Derecho de tanteo y retracto: quién lo tiene y cómo ejercerlo

Retracto de comuneros y de colindantes: nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro y, en su defecto, desde que se supo de ella (art. 1524 CC). Inquilino de vivienda: treinta días naturales para el tanteo tras la notificación y treinta días para el retracto tras la notificación de la escritura (art. 25 LAU). Coherederos: un mes (art. 1067 CC). Retracto convencional: cuatro años, o el plazo pactado hasta diez (art. 1508 CC).

1. Identifique qué derecho le corresponde. Hay cuatro familias. El retracto legal del Código Civil (comuneros, colindantes rústicos y coherederos), el tanteo y retracto del arrendatario de la LAU, el retracto convencional pactado en la compraventa y los derechos de la Administración previstos en las leyes de vivienda. Compruebe en qué calidad actúa: copropietario inscrito, inquilino con contrato vigente, vendedor con pacto de retro. Reúna la escritura de adquisición, el contrato o la nota simple que acrediten su condición. Sin esa prueba, ni el Registro ni el juzgado le reconocerán el derecho.
2. Compruebe que se ha producido una venta que da derecho a retraer. El retracto legal procede en la compraventa o la dación en pago (art. 1521 CC) a favor de un extraño. No hay retracto si el copropietario vende a otro copropietario, ni en la donación o la permuta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes (art. 1524). En el alquiler, no procede si se vende el inmueble entero con todas sus viviendas y locales, aunque si solo hay una vivienda el inquilino conserva sus derechos (art. 25.7 LAU).
3. Obtenga los datos reales de la venta. Para retraer se necesita saber el precio y las demás condiciones. Pida una nota simple al Registro de la Propiedad, solicite copia de la escritura al comprador, al notario o a la parte vendedora y compruebe el precio realmente pagado. Si hay indicios de que se declaró un precio inferior o superior al real, anótelo, porque el retrayente debe reembolsar el precio efectivo, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles (arts. 1518 y 1521 CC). Ese importe fijará la cantidad que debe tener disponible.
4. Cuente bien el plazo. En el retracto de comuneros y de colindantes son nueve días contados desde la inscripción de la venta en el Registro y, si no se inscribió, desde que el retrayente tuvo conocimiento de ella (art. 1524 CC). Al inquilino se le dan treinta días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente del vendedor para ejercer el tanteo, y treinta días naturales desde la notificación de la escritura por el comprador para retraer (art. 25 LAU). Son plazos de caducidad: no se interrumpen por cartas ni por negociaciones.
5. Ejerza el tanteo si es inquilino. El arrendador debe notificar de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. La notificación caduca a los ciento ochenta días naturales. Responda por escrito, preferiblemente por burofax, aceptando las condiciones, y ofrezca el precio dentro de los treinta días. Si el contrato incluía renuncia al derecho, que la LAU permite en el art. 25.8, el arrendador solo está obligado a avisarle de su intención de vender con treinta días de antelación a la firma de la compraventa. Verifique si la renuncia consta en su contrato.
6. Ejerza el retracto si no se le notificó o la venta fue peor para usted. El inquilino puede retraer si no se le hizo la notificación, si faltó algún requisito en ella, o si el precio efectivo fue inferior o las condiciones menos onerosas (art. 25.3 LAU), con sujeción al art. 1518 CC. El retracto del inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, salvo el del condueño y el convencional inscrito antes del arrendamiento (art. 25.4). Notifique su decisión al comprador y al vendedor por burofax, y prepare enseguida la consignación y la demanda.
7. Prepare la consignación del precio y los documentos. La demanda de retracto debe acompañarse de documentos que constituyan un principio de prueba del título y, cuando la ley o el contrato exijan consignar, el justificante de haber consignado el precio si es conocido, o de la caución que lo garantice (art. 266.2.º LEC). Ingrese el precio y los gastos en la cuenta del juzgado o ofrezca un aval bancario. El Tribunal Constitucional ha amparado a retrayentes cuando se les inadmitió la demanda con un formalismo excesivo, pero no se confíe: consigne dentro del plazo de ejercicio.
8. Presente la demanda y pida la anotación preventiva. Las acciones de retracto se tramitan por el juicio ordinario, sea cual sea la cuantía (art. 249.1.7.º LEC), ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca. Se necesitan abogado y procurador, y antes de demandar debe acreditarse una actividad negociadora previa (LO 1/2025). Solicite también la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad para proteger su derecho frente a ventas posteriores. Si la sentencia es estimatoria, se subroga en el lugar del comprador y se otorga la escritura.

• Dejar pasar los nueve días del retracto de comuneros o los treinta del inquilino. Son plazos de caducidad. El Tribunal Constitucional ha considerado conforme a la Constitución el plazo de nueve días del art. 1524 CC, de modo que no cabe pedir prórroga. Anote desde qué día cuenta cada plazo y actúe sin esperar a reunir todos los documentos.
• No consignar el precio o hacerlo mal. Las demandas de retracto se inadmiten con frecuencia por defectos de consignación o de caución. La cantidad debe cubrir el precio y los gastos, y la consignación debe hacerse dentro del plazo. Pida a un abogado que confirme si en su caso es exigible y cómo se acredita.
• Aceptar una notificación defectuosa del vendedor sin comprobarla. Si falta el precio, las condiciones esenciales o la forma fehaciente, el plazo de tanteo no empieza a correr y el inquilino conserva el retracto. Si se notifica un precio superior al real, el inquilino también puede retraer.
• Renunciar al derecho de adquisición preferente al firmar el alquiler sin darse cuenta. El art. 25.8 LAU permite pactar la renuncia. Muchos contratos la incluyen en una cláusula estándar. Revise el contrato antes de contar con el derecho, porque, de existir la renuncia, solo le queda el preaviso de treinta días antes de la venta.
• Contar con el derecho cuando se vende el edificio entero. El art. 25.7 LAU excluye el tanteo y el retracto del inquilino si el inmueble se vende conjuntamente con las demás viviendas y locales del arrendador. En ese caso, la legislación de vivienda puede dar el derecho a la Administración, no al inquilino.
• Olvidar la anotación preventiva de la demanda. Si el comprador vende a un tercero de buena fe mientras dura el pleito, el retrayente puede perder la finca. La anotación en el Registro de la Propiedad evita esa pérdida.
• Confundir retracto convencional y legal. El pacto de retro del art. 1507 CC depende de lo pactado en el contrato y de los plazos del art. 1508: cuatro años si no se pactó otro y, si se pactó, no más de diez. No se puede ejercer fuera de ese margen aunque el vendedor tenga una causa justa.

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Actualizado: 03/11/2026 · Fuentes: Art. 1522 Código Civil – Retracto de comuneros, Art. 1523 Código Civil – Retracto de colindantes, Art. 1524 Código Civil – Plazo del retracto legal, Art. 1507 Código Civil – Concepto del retracto convencional, boe.es, EUR-Lex

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