§ 11 zákon o vlastnictví bytů – Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo · neoficiální nadpis
Stručně: Paragraf 11 zákona o vlastnictví bytů stanovuje pravidla pro svolávání a rozhodování shromáždění společenství vlastníků jednotek, včetně četnosti konání, usnášeníschopnosti a potřebné většiny hlasů pro různá rozhodnutí. Shromáždění vlastníků jednotek se musí konat alespoň jednou ročně a svolává ho výbor, pověřený vlastník nebo vlastníci s alespoň čtvrtinou hlasů. (§ 11 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
- Týká se: vlastník, soud
- Lhůta nebo doba (odst. 3): „Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.“
- Lhůta nebo doba (odst. 7): „…spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu.“
- Odkazuje na: § 8, § 4, § 9a
- Judikatura: na § 11 odkazuje 139 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS)
- Znění: aktuální úplné znění podle Sbírky zákonů (e-Sbírka), stav databáze k
- Zdroj: e-Sbírka, 72/1994 Sb.
(1) Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů.
(2) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.
(3) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.
(4) K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů7) tím nejsou dotčena.
(6) Jsou-li členy společenství pouze tři vlastníci jednotek, je zapotřebí k přijetí usnesení podle odstavců 2 a 4 souhlasu všech vlastníků jednotek.
(7) Všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu.
(8) V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení odstavců 1 až 6.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Shromáždění vlastníků jednotek se musí konat alespoň jednou ročně a svolává ho výbor, pověřený vlastník nebo vlastníci s alespoň čtvrtinou hlasů.
- Pro platné usnesení shromáždění je nutná přítomnost vlastníků s většinou hlasů a k přijetí usnesení je potřeba nadpoloviční většina hlasů přítomných.
- Hlasy se počítají podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu; spoluvlastníci jedné jednotky mají dohromady jeden hlas.
- Pro důležitá rozhodnutí, jako je změna prohlášení, stanov, zástavní právo nebo rozúčtování služeb, je potřeba tříčtvrtinová většina přítomných hlasů. Změna účelu užívání stavby nebo změna stavby vyžaduje souhlas všech vlastníků, zatímco modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu, které nemění vnitřní uspořádání a podíly, vyžadují tříčtvrtinovou většinu všech vlastníků.
Na co si dát pozor
- Pokud dojde k rovnosti hlasů, nedosáhne se potřebné většiny nebo dohody, může o sporné záležitosti rozhodnout soud na návrh kteréhokoli vlastníka.
- Přehlasovaný vlastník může požádat soud o rozhodnutí o důležité záležitosti, ale toto právo musí uplatnit do 6 měsíců od přijetí rozhodnutí, jinak zanikne.
- V případě, že společenství tvoří pouze tři vlastníci jednotek, je k přijetí usnesení vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek.
- Změny týkající se označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu je nutné do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu.
- V domech, kde společenství nevzniklo, se pro rozhodování vlastníků jednotek použijí ustanovení tohoto paragrafu přiměřeně.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 11
Jak soudy aplikují § 11
Předně se ztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně, že žalovaní měli ke sporným stavebním úpravám souhlas potřebné většiny spoluvlastníků (vlastníků jednotek), neboť byly splněny podmínky, které pro rozhodování o dané záležitosti v rozhodné době (v roce 2013) vyžadoval § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (první právní názor).
Postupem podle § 1209 odst. 1 o. z. ve znění účinném do 30. 6. 2020 (stejně jako do 31. 12. 2013 podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů – k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněný pod č. 58/2012 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, dále jen „R 58/2012“) se přehlasovaný vlastník jednotky mohl domáhat pouze určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním.
Stejně jako v tomto rozhodnutí, je i v poměrech projednávané věci pro úvahu o zániku práva uplynutím prekluzivní lhůty (neuplatněním práva v prekluzivní lhůtě) určující posouzení, kdy žalobce požádal soud o rozhodnutí v důležité záležitosti ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. Z formulace žalobního návrhu (petitu) musí být alespoň zřejmé nesouhlasné stanovisko přehlasovaného vlastníka jednotky s většinovým rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek.