Comunidad de propietarios: junta, cuotas y cómo impugnar acuerdos

La junta ordinaria se convoca con al menos 6 días de antelación y se celebra una vez al año. Impugnar un acuerdo caduca a los 3 meses de adoptarse, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos; para el propietario ausente el plazo corre desde que se le comunica el acuerdo. La deuda con la comunidad es preferente por la anualidad en curso y los tres años anteriores. El fondo de reserva no puede ser inferior al 5 % del último presupuesto ordinario.

1. Compruebe el título constitutivo y los estatutos. Antes de discutir un acuerdo, pida al secretario o al administrador copia del título constitutivo, de los estatutos y de las últimas actas. En ellos constan la cuota de participación de cada piso o local, las reglas especiales de reparto de gastos, los usos permitidos y las limitaciones que haya inscritas en el Registro de la Propiedad. Los estatutos inscritos obligan también al comprador posterior. Si falta algún documento, la comunidad debe facilitarlo a cualquier propietario, que además puede consultar el libro de actas. Sin estos textos no es posible saber qué mayoría exigía el acuerdo ni si el reparto de la cuota era correcto.
2. Verifique la convocatoria de la junta. La convoca el presidente, o los promotores si el presidente no actúa, y debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en primera y en segunda convocatoria. La junta ordinaria anual se cita con al menos 6 días de antelación (art. 16.3 LPH); para las extraordinarias, con la antelación posible. Un cuarto de los propietarios, o los que representen el 25 % de las cuotas, pueden exigir que se convoque. La citación se envía al domicilio en España que cada propietario haya comunicado; si no se pudo entregar, vale el tablón de anuncios con diligencia firmada por el secretario (art. 9.1.h LPH).
3. Prepare el voto y la delegación. Puede asistir personalmente o por representación, y basta un escrito firmado por el propietario (art. 15.1 LPH). Si el piso es de varios titulares, nombran un representante; si hay usufructo, vota el nudo propietario, salvo manifestación en contrario. Quien en el momento de iniciarse la junta no esté al corriente de las deudas vencidas, salvo que las haya impugnado judicialmente o consignado la suma, participa con voz pero sin voto, y su cuota no se computa para las mayorías (art. 15.2 LPH). La convocatoria debe incluir la relación de morosos y advertir de esa privación del voto.
4. Aplique la mayoría que exige el artículo 17. Es necesaria la unanimidad para aprobar o modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos no reguladas expresamente (art. 17.6). Se exigen tres quintas partes de propietarios y de cuotas para servicios de portería o vigilancia, arrendamiento de elementos comunes, innovaciones no exigibles y obras de estructura (art. 17.3 y 17.4), y para aprobar, limitar o prohibir viviendas de uso turístico (art. 17.12). Bastan un tercio de propietarios y de cuotas para telecomunicaciones y energías renovables (art. 17.1). Accesibilidad y ascensor requieren la mayoría de propietarios y de cuotas (art. 17.2). Los demás acuerdos, mayoría simple (art. 17.7).
5. Apruebe presupuesto, cuotas y fondo de reserva. La junta ordinaria debe aprobar los presupuestos y las cuentas del año. Cada propietario contribuye según su cuota o según lo fijado en los estatutos (art. 9.1.e LPH). La comunidad debe mantener un fondo de reserva con una dotación que no puede ser inferior al 5 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Las derramas para obras o mejoras se aprueban en junta y las paga quien sea propietario cuando la cantidad sea exigible (art. 17.11). Pida siempre el desglose por partidas y el calendario de pagos, y exija que el acta recoja el importe y el vencimiento de cada cuota para poder reclamarla después.
6. Reclame al vecino moroso con el proceso monitorio especial. La junta debe aprobar la liquidación de la deuda. El secretario, con el visto bueno del presidente, emite un certificado con el importe y su desglose, y la deuda se notifica al deudor por un medio que deje constancia o, subsidiariamente, en el tablón al menos tres días (art. 21.3 LPH). Con ese certificado se presenta la petición de monitorio, que en su fase inicial no exige abogado ni procurador. Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo sin caución (art. 21.4). Pueden reclamarse también los intereses y los costes de la reclamación. El crédito es preferente por la anualidad en curso y los tres años anteriores.
7. Impugne el acuerdo en plazo. Un acuerdo es impugnable si es contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de algún propietario, o supone un grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación de soportarlo o se adoptó con abuso de derecho (art. 18.1 LPH). Pueden hacerlo quienes salvaron su voto, los ausentes y quienes fueron privados del voto indebidamente. Deben estar al corriente de pago o consignar judicialmente la deuda, salvo si se impugnan las cuotas de participación. La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Antes de demandar, debe acreditarse un intento de negociación previa (art. 5 de la LO 1/2025). El acuerdo no se suspende sin medida cautelar.
8. Gestione obras, actividades molestas y administrador. Las obras necesarias de conservación y las de accesibilidad solicitadas por personas con discapacidad o mayores de setenta años son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta mientras el coste anual no supere doce mensualidades ordinarias (art. 10.1 LPH). Las actividades prohibidas por los estatutos, dañosas, molestas, insalubres o peligrosas (art. 7.2) se paran con requerimiento del presidente y, si persisten, con una acción de cesación que puede acabar en la privación del uso del piso hasta tres años. El administrador vela por el buen régimen de la casa, prepara el plan de gastos, ejecuta los acuerdos y custodia la documentación (art. 20 LPH).

• Convocar con menos de seis días o sin orden del día claro. La citación defectuosa, sin los asuntos a tratar o enviada a un domicilio que el propietario nunca designó, es el motivo más habitual de nulidad. Sin embargo, el defecto debe alegarse dentro del plazo de caducidad; si pasan tres meses o un año sin demandar, el acuerdo queda firme aunque fuera irregular. Guarde la prueba de cuándo y cómo se le citó.
• Dejar pasar el plazo de impugnación. La caducidad de tres meses, o de un año si el acuerdo contradice la ley o los estatutos, no se interrumpe por una carta ni por una queja al presidente. Tampoco se suspende por pedir aclaraciones. El plazo para el propietario ausente cuenta desde que se le comunica el acuerdo, y esa comunicación debe poder acreditarse.
• Impugnar sin estar al corriente de pago. El propietario con cuotas vencidas debe pagarlas o consignarlas judicialmente antes de demandar. Si no lo hace, la comunidad opondrá este defecto y la demanda puede ser rechazada, con la caducidad ya consumada. La única excepción es la impugnación de los acuerdos sobre las cuotas de participación entre propietarios.
• Aprobar con mayoría simple un acuerdo que exige tres quintas partes o unanimidad. Cambiar el título constitutivo, instalar servicios nuevos, cerrar una terraza o limitar los pisos turísticos requiere mayorías reforzadas. Un acuerdo adoptado con menos votos es anulable, y las obras ya ejecutadas pueden tener que deshacerse a costa de quien las pagó.
• Reclamar la deuda sin certificado ni notificación. El monitorio de la comunidad exige certificado de liquidación firmado por el secretario con el visto bueno del presidente y la acreditación de haber notificado la deuda al deudor. Si falta uno de estos documentos, el juzgado inadmite la petición y se pierde tiempo, durante el que la deuda sigue creciendo.
• No guardar la documentación económica. Sin libros de actas, presupuestos aprobados y cuentas, un propietario no puede comprobar un reparto de gastos incorrecto ni la comunidad probar su crédito. El adquirente del piso responde, junto con el anterior propietario, de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores, por lo que conviene pedir un certificado de estar al corriente antes de comprar.
• Hacer obras en el propio piso sin avisar. El propietario puede modificar su vivienda, pero no puede alterar la seguridad del edificio, su estructura general ni su configuración exterior, y debe dar cuenta previa de las obras al administrador (art. 7.1 LPH). Si afectan a un elemento común o a la fachada, se exige acuerdo de la junta con la mayoría correspondiente.

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Actualizado: 03/11/2026 · Fuentes: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (arts. 7, 9, 10, 15 a 21), Art. 250 Ley de Enjuiciamiento Civil – Juicio verbal, Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia (art. 5, requisito de procedibilidad; DF 4.ª, arts. 7.3 y 17.12 LPH), Art. 815 LEC – Admisión de la petición y requerimiento de pago, boe.es, EUR-Lex

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