3-2-1-62-08, p 9).

Alusetu rikastumisega oleks tegemist juhul, kui üks lepingupool täidab lepingust tulenevad kohustused nõuetekohaselt ja teine pool tasub kohustuste täitmise eest rohkem, kui ta oleks olnud lepingu alusel kohustatud, sellisel juhul puudub enammakstud osas soorituseks õiguslik alus ning lepingupool saab enamtasutu tagasi nõuda § 1028 alusel (VÕS IV. Kommenteeritud väljaanne, § 1028, p 3.1.3). Käesoleval juhul väidab hageja aga just seda, et kostja on üürilepingut vee eest liiga suurte arvete esitamisega rikkunud ning seetõttu on tema tasunud ülemääraselt, mitte et ta oleks kogemata rohkem tasunud. Seega ei saa lähtuda alusetu rikastumise regulatsioonist, vaid asi tuleb lahendada lepingulisi suhteid reguleerivate normide alusel, millele hageja samuti tugines. Siiski ei saa asja lahendada VÕS § 337 alusel, kuna see säte puudutab üürilepingu lõppemisel ettemakstu tagasinõudmise õigust üksnes olukorras, kus makse on tehtud aja eest pärast lepingu lõppemist (RKTKo 20.06.2018, 2-17-280, p 23).

10 2-22-101156 Käesoleval juhul ei väida hageja, et ta on tasunud ette perioodi eest, mis järgnes üürilepingu lõppemisele 07.10.2021, vaid et ta on valede veenäitude tõttu maksnud vee eest rohkem perioodil juulist 2020 kuni üürilepingu lõppemiseni, st üürilepingu kehtivuse ajal.

43.3. Hageja on tuginenud ka VÕS § 292 lg-le 1 (01.01.2018 redaktsioonis), mis nägi ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et hageja pidi üürilepingu järgi kostjale vee eest eraldi tasuma, kuid ta pidi seda tegema tegeliku tarbimise (vee puhul veearvesti näitude) järgi. Hageja tasus kommunaalteenuste eest kostja esitatud arvete alusel. Niisiis vastutas kostja selle eest, et hagejale esitataks arved tegeliku tarbimise järgi. Kui kostja esitas hagejale suuremad arved, st arved ka vee eest, mida hageja ei tarbinud, on kostja lepingut selles osas rikkunud ning hagejal on õigus enammakstud summa tagasi nõuda. Seega tuleb asja lahendamisel lähtuda VÕS §-st 292 koosmõjus lepingu rikkumisest tulenevate õiguskaitsevahenditega (VÕS § 100, § 101).

44.Hinnates edasi hageja apellatsioonkaebust maakohtu otsusele, nõustub ringkonnakohus hagejaga, et maakohus jättis kohaselt arvesse võtmata hageja esitatud tõendid ning kohaldas vääralt tõendamiskoormist, kui pidas piisavaks kostja paljasõnalisi vastuväiteid selle kohta, et kostja esitatud arvetes on lähtutud hageja tegelikust veetarbimisest. Ringkonnakohus leiab, et need minetused annavad aluse maakohtu otsuse tühistamiseks ja hagi rahuldamiseks.

45.Kuna hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole tema esitatud asjaolusid arvestanud, toob ringkonnakohus esmalt välja hageja esitatud asjaolud ning tõendid, mille hageja on esitanud selle tõendamiseks, et ta on vee eest ülemääraselt tasunud, samuti milline oli tema hinnangul tegelikult tarbitud veemaht. Ringkonnakohus vaatleb esmalt hageja veetarbimist alates uute ruumide üürilevõtmisest 2018. aastal kuni juunini 2020, st perioodil, kui näite käis korjamas majahaldur ja arved esitati igakuise tarbimise eest.

45.1. Kohus märgib alustuseks, et üürilepingu lisast 2 (ruumide üleandmise- ja vastuvõtmise akt) nähtub, et ruumis 1 oli veearvesti (algnäit 106, käesolevas menetluses on täpsustatud, et see oli 1063) ja ruumis 4 oli üürileandja veemõõdusõlm koos üldise arvestiga (dtl 41-42). Muid veearvesteid üürilepingus fikseeritud ei ole.

45.2. Alates 2018. a juunist hagejale esitatud arvetelt nähtub, et arvetel on kolm rida nimetusega „Vesi ja kanalisatsioon“, „Vesi ja kanalisatsioon II“ ja „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“, millele lisandub alati neljas rida „Vee ja kanalistats. hooldustasu“ (10%), kuid alates aprillist 2020 on arvetel erisusi, mis on allpool eraldi kajastatud (dtl 46-69).

45.2.1. Esimesel real „Vesi ja kanalisatsioon“ (mille algnäit juunis 2018 on 436) on ühes kuus tarbitud vee kogused alates juunist 2018 kuni märtsini 2020 esitatud arvetel järgmised: 6, 5, 6, 5, 5, 6, 7, 5, 7, 5, 6, 7, 7, 7, 7, 5, 7, 7, 7, 7, 1. Märtsi 2020 arvel on selle rea lõppnäit 569 (dtl 66).

Aprilli, mai ja juuni 2020 arvetel sama rida enam ei ole (dtl 67–69).

45.2.2. Teisel real „Vesi ja kanalisatsioon II“ (algnäit juunis 2018 on 0163) on tarbitud vee ühekuised kogused alates juunist 2018 kuni maini 2020 esitatud arvetel järgmised: 0, 0, 1, 0, 20, 0, 0, 0, 1, 0, 0, 0, 1, 1, 0, 0, 0, 0, 0, 1, 4, 3, 2. Mai 2020 arve lõppnäit on 1099.

45.2.3. Kolmandal real „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (algnäit 0, septembris 2018 muutus algnäit 1-ks) oli ühe kuu tarbitud vee kogus juunist 2018 kuni novembrini 2019 esitatud arvetel 0, edasi on kogused kuni maini 2020 1, 0, 2, 2, 2. Mai 2020 arve lõppnäit on 8.

11 2-22-101156 45.2.4. Aprillis ja mais 2020 esitatud arvetel on kaks rida, „Vesi ja kanalisatsioon II“ ja „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“, millele lisandub „Vee ja kanalistats. hooldustasu“ (10%) (dtl 6768, tarbitud kogused on märgitud juba eelmistes lõikudes).

45.2.5. Juuni 2020 arvel on kolm rida, mis kõik on sama nimetusega „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“, lisandub „Vee ja kanalistats. hooldustasu“ (10%). Kuigi juuni 2020 arvel on rea nimetused identsed, on näha, et edasi on arvestatud näite, mis mais olid 1099 (algselt teine rida „Vesi ja kanalisatsioon II“) ja 8 (algselt kolmas rida „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“) ning lisandunud on arvesti, mille algnäit on 0 ja lõppnäit 2 (dtl 69). Juuni 2020 arvel on lõppnäidud seega 1101, 11 ja 2. Juunis kasutatud veekogused olid 2, 3 ja 2.

45.2.6. Hageja ei ole vaidlustanud vee eest tasumist kuni juunini 2020. Ülal kajastatust nähtub kahe aasta vältel igakuiselt suhteliselt ühtlane veetarbimine. Seejuures on hageja valdavalt tasunud kolme arvesti näitude alusel (v.a aprill ja mai 2020, mil arve on esitatud kahe arvesti alusel), millest esimest alates aprillist 2020 enam ei arvestatud ning juunis 2020 lisandus üks 0-algnäiduga arvesti. Alates 2020. a juulist jätkas hageja samade üüripindade kasutamist.

45.3. Edasi käsitleb ringkonnakohus hageja veetarbimist alates 2020. a juulist. Sellest ajast esitatud arveid peab hageja ülemääraseks ja ebaõigeks. Nimelt teatas 01.06.2020 üürileandja hagejale, et alates 2020. aasta juulist esitatakse hagejale koondarve 6 kuu kohta ja igakuised kommunaalmaksed kalkuleeritakse 6 kuu keskmise järgi ning perioodi lõpus esitatakse vahearve (dtl 69). 01.07.2020 arvestuse järgi (mis oli koostatud eelneva 12 kuu keskmise tarbimise järgi) oli hageja keskmine vee ja kanalisatsiooni tasu kuus 31,49 eurot (dtl 70). Hageja on vaidlustanud järgnevate perioodide koondarved. Siinkohal märgib ringkonnakohus vastuseks hageja apellatsioonkaebuse väitele, et kostjal ei olnud üldse õigust koondarveid esitada, et kuigi üürilepingu järgi tuli tasuda vee eest igakuiselt ja arvesti järgi, siis kuna hageja on tuginenud üürilepingu selles osas rikkumisele alles apellatsioonkaebuses, ei saa ringkonnakohus üürilepingu asjaomast rikkumist hinnata.

45.3.1. 31.12.2020 esitas kostja hagejale arve 781,43 euro maksmiseks, sh väidetava tegeliku veekasutuse eest. Arve spetsifikatsioonist nähtub, et arvel on vee kohta neli rida erinevate algja lõppnäitudega: „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (1101 / 1230), „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (11 / 20), „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (2 / 28) ja „WC 2 korrus“ (2 / 7). Seega on kolme esimese näidu puhul jätkatud samade näitude lugemist, mis kajastuvad juuni 2020 arvel, ning lisandunud on „WC 2 korrus“. Samas on kogused tõusnud märkimisväärselt – arvestusperioodil juulist detsembrini on tarbitud kogused vastavalt 129, 9, 26 ja 5, st ühe kuu keskmine nelja arvesti alusel oleks u 28m³ (varem maksimaalselt 7-8 m³ kuus). Koondarvest tulenevalt teatas kostja hagejale 01.01.2021, et järgnevalt kohustub hageja tasuma iga kuu vee ja kanalisatsiooni eest 65,44 eurot (dtl 74-75), st 2 korda rohkem kui pool aastat varem.

45.3.2. 30.04.2021 esitas kostja arve jaanuarist kuni aprillini 2021 vähem makstud kommunaalteenuste eest 1407,59 euro saamiseks. Arve spetsifikatsioonist nähtub, et eelmises punktis nimetatud arvestite järgi oli tarbitud vee kogus nelja ja poole kuu vältel (15.12.2020 – 30.04.2021) vastavalt 37, 104, 13 ja 6 (lõppnäidud vastavalt 1267, 124, 41 ja 13) (dtl 81–82). see tähendab, et kuu keskmine nelja arvesti alusel oli tõusnud u 35m³-ni.

45.3.3. 08.10.2021 esitas kostja hagejale kommunaalteenuste arve 3880,25 eurot tasumiseks, sh vee ja kanalisatsiooni eest (dtl 78-79). Arve spetsifikatsioonist nähtub, nagu oleksid sama nelja arvesti lõppnäidud 1320, 1135, 41, 20 ja tarbitud kogused alates 01.05.2021 – 07.10.2021 (veidi üle 5 kuu jooksul) vastavalt 53, 1011, 0 ja 7. Teisel real välja toodud arvesti, mille algnäit 12 2-22-101156 oli 30.04.2021 124 ja lõppnäit oli 07.10.2021 juba 1135, kohaselt tarbis hageja seega nende viie kuu ja mõne päeva jooksul umbes 200m³ vett kuus (kokku 1011 m³), kõigi arvestite näitude alusel kokku oli kuu keskmine tarbimine üle 210m³.

