Uppsägning av bostadshyresavtal från hyresgästens sida
När en hyresgäst vill avsluta sitt hyresavtal i förtid eller vid avtalstidens utgång krävs en korrekt utformad och delgiven uppsägning. Nedan förklaras vad som gäller kring form, delgivning och avflyttning, samt en användbar mall för hyresgästens uppsägningsbrev.
Rättslig grund och tillämpligt regelverk
Bostadshyresförhållanden regleras i huvudsak i 12 kapitlet i Jordabalk (1970:994), det så kallade hyreskapitlet. De aktuella passagerna avser framför allt äldre övergångsbestämmelser och särskilda situationer (till exempel brist i lägenheten, myndighetsbeslut som inskränker nyttjanderätten och sen tillträdesdag), snarare än en samlad, aktuell reglering av uppsägningstider för en ordinär bostadshyresgästs uppsägning.
Eftersom de tillgängliga källorna inte innehåller den nu gällande, generella bestämmelsen om uppsägningstid för bostadshyresgäster (t.ex. den vanliga regeln om tre kalendermånader), rekommenderas att läsaren kontrollerar exakt uppsägningstid i den aktuella lydelsen av 12 kap. Jordabalk (1970:994) innan uppsägningen skickas, exempelvis via Riksdagens författningssamling eller genom juridisk rådgivning.
Observera att bostadsrätt är en annan upplåtelseform än hyresrätt och regleras separat i Bostadsrättslag (1991:614). Denna mall avser hyresrätt av bostadslägenhet.
Form och delgivning av uppsägningen
De tillgängliga källorna reglerar formkraven för uppsägning tydligast i fråga om bostadsrätt, men principerna om skriftlighet och delgivning är instruktiva även för hyresförhållanden. Enligt Bostadsrättslag (1991:614), 26 § ska en uppsägning vara skriftlig, och om det är den boende (bostadsrättshavaren) som säger upp avtalet får detta ske hos den som är behörig att ta emot avgiften för föreningens räkning.
Vidare framgår av Bostadsrättslag (1991:614), 27 § att en skriftlig uppsägning ska delges mottagaren. Kan mottagaren inte träffas i sitt hemvist får uppsägningen sändas i rekommenderat brev till dennes vanliga adress, med ett exemplar dessutom lämnat i bostaden till en vuxen medlem av hushållet eller, vid rörelse med fast kontor, till anställd på kontoret. Saknas sådan mottagare läggs uppsägningen i postlådan, och uppsägningen anses ha skett när detta har fullgjorts.
För ett hyresförhållande enligt Jordabalk (1970:994) bör hyresgästen av bevissäkerhetsskäl alltid använda en motsvarande metod: skriftlig uppsägning, skickad med rekommenderat brev eller överlämnad med kvitto på mottagandet, så att datum för uppsägningen och dess mottagande kan styrkas vid en eventuell tvist.
Avflyttning, besiktning och deposition
Vid uppsägningens utgång ska hyresgästen flytta och lämna lägenheten tillgänglig för hyresvärden. De tillgängliga källorna berör inte i detalj bostadshyresgästens deposition, men det är vanlig praxis att en eventuell deposition eller säkerhet återbetalas efter avflyttning och besiktning, förutsatt att lägenheten är återlämnad i avtalat skick och utan obetalda skulder till hyresvärden.
Om hyresgästen inte flyttar frivilligt efter uppsägningens verkan kan hyresvärden i sista hand vända sig till Kronofogdemyndigheten för avhysning enligt bestämmelserna i Utsökningsbalk (1981:774), 16 kap. Enligt Utsökningsbalk (1981:774), 16 kap. 2 § ska den som ska avhysas beredas tillfälle att yttra sig innan avhysning sker, och enligt Utsökningsbalk (1981:774), 16 kap. 3 § ska avhysningen genomföras med skälig hänsyn till båda parters intressen, om möjligt inom fyra veckor från det att nödvändiga handlingar kommit in till myndigheten.
Det ligger i hyresgästens intresse att dokumentera lägenhetens skick vid avflyttning, exempelvis genom ett besiktningsprotokoll undertecknat av båda parter, för att undvika senare tvist om eventuella skador eller innehållen deposition.
