Vyhláška o stanovení postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení

(1) Náklady na provoz se rozumí zejména náklady účelně vynaložené na

a) správu dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

b) pojištění dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

c) zákonem stanovenou revizi zařízení,

d) daň z nemovitých věcí,

e) opravy a údržbu, jejichž potřeba vzniká běžným užíváním dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,

f) energie a vodu spojené s údržbou a provozem společných prostor.

(2) Náklady, které podle právních předpisů platí nájemce, se za náklady podle odstavce 1 nepovažují.

(3) Náklady podle odstavce 1 písm. a) jsou i náklady na právní, realitní nebo znaleckou činnost.

Náklady celoživotního cyklu se rozumí náklady, jejichž potřeba vzniká v důsledku dlouhodobého opotřebení stavebních prvků dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním a používaných technologií, a to náklady účelně vynaložené na

a) opravy a údržbu technologií a stavebních prvků dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kromě nákladů podle § 8,

b) technické zhodnocení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním.

(1) Nákladové nájemné se vypočítá na 1 m2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc podle přílohy č. 1 k této vyhlášce.

(2) Nákladové nájemné se vypočítá

a) z nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9,

b) ze započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, a to po odečtení dotace od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a).

(3) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou vypočteny z vlastních a cizích zdrojů použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a) a finančních nákladů, přičemž se rozumí

a) vlastními zdroji vlastní finanční i nefinanční zdroje; mezi nefinanční zdroje patří movitá věc, pozemek, právo stavby nebo budova určené nebo použité k výstavbě dostupného nájemního bytu,

b) cizími zdroji cizí zdroje použité na výstavbu nebo pořízení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, zejména úvěry,

c) finančními náklady nákladové úroky i další úplaty vyplývající ze smlouvy o poskytnutí cizích zdrojů hrazené od prvního data splácení těchto zdrojů řádnou splátkou.

(4) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou součtem

a) vlastních zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu splácení nejdelšího z cizích zdrojů, nejméně však 20 let, a

b) měsíčních splátek poskytnutých cizích zdrojů využitých k financování výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, včetně finančních nákladů k nim náležícím.

(5) Měsíční splátka podle odstavce 4 písm. b) se vypočítá jako měsíční anuitní splátka cizích zdrojů po dobu splácení nejdelšího z nich, nejméně však 20 let, a s úrokovými sazbami těchto zdrojů k prvnímu dni splácení těchto zdrojů. V případě, že je úrok roven nule, se měsíční anuitní splátka vypočte jako hodnota cizích zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu splácení nejdelšího z nich, nejméně však 20 let. V případě odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů se daná doba zkrátí o dobu odkladu; výsledná doba splácení nesmí být nižší než 20 let. V případě odkladu splátek po zahájení provozu dostupných nájemních bytů se daná doba nemění.

(1) V případě partnerství veřejného a soukromého sektoru se nákladové nájemné vypočítá podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.

(2) Podle odstavce 1 se postupuje pouze v případě, že

a) investorem a správcem dostupného nájemního bytu je právnická osoba soukromého práva, která je zároveň pořizovatelem dostupného nájemního bytu nebo dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu, a

b) pronajímatelem a vlastníkem dostupného nájemního bytu je Česká republika, její příspěvková organizace, územní samosprávný celek nebo jimi zřízená nebo založená právnická osoba, která na základě uzavřené smlouvy hradí právnické osobě podle písmene a) pravidelnou platbu za dostupnost.

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. října 2024.

Ministr pro místní rozvoj:

PhDr. Bartoš, Ph.D., v. r.

Příloha č. 1

1. Nákladové nájemné v prvním roce provozu jednotlivého dostupného nájemního bytu se vypočítá jako součin koeficientu obsazenosti bytů, koeficientu malého bytu a součtu

a. započitatelných nákladů na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc a

b. hodnoty nákladů na provoz a ostatních nákladů celoživotního cyklu na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc.

2. Nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc se vypočítá pomocí následujícího matematického vzorce a zaokrouhlí se na celá čísla:

NNy1m2v=KO*KMBv*(ZNy112*PP+PNy1)

Roční započitatelné náklady podle § 10 se vypočítají podle následujícího matematického vzorce:

ZNy1=VZnmax+12*∑l=1m(CZl*rl121-(1+rl12)-12*nl*nlnmax)

Je-li rl rovno nule (tj. v případě financování plně z vlastních zdrojů, popř. z cizích zdrojů s nulovou úrokovou sazbou), použije se pro výpočet ročních započitatelných nákladů podle § 10 následující matematický vzorec:

ZNy1=VZnmax+∑l=1mCZlnmax

kde

NNy1m2v je měsíční nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu,

ZNy1 jsou roční započitatelné náklady podle § 10,

PNy1 je měsíční výše nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9 na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu,

KO je koeficient obsazenosti bytů ve výši 1,05,

KMBv je koeficient malého bytu, kde v je podlahová plocha jednotlivého dostupného nájemního bytu v m2 a kde platí, že:

KMBv={1,06,když v≤52m21,když v>52m2,

nl je počet let stanovených dobou splatnosti cizího zdroje CZl případně poníženou o dobu odkladu cizího zdroje CZl,

nmax je počet let stanovených dobou splatnosti nejdelšího z cizích zdrojů, případně poníženou o dobu odkladu nejdelšího cizího zdroje, nejméně však 20 let,

CZl je celková výše l-tého z cizích zdrojů, použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu podle § 3 odst. 1 písm. a) po odečtení dotace od těchto nákladů, kde l označuje pořadí úvěru z celkového počtu úvěrů m,

VZ jsou vlastní zdroje použité na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu podle § 3 odst. 1 písm. a) po odečtení dotace od těchto nákladů, včetně zdrojů na pořízení pozemku nebo budovy nezbytných pro vznik dostupného nájemního bytu výstavbou nebo pořízením,

rl je roční úroková sazba l-tého z cizích zdrojů, jehož výše je CZl,

PP je podlahová plocha dostupného nájemního bytu podle stavebního zákona.

Příloha č. 2

1. Nákladové nájemné se v případě partnerství veřejného a soukromého sektoru vypočítá jako součin koeficientu obsazenosti bytů, koeficientu malého bytu a součtu platby za dostupnost a jiných nákladů pronajímatele ponížených o dotaci poskytnutou pronajímateli rozpočítaných na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc.

2. Výše platby za dostupnost vychází z výsledků výběrového řízení na osobu podle § 11 odst. 2 písm. a) a je stanovena smlouvou o zajištění dostupného nájemního bytu uzavřenou mezi osobou podle § 11 odst. 2 písm. a) a osobou podle § 11 odst. 2 písm. b).

3. Platba za dostupnost zahrnuje všechny náklady rozhodné pro výpočet nákladového nájemného podle § 10 odst. 2 až 5 a smluvený roční výnos osoby podle § 11 odst. 2 písm. a).

4. Jiné náklady pronajímatele jsou všechny náklady, které pronajímatel musí hradit k zajištění vzniku a provozu dostupného nájemního bytu, které nejsou obsažené v platbě za dostupnost, ale jsou součástí všech nákladů rozhodných pro výpočet nákladového nájemného podle § 10 odst. 2 až 5.

5. Od platby za dostupnost je odečtena hodnota dotace, pokud byla v rámci financování osobě podle § 11 odst. 2 písm. b) poskytnuta.

6. Nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc se vypočítá pomocí následujícího matematického vzorce a zaokrouhlí se na celá čísla:

NNPPPy1m2v=[KO*KMBv*(PZ+JNP-DP)]PP

kde

NNPPPy1m2v je měsíční nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu vystavěného nebo pořízeného formou partnerství veřejného a soukromého sektoru v prvním roce jeho provozu,

PZ je měsíční hodnota platby za dostupnost,

KO je koeficient obsazenosti bytů ve výši 1,05,

KMBv je koeficient malého bytu, kde v je podlahová plocha jednotlivého dostupného nájemního bytu v m2 a kde platí, že:

KMBv={1,06,když v≤52m21,když v>52m2,

JNP jsou jiné náklady pronajímatele dostupného nájemního bytu vystavěného nebo pořízeného formou partnerství veřejného a soukromého sektoru rozpočtené na 1 měsíc v prvním roce jeho provozu,

PP je podlahová plocha dostupného nájemního bytu podle stavebního zákona,

DP je celková výše dotace poskytnuté pronajímateli dostupného nájemního bytu na výstavbu nebo pořízení rozpočtená na 1 měsíc.