Αύξηση ενοικίου: πότε επιτρέπεται και πώς αντιδράτε
Ο ιδιοκτήτης σας ενημερώνει ότι από τον επόμενο μήνα το ενοίκιο ανεβαίνει κατά 50 ή 100 ευρώ. Μπορεί να το κάνει μονομερώς; Η απάντηση εξαρτάται σχεδόν πάντα από το ίδιο το μισθωτήριο. Στις μισθώσεις κατοικίας το μίσθωμα συμφωνείται ελεύθερα και αναπροσαρμόζεται μόνο όπως ορίζει η σύμβαση: με ρήτρα σταθερού ποσοστού (π.χ. 2% ή 3% ετησίως), με σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ ή με νέα έγγραφη συμφωνία των μερών. Χωρίς τέτοια βάση ο εκμισθωτής δεν μπορεί να επιβάλει αύξηση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, και η άρνηση του μισθωτή να πληρώσει το επιπλέον ποσό δεν τον καθιστά υπερήμερο. Ο οδηγός απευθύνεται σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες κατοικιών, αλλά και σε όσους έχουν παλαιότερη επαγγελματική μίσθωση, όπου ισχύουν ειδικοί κανόνες του π.δ. 34/1995. Εξηγεί πώς διαβάζετε τη ρήτρα αναπροσαρμογής, πώς υπολογίζεται μια τιμαριθμική αύξηση, τι σημαίνει η ελάχιστη τριετής διάρκεια, πότε μπορεί κάποιος να ζητήσει δικαστική αναπροσαρμογή λόγω απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών (ΑΚ 388), τι πρέπει να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ και πώς τελειώνει μια διαφωνία χωρίς έξωση και χωρίς χαμένες εγγυήσεις. Αποτέλεσμα: ξέρετε αν η αύξηση οφείλεται, πόση είναι και τι κάνετε αν δεν συμφωνείτε.
Βασικά στοιχεία
Προθεσμία
Το αναπροσαρμοσμένο μίσθωμα οφείλεται από τον χρόνο που ορίζει η ρήτρα της σύμβασης· στις επαγγελματικές μισθώσεις του π.δ. 34/1995 οφείλεται από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.
Η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει κατά κανόνα ελάχιστη διάρκεια τριών ετών (ν. 2235/1994, άρθρο 2 παρ. 1)· στο διάστημα αυτό ο εκμισθωτής δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για να πετύχει υψηλότερο ενοίκιο. Οι αξιώσεις για μισθώματα παραγράφονται σε πέντε χρόνια από το τέλος του έτους στο οποίο έγιναν απαιτητά (ΑΚ 250 αρ. 15 και 253). Κάθε τροποποίηση του μισθώματος δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ με τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Τι να κάνετε
Βρείτε τη ρήτρα αναπροσαρμογής στο μισθωτήριο.
Διαβάστε προσεκτικά τον όρο για το μίσθωμα. Συνήθεις διατυπώσεις: «το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά 3% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου», «κατά τη μεταβολή του ΔΤΚ της ΕΛΣΤΑΤ του προηγούμενου δωδεκαμήνου», ή κλιμακωτά ποσά ανά έτος. Ελέγξτε από πότε ισχύει η πρώτη αύξηση (από την επέτειο της έναρξης ή από τον Ιανουάριο), αν υπολογίζεται επί του αρχικού ή του εκάστοτε μισθώματος και αν υπάρχει ανώτατο όριο. Αν το μισθωτήριο δεν προβλέπει τίποτα, το μίσθωμα μένει σταθερό για όλη τη συμβατική διάρκεια· ο ΑΚ αφήνει το περιεχόμενο της σύμβασης στην ελευθερία των μερών (ΑΚ 361), αλλά δεν δίνει στον εκμισθωτή δικαίωμα μονομερούς αύξησης. Κρατήστε αντίγραφο του μισθωτηρίου και της δήλωσης μίσθωσης από το myPROPERTY της ΑΑΔΕ.
Υπολογίστε την αύξηση με βάση τη ρήτρα και όχι με βάση την πρόταση του ιδιοκτήτη.
