Co znamená „Spoluvlastnictví jednotky“ podle zákona?
Stručná odpověď: Vlastník jednotky (např. bytu) může své vlastnické právo k této jednotce rozdělit mezi více osob, pokud to nebylo předem vyloučeno (např. ve stanovách společenství vlastníků jednotek nebo v prohlášení vlastníka).
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1185 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1185 odkazuje 6 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 13. 12. 2023
- Týká se: manžel, vlastník
- Účinnost: znění účinné nejméně od
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1185 občanského zákoníku upravuje možnost rozdělení vlastnictví k jednotce na podíly a stanovuje povinnost spoluvlastníků jednotky zmocnit společného zástupce pro komunikaci se správcem domu.
V praxi
- Pokud má jednotka více spoluvlastníků (např. manželé ve společném jmění, sourozenci, kteří zdědili byt), musí tito spoluvlastníci určit jednu osobu, která je bude zastupovat ve vztahu k osobě odpovědné za správu domu (např. společenství vlastníků jednotek nebo správce).
- Tento společný zástupce bude vykonávat práva spoluvlastníků jednotky, například hlasovat na shromáždění společenství vlastníků jednotek nebo přijímat korespondenci od správce.
- Povinnost určit společného zástupce platí i pro manžele, kteří mají jednotku ve společném jmění, ačkoliv jejich vlastnictví má specifickou povahu.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1185
Předně dovodil, že je-li jednotka č. 24 ve spoluvlastnictví více osob, mohou spoluvlastníci realizovat svá práva vůči Společenství jen prostřednictvím společného zástupce (§ 1185 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů), kterým žalobce není, a proto není k uplatnění nároku na smluvní pokutu aktivně legitimován (první právní názor).
Výtkou, že spoluvlastníci jednotek (manželé) nepředložili na Shromáždění plné moci zmocňující zástupce (jednoho z manželů), jenž bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu ve smyslu ustanovení § 1185 odst. 2 o. z., se dovolatel ve skutečnosti dožadoval, aby v dovolacím řízení byla řešena otázka, kterou se odvolací soud nezabýval a ani – z posléze uvedené příčiny – zabývat nemohl.
… soudu (viz odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu z 11. března 2020, sp. zn. 26 Cdo 1859/2019, jehož závěry sdílí dovolací soud i v projednávané věci), pokud dovodil, že shromáždění přijalo napadené usnesení platně v části, v níž Stanovy blíže upravují způsob určení společného zástupce spoluvlastníků jednotky ve smyslu § 1185 odst. 2 o. z. Naproti tomu však dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky procesního práva, zda byl dán důvod pro zamítnutí Návrhu v části, jíž se dovolatelé domáhali vyslovení …
Co říká § 1185 – Občanský zákoník
§ 1185 Spoluvlastnictví jednotky
(1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno.
(2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Je důležité ověřit, zda není rozdělení vlastnictví jednotky na podíly vyloučeno v zakládacích dokumentech domu.
- Spoluvlastníci jednotky by měli písemně zmocnit svého zástupce, aby bylo jeho oprávnění jednoznačné a prokazatelné vůči správci domu.
- Pokud spoluvlastníci nezmocní společného zástupce, může to vést k problémům v komunikaci se správcem domu a k neplatnosti některých úkonů.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky