Hyresgästens invändning mot uppsägning från hyresvärden
När en hyresvärd säger upp ett hyresavtal kan hyresgästen ha rätt att motsätta sig uppsägningen och begära förlängning av avtalet. Nedan förklaras vilka bestämmelser i jordabalken som styr förfarandet samt hur en skriftlig invändning bör utformas.
Rättslig grund för uppsägning och invändning
Regler om uppsägning av hyresavtal, uppsägningstid och tidpunkt för avtalets upphörande finns i 12 kapitlet i Jordabalk (1970:994), 12 kap., som är den centrala lagstiftningen för hyresförhållanden i Sverige.
Övergångsbestämmelserna till jordabalken visar att äldre regler om uppsägningstid och hänskjutande av tvist till hyresnämnd i vissa fall fortsätter att gälla för avtal som ingåtts eller sagts upp före ett visst ikraftträdande, se Jordabalk (1970:994), 12 kap.. Detta innebär att den exakta uppsägningstiden och tidsfristen för att bestrida en uppsägning kan variera beroende på när avtalet ingicks och när uppsägningen skedde.
Passagerna som ligger till grund för denna guide anger inte uttömmande vilka materiella grunder (t.ex. bristande betalning, störningar, eller ägarens eget behov) som en hyresvärd kan åberopa, eller den exakta tidsfrist inom vilken en hyresgäst måste agera för att bestrida uppsägningen. Läsaren uppmanas att kontrollera aktuell lydelse av 12 kap. jordabalken, särskilt bestämmelserna om uppsägning och förlängning, innan en invändning skickas.
Formkrav på invändningen
- Invändningen bör vara skriftlig och tydligt ange vilket hyresavtal och vilken uppsägning den avser.
- Av invändningen bör framgå att hyresgästen motsätter sig uppsägningen och önskar att hyresförhållandet ska fortsätta.
- Handlingen bör vara daterad och undertecknad samt skickas på ett sätt som kan styrkas, t.ex. rekommenderat brev.
- Om tvisten inte kan lösas mellan parterna kan den enligt övergångsbestämmelserna till Jordabalk (1970:994), 12 kap. hänskjutas till hyresnämnden – kontrollera aktuella förfaranderegler för sådant hänskjutande.
Hyresförhandlingslagens betydelse
För hyresavtal som omfattas av en förhandlingsordning kan bestämmelserna i Hyresförhandlingslag (1978:304) bli relevanta, bland annat vad gäller förhandlingsklausuler och överenskommelser mellan hyresvärd och hyresgäst.
Övergångsbestämmelserna visar att nya lydelser av lagen i vissa fall tillämpas även på hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet, vilket kan påverka vilka regler som gäller i det enskilda fallet enligt Hyresförhandlingslag (1978:304).
Domstolsprövning och hyresnämnd
Tvister om uppsägning och rätt till förlängning av hyresavtal prövas normalt av hyresnämnden, vilket framgår indirekt av övergångsbestämmelserna till Jordabalk (1970:994), 12 kap. som hänvisar till hänskjutande av tvist till hyresnämnd respektive arrendenämnd.
Exakta regler om förfarandet vid en sådan prövning, inklusive tidsfrister för att väcka talan eller begära prövning, framgår inte fullständigt av de bestämmelser som redovisas här. Kontrollera därför aktuell lydelse av relevanta paragrafer i 12 kap. jordabalken samt eventuell handläggningsordning hos hyresnämnden.
Steg-för-steg-instruktioner
- Läs uppsägningen noggrant och notera datum för mottagande samt vilken grund hyresvärden anger.
- Kontrollera i 12 kap. jordabalken vilka regler om uppsägningstid och förlängning som gäller för ert avtal, med hänsyn till när avtalet ingicks.
- Upprätta en skriftlig invändning där ni motsätter er uppsägningen och begär fortsatt hyresförhållande.
- Skicka invändningen till hyresvärden på ett sätt som kan styrkas, och spara en kopia samt mottagningsbevis.
- Om parterna inte kommer överens, undersök möjligheten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
Mall – Hyresgästens invändning mot uppsägning
Till: [Hyresvärdens namn och adress] Från: [Hyresgästens namn och adress] Ort och datum: [ort], den [datum] Angående: Invändning mot uppsägning av hyresavtal avseende [adress till hyreslägenheten/lokalen] Jag/vi har den [datum] mottagit er uppsägning av hyresavtalet avseende ovan nämnda lägenhet/lokal, med uppgiven grund [ange den grund hyresvärden angett, t.ex. "eget bruk", "ombyggnad" etc.]. Härmed bestrider jag/vi uppsägningen och motsätter mig/oss att hyresförhållandet upphör. Jag/vi begär att hyresavtalet ska fortsätta att gälla enligt de villkor som anges i 12 kap. jordabalken. Skäl för invändningen: [Ange skälen, t.ex. att uppsägningen inte skett i rätt form, att uppsägningstiden inte iakttagits, att grunden för uppsägningen inte är korrekt eller tillräcklig, eller andra relevanta omständigheter.] Jag/vi ber om en skriftlig bekräftelse på mottagandet av denna invändning samt om ert besked om hur ni avser att gå vidare i ärendet. Om vi inte kan nå en överenskommelse är jag/vi beredd(a) att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Med vänlig hälsning, [Hyresgästens namn] [Underskrift] [Telefonnummer och e-postadress]
Källor från Europaius korpus
Vanliga frågor
Hur lång tid har jag på mig att bestrida en uppsägning?
De exakta tidsfristerna varierar beroende på när avtalet ingicks och när uppsägningen skedde, enligt övergångsbestämmelserna till 12 kap. jordabalken. Kontrollera aktuell lydelse av jordabalken eller rådgör med hyresnämnden för att fastställa den tidsfrist som gäller i ert fall.
Måste invändningen skickas skriftligt?
Praxis och god ordning talar för att invändningen ska vara skriftlig och kunna styrkas, exempelvis genom rekommenderat brev, så att det finns bevis för att hyresvärden mottagit den i tid.
Vad händer om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens?
Tvisten kan i sådana fall hänskjutas till hyresnämnden, vilket bland annat framgår av övergångsbestämmelserna till 12 kap. jordabalken om hänskjutande av tvist till hyresnämnd.
Gäller samma regler oavsett när hyresavtalet ingicks?
Nej, övergångsbestämmelserna till jordabalken visar att äldre regler om uppsägningstid i vissa fall fortsätter att gälla för avtal som ingåtts före ett visst ikraftträdande, varför det är viktigt att kontrollera vilken lydelse som är tillämplig på ert avtal.