Praktiska råd inför uppsägningen
- Kontrollera avtalets löptid och den exakta uppsägningstid som gäller enligt aktuell lydelse av 12 kap. Jordabalk innan uppsägningen skickas.
- Utforma uppsägningen skriftligt, med tydlig identifiering av hyresobjekt, parter och önskat datum för avflyttning.
- Skicka uppsägningen på ett sätt som kan styrkas, t.ex. rekommenderat brev eller kvitterat överlämnande, i linje med de delgivningsprinciper som tillämpas för uppsägning enligt Bostadsrättslag (1991:614), 27 §.
- Boka besiktning av lägenheten i god tid före avflyttning och dokumentera skicket skriftligt.
- Begär skriftlig bekräftelse från hyresvärden på mottagen uppsägning och på återbetalning av eventuell deposition.
Steg-för-steg-instruktioner
- Kontrollera avtalets uppsägningstid och löptid samt den aktuella lydelsen av tillämpliga bestämmelser i 12 kap. Jordabalk.
- Skriv uppsägningen skriftligt med angivande av hyresobjekt, datum och önskat upphörandedatum.
- Skicka uppsägningen till hyresvärden på ett sätt som kan bevisas, exempelvis rekommenderat brev.
- Boka en gemensam besiktning av lägenheten inför avflyttning och upprätta ett protokoll.
- Flytta ut, lämna över nycklar och begär skriftlig bekräftelse på avflyttning samt återbetalning av eventuell deposition.
Mall: Hyresgästens uppsägning av bostadshyresavtal
[Hyresgästens namn] [Hyresgästens adress] [Personnummer, frivilligt] [Telefon/e-post] Till: [Hyresvärdens namn/företag] [Hyresvärdens adress] Ort och datum: [ort], den [datum] Uppsägning av hyresavtal Härmed säger jag/vi upp hyresavtalet avseende bostadslägenheten på adressen [fullständig adress till lägenheten, inklusive lägenhetsnummer], vilket ingicks den [datum för avtalets ingående] mellan mig/oss som hyresgäst och [hyresvärdens namn] som hyresvärd. Uppsägningen sker med iakttagande av den uppsägningstid som gäller enligt hyresavtalet och tillämpliga bestämmelser i 12 kap. Jordabalk (1970:994). Jag/vi önskar att hyresförhållandet ska upphöra och lägenheten återlämnas den [önskat avflyttningsdatum]. Jag/vi föreslår att en gemensam besiktning av lägenheten genomförs den [datum/tid för besiktning] för att dokumentera lägenhetens skick vid avflyttning. Vänligen bekräfta skriftligen mottagandet av denna uppsägning samt lämna uppgift om hur och när eventuell deposition/säkerhet kommer att återbetalas. Med vänlig hälsning, [Hyresgästens namn och underskrift] Bilaga: [kopia av hyresavtalet, om tillämpligt]
Källor från Europaius korpus
Vanliga frågor
Måste uppsägningen vara skriftlig?
Källorna anger uttryckligen skriftlighetskrav för uppsägning i bostadsrättsförhållanden enligt Bostadsrättslag (1991:614), 26 §. Av bevissäkerhetsskäl bör en hyresgäst alltid säga upp ett hyresavtal skriftligt, även om den exakta formregeln för just hyresavtal enligt Jordabalken bör kontrolleras separat.
Hur lång är uppsägningstiden för en bostadshyresgäst?
De tillgängliga källorna anger inte den exakta, nu gällande uppsägningstiden för en ordinär bostadshyresgäst. Kontrollera avtalet och den aktuella lydelsen av 12 kap. Jordabalk (1970:994), eller rådgör med juridisk expertis, innan uppsägningen skickas.
Hur bör uppsägningen skickas för att kunna bevisas?
En metod som används för uppsägning enligt Bostadsrättslag (1991:614), 27 § är rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, med kompletterande överlämnande i bostaden om mottagaren inte anträffas. Motsvarande försiktighet rekommenderas även vid uppsägning av ett hyresavtal.
Vad händer om hyresgästen inte flyttar efter uppsägningens utgång?
Om lägenheten inte lämnas frivilligt kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogdemyndigheten enligt Utsökningsbalk (1981:774), 16 kap. 2 § och 16 kap. 3 §, varvid den som ska avhysas först ska beredas tillfälle att yttra sig.