Práva a povinnosti vlastníka jednotky – co zahrnují?
Stručná odpověď: Jako vlastník bytu máte právo svůj byt spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat, aniž byste k tomu potřebovali souhlas ostatních vlastníků, pokud tím neomezíte jejich práva nebo neohrozíte společné části.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1175 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1175 odkazuje 32 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 4. 2. 2026
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1175 občanského zákoníku upravuje práva a povinnosti vlastníka jednotky (bytu) v domě, zejména jeho právo svobodně nakládat se svým bytem a užívat společné části, ale zároveň stanovuje omezení, aby neomezoval ostatní vlastníky a nepoškozoval společné části.
V praxi
- Máte právo užívat společné části domu (např. chodby, schodiště), ale nesmíte tím ztížit výkon stejných práv ostatním vlastníkům.
- Jste povinni udržovat svůj byt v takovém stavu, aby dům vypadal dobře a nebyl v závadném stavu.
- Pokud se jedná o společné části, které jsou uvnitř vašeho bytu nebo které užíváte výlučně (např. balkon, který je sice součástí společných částí, ale slouží jen vám), jste povinni provádět a hradit jejich údržbu a drobné opravy.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1175
Podle § 1175 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Základní vymezení práv a povinností vlastníka jednotky obsahuje § 1175 odst. 1 o. z., podle něhož má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a zároveň užívat společné části, přičemž je omezen stejnými právy jiných vlastníků jednotek.
Jako příklad (pasivního) nekonání pak uvádí nespravování bytu nebo společných částí (uvnitř bytu), tak jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu podle § 1175 odst. 2 o. z. (například neprováděním základní údržby bytu, shromažďování odpadu v bytě a následným imisím pachu a hmyzu apod.). Obdobné závěry vyplývají také z další komentářové literatury – ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol.
Co říká § 1175 – Občanský zákoník
§ 1175 Práva a povinnosti vlastníka jednotky
(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
(2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Při stavebních úpravách uvnitř bytu musíte dbát na to, abyste neohrozili, nezměnili nebo nepoškodili společné části domu (např. nosné zdi, rozvody).
- Vaše právo užívat byt a společné části je omezeno právy ostatních vlastníků – nesmíte jim ztížit výkon jejich stejných práv.
Navazující ustanovení
Praktický postup
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky