Co znamená „Správa bez vzniku společenství vlastníků“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pokud nevzniklo společenství vlastníků, řídí se správa domu a pozemku pravidly určenými v prohlášení vlastníka.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1191 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1191 odkazují 4 soudní rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 17. 3. 2026
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1191 občanského zákoníku upravuje pravidla pro správu domu a pozemku v situaci, kdy nevzniklo společenství vlastníků jednotek, a stanoví, jak se v takovém případě rozhoduje o záležitostech správy.
V praxi
- Jestliže společenství vlastníků vzniklo, ale prohlášení neobsahuje pravidla pro správu, použijí se pravidla ze stanov společenství.
- O záležitostech správy rozhodují vlastníci jednotek obdobně jako shromáždění, přičemž svolavatelem je správce.
- Pro přijetí rozhodnutí je potřeba souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a zároveň souhlas většiny všech vlastníků jednotek, pokud prohlášení nebo stanovy nevyžadují vyšší počet.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1191
Shromáždění vlastníků coby nejvyšší orgán společenství vlastníků totiž před vznikem společenství (jeho zápisem do rejstříku) neexistuje, neboť společenství dosud neexistuje jako právnická osoba; rozhodování vlastníků jednotek založené na většinovém principu proto nepřichází v úvahu (o věc správy ve smyslu § 1191 o. z. nejde).
Občanský zákoník stanoví, že pro přijetí souhlasu k určité otázce, jimiž se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech, je nutná stoprocentní shoda (srov. § 1206 ve spojení s § 1169 a § 1191 občanského zákoníku).
Pominul ovšem, že na základě § 1191 občanského zákoníku měla být tato ustanovení pro rozhodování ve věcech správy bez vzniku společenství vlastníků použita pouze přiměřeně.
Co říká § 1191 – Občanský zákoník
§ 1191 Správa bez vzniku společenství vlastníků
(1) Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.
(2) Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění. Vlastníky jednotek svolává správce. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší; ustanovení § 1209 není dotčeno.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Je důležité mít v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách jasně definovaná pravidla pro správu, aby se předešlo nejasnostem.
- Při rozhodování o správě je nutné zajistit souhlas jak většiny hlasů, tak i většiny všech vlastníků jednotek.
- Správce má klíčovou roli při svolávání vlastníků jednotek k rozhodování o záležitostech správy.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky