Επιστροφή εγγύησης ενοικίου: τι ισχύει και τι κάνετε
Όταν λήγει ή καταγγέλλεται μια μίσθωση κατοικίας, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να πάρει πίσω την εγγύηση (το «κατατεθειμένο» ποσό, συνήθως ένα ή δύο μισθώματα) που κατέβαλε στον εκμισθωτή. Ο εκμισθωτής μπορεί να παρακρατήσει μόνο ό,τι αντιστοιχεί σε πραγματικές οφειλές: απλήρωτα μισθώματα, απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και κοινόχρηστα, και ζημιές που ξεπερνούν τη φυσιολογική χρήση του ακινήτου. Ο Αστικός Κώδικας (άρθρα 574 επ.) ορίζει ότι ο μισθωτής δεν ευθύνεται για τη φθορά που προκύπτει από τη συμφωνημένη ή συνήθη χρήση του μισθίου.
Στην πράξη οι διαφωνίες ξεκινούν επειδή το ποσό της εγγύησης αναφέρεται στο μισθωτήριο, όμως ο εκμισθωτής δεν το επιστρέφει ή το μειώνει χωρίς αιτιολόγηση. Ο οδηγός εξηγεί πώς προετοιμάζετε την παράδοση του ακινήτου, πώς αποδεικνύετε την κατάσταση του μισθίου, πώς ζητάτε την εγγύηση εγγράφως και ποια είναι η δικαστική οδός (διαταγή πληρωμής ή αγωγή στο Ειρηνοδικείο) όταν ο εκμισθωτής αρνείται. Απευθύνεται σε ενοικιαστές, αλλά ο εκμισθωτής βρίσκει εδώ τους κανόνες που τον δεσμεύουν.
Βασικά στοιχεία
Προθεσμία
Ο εκμισθωτής πρέπει να επιστρέψει την εγγύηση μετά την παράδοση του μισθίου και τον λογαριασμό των οφειλών, χωρίς αδικαιολόγητη καθυστέρηση. Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για ζημιές και του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται, κατά το άρθρο 602 ΑΚ, σε έξι μήνες από την παράδοση του μισθίου, ενώ η απαίτηση επιστροφής της εγγύησης υπάγεται στη γενική παραγραφή του Αστικού Κώδικα. Γι' αυτό ζητήστε την εγγύηση αμέσως μετά την παράδοση των κλειδιών.
Τι να κάνετε
Διαβάστε το μισθωτήριο και τα έγγραφα καταβολής της εγγύησης. Βρείτε το ποσό, πότε καταβλήθηκε και με ποιον τρόπο (τραπεζική κατάθεση, μετρητά με απόδειξη), και αν το μισθωτήριο προβλέπει όρους επιστροφής ή παρακράτησης. Μια τραπεζική κατάθεση με αιτιολογία «εγγύηση ενοικίου» είναι το ισχυρότερο αποδεικτικό.
Ελέγξτε επίσης αν το μισθωτήριο έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ και αν υπάρχει πρωτόκολλο παράδοσης-παραλαβής ή φωτογραφίες από την έναρξη της μίσθωσης. Αυτά τα έγγραφα κρίνουν τις περισσότερες διαφορές.
Αν ο εκμισθωτής δεν σας έδωσε απόδειξη για την εγγύηση, ζητήστε τώρα γραπτή επιβεβαίωση ότι την έλαβε, ή συγκεντρώστε μηνύματα και τραπεζικές κινήσεις που το αποδεικνύουν. Η έλλειψη αποδείξεων είναι η κύρια αιτία που οι ενοικιαστές χάνουν την εγγύηση.
Καταγγείλετε ή ολοκληρώστε τη μίσθωση με τον σωστό τρόπο. Τηρήστε τη διάρκεια και τις προθεσμίες καταγγελίας του μισθωτηρίου και του νόμου, ειδοποιώντας εγγράφως τον εκμισθωτή (εξώδικο ή συστημένη επιστολή, ή email με αποδεικτικό παραλαβής). Αν φύγετε νωρίτερα από τη λήξη χωρίς νόμιμο λόγο, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει μισθώματα για το υπόλοιπο, και να παρακρατήσει από την εγγύηση.
Συμφωνήστε εγγράφως ημερομηνία παράδοσης και κοινής επιθεώρησης του ακινήτου.
Τεκμηριώστε την κατάσταση του ακινήτου την ημέρα της παράδοσης. Τραβήξτε χρονολογημένες φωτογραφίες και βίντεο κάθε χώρου, των συσκευών και των μετρητών (ρεύμα, νερό, φυσικό αέριο), και συγκρίνετέ τα με την κατάσταση στην έναρξη. Η φυσιολογική φθορά (ξεθωριασμένα χρώματα, φθορά δαπέδου από χρήση) δεν συνιστά ζημιά και δεν αφαιρείται από την εγγύηση, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα.
Ζητήστε από τον εκμισθωτή να υπογράψει πρωτόκολλο παράδοσης, όπου δηλώνει ότι παραλαμβάνει το μίσθιο και αναφέρει τυχόν παρατηρήσεις.
Εξοφλήστε τους τελευταίους λογαριασμούς και ζητήστε τις τελικές ενδείξεις. Πληρώστε το τελευταίο μίσθωμα και ζητήστε από ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ ή ΕΥΑΘ, πάροχο αερίου και διαχειριστή πολυκατοικίας εκκαθάριση και βεβαίωση εξόφλησης. Μεταφέρετε ή διακόψτε τα ονόματα των παροχών.
Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να παρακρατήσει εγγύηση μόνο για πραγματικές οφειλές· αν έχετε αποδείξεις εξόφλησης, δεν έχει λόγο να αρνηθεί.
Ζητήστε εγγράφως την επιστροφή της εγγύησης. Στείλτε στον εκμισθωτή όχληση (email με απόδειξη, συστημένη επιστολή ή εξώδικο μέσω δικαστικού επιμελητή) με το ποσό, τον λογαριασμό IBAN σας και προθεσμία, για παράδειγμα δέκα ημέρες. Επισυνάψτε το πρωτόκολλο παράδοσης, τις αποδείξεις εξόφλησης και τις φωτογραφίες. Ζητήστε, αν παρακρατεί ποσό, αναλυτική αιτιολόγηση με τιμολόγια ή προσφορές.
Η έγγραφη όχληση βάζει τον εκμισθωτή σε υπερημερία και δίνει δικαίωμα σε τόκους από την ημέρα αυτή. Ο δικαστικός επιμελητής αποδεικνύει την επίδοση.
Ορίστε ρητά στην όχληση το IBAN και την ημερομηνία που θεωρείτε ότι ο εκμισθωτής πρέπει να έχει πληρώσει. Αν ο εκμισθωτής απαντήσει με παρακράτηση, ζητήστε να σας αποστείλει τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη ζημιά πριν δεχτείτε οποιονδήποτε συμψηφισμό.
Διαπραγματευτείτε για τις διαφορές και κρατήστε γραπτά τα ποσά που συμφωνούνται. Αν ο εκμισθωτής επικαλείται ζημιές, ζητήστε αποδείξεις του κόστους. Φθορές που οφείλονται στη συνήθη χρήση δεν δικαιολογούν παρακράτηση. Αν συμφωνήσετε σε μερική επιστροφή, γράψτε σε συμφωνητικό ότι το υπόλοιπο εξοφλείται πλήρως και ότι δεν υπάρχουν άλλες αξιώσεις.
Μην υπογράψετε εξοφλητική απόδειξη για μικρότερο ποσό χωρίς να διαβάσετε τι αναγράφεται· ενδέχεται να παραιτείστε από την υπόλοιπη αξίωση.
Αν ο εκμισθωτής αρνείται, ζητήστε διαταγή πληρωμής. Όταν υπάρχει μισθωτήριο που αναφέρει την εγγύηση και αποδεικτικό καταβολής, η αξίωση αποδεικνύεται εγγράφως και μπορείτε να ζητήσετε διαταγή πληρωμής (άρθρα 623 επ. ΚΠολΔ) από τον αρμόδιο δικαστή, χωρίς προηγούμενη ακρόαση του εκμισθωτή. Η διαταγή του επιδίδεται και, αν δεν ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες, γίνεται οριστική και εκτελεστή.
Αν ο εκμισθωτής αντιτάσσει ζημιές ή αντιπροβάλλει αξιώσεις, η υπόθεση ουσιαστικά κρίνεται με ανακοπή· η διαταγή πληρωμής παραμένει χρήσιμη ως πίεση και ως ταχύς εκτελεστός τίτλος.