45.4. Hageja pöördus kõigi koondarvestuste saamisel kohe kostja poole, teatades, et näitudes peab olema viga (dtl 83, 84, 90). 12.01.2021 teatas hageja kostjale, et ilmselt on üks veemõõtja topelt ja tasustatakse topelt. Hageja palus kostjal vaatama tulla (dtl 83). 21.07.2021 teatas hageja kostjale, et veemõõtjate näidud ei sobi kokku arvel olevatega. Hageja saatis kostjale ka fotod veemõõtjate kohta. Hageja avaldas arvamust, et veemõõtjate numbrid on läinud vahetusse, kuna veemõõtjad ei ole nummerdatud. Samuti on ühe veemõõtja paigaldanud hageja ise ja seda ei saa arvestada. Hageja märkis, et veemõõtjaid 2 ja 3 ei ole olemas, kuna nende näit ei sobi kokku ühegi mõõtjaga. Hageja ei tea, kust need võetud on ning palub kostjal tulla kohale ja koos torusid ja arvesteid kontrollida (dtl 84-88). 21.10.2021 vaidlustas hageja kostja saadetud arve, märkides, et jätkuvalt on vett arvestatud topelt ning palunud maha võtta 1000 m³ vett (dtl 91–92). Detsembris 2021 on hageja täiendavalt selgitanud, et 1. korruse WC vesi on tulnud töökoja kaudu ning hageja on selle eest kogu aja topelt tasunud. Hageja leiab, et koondarve kaks keskmist näitu on topelt. Hageja väitel tuleb kolmas rida samast trassist, kust esimene veemõõtja, samuti ei peaks olema teist rida, mis on üldveemõõtja (dtl 93–94). Hageja on proovinud kostjaga ühendust saada ka jaanuaris 2022, kuid kostja ei vastanud (dtl 93).

45.5. Kohtule on hageja selgitanud, et lähtuda tuleb kolmest arvestist: arvesti algnäiduga 1063 lõppnäit oli 1135; arvesti algnäiduga 0 lõppnäit oli 41 ning II korruse WC algnäiduga 0 lõppnäit oli 20. Kohtule esitatud arvutuse kohaselt on enam tasutud 1320m³ eest, mis tähendab 6478,56 eurot (1320*4,09 + km) (dtl 31, 101–102). Hageja kordas sama selgitust ringkonnakohtule.

Hageja väitel peaks koondarvel olev 3. rea mõõt olema 2. rea mõõt ning 2. rida on üldveemõõtja, st see peaks välja jääma. Samuti nähtub tema selgitusest, et 1.rea lõppnäit peaks olema 1135 (algnäit peaks selle arvesti puhul olema 1063, teiste arvestite algnäidud on 0 ja 0 (dtl 255–256).

46.Eelnevast nähtuvalt on hageja kohtule esitatud tõendite ja selgitustega esile toonud, et 2018. a keskpaigast kuni juunini 2020, st kahe aasta vältel, oli tema igakuine veetarbimine sisuliselt ühetaoline (v.a oktoober 2018). Seejärel nähtub mõnekuise vahega esitatud koondarvetest, nagu oleks hageja veetarbimine hüppeliselt ja püsivalt tõusvas joones kasvanud.

Kui kuni 2020. a juunini oli erinevate arvestite alusel vee igakuine kogukulu ca 7-8 m³, siis juulist detsembrini 2020 oli ühe kuu keskmine veekulu u 28 m³ (p 45.3.1), detsembri keskpaigast aprilli lõpuni u 35m³ (p 45.3.2) ning maist 2021 kuni oktoobrini 2021 juba u 210m³ (p 45.3.3). Ringkonnakohus ei saa nõustuda maakohtu otsuse p-s 72 väidetuga, kus on leitud, et ühegi arvesti puhul ei esine loogilisi ega hüppelisi muutusi alates ajast, mil kostja hakkas koondarveid esitama. Ilmselgelt on veearvestite näidud kasvanud hüppeliselt ja jäänud kasvama kuust kuusse. Hageja pöördus kohe esimese koondarve saamise järgselt kostja poole märkusega, et midagi on topelt, mis kinnitab seda, et midagi oli arvestuses ebaloogilist ja üllatavat. Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejale vastanud ja selgitanud, milliste arvestite alusel näite kogutakse ega kontrollinud koos hagejaga arvesteid üle ning ka kohtumenetluses on kostja vastuväited põhinenud pelgalt sellel, et arvetel on kõik õigesti (väites samal ajal vastuoluliselt ka seda, et üürilepingu järgi tuli lähtuda kahest arvestist), leiab ringkonnakohus, et maakohus on hagi rahuldamata jätmisel lähtunud valest tõendamiskoormisest.

47.Nagu juba märgitud, reguleerib pooltevahelist õigussuhet 09.04.2018.a sõlmitud üürileping ning VÕS regulatsioon. Kuigi käesoleval juhul ei ole vaidlust, et hageja pidi üürilepingu järgi kostjale vee eest eraldi tasuma (VÕS § 292 lg 1), pidi ta seda tegema tegeliku tarbimise järgi.

13 2-22-101156 Arved tegeliku tarbimise eest esitas hagejale aga kostja. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa heita hagejale ette seda, et ta ei oleks pööranud kostja tähelepanu probleemidele veearvestuses. VÕS § 292 lg 2 kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Käesoleval juhul ei ole hageja nõudnud kostjalt konkreetseid dokumente, kuid on palunud kostjal tulla kohale, et fikseerida koos õiged arvestid ning kontrollida arvestite näite (eespool p 45.4). Kostja on hageja pöördumisi eiranud, ei ole selgitanud, milliseid arvesteid ta arvesse võtab ning on esitanud edasi aina suurenevaid arveid, mille õigsusele on hageja tulutult vastu vaielnud.

48.Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et hageja võimuses ei olnud oma väiteid täiendavalt tõendada ning tõendamiskoormis läks üle kostjale kui üürileandjale, kes vastutas selle eest, et hagejale esitatakse arved tegeliku tarbimise järgi, st kostja pidi ka tõendama, et arved kajastavad tegelikku tarbimist. Ka õiguskirjanduses on selgitatud, et selleks, et üürileandja saaks üürniku käest kõrvalkulusid nõuda, peab üürileandja suutma üürnikule kõrvalkulude tekkimist ja nende suurust tõendada. Kui üürileandja seda ei suuda, siis järelikult ei saa väita, et kõrvalkulu oleks tekkinud. Näiteks peab üürileandja tõendama, et soojaarve ikka tõepoolest selline oli. Seda saab edukalt teha üürnikul vastavate arvetega tutvuda lastes (VÕS II. Kommenteeritud väljaanne, § 292 p 3.4). Käesolevas asjas on hageja tuginenud sellele, et alates juulist 2020 ei saa ta enam aru, kust arvetel olevad arvestinäidud tulevad. Seega oli kostja kohustus tõendada, et need arvestinäidud, mis on vaidlustatud koondarvetel kajastatud, näitavad tõepoolest hageja järsult tõusnud veetarbimist. Samuti pidi kostja üürileandjana ja kinnisasja omanikuna tõendama, millised arvestid mõõtsid konkreetselt hageja kasutuses oleval pinnal tarbitud vett. Ringkonnakohtu hinnangul pidas maakohus eelnevat ekslikult hageja tõendamiskoormiseks.

49.Kuna ringkonnakohtu hinnangul oli maakohus jätnud kostjale tõendamiskoormise selgitamata, tegi ringkonnakohus seda ise. Ringkonnakohus palus kostjal tõendada, millised hageja üüritud pinnal (või väljaspool seda) asunud veearvestid mõõtsid hageja veetarbimist.

Kohus märkis, et alates 01.07.2020 esitatud arvetel on välja toodud neli arvestit – seega peaks kostja oma vastuväidete tõendamiseks selgitama iga arvesti kohta, kus see paiknes ning tõendama, et see mõõtis hageja tarbitud vett. Ringkonnakohus selgitas, et kostja paljasõnaline väide, et kõik on arvetel õige, ei ole tõendamiskoormise täitmiseks piisav, vaid kostja peab ka faktiliselt tõendama, et kõik need neli arvestit mõõtsid hageja üüritud pinnal tarbitud vett (dtl 243–245).

50.Ringkonnakohus leiab, et kostja ei täitnud oma tõendamiskoormist ka pärast selleks täiendava võimaluse andmist. Kostja märkis 13.11.2023 vastuses, et alates 29.10.2021 on kinnisasjal uus omanik, kes on teostanud hoones lammutus- ja ehitustööd ning üüripinnal ei ole enam võimalik arvestite asukohti tuvastada. Kinnistu ei kuulu enam kostjale ja tal ei ole ka varasemaid hoone jooniseid, kust nähtuksid veemõõtjate asukohad. Kostja jäi paljasõnaliselt väite juurde, et kõik koondarvetel olnud mõõtjad mõõtsid ainult hageja vett, ükski neist ei olnud üldveemõõtja, tarbimist mõõdeti 3 veemõõtjaga + 1 mille lisas hageja ise (WC oma) (dtl 247–

249). Ringkonnakohus leiab, et kostja oleks saanud asjaomased hoone joonised küsida välja ka uuelt omanikul või taotleda seda kohtu kaudu. Kostja väide, et hageja veetarbimise arvestamisel ei ole arvestatud üldveemõõtjat, jääb paljasõnaliseks. Kuna üldveemõõtja asus hageja üüripinnal (dtl 42 (üürilepingu lisa), dtl 132 (plaan)) ning hageja veearved tõusid koondarvete esitamise ajast hüppeliselt, ei saa sellist võimalust välistada. Kostja ei ole millegagi tõendanud, et tema esitatud koondarved tuginesid hageja tegelikule veetarbimisele.

51.Ringkonnakohus ei nõustu ka kostja väitega, et hageja on konkludentselt arveid aktsepteerinud, kuna on need tasunud. Arve tasumine ei tähenda sellega nõustumist – hageja on 14 2-22-101156 iga koondarve saamisel pööranud kostja tähelepanu sellele, et tema tarbimine ei saa olla nii suur (eespool p 45.4), kuid kostja on hageja väiteid ja ettepanekuid arvesteid ja näite kontrollida üürilepingu kehtivuse ajal ja pärast seda ignoreerinud.

52.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et sellises olukorras ei saanud arvesse võtta hageja omakäelisi arvestusi, plaanile märgitud selgitusi ja arvestitest tehtud fotosid (dtl 86–88, 101– 102, 148–149). Hageja on ka ise väitnud, et ei saa aru, kuidas on kostja veetarbimist arvutanud, seega ei saanudki hageja esitada kostja asemel selgitusi selle kohta, kust koondarvetel olevad näidud on saadud. Sellisel juhul sai hageja üksnes tuua välja ebaloogilisused ja vastukäivused ning selgitada, kuidas tema arusaamisel oleks tulnud veetarbimist arvestada, mida hageja on ka teinud. Seega saab kohus lähtuda hageja arvutustest, kuna kostja neid ümber lükanud ei ole.

Nimelt pidi kostja lähtuma põhimõttest, et kui asjaolu tõendamise koormis lasub hagejal, võib kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet enda tõendeid esitamata seni, kuni hageja tõendeid ei ole esitanud. Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada (RKTKo 11.12.2019, 217-1722/31, p 14 koos edasiste viidetega). Käesoleval juhul oli hageja esitanud piisavalt asjaolusid ja tõendeid enda väidete kinnitamiseks, et talle on esitatud ekslikult suured arved ning esitanud omapoolsed kalkulatsioonid. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kostja paljasõnalised väited selle kohta, et kõik oli õige, tõendada alates juulist 2020 märkimisväärselt suurenenud koondarveid. Seega leiab ringkonnakohus, et hageja nõue vee eest enammakstu tagastamiseks tuleb rahuldada.

53.Mis puudutab kostja väiteid selle kohta, et hageja ehitas ruumid välja ebaseaduslikult, hageja väiteid, et kostja ei ole arvesteid taadelnud, ja kostja väiteid, et hageja II korruse WC arvesti on omavoliline, siis ringkonnakohus ei pea neid asjakohasteks. Käesolevas asjas on hagi esitatud üürilepingu alusel vee eest enammakstud summa tagasisaamiseks ning vaidlustatud on vee tarbimise arvestamine kostja poolt alates 2020. a juulist. Hageja kasutas üüripinda, kostja esitas selle eest arveid ning hageja pidas neid arveid ebaõigeteks – muud vaidlused, mis ei ole käesoleva tsiviilasja esemeks, ei ole asjassepuutuvad.

54.Kuna kostja on esitanud ainult üldised vastuväited, siis peab kohus lähtuma hageja arvestustest, mille kohaselt on korrektne lähtuda kolme arvesti näitudest: algnäit 1063 – lõppnäit 1135, algnäit 0 – lõppnäit 41 ja II korruse WC-s asuv veemõõtja, algnäit 0 – lõppnäit 20. Seega on hageja tasunud kostjale ebaõige arvestuse alusel rohkem 1320m³ eest (1453 – 133 (st tegelik tarbimine)). Lähtudes veetariifist 4,09 m³ eest, tasus hageja kostjale rohkem 5398,80 eurot (1320*4,09), millele lisandub käibemaks. Kuna üürilepingu lisa 1 järgi, samuti nähtuvalt kõikidest toimikus olevatest arvetest, on vee ja kanalisatsiooni hooldustasu 10% otseselt seotud tarbitud vee kogusega, siis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ka tarbimisele lisatud hooldustasu 10% kui vee kommunaalmakse element (539,88 eurot, millele lisandub käibemaks). Kokku kuulub kostjalt hagejale väljamõistmisele põhinõudena 7126,42 eurot (5398,80+539,88, millele lisandub käibemaks).

55.Hageja on VÕS § 113 lg-le 1 ja TsMS §-le 367 tuginedes taotlenud põhivõlalt kindlas summas viivise väljamõistmist alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ning edasiulatuvat viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni (dtl 32, 162–163, 217).

56.Ringkonnakohus leiab, et viivisenõue kuulub VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel rahuldamisele. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgi on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane 15 2-22-101156 intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Kuni 31.12.2022 oli vastav intressimäär 0%, 01.01.2023 – 30.06.2023 2,5% ning alates 01.07.2023 on vastav intressimäär 4% aastas. Seega oli VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi viivise määraks 14.02.2022–31.12.2022 – 8% aastas (0+8);

01.01.2023–30.06.2023 – 10,5% (2,5+8) ning 01.07.2023–11.12.2023 – 12% aastas (4+8).

Eelnevast tulenevalt kuulub hagi esitamisest 14.02.2022 kuni Tallinna Ringkonnakohtu otsuse tegemiseni kostjalt hagejale põhinõudelt (7126,42) väljamõistmisele viivis 1256,69 eurot.

Alates 12.12.2023 tuleb kostjal hagejale tasuda põhinõudelt (7126,42) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni.

57.Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada ning hageja apellatsioonkaebus ja hagi rahuldada.

IV Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 58. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab hagi tervikuna, siis tuleb muuta ka maakohtus kantud menetluskulude jaotust ning jätta menetluskulud tervikuna kostja kanda (TsMS § 162 lg 1).

59.Ringkonnakohtus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, mistõttu apellatsiooniastmes kantud menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). jäävad ka 60. Maakohus on oma otsuses määranud kindlaks ainult kostja menetluskulud. Kuna ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja rahuldab hagi tervikuna, sh jätab menetluskulud tervikuna kostja kanda, siis jätab ringkonnakohus nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata (TsMS § 174 lg-d 3–5; Riigikohtu 20.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p-d 21-22). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

61.Lisaks kohustab ringkonnakohus hagejat tasuma maakohtus suurendatud nõudelt tasumata jäänud riigilõivu 35 eurot. 21.11.2022 suurendas hageja oma nõuet ning palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 7126,42 eurot ja viivise seadusjärgses määras. TsMS § 147 lg 4 esimese lause järgi tasutakse nõude suurendamise korral täiendavat riigilõivu hagihinna suurenemise järgi. Arvestades suurendatud nõuet, oleks hageja pidanud maakohtu menetluses tsiviilasja hinnalt 7696,53 eurot (põhinõue 7126,42 eurot + viivis 570,11 (7126,42 x 8 %) tasuma RLS § 59 lg 1 ja lisa 1 järgi riigilõivu 665 eurot. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja tasunud riigilõivu 630 eurot (457,14 + 172,86), mis on 35 eurot ettenähtust vähem. TsMS § 147 lg 3 esimese lause järgi, kui menetlusse võetud nõudelt on riigilõivu tasutud seaduses sätestatust vähem, nõuab kohus riigilõivu tasumist seaduses sätestatud suuruses. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt 16

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.