Disdetta del contratto di locazione abitativa da parte del conduttore
Quando l'inquilino intende recedere da un contratto di locazione abitativa, deve rispettare le regole del Codice civile relative alla cessazione della locazione e alla riconsegna dell'immobile. Questa guida spiega i principi generali applicabili e fornisce un modello di lettera di disdetta pronto all'uso.
Cessazione della locazione: termine determinato o indeterminato
Il Codice civile distingue nettamente tra locazione a tempo determinato e locazione senza determinazione di tempo. Se il contratto è stato stipulato per un termine determinato, la locazione cessa automaticamente allo spirare del termine, senza che sia necessaria alcuna disdetta, come previsto dall'Codice civile, art. 1596.
Se invece la locazione è senza determinazione di tempo, essa non cessa finché una delle parti non comunica all'altra la disdetta entro il termine fissato dalle norme applicabili o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi, secondo quanto stabilisce l'Codice civile, art. 1596. Le passages a disposizione non indicano un termine di preavviso specifico in giorni o mesi per la locazione abitativa ordinaria: si raccomanda di verificare la durata esatta del preavviso nella legge speciale sulle locazioni abitative attualmente in vigore e nelle clausole del proprio contratto.
È importante ricordare che, se il conduttore rimane nella detenzione dell'immobile alla scadenza del contratto senza che sia intervenuta disdetta, la locazione si intende tacitamente rinnovata, come precisa l'Codice civile, art. 1597. Per evitare questo effetto è quindi essenziale inviare la disdetta in tempo utile.
Forma e invio della disdetta
Le passages disponibili non specificano una forma scritta obbligatoria a pena di nullità per la disdetta del conduttore nella locazione abitativa ordinaria; tuttavia, per ragioni di certezza e di prova, è sempre opportuno formalizzare la disdetta per iscritto e inviarla con un mezzo che ne attesti la data di ricezione, come la raccomandata con avviso di ricevimento o la posta elettronica certificata.
Si segnala che, in casi particolari disciplinati dal Codice civile, la legge richiede espressamente una disdetta motivata e comunicata con un preavviso minimo: ad esempio, in caso di morte dell'inquilino, gli eredi possono recedere entro tre mesi dalla morte mediante disdetta con preavviso non inferiore a tre mesi, ai sensi dell'Codice civile, art. 1614. Questa disposizione riguarda una situazione specifica e non sostituisce la disciplina generale applicabile alla disdetta ordinaria del conduttore, che va verificata nella normativa vigente.
Obblighi del conduttore al momento della riconsegna
- Il conduttore deve restituire l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso e alla vetustà, secondo i principi generali richiamati nel Codice civile in tema di locazione.
- Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà, come stabilito dall'Codice civile, art. 1590 (norma relativa alla riconsegna della cosa locata).
- Se il conduttore ritarda la restituzione dell'immobile rispetto alla scadenza pattuita, è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, oltre al risarcimento dell'eventuale maggior danno, ai sensi dell'Codice civile, art. 1591.
- Il conduttore, secondo l'obbligazione principale prevista dal contratto, deve prendere in consegna la cosa e restituirla osservando la diligenza dovuta, in coerenza con quanto disposto dall'Codice civile, art. 1587 riguardo agli obblighi principali del conduttore durante la locazione.
Miglioramenti, addizioni e deposito cauzionale
Se il conduttore ha apportato miglioramenti all'immobile, in linea di principio non ha diritto a un'indennità, salvo che vi sia stato il consenso del locatore, nel qual caso quest'ultimo deve corrispondere un'indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e il valore del risultato utile al momento della riconsegna, come previsto dall'Codice civile, art. 1592.
Quanto alle addizioni eseguite dal conduttore, questi ha diritto di rimuoverle alla fine della locazione se ciò può avvenire senza danno per l'immobile, salvo che il proprietario preferisca trattenerle pagando un'indennità, secondo quanto stabilito dall'Codice civile, art. 1593.
Le passages a disposizione non contengono disposizioni specifiche sul deposito cauzionale versato dal conduttore all'inizio della locazione né sui termini della sua restituzione: questo aspetto è generalmente disciplinato dalla legge speciale sulle locazioni abitative e dal contratto stesso, pertanto si consiglia di verificare la disciplina vigente e le clausole contrattuali prima di procedere alla riconsegna.
Procedura passo passo
- Verificare nel contratto e nella legge vigente la durata della locazione, il termine di preavviso applicabile e le eventuali clausole relative alla disdetta.
- Redigere la lettera di disdetta indicando con chiarezza la data di cessazione desiderata e la data prevista per la riconsegna dell'immobile.
- Inviare la disdetta al locatore con un mezzo che consenta di provarne la data di ricezione, ad esempio raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata.
- Concordare con il locatore data e modalità del sopralluogo per la riconsegna delle chiavi e la verifica dello stato dell'immobile.
- Richiedere per iscritto la restituzione del deposito cauzionale, previa verifica congiunta dello stato dell'immobile e dell'assenza di danni imputabili al conduttore.
Lettera di disdetta del contratto di locazione abitativa da parte del conduttore
[Nome e cognome del conduttore] [Indirizzo del conduttore] [Codice fiscale, facoltativo] Spett.le [Nome e cognome/Ragione sociale del locatore] [Indirizzo del locatore] Raccomandata A/R / PEC Oggetto: Disdetta del contratto di locazione abitativa relativo all'immobile sito in [indirizzo completo dell'immobile], stipulato in data [data del contratto] Gentile [Nome del locatore], con la presente comunico, ai sensi delle disposizioni del Codice civile in materia di locazione, la mia disdetta dal contratto di locazione abitativa sopra indicato, relativo all'immobile sito in [indirizzo completo], da me condotto in locazione a far data dal [data di inizio della locazione]. La presente disdetta avrà effetto a decorrere dal [data di cessazione desiderata], data entro la quale libererò l'immobile e provvederò alla riconsegna delle chiavi. La invito pertanto a concordare con me, con congruo anticipo, la data e l'ora del sopralluogo per la verifica dello stato dell'immobile e la consegna delle chiavi, nonché per la restituzione del deposito cauzionale versato all'inizio della locazione, pari a euro [importo del deposito], salvo eventuali detrazioni per danni imputabili non derivanti dal normale deterioramento d'uso. Resto a disposizione per ogni chiarimento e La ringrazio per la collaborazione. Cordiali saluti, [Luogo], [data] [Firma del conduttore] Allegati: - Copia del contratto di locazione - [Eventuali altri allegati]
Fonti del corpus Europaius
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Domande frequenti
Quanto tempo prima devo inviare la disdetta al locatore?
Il Codice civile stabilisce che, nella locazione senza determinazione di tempo, la disdetta deve essere comunicata entro il termine fissato dalle norme applicabili o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi, come indicato dall'Codice civile, art. 1596. Il termine esatto applicabile alla locazione abitativa va tuttavia verificato nella legge speciale attualmente in vigore, poiché le fonti qui esaminate non ne indicano la durata precisa.
Cosa succede se non invio la disdetta e resto nell'immobile dopo la scadenza?
In tal caso la locazione si considera tacitamente rinnovata, secondo quanto previsto dall'Codice civile, art. 1597, con conseguente continuazione del rapporto contrattuale alle stesse condizioni precedenti.
Sono responsabile dell'usura normale dell'immobile al momento della riconsegna?
No: il conduttore non risponde del deterioramento dovuto a vetustà, ma solo dei danni imputabili a un uso non diligente, come si desume dalle disposizioni del Codice civile relative alla riconsegna e agli obblighi del conduttore durante la locazione, tra cui l'Codice civile, art. 1587.
Ho diritto a un rimborso per i miglioramenti che ho apportato all'immobile?
In linea generale no, salvo che il locatore abbia dato il proprio consenso ai miglioramenti, nel qual caso è tenuto a corrispondere un'indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e il valore del risultato utile al momento della riconsegna, ai sensi dell'Codice civile, art. 1592.