Ασκήστε αγωγή στο Ειρηνοδικείο ή στο αρμόδιο δικαστήριο. Για διαφορές από μίσθωση προβλέπεται η ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ), με συντομότερους χρόνους, και για μικρά ποσά η διαδικασία των μικροδιαφορών. Στην αγωγή ζητάτε την επιστροφή της εγγύησης, νόμιμους τόκους υπερημερίας και τη δικαστική δαπάνη.
Στα δικόγραφα προσκομίζετε το μισθωτήριο, την απόδειξη καταβολής, την όχληση, το πρωτόκολλο παράδοσης και τις φωτογραφίες. Ελέγξτε την καθ' ύλην και κατά τόπο αρμοδιότητα και τα ισχύοντα όρια, γιατί έχουν αλλάξει μετά τους ν. 4335/2015 και ν. 4842/2021.
Τι να προσέξετε
- Η εγγύηση καταβλήθηκε μετρητοίς χωρίς απόδειξη, οπότε είναι δύσκολο να αποδειχθεί το ποσό και η καταβολή.
- Η απουσία πρωτοκόλλου παράδοσης και φωτογραφιών από την έναρξη ή τη λήξη της μίσθωσης δίνει στον εκμισθωτή ευχέρεια να επικαλεστεί ζημιές που δεν υπήρχαν ή υπήρχαν ήδη.
- Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για ζημιές και του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται σε έξι μήνες από την παράδοση (άρθρο 602 ΑΚ), οπότε η καθυστέρηση μπορεί να στερήσει από το ένα ή το άλλο μέρος το δικαίωμα.
- Η εξοφλητική απόδειξη για μικρότερο ποσό μπορεί να θεωρηθεί παραίτηση από το υπόλοιπο, αν γράφει ότι δεν υπάρχουν άλλες αξιώσεις.
- Η αντικατάσταση της εγγύησης με τελευταίο μίσθωμα χωρίς συμφωνία: ο εκμισθωτής μπορεί να το αντιμετωπίσει ως καθυστέρηση μισθώματος.
- Η πρόωρη αποχώρηση χωρίς νόμιμο λόγο ή χωρίς σωστή καταγγελία δίνει στον εκμισθωτή δικαίωμα να ζητήσει μισθώματα και να τα συμψηφίσει με την εγγύηση.
- Η ανεπίσημη επικοινωνία (τηλέφωνο, συνομιλία) χωρίς γραπτή όχληση δεν αποδεικνύει υπερημερία και δεν βάζει τόκους.
- Η καθυστέρηση της όχλησης μετά την παράδοση βαρύνει την απόδειξη της υπερημερίας και των τόκων· στείλτε όχληση άμεσα και κρατήστε αποδεικτικό.
- Η εγγύηση που καταβλήθηκε σε πρόσωπο που δεν είναι ο εκμισθωτής (π.χ. μεσίτης) μπορεί να είναι δύσκολο να διεκδικηθεί· βεβαιωθείτε ποιος την παρέλαβε και με ποια ιδιότητα.
Νομική βάση
Συχνές ερωτήσεις
Πότε πρέπει ο ιδιοκτήτης να επιστρέψει την εγγύηση του ενοικίου;
Μετά την παράδοση του ακινήτου και τον λογαριασμό των οφειλών, χωρίς αδικαιολόγητη καθυστέρηση. Συνήθως ζητάτε την εγγύηση αμέσως μετά την παράδοση των κλειδιών και την εξόφληση των λογαριασμών, με έγγραφη όχληση και προθεσμία δέκα ημερών.
Τι μπορεί να παρακρατήσει ο εκμισθωτής από την εγγύηση;
Απλήρωτα μισθώματα, απλήρωτους λογαριασμούς και κοινόχρηστα και ζημιές πέρα από τη φυσιολογική φθορά. Η φθορά από συνήθη χρήση (ξεθωριασμένα χρώματα, φθορά δαπέδου) δεν δικαιολογεί παρακράτηση. Ο εκμισθωτής πρέπει να αποδείξει τις ζημιές και το κόστος τους.
Ο ιδιοκτήτης δεν μου επιστρέφει την εγγύηση. Τι κάνω;
Στείλτε έγγραφη όχληση με προθεσμία, κατά προτίμηση εξώδικο. Αν δεν πληρώσει, ζητήστε διαταγή πληρωμής με το μισθωτήριο και την απόδειξη καταβολής ή ασκήστε αγωγή στο Ειρηνοδικείο με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
Μπορώ να πληρώσω το τελευταίο ενοίκιο με την εγγύηση;
Μόνο αν το συμφωνήσει ο εκμισθωτής γραπτώς. Διαφορετικά, ο εκμισθωτής μπορεί να το θεωρήσει καθυστέρηση μισθώματος και να παρακρατήσει επιπλέον ποσά. Πληρώστε κανονικά το τελευταίο μίσθωμα και ζητήστε την εγγύηση χωριστά.
Πόση πρέπει να είναι η εγγύηση στο ενοίκιο;
Στην πράξη ορίζεται ένα ή δύο μισθώματα, κατά συμφωνία των μερών. Ελέγξτε το μισθωτήριο και ρωτήστε δικηγόρο αν ισχύει νομοθετικό όριο για την περίπτωσή σας, γιατί οι ρυθμίσεις για μισθώσεις κατοικιών έχουν αλλάξει με τα χρόνια.
Σε πόσο χρόνο παραγράφονται οι διαφορές για ζημιές στο μίσθιο;
Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για ζημιές και του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται σε έξι μήνες από την παράδοση του μισθίου (άρθρο 602 ΑΚ). Γι' αυτό είναι σημαντικό να τεκμηριώσετε και να διεκδικήσετε γρήγορα.
Χρειάζομαι πρωτόκολλο παράδοσης-παραλαβής;
Δεν είναι υποχρεωτικό, αλλά είναι το πιο χρήσιμο αποδεικτικό. Υπογεγραμμένο από τον εκμισθωτή, δείχνει την κατάσταση του ακινήτου και την παράδοση κλειδιών. Χωρίς αυτό, χρησιμοποιήστε φωτογραφίες με ημερομηνία και μηνύματα που επιβεβαιώνουν την παράδοση.
Δικαιούμαι τόκους για την καθυστέρηση επιστροφής;
Ναι, από τη στιγμή που ο εκμισθωτής βρίσκεται σε υπερημερία, συνήθως μετά την έγγραφη όχληση ή την επίδοση αγωγής. Στην αγωγή ζητάτε νόμιμους τόκους υπερημερίας και τη δικαστική δαπάνη.
Ισχύουν τα ίδια όταν η μίσθωση είναι επαγγελματική;
Οι βασικές αρχές της επιστροφής της εγγύησης είναι ίδιες, αλλά η μίσθωση επαγγελματικής στέγης διέπεται από ειδικές διατάξεις και τους όρους του συμβολαίου. Ελέγξτε το μισθωτήριο και, για μεγάλα ποσά, ζητήστε νομική συμβουλή.
Ο ιδιοκτήτης πούλησε το σπίτι. Ποιος μου επιστρέφει την εγγύηση;
Αν δώσατε την εγγύηση στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ζητήστε εγγράφως να σας την επιστρέψει εκείνος ή να τη μεταβιβάσει στον νέο ιδιοκτήτη, και ελέγξτε το συμβόλαιο πώλησης για σχετική δήλωση. Η ευθύνη εξαρτάται από το τι συμφωνήθηκε κατά τη μεταβίβαση.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να παρακρατήσει την εγγύηση για βάψιμο;
Όχι, αν η φθορά οφείλεται σε συνήθη χρήση και χρονική παλαιότητα. Μπορεί όμως να παρακρατήσει αν υπάρχουν ζημιές πέρα από τη φυσιολογική χρήση ή αν το μισθωτήριο ορίζει υποχρέωση ενοικιαστή· ζητήστε αιτιολόγηση και αποδείξεις του κόστους.
Η εγγύηση επιστρέφεται με τόκο;
Ο τόκος εξαρτάται από τη συμφωνία και από το αν ο εκμισθωτής βρίσκεται σε υπερημερία. Ζητήστε νόμιμους τόκους υπερημερίας από την ημέρα της όχλησης ή της αγωγής, και ελέγξτε αν το μισθωτήριο προβλέπει κάτι διαφορετικό.
Νομικός οδηγός – επιμέρους οδηγίες
Ανάλυση του εγγράφου μου →Νομικός οδηγόςΥποδείγματα συμβάσεωνΑρχική σελίδα της χώρας