Nařízení vlády o postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení

(1) Ostatními náklady celoživotního cyklu se rozumí náklady nebo jejich poměrná část, jejichž potřeba vzniká v důsledku dlouhodobého opotřebení stavebních prvků dostupného nájemního bytu nebo budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním, a používaných technologií. Do nákladového nájemného se ostatní náklady celoživotního cyklu zahrnují v předpokládané výši nákladů účelně vynaložených po dobu životnosti budovy, jíž je dostupný nájemní byt v době výpočtu nákladového nájemného součástí, na

a) opravy a údržbu technologií a stavebních prvků dostupného nájemního bytu nebo budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním, a používaných technologií, kromě nákladů podle § 8,

b) technické zhodnocení dostupného nájemního bytu nebo budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním.

(2) Náklady podle odstavce 1 se započítají v poměrné výši za dobu životnosti budovy, v níž se jednotlivé dostupné nájemní byty nacházejí.

Pokud je cena nemovité věci ve smlouvě uvedena v cizí měně, využije se k přepočtu do české měny kurz vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Pro přepočet měny, ke které Česká národní banka nevyhlašuje kurz, lze použít tržní kurz této měny k americkému dolaru pro den ocenění a kurz české měny k americkému dolaru vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Cena obvyklá nebo tržní hodnota mohou být stanoveny pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona upravujícího činnost znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona.

(1) Nákladové nájemné se vypočítá na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu na 1 měsíc podle přílohy č. 1 k tomuto nařízení.

(2) Nákladové nájemné se vypočítá pomocí koeficientu malého bytu a koeficientu obsazenosti bytů stanovených v příloze č. 1 k tomuto nařízení

a) z nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9​ a

b) ze započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení dostupného obytného prostoru, a to po odečtení dotace od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a).

(3) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou vypočteny z vlastních a cizích zdrojů použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a) a finančních nákladů.

(4) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou součtem

a) vlastních zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru a

b) měsíčních splátek poskytnutých cizích zdrojů využitých k financování výstavby nebo pořízení dostupného obytného prostoru, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním a finančních nákladů k nim náležícím.

(5) Měsíční splátka podle odstavce 4 písm. b) se vypočítá jako měsíční anuitní splátka cizích zdrojů po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru a s úrokovými sazbami těchto zdrojů k prvnímu dni splácení těchto zdrojů. V případě, že je úrok roven nule, se měsíční anuitní splátka vypočte jako hodnota cizích zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru. V případě odkladu splátek před zahájením provozu dostupného obytného prostoru se doba udržitelnosti dostupného obytného prostoru zkrátí o dobu odkladu, přičemž výsledná doba splácení nesmí být nižší než 20 let. V případě odkladu splátek po zahájení provozu dostupného obytného prostoru se daná doba nemění.

(6) Pro účely porovnání s tržním nájemným podle cenových map podle vyhlášky č. 456/2024 Sb., o cenových mapách nájemného, může poskytovatel zároveň byt přiřadit podle počtu obytných místností, pokud takové porovnání vyžadují právní předpisy nebo dotační podmínky.

(1) V případě partnerství veřejného a soukromého sektoru se nákladové nájemné vypočítá podle přílohy č. 2 k tomuto nařízení.

(2) Podle odstavce 1 se postupuje pouze v případě, že

a) investorem a správcem dostupného obytného prostoru je právnická osoba soukromého práva, která je zároveň pořizovatelem dostupného obytného prostoru nebo dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu, a

b) pronajímatelem a vlastníkem dostupného obytného prostoru je Česká republika, její příspěvková organizace, územní samosprávný celek nebo jimi zřízená nebo založená právnická osoba, která na základě uzavřené smlouvy hradí právnické osobě podle písmene a) pravidelnou platbu za dostupnost.

Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2026.

Předseda vlády:

prof. PhDr. Fiala, Ph.D., LL.M., v. r.

Ministr pro místní rozvoj:

Ing. Kulhánek v. r.

Příloha č. 1

1. Nákladové nájemné v prvním roce provozu dostupného nájemního bytu se vypočítá jako součin koeficientu obsazenosti bytů, koeficientu malého bytu a součtu

a) započitatelných nákladů podle § 11 odst. 3 až 5 na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc doby udržitelnosti dostupného nájemního bytu,

b) hodnoty nákladů na provoz podle § 8 na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc doby udržitelnosti dostupného nájemního bytu a

c) hodnoty ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9 na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu a 1 měsíc doby životnosti budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí.

2. Nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu na 1 měsíc se vypočítá pomocí následujícího matematického vzorce a zaokrouhlí se na celá čísla:

NN je měsíční nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu,

ZN jsou roční započitatelné náklady podle § 11,

PP je podlahová plocha všech dostupných nájemních bytů, které se v dostupném obytném prostoru nachází, vypočítaná podle stavebního zákona,

PN je měsíční výše nákladů na provoz podle § 8 na 1 m2 podlahové plochy všech dostupných nájemních bytů, které se v dostupném obytném prostoru nachází,

ONCC je měsíční výše ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9 na 1 m2 podlahové plochy všech dostupných nájemních bytů, které se v dostupném obytném prostoru nachází,

KOB je koeficient obsazenosti bytů ve výši 1,05,

KMB(v) je koeficient malého bytu, kde v je podlahová plocha dostupného nájemního bytu v m2 a kde platí:

Roční započitatelné náklady podle § 11 se vypočítají podle následujícího matematického vzorce:

kde:

VZ jsou vlastní zdroje použité na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupného obytného prostoru podle § 3 odst. 1 písm. a) po odečtení dotace od těchto nákladů, včetně zdrojů na pořízení pozemku nebo budovy nezbytných pro vznik dostupného obytného prostoru výstavbou nebo pořízením,

nDU je počet let stanovených dobou udržitelnosti dostupného obytného prostoru, ponížený o dobu odkladu splátek před zahájením provozu dostupného obytného prostoru, pokud byl takový odklad poskytnut,

CZl je celková výše daného l-tého cizího zdroje, použitého na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením dostupného obytného prostoru podle § 3 odst. 1 písm. a) po odečtení dotace od těchto nákladů, kde l nabývá hodnot 1 až L a označuje pořadí úvěru z celkového počtu úvěrů L,

rl je roční úroková sazba daného l-tého cizího zdroje, jehož výše je CZl,

nl je počet let stanovených dobou splatnosti daného cizího zdroje CZl, případně poníženou o dobu odkladu cizího zdroje CZl.

Je-li rl rovno nule (tj. v případě financování plně z vlastních zdrojů, popř. z cizích zdrojů s nulovou úrokovou sazbou), použije se pro výpočet ročních započitatelných nákladů podle § 11 následující matematický vzorec:

Měsíční náklady na provoz a ostatní náklady celoživotního cyklu v prvním roce provozu se vypočítají podle následujících matematických vzorců:

kde:

PNDU je celková výše nákladů na provoz dostupného obytného prostoru podle § 8 předpokládaných na dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru v době výpočtu,

ONCCDŽ je celková výše ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9 předpokládaných na dobu životnosti budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, v době výpočtu,

nDŽ je počet let stanovených dobou životnosti budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, ponížený o dobu odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů, pokud byl takový odklad poskytnut.

Příloha č. 2

1. Nákladové nájemné se v případě partnerství veřejného a soukromého sektoru vypočítá jako součin koeficientu obsazenosti bytů, koeficientu malého bytu a součtu platby za dostupnost a jiných nákladů pronajímatele ponížených o dotaci poskytnutou pronajímateli rozpočítaných na 1 m2 podlahové plochy dostupného obytného prostoru a 1 měsíc.

2. Výše platby za dostupnost vychází z výsledků výběrového řízení na osobu podle § 12 odst. 2 písm. a) a je stanovena smlouvou o zajištění dostupného obytného prostoru uzavřenou mezi osobou podle § 12 odst. 2 písm. a) a osobou podle § 12 odst. 2 písm. b).

3. Platba za dostupnost zahrnuje všechny náklady rozhodné pro výpočet nákladového nájemného podle § 11 odst. 2 až 5 a smluvený roční výnos osoby podle § 12 odst. 2 písm. a).

4. Jiné náklady pronajímatele jsou všechny náklady, které pronajímatel musí hradit k zajištění vzniku a provozu dostupného obytného prostoru, které nejsou obsažené v platbě za dostupnost, ale jsou součástí všech nákladů rozhodných pro výpočet nákladového nájemného podle § 11 odst. 2 až 5.

5. Od platby za dostupnost je odečtena hodnota dotace, pokud byla v rámci financování osobě podle § 12 odst. 2 písm. b) poskytnuta.

6. Nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu na 1 měsíc se vypočítá pomocí následujícího matematického vzorce a zaokrouhlí se na celá čísla:

kde:

NNPPP je měsíční nákladové nájemné na 1 m2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu vystavěného nebo pořízeného formou partnerství veřejného a soukromého sektoru v prvním roce jeho provozu,

KOB je koeficient obsazenosti bytů ve výši 1,05,

KMB(v) je koeficient malého bytu, kde v je podlahová plocha dostupného nájemního bytu v m2 a kde platí:

PZ je měsíční hodnota platby za dostupnost,

JN jsou jiné náklady pronajímatele dostupného obytného prostoru vystavěného nebo pořízeného formou partnerství veřejného a soukromého sektoru rozpočtené na 1 měsíc v prvním roce jeho provozu,

D je celková výše dotace poskytnuté pronajímateli dostupného obytného prostoru na výstavbu nebo pořízení rozpočtená na 1 měsíc,

PP je podlahová plocha všech dostupných nájemních bytů, které se v dostupném obytném prostoru nacházejí, vypočítaná podle stavebního zákona.