Στη ρήτρα σταθερού ποσοστού ο υπολογισμός είναι απλός: 500 € με αύξηση 3% γίνονται 515 € και την επόμενη χρονιά 530,45 €, αν η αύξηση εφαρμόζεται επί του εκάστοτε μισθώματος. Στην τιμαριθμική ρήτρα χρησιμοποιήστε την ετήσια μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή όπως τη δημοσιεύει η ΕΛΣΤΑΤ για τον μήνα που ορίζει η σύμβαση· αν ο δείκτης μειώθηκε και η σύμβαση δεν το αποκλείει, το μίσθωμα δεν αυξάνεται. Συγκρίνετε το αποτέλεσμα με όσα σας ζητούνται. Αν ο ιδιοκτήτης ζητά περισσότερα, απαντήστε γραπτά (email ή μήνυμα που αποδεικνύεται) με τον δικό σας υπολογισμό και δηλώστε ότι θα καταβάλλετε το ποσό που προκύπτει από τη σύμβαση. Έτσι αποφεύγετε μεταγενέστερη αμφισβήτηση ότι αποδεχθήκατε σιωπηρά υψηλότερο μίσθωμα.
Ελέγξτε σε ποιο καθεστώς ανήκει η μίσθωσή σας.
Η μίσθωση κύριας κατοικίας διέπεται σήμερα από τους όρους της σύμβασης, τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ 574 επ.) και το ν. 2235/1994, που εισήγαγε ελάχιστη τριετή διάρκεια. Το παλαιό ενοικιοστάσιο του ν. 1703/1987, με ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα και διοικητικά καθοριζόμενες αυξήσεις, έχει πάψει να ισχύει και παραμένει χρήσιμο μόνο για την ιστορική ερμηνεία παλαιών συμβάσεων. Αν το ακίνητο είναι κατάστημα ή γραφείο, εξετάστε την ημερομηνία κατάρτισης: για επαγγελματικές μισθώσεις που καταρτίστηκαν πριν από τις 28.2.2014 εφαρμόζεται, με τις μεταβατικές ρυθμίσεις του ν. 4242/2014, το π.δ. 34/1995, το οποίο στο άρθρο 7 προβλέπει υποχρεωτική αναπροσαρμογή όταν λείπει συμφωνία· οι νεότερες διέπονται κυρίως από τη σύμβαση και τον ΑΚ.
Αν δεν προβλέπεται αύξηση, μην υπογράψετε πρόχειρα νέο ποσό.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να σας προτείνει νέο μίσθωμα, αλλά η αύξηση απαιτεί δική σας συναίνεση. Αν συμφωνήσετε, φροντίστε η τροποποίηση να γίνει γραπτά, με υπογραφή και των δύο, με σαφή ημερομηνία έναρξης και, ιδανικά, με αντάλλαγμα για εσάς: παράταση της διάρκειας, δέσμευση ότι δεν θα ακολουθήσει νέα αύξηση για ορισμένο χρόνο ή επισκευές. Μην αποδέχεστε προφορικές συμφωνίες: σε διαφορά, η απόδειξη βαραίνει εκείνον που επικαλείται την τροποποίηση. Αν δεν συμφωνείτε, συνεχίστε να καταβάλλετε το συμβατικό μίσθωμα έγκαιρα και με τραπεζική κατάθεση ή μεταφορά, ώστε να μην δημιουργηθεί λόγος καταγγελίας για καθυστέρηση. Η άρνηση της αύξησης δεν είναι παράβαση της σύμβασης· η καθυστέρηση του συμφωνημένου μισθώματος είναι.
Γνωρίζετε τα όρια της καταγγελίας ως μέσου πίεσης.
Συχνά η αύξηση συνοδεύεται από απειλή: «αν δεν δεχτείτε, φεύγετε». Κατά τη διάρκεια της συμβατικής μίσθωσης, και πάντως εντός της ελάχιστης τριετίας του ν. 2235/1994 για κύρια κατοικία, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να λύσει τη μίσθωση επειδή αρνηθήκατε να πληρώσετε περισσότερα. Μπορεί να την καταγγείλει μόνο για σπουδαίο λόγο, όπως καθυστέρηση μισθωμάτων ή βλάβη του μισθίου. Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, αν η μίσθωση συνεχίζεται αορίστου χρόνου, μπορεί να την καταγγείλει με τις προθεσμίες του Αστικού Κώδικα· τότε η διαπραγμάτευση για νέο μίσθωμα είναι νόμιμη. Αν λάβετε εξώδικη δήλωση καταγγελίας μέσω δικαστικού επιμελητή (ν. 2318/1995), μην την αγνοήσετε: συμβουλευτείτε δικηγόρο μέσα σε λίγες ημέρες, γιατί ακολουθεί συνήθως αγωγή απόδοσης μισθίου.
Δικαστική αναπροσαρμογή λόγω απρόβλεπτης μεταβολής (ΑΚ 388).
Όταν μετά τη σύναψη της σύμβασης μεταβάλλονται εξαιρετικά και απρόβλεπτα οι συνθήκες στις οποίες στηρίχθηκε, και η παροχή του ενός γίνεται υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο προσήκον μέτρο ή να λύσει τη σύμβαση (ΑΚ 388). Τη διάταξη μπορεί να επικαλεστεί τόσο ο μισθωτής (για μείωση) όσο και ο εκμισθωτής (για αύξηση). Στις επαγγελματικές μισθώσεις το π.δ. 34/1995 (άρθρο 7 παρ. 4) το λέει ρητά: αναπροσαρμογή με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ μπορεί να ζητηθεί σε κάθε περίπτωση. Τα δικαστήρια όμως ερμηνεύουν τη διάταξη στενά: ο συνήθης πληθωρισμός ή η άνοδος των τιμών στην αγορά ακινήτων δεν θεωρούνται κατά κανόνα απρόβλεπτα. Χρειάζονται συγκεκριμένα στοιχεία, όπως εκτιμήσεις και συγκριτικά μισθώματα.
Προσφυγή στο δικαστήριο: αρμοδιότητα, διαδικασία, κόστος.
Οι διαφορές από μισθώσεις εκδικάζονται με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (ΚΠολΔ 647 επ.), που είναι ταχύτερη από την τακτική. Αρμόδιο είναι το δικαστήριο του τόπου του ακινήτου, το Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές Πρωτοδικείο ανάλογα με την αξία της διαφοράς, όπως ορίζει ο ΚΠολΔ μετά τις μεταρρυθμίσεις των ν. 4335/2015 και 4842/2021. Η αγωγή κατατίθεται από δικηγόρο, συνήθως ηλεκτρονικά, και επιδίδεται στον αντίδικο με δικαστικό επιμελητή μέσα στην προθεσμία του ΚΠολΔ. Υπολογίστε το δικαστικό ένσημο επί του ποσού που διεκδικείται, την αμοιβή δικηγόρου και τα έξοδα επίδοσης. Ο δικηγόρος οφείλει να σας ενημερώσει εγγράφως για τη δυνατότητα διαμεσολάβησης· σε διαφορές για λίγες δεκάδες ευρώ τον μήνα η συμβιβαστική λύση είναι σχεδόν πάντα οικονομικότερη.
Δηλώστε το νέο μίσθωμα στην ΑΑΔΕ και τηρείτε αποδείξεις.
Κάθε μίσθωση ακινήτου δηλώνεται από τον εκμισθωτή στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας» της ΑΑΔΕ και ο μισθωτής την αποδέχεται με τους κωδικούς Taxisnet. Όταν αλλάζει το μίσθωμα, ο εκμισθωτής υποβάλλει τροποποιητική δήλωση και ο μισθωτής την αποδέχεται. Ελέγξτε ότι το ποσό που εμφανίζεται είναι αυτό που πραγματικά πληρώνετε: η δηλωμένη μίσθωση είναι προϋπόθεση για φορολογικά οφέλη του μισθωτή και για κρατικές ενισχύσεις στέγασης. Πληρώνετε πάντα μέσω τράπεζας, με αιτιολογία «ενοίκιο μηνός …» και τη διεύθυνση του ακινήτου, και κρατάτε τα αποδεικτικά τουλάχιστον πέντε χρόνια, όσο διαρκεί η παραγραφή των μισθωμάτων.
Κλείστε τη διαφορά χωρίς να χάσετε την εγγύηση.
Αν τελικά αποφασίσετε να αποχωρήσετε επειδή η αύξηση δεν σας συμφέρει, κάντε το νόμιμα: τηρήστε την προθεσμία που ορίζει το μισθωτήριο ή ο νόμος για την καταγγελία από τον μισθωτή, στείλτε έγγραφη δήλωση και ορίστε ημερομηνία παράδοσης των κλειδιών. Συντάξτε πρωτόκολλο παράδοσης με φωτογραφίες της κατάστασης του σπιτιού και των μετρητών ρεύματος, νερού και φυσικού αερίου. Μη συμψηφίζετε αυθαίρετα την εγγύηση με τα τελευταία ενοίκια, εκτός αν το προβλέπει η σύμβαση ή το δέχεται γραπτά ο ιδιοκτήτης· αυτό είναι συχνή αιτία αντιδικίας. Αν ο εκμισθωτής παρακρατήσει την εγγύηση χωρίς λόγο, η αξίωση επιστροφής διεκδικείται με την ίδια ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
Τι να προσέξετε
- Πληρωμή του αυξημένου ποσού για μήνες χωρίς αντίρρηση: ο εκμισθωτής θα υποστηρίξει ότι υπήρξε σιωπηρή συμφωνία τροποποίησης. Αν πληρώνετε κάτι υπό αμφισβήτηση, δηλώστε το γραπτά.
- Παρακράτηση ολόκληρου του ενοικίου «μέχρι να λυθεί το θέμα»: δημιουργείτε καθυστέρηση μισθωμάτων, που είναι νόμιμος λόγος καταγγελίας και έξωσης. Πληρώνετε πάντα τουλάχιστον το συμβατικό μίσθωμα.
- Τιμαριθμική ρήτρα χωρίς προσδιορισμό δείκτη ή μήνα αναφοράς: οδηγεί σε διαφορετικούς υπολογισμούς. Στη σύνταξη του μισθωτηρίου ορίστε ρητά «ΔΤΚ της ΕΛΣΤΑΤ, ετήσια μεταβολή του μήνα …».
- Προφορική συμφωνία για νέο μίσθωμα χωρίς τροποποιητική δήλωση στην ΑΑΔΕ: δημιουργεί ασυμφωνία μεταξύ πραγματικού και δηλωμένου ποσού, με φορολογικές συνέπειες για τον εκμισθωτή και απώλεια οφελών για τον μισθωτή.
- Αγωγή αναπροσαρμογής βάσει ΑΚ 388 μόνο με επίκληση του πληθωρισμού ή της «αγοράς»: τα δικαστήρια συνήθως την απορρίπτουν, γιατί οι μεταβολές αυτές θεωρούνται προβλεπτές. Χρειάζονται συγκεκριμένα και τεκμηριωμένα στοιχεία.
- Εφαρμογή κανόνων του παλαιού ενοικιοστασίου (ν. 1703/1987) ή του π.δ. 34/1995 σε σύγχρονη μίσθωση κατοικίας: οι διατάξεις αυτές αφορούν άλλο καθεστώς ή έχουν πάψει να ισχύουν και οδηγούν σε λάθος υπολογισμούς.
- Αγνόηση εξώδικης δήλωσης καταγγελίας: η προθεσμία τρέχει από την επίδοση και η επόμενη πράξη είναι συνήθως αγωγή απόδοσης μισθίου με ειδική, ταχεία διαδικασία.
- Συμψηφισμός της εγγύησης με τα τελευταία μισθώματα χωρίς συμφωνία: ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει τα μισθώματα και να διατηρήσει την εγγύηση έναντι ζημιών, με αποτέλεσμα δύο αντιδικίες αντί για μία.
Νομική βάση
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο όποτε θέλει;
Όχι. Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το μίσθωμα αυξάνεται μόνο αν το προβλέπει ρήτρα του μισθωτηρίου ή αν συμφωνήσετε γραπτά σε νέο ποσό. Η μονομερής ανακοίνωση αύξησης δεν σας δεσμεύει. Αν δεν δεχθείτε, συνεχίστε να καταβάλλετε κανονικά το συμφωνημένο μίσθωμα ώστε να μη δημιουργηθεί καθυστέρηση.
Πόση είναι η νόμιμη ετήσια αύξηση ενοικίου για κατοικία;
Για τις μισθώσεις κατοικίας δεν υπάρχει σήμερα γενικό νόμιμο ποσοστό· ισχύει ό,τι συμφωνήθηκε (π.χ. 2–3% ή μεταβολή ΔΤΚ). Παλαιότεροι κανόνες, όπως τα ποσοστά του ενοικιοστασίου ή το 75% του ΔΤΚ του π.δ. 34/1995 για επαγγελματικές μισθώσεις, δεν εφαρμόζονται αυτόματα σε σύγχρονο μισθωτήριο κατοικίας.
