Ulosoton huutokaupat: ostajan ja velallisen opas

Valitus ulosottomiehen toimittamasta myynnistä tehdään käräjäoikeudelle kolmen viikon kuluessa myynnistä (UK 11 luku 5 ja 6 §). Huutokaupan myynti-ilmoitus julkaistaan yleensä viikko ennen huutokauppaa, ja kiinteistön osalta asianosaiskeskustelu pidetään viimeistään kaksi viikkoa ennen huutokauppaa. Ostajalle voidaan antaa maksuaikaa enintään kuusi viikkoa, ja käsiraha on enintään 20 prosenttia kauppahinnasta. Kauppakirja annetaan kiinteistöstä ja asunto-osakkeista, kun kauppahinta on maksettu ja myynti on tullut lainvoimaiseksi.

1. Selvitä, miten ja missä omaisuus myydään.

   Ulosmitattu omaisuus myydään ulosottomiehen toimittamalla julkisella huutokaupalla tai vapaana myyntinä, esimerkiksi toimeksiannolla tai vähittäin (UK 5 luku 1 §). Ulosottomiehen on pyrittävä hyvään tulokseen ja otettava huomioon hinta, kulut ja myyntiin kuluva aika (5 luku 2 §). Myynti-ilmoitus julkaistaan yleisesti leviävässä sanomalehdessä ja tarvittaessa tietoverkossa, yleensä viikko ennen huutokauppaa, ja velalliselle ilmoitetaan huutokaupasta erikseen (5 luku 16 ja 17 §). Ulosottomies voi antaa irtaimen omaisuuden luotettavan huutokaupantoimittajan myytäväksi (5 luku 75 §), mikä on tavallista verkkohuutokaupoissa. Ilmoituksesta näet kohteen kuvauksen, mahdollisen alimman hyväksyttävän tarjouksen, maksuehdot ja noutoajan. Kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden myynti-ilmoitukset löytyvät ulosottolaitoksen ilmoituksista ja sanomalehdistä, irtaimen omaisuuden verkkohuutokaupat huutokaupantoimittajien palveluista. Tarkista aina, että ilmoituksessa mainitaan omaisuuden ulosmitatuksi tulleen, koska se kuuluu ilmoituksen pakolliseen sisältöön (5 luku 18 §).

2. Tutki kohde, myyntiesite ja kohteeseen liittyvät velvoitteet.

   Kiinteistöstä ja arvokkaasta irtaimesta omaisuudesta laaditaan myyntiesite, jossa on myyntiarvoon vaikuttavat tiedot ja myyntiehdot, ja kohde esitellään ennen myyntiä, jos se ei ole tarpeetonta (UK 5 luku 20 §). Ulosottomiehen on huutokaupan alussa kerrottava kohteen kuvaus, tarjousten esittämistapa, myyntijärjestys, alin hyväksyttävä tarjous ja ostajan vastattavaksi siirtyvät velvoitteet (5 luku 21 §). Asunto-osakkeista ostajaehdokkaille on ilmoitettava maksamattomat yhtiövastikkeet ja kustannukset (5 luku 7 §). Kiinteistöstä selvitetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin panttioikeudet ja erityiset oikeudet (5 luku 39 §). Tarkista myös vuokrasopimukset, sillä vuokrasopimus ei sido sinua automaattisesti, ellei sitä ole pysytetty myynnissä (5 luku 6 §). Ota yhteys ulosottomieheen, jos myyntiesite jää epäselväksi, ja kysy erityisesti panttisaatavista ja siitä, siirtyykö jokin velka ostajan vastattavaksi.

3. Ymmärrä alin hyväksyttävä tarjous ja vähimmäishinta.

   Ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos tarjous alittaa selvästi paikkakunnan käyvän hinnan (UK 5 luku 23 §). Irtaimen omaisuuden alimman hyväksyttävän tarjouksen on katettava täytäntöönpanokulut, myyntimaksu ja pantin haltijan etuoikeutettu saatava (5 luku 34 §). Kiinteistön alimman hyväksyttävän tarjouksen on katettava kulut ja ne etuoikeussaatavat, joilla on parempi asema kuin hakijan saatavalla (5 luku 54 §). Hakija voi myös kieltää kiinteistön myynnin, jos hänen etuoikeussaatavansa ei peity (5 luku 55 §). Jos tarjousta ei hyväksytä, järjestetään uusi huutokauppa tai vapaa myynti, ja jos omaisuutta ei saada myydyksi, ulosmittaus peruutetaan.

4. Tee tarjous ja varaudu käsirahaan.

   Tarjoukset esitetään huutokaupassa nostotarjouksina, ja ulosottomies voi sallia tarjoamisen puhelimitse tai sähköisesti (UK 5 luku 22 §). Ennen huutokauppaa voidaan pyytää kirjallisia tarjouksia, jotka sitovat tarjoajaa, kunnes ensimmäinen huutokauppa on toimitettu. Ostajan on heti maksettava ulosottomiehen määräämä käsiraha, enintään 20 prosenttia kauppahinnasta, ja hänelle voidaan antaa maksuaikaa enintään kuusi viikkoa. Ulosottomies ei välttämättä vaadi käsirahaa selvästi maksukykyiseltä ostajalta (5 luku 24 §). Maksuajalta suoritetaan korkoa korkolain mukaan. Jos et maksa kauppahintaa maksuaikana, toimitetaan uusi huutokauppa, ja joudut korvaamaan hintojen erotuksen ja uuden huutokaupan kulut (5 luku 25 §).

5. Maksa kauppahinta ja ota omaisuus haltuusi.

   Saat omistusoikeuden irtaimeen omaisuuteen, kun kauppahinta on maksettu, ja kiinteistöön tai asunto-osakkeisiin, kun olet saanut ulosottomieheltä kauppakirjan (UK 5 luku 3 §). Kauppakirja annetaan, kun hinta on maksettu ja myynti on tullut lainvoimaiseksi, ja osakekirjat luovutetaan samalla (5 luku 84 §). Haltuun saat omaisuuden maksun jälkeen, ja ulosottomies säilyttää sitä siihen asti. Jos et noudata omaisuutta kohtuullisessa ajassa, se voidaan myydä lukuusi (5 luku 4 §). Panttioikeudet ja muut oikeudet raukeavat huutokaupassa, jollei kohdetta ole myyty oikeus säilyttäen tai saatavaa oteta vastattavaksi (5 luku 37 ja 59 §). Kiinteistökaupassa tarvitset lainhuudon. Selvitä lisäksi varainsiirtoveron maksuvelvollisuus Verohallinnosta.

6. Selvitä virhevastuu ennen kuin tarjoat.

   Ulosmitattu omaisuus myydään pääsääntöisesti sellaisena kuin se on. Kiinteistössä tai arvokkaassa irtaimessa katsotaan kuitenkin olevan virhe, jos kohde poikkeaa olennaisesti ulosottomiehen antamista tiedoista ja tieto vaikutti kauppaan, jos ulosottomies on laiminlyönyt kertoa olennaisen seikan tai jos kohde on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin sinulla oli perusteltua aihetta olettaa (UK 5 luku 11 §). Virheen perusteella voit vaatia hinnanalennusta tai myynnin kumoamista valittamalla, ja myynti voidaan kumota vain, jos sen jääminen voimaan olisi sinulle kohtuutonta (5 luku 12 §). Kolmannen paremmasta oikeudesta ja korvaus valtion varoista on säännelty erikseen (5 luku 8 ja 9 §). Alennusvaatimus perustuu ilmoituksen sisältöön, joten tallenna ilmoitus ja myyntiesite.

7. Velallisena käytä oikeutesi ennen myyntiä.

   Voit pyytää myynnin lykkäämistä, jos teet uskottavaksi maksavasi hakijan saatavan kohtuullisessa ajassa maksusuunnitelman tai maksusopimuksen mukaisesti (UK 4 luku 63 §). Ulosmittauksesta on lisäksi erotettava velallisen ja perheen tavanomainen koti-irtaimisto, työvälineet sekä rahavaroja puolitoistakertainen suojaosuus kuukaudeksi (4 luku 21 §). Voit sopia vapaasta myynnistä, jonka velkojat ja muut oikeuksien haltijat hyväksyvät, ja ulosottomies voi myydä omaisuuden vapaasti, jos kauppahinta peittää etuoikeussaatavat ja vastaa käypää hintaa (5 luku 76 ja 77 §). Jos kiinteistöjä on useita, voit osoittaa myyntijärjestyksen viimeistään asianosaiskeskustelussa (5 luku 60 §). Asianosaiskeskustelu pidetään viimeistään kaksi viikkoa ennen kiinteistön huutokauppaa (5 luku 40 §).

8. Valita myynnistä kolmen viikon kuluessa.

   Voit valittaa ulosottomiehen toimittamasta myynnistä käräjäoikeuteen, jos olet velallinen, ostaja tai muu, jonka oikeutta myynti koskee. Valitusaika on kolme viikkoa, ja myyntiä koskevassa valituksessa se lasketaan myynnin toimittamisesta (UK 11 luku 5 ja 6 §). Valituskirjelmä toimitetaan ulosottomiehen kansliaan. Valitus ei keskeytä täytäntöönpanoa, mutta voit pyytää keskeytysmääräystä, joka julkaistun myynti-ilmoituksen jälkeen annetaan vain painavasta syystä tai vakuutta vastaan (10 luku 21 §). Jos myyntitapa on sallittu, myynti voidaan kumota myyntitavan valinnan vuoksi vain, kun kyse on kiinteistöstä tai arvokkaasta irtaimesta ja saatetaan todennäköiseksi, että toisella tavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi hinta (5 luku 2 §). Lopullisen tilityksen jälkeen valittaa voi vain tilityksen virheestä.

• Tarjoat ilman kohteen tarkistusta. Ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on, ja virhevastuu syntyy vain, jos kohde poikkeaa ilmoitetuista tiedoista tai on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin voit olettaa. Lue myyntiesite ja ilmoitus huolella.
• Et varaudu maksuaikaan ja käsirahaan. Jos et maksa kauppahintaa maksuaikana, kohde myydään uudelleen ja joudut korvaamaan hintojen erotuksen sekä uuden huutokaupan kulut.
• Oletat, että tarjouksesi hyväksytään. Jos korkein tarjous ei ylitä alinta hyväksyttävää tarjousta tai alittaa selvästi käyvän hinnan, ulosottomies ei hyväksy sitä, ja hakija voi kieltää kiinteistön myynnin.
• Unohdat kohteeseen liittyvät vastikkeet ja vuokrasopimukset. Asunto-osakkeen maksamattomat yhtiövastikkeet ilmoitetaan ostajaehdokkaille, ja vuokrasopimus voi pysyä voimassa, jos se on pysytetty myynnissä. Pyydä tiedot ennen tarjousta.
• Velallinen odottaa liian pitkään. Valitusaika on kolme viikkoa myynnistä, ja lopullisen tilityksen jälkeen valittaa voi enää vain tilityksen virheestä. Myyntiä edeltävät pyynnöt, kuten lykkäys tai vapaa myynti, kannattaa tehdä heti ulosmittauksen jälkeen.
• Ostaja olettaa saavansa kiinteistön heti haltuunsa. Omistusoikeus kiinteistöön siirtyy vasta kauppakirjalla, ja kauppakirja annetaan, kun hinta on maksettu ja myynti lainvoimainen. Jos velallinen jää tiloihin, häätö on pyydettävä ulosottomieheltä.
• Verot ja sivukulut unohtuvat. Varainsiirtovero ja mahdolliset kiinteistön tai asunto-osakkeen ostoon liittyvät kulut tulevat kauppahinnan lisäksi, joten tarkista ne Verohallinnosta ennen tarjousta.

Analysoi asiakirjani →Oikeudellinen opasSopimusmallitMaan etusivu

Päivitetty: 03.11.2026 · Lähteet: Ulosottokaari (705/2007), 4 luku 63 § ja 5 luku (ulosmitatun omaisuuden myynti), Maakaari (540/1995), kiinteistön saanto ja lainhuuto, Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), yhtiövastike, Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä (57/1993), finlex.fi, EUR-Lex

Selitykset on tuotettu virallisesta lakitekstistä ja ovat suuntaa antavia; sitova on vain koko teksti, johon jokainen sivu linkittää. Europaius tarjoaa oikeudellista tietoa, ei asianajopalveluja.