Co znamená „Založení společenství vlastníků“ podle zákona?
Stručná odpověď: SVJ se zakládá schválením stanov, a to buď většinou hlasů všech vlastníků jednotek na ustavující schůzi, nebo shodou všech vlastníků jednotek na jejich obsahu. Může ho založit i jediný vlastník všech jednotek.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 1200 zákona č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 1200 odkazuje 10 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 26. 2. 2025
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 1200 občanského zákoníku upravuje způsob založení společenství vlastníků jednotek (SVJ) a stanovuje, co musí obsahovat jeho stanovy, včetně požadavků na formu veřejné listiny.
V praxi
- Stanovy musí povinně obsahovat název SVJ s označením domu, sídlo, práva a povinnosti vlastníků, určení orgánů a jejich fungování, určení prvních členů statutárního orgánu a pravidla pro správu domu a užívání společných částí.
- Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov musí být osvědčeno veřejnou listinou (např. notářským zápisem), která obsahuje schválený text stanov. Pokud se SVJ zakládá shodou všech vlastníků, stanovy musí mít formu veřejné listiny. Pokud SVJ zakládá jediný vlastník, veřejná listina se nevyžaduje.
- Po vzniku SVJ lze údaj o prvních členech statutárního orgánu ze stanov vypustit, aniž by se to považovalo za změnu stanov.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 1200
Nesvěří-li stanovy působnost v této oblasti jinému orgánu [§ 1200 odst. 2 písm. d) o. z.], pak z § 163 o. z. lze dovodit, že zajišťování činností správy domu a pozemku bude patřit právě do působnosti statutárního orgánu.
… postup žalobce lze sice považovat za nesolidární s ostatními spoluvlastníky, nedosahuje však (s ohledem na celkově vyostřený vztah mezi účastníky) intenzity zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. K tvrzení žalovaného, že výbor rozhodl o snížení pokuty na částku 1 Kč denně, uvedl, že taková pravomoc náleží ve smyslu § 1200 odst. 2 o. z. pouze shromáždění vlastníků.
… že způsob, jakým členové společenství (vlastníci jednotek) hlasují na shromáždění (např. zvednutím ruky, hlasovacími lístky, aklamací atd.), jakož i způsob, jak se ověřuje dosažení většiny potřebné pro přijetí usnesení, by měly být (jako součást pravidel rozhodování shromáždění) upraveny ve stanovách společenství [§ 1200 odst. 2 písm. d) o. z.]. Určují-li stanovy společenství například, že členové společenství „výslovně“ projevují svoji vůli tak, že odevzdávají hlasy (stanovami určeným způsobem) pouze pro a proti návrhu usnesení, přičemž u ostatních …
Co říká § 1200 – Občanský zákoník
§ 1200 Založení společenství vlastníků
(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov; společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu; ustanovení § 1209 není dotčeno.
(2) Stanovy obsahují alespoň
a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek,
d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
e) určení prvních členů statutárního orgánu,
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
(3) Údaj podle odstavce 2 písm. e) lze po vzniku společenství vlastníků ze stanov vypustit; stanovy mohou svěřit toto rozhodnutí do působnosti statutárního orgánu. Toto rozhodnutí se nepovažuje za rozhodnutí o změně stanov.
(4) Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov. Zakládá-li se společenství vlastníků přijetím stanov všemi vlastníky jednotek, vyžadují stanovy formu veřejné listiny. Zakládá-li společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují.
(5) Při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje.
Související otázky
Na co si dát pozor
- Je klíčové zajistit správnou formu schválení stanov (většina hlasů na ustavující schůzi, shoda všech vlastníků, nebo založení jediným vlastníkem) a dodržet požadavek na veřejnou listinu, jinak by založení SVJ nemuselo být platné.
- Stanovy musí obsahovat všechny náležitosti uvedené v odstavci 2, jinak by mohly být neúplné a způsobit problémy při zápisu SVJ do rejstříku nebo v jeho fungování.
- Při zakládání SVJ je potřeba mít na paměti, že rozhodnutí o přijetí stanov na ustavující schůzi musí být osvědčeno veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Občanský zákoník – přehled paragrafůObčanské právoVšechny právní otázky