Condominio: spese, assemblea, impugnazione delle delibere e liti

La delibera contraria alla legge o al regolamento si impugna entro 30 giorni, che decorrono dalla data dell'assemblea per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.). L'avviso di convocazione deve arrivare almeno 5 giorni prima dell'assemblea; il rendiconto va approvato entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130 c.c.); l'amministratore deve agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c.c.). Le variazioni dei dati per l'anagrafe condominiale si comunicano entro 60 giorni.

1. Capire che cosa è comune e quanto si deve pagare. Sono comuni, se il titolo non dispone diversamente, suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, cortili, facciate e impianti centralizzati (art. 1117 c.c.). Le spese di conservazione si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà; quelle per cose che servono i condomini in misura diversa, come ascensore e scale, in proporzione all'uso; quelle di parti che servono solo una porzione dell'edificio gravano su chi ne trae utilità (art. 1123 c.c.).

   Occorre procurarsi tabelle millesimali e regolamento: con più di dieci condomini il regolamento è obbligatorio (art. 1138 c.c.). Il condomino non può sottrarsi alle spese rinunciando alle parti comuni; può invece staccarsi dal riscaldamento centralizzato se non provoca squilibri o aggravi per gli altri, continuando a pagare manutenzione straordinaria e messa a norma (art. 1118 c.c.).

2. Controllare rendiconto e documenti. L'amministratore redige ogni anno il rendiconto, composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa (art. 1130-bis c.c.), e convoca l'assemblea per approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. Tutti i movimenti devono transitare su un conto corrente intestato al condominio (art. 1129 c.c.).

   Ogni condomino può chiedere di prendere visione gratuitamente dei registri e dei documenti giustificativi di spesa nei giorni e orari comunicati dall'amministratore, ed estrarne copia a proprie spese. La richiesta va fatta per iscritto, meglio via PEC: un rifiuto ingiustificato è una grave irregolarità che legittima la revoca. Chi contesta voci di spesa senza aver esaminato i giustificativi arriva in assemblea e in giudizio senza prove.

3. Partecipare all'assemblea in modo valido. L'avviso di convocazione, con ordine del giorno, luogo e ora, va comunicato almeno 5 giorni prima della data in prima convocazione, con PEC, raccomandata, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.). Se manca o è tardivo anche per un solo avente diritto, la delibera è annullabile su istanza del condomino non convocato. L'assemblea straordinaria può essere chiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

   Chi non può partecipare conferisce delega scritta; se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore (art. 67 disp. att. c.c.). All'amministratore non si possono conferire deleghe. La partecipazione in videoconferenza è ammessa se prevista dal regolamento o con il consenso della maggioranza dei condomini.

4. Conoscere le maggioranze. In prima convocazione l'assemblea si costituisce con i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti e delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore; in seconda convocazione si costituisce con un terzo del valore e un terzo dei partecipanti e delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (art. 1136 c.c.).

   Servono sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi per nomina e revoca dell'amministratore, liti che esorbitano dalle sue attribuzioni, ricostruzione e riparazioni straordinarie di notevole entità; per le innovazioni dirette al miglioramento dell'edificio servono la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore (art. 1120 c.c.). Per i lavori straordinari l'assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135 c.c.). Del voto e delle eventuali dichiarazioni si chiede l'annotazione nel verbale.

5. Impugnare la delibera nei 30 giorni. La delibera annullabile, per vizi di convocazione, di maggioranza o contraria al regolamento, si impugna davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'edificio entro il termine perentorio di 30 giorni (art. 1137 c.c.). Possono impugnare solo assenti, dissenzienti e astenuti. Prima dell'azione è obbligatoria la mediazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010): la domanda all'organismo di mediazione, comunicata al condominio, impedisce la decadenza una sola volta, e se l'accordo non viene raggiunto la causa va iniziata entro un nuovo termine di 30 giorni dal deposito del verbale.

   L'impugnazione non sospende l'esecuzione della delibera: la sospensione va chiesta al giudice con istanza cautelare, che però non interrompe il termine per la causa di merito. Le delibere nulle, ad esempio quelle che modificano i criteri di riparto per il futuro senza il consenso di tutti o incidono sulle proprietà esclusive, si possono far valere senza termine, anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.

6. Gestire la morosità e il decreto ingiuntivo. Sulla base del riparto approvato dall'assemblea l'amministratore ottiene dal giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione (art. 63 disp. att. c.c.; artt. 633 e seguenti c.p.c.), senza passare dalla mediazione. Se la mora dura da almeno sei mesi, può sospendere al moroso i servizi comuni suscettibili di godimento separato.

   Il condomino ingiunto ha 40 giorni dalla notifica per proporre opposizione, nella quale può contestare il calcolo e, secondo le Sezioni Unite, far valere la nullità della delibera, non la semplice annullabilità non impugnata nei 30 giorni. I creditori del condominio, come le imprese che hanno eseguito i lavori, devono agire prima contro i condomini morosi, di cui l'amministratore è obbligato a comunicare i dati, e solo dopo contro quelli in regola. Chi riceve un decreto conviene che verifichi subito l'esecutività e valuti un piano di rientro prima del pignoramento.

7. Affrontare le liti con il condominio e con terzi. L'amministratore rappresenta il condominio e può agire e resistere in giudizio nei limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.); per le liti che le eccedono serve la delibera assembleare. Le cause tra condomini e quelle tra condomino e condominio appartengono al foro del luogo in cui si trovano i beni comuni (art. 23 c.p.c.); sono di competenza del giudice di pace le cause sulla misura e sulle modalità d'uso dei servizi condominiali, del tribunale le altre secondo il valore.

   Il condomino che dissente da una lite deliberata dall'assemblea può separare la propria responsabilità notificando all'amministratore un atto entro 30 giorni dalla notizia della delibera (art. 1132 c.c.): in caso di soccombenza non pagherà le spese di lite. Senza quell'atto, la quota di spese legali gli verrà addebitata come qualunque altra spesa comune. Anche queste liti passano per la mediazione obbligatoria.

8. Chiedere la revoca dell'amministratore. L'incarico dura un anno e si rinnova per un altro anno; l'assemblea può revocarlo in ogni momento con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. Se l'assemblea non provvede, ciascun condomino può chiedere al tribunale la revoca giudiziale in caso di gravi irregolarità: omessa convocazione per il rendiconto, rifiuto reiterato di rendere i conti, mancata apertura o utilizzo del conto condominiale, confusione del patrimonio del condominio con quello personale, omessa azione contro i morosi (art. 1129 c.c.).

   Il ricorso si propone al tribunale del luogo dell'edificio con procedimento in camera di consiglio; il contributo unificato è quello dei procedimenti camerali. Prima del ricorso conviene una diffida scritta e la richiesta di convocare l'assemblea. Revocato l'amministratore, quello uscente deve consegnare tutta la documentazione e compiere le attività urgenti senza ulteriori compensi.

9. Comprare o vendere senza ereditare debiti. Chi acquista un appartamento è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Prima del rogito conviene chiedere all'amministratore, tramite il venditore, l'attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130 c.c.), e far trattenere dal prezzo le somme dovute.

   Il venditore resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati finché non trasmette all'amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Chi vende deve quindi inviare subito l'atto; chi compra deve comunicare i propri dati per l'anagrafe condominiale entro 60 giorni. Per lavori straordinari deliberati prima della vendita ma eseguiti dopo, il riparto tra le parti va regolato espressamente nel preliminare.

• Votare a favore e poi voler impugnare: l'annullamento può essere chiesto solo da assenti, dissenzienti e astenuti, mentre chi ha votato a favore può far valere soltanto la nullità della delibera.
• Contare i 30 giorni dalla ricezione del verbale anche se si era presenti: per dissenzienti e astenuti il termine corre dalla data dell'assemblea, e la decadenza è definitiva.
• Smettere di pagare le rate condominiali in segno di protesta contro l'amministratore: il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo e le spese legali finiscono a carico del moroso.
• Saltare la mediazione obbligatoria: la causa diventa improcedibile e il giudice assegna un termine per avviarla; nel frattempo la delibera viene eseguita.
• Eseguire opere sulle parti comuni o sulla facciata senza autorizzazione: il condominio può chiedere il ripristino e il rimborso delle spese; le spese urgenti anticipate dal singolo sono rimborsate solo se davvero urgenti (art. 1134 c.c.).
• Delegare un estraneo senza verificare il regolamento e i limiti dell'art. 67 disp. att. c.c.: un numero eccessivo di deleghe in capo alla stessa persona rende annullabile la delibera.
• Comprare un appartamento senza attestazione dell'amministratore: l'acquirente risponde dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente anche se il debito è del venditore.

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Aggiornato al: 03/11/2026 · Fonti: Art. 1117 Codice civile – Parti comuni dell'edificio, Art. 1123 Codice civile – Ripartizione delle spese, Art. 1136 Codice civile – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni, Art. 1137 Codice civile – Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea, normattiva.it, EUR-Lex

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