Τι γίνεται αν το μισθωτήριο δεν λέει τίποτα για αναπροσαρμογή;
Το μίσθωμα παραμένει σταθερό για όλη τη συμβατική διάρκεια. Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει αύξηση μόνο με νέα συμφωνία ή, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, με αγωγή αναπροσαρμογής βάσει του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία απαιτεί απρόβλεπτη και εξαιρετική μεταβολή των συνθηκών, όχι απλή άνοδο των τιμών.
Αν αρνηθώ την αύξηση, μπορεί να με διώξει;
Όχι κατά τη συμβατική διάρκεια και όχι μέσα στην ελάχιστη τριετία της μίσθωσης κύριας κατοικίας. Η άρνηση αύξησης δεν είναι λόγος καταγγελίας. Μετά τη λήξη της σύμβασης, αν η μίσθωση έγινε αορίστου χρόνου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να την καταγγείλει τηρώντας τις νόμιμες προθεσμίες, και τότε η διαπραγμάτευση ανοίγει ξανά.
Πώς υπολογίζεται η αύξηση με βάση τον πληθωρισμό;
Παίρνετε την ετήσια μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ για τον μήνα που ορίζει η σύμβαση και την εφαρμόζετε στο ισχύον μίσθωμα. Παράδειγμα: μίσθωμα 600 € και μεταβολή ΔΤΚ 2,5% δίνουν 615 €. Αν η σύμβαση ορίζει ποσοστό του ΔΤΚ ή ανώτατο όριο, εφαρμόζεται αυτό.
Μπορώ να ζητήσω μείωση του ενοικίου;
Μόνο με συμφωνία ή με αγωγή βάσει του άρθρου 388 ΑΚ, αν μεταβλήθηκαν απρόβλεπτα και εξαιρετικά οι συνθήκες, ώστε το μίσθωμα να είναι υπέρμετρα επαχθές. Στο παρελθόν ο νομοθέτης επέβαλε και έκτακτες μειώσεις, για παράδειγμα κατά την πανδημία, αλλά αυτές ήταν προσωρινές και δεν ισχύουν πια.
Πρέπει να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ η αλλαγή του ενοικίου;
Ναι. Ο εκμισθωτής υποβάλλει τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ και ο μισθωτής την αποδέχεται με τους κωδικούς του. Ελέγξτε ότι το δηλωμένο ποσό ταιριάζει με όσα πληρώνετε, γιατί από αυτό εξαρτώνται φορολογικές εκπτώσεις και επιδόματα στέγασης.
Ισχύουν τα ίδια για κατάστημα ή γραφείο;
Όχι ακριβώς. Σε επαγγελματικές μισθώσεις που καταρτίστηκαν πριν από τις 28.2.2014 εφαρμόζεται, με τις μεταβατικές διατάξεις του ν. 4242/2014, το π.δ. 34/1995: αν λείπει συμφωνία, αναπροσαρμογή μετά διετία και στη συνέχεια ετήσια αύξηση κατά 75% της μεταβολής του ΔΤΚ, ενώ το νέο μίσθωμα οφείλεται από την έγγραφη όχληση.
Ο ιδιοκτήτης μου ζητά αναδρομικά αυξήσεις που δεν ζήτησε τα προηγούμενα χρόνια. Οφείλονται;
Αν η ρήτρα αναπροσαρμογής ισχύει αυτοδίκαια, οι διαφορές μπορεί να οφείλονται, εφόσον δεν έχουν παραγραφεί (πενταετία από το τέλος του έτους που έγιναν απαιτητές). Ωστόσο η μακρόχρονη αδράνεια του εκμισθωτή μπορεί, σε ακραίες περιπτώσεις, να κριθεί καταχρηστική (ΑΚ 281). Ζητήστε αναλυτικό υπολογισμό ανά έτος.
Πού κατατίθεται αγωγή για διαφορά για το μίσθωμα;
Στο Ειρηνοδικείο ή στο Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο, ανάλογα με την αξία της διαφοράς, και εκδικάζεται με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (ΚΠολΔ 647 επ.). Η αγωγή συντάσσεται και κατατίθεται από δικηγόρο· πριν από αυτό αξίζει να εξετάσετε τη διαμεσολάβηση.
Νομικός οδηγός – επιμέρους οδηγίες
Ανάλυση του εγγράφου μου →Νομικός οδηγόςΥποδείγματα συμβάσεωνΑρχική σελίδα της χώρας