54 Co 179/2025-116 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud ve , adresa, jako soud prvního stupně (dále jen „prvostupňový soud“) odvoláním napadeným rozsudkem, jeho výrokem I., zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že je výlučným vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, označeného jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , rodinný dům, nacházející se v obci a k. ú. , adresa, , nemovitosti zapsané u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , Anonymizováno, . Výrokem II. pak uložil soud prvního stupně žalobkyni, aby žalovaným společně a nerozdílně nahradila náklady řízení ve výši , Anonymizováno, Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných , Jméno advokátky, , advokátky sídlem , adresa, , , adresa, .2. Soud prvního stupně vedl řízení na základě žaloby podané , datum, , doplněné do protokolu sepsaného u Okresního soudu ve , adresa, dne , datum, , v níž žalobkyně tvrdila, že smlouvou uzavřenou dne , datum, převedla svůj spoluvlastnický podíl mimo jiné ke shora uvedeným nemovitostem na žalované, ovšem uvedená smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, z důvodu nepřiměřeně nízké kupní ceny, když žalovaní se zavázali mimo cenu uvedenou v písemné kupní smlouvě uhradit žalobkyni další částku, jejíž výši v průběhu řízení žalobkyně měnila, ale nad rámec písemně sjednané kupní ceny žalovaní žalobkyni nic dalšího nezaplatili. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi žalobkyní jako prodávající a dalšími prodávajícími , jméno FO, a , jméno FO, a mezi žalovanými jako kupujícími byla dne , datum, uzavřena písemná kupní smlouva podle § 2079 a 2128 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnických podílů všech prodávajících v úhrnné výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na nemovitostech zapsaných na LV č. , Anonymizováno, pro obec a k. ú. , adresa, (tj. rodinného domu č.p. , Anonymizováno, spolu s pozemkem parc. č. , Anonymizováno, ) za dohodnutou souhrnnou cenu , Anonymizováno, Kč, přičemž v této kupní ceně na podíl žalobkyně v rozsahu id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, připadla cena ve výši , Anonymizováno, Kč. Soud prvního stupně předmětnou kupní smlouvu považuje za platně uzavřenou, neboť se účastníci dohodli na předmětu prodeje a jeho kupní ceně a smlouva, jejímž předmětem byl prodej a koupě nemovitostí, byla uzavřena v písemné formě v souladu s § 560 a 2128 odst. 1 o. z. Pokud se žalobkyně v řízení dovolávala neplatnosti části této smlouvy s tím, že určená cena je nepřiměřeně nízká a ujednání o ceně je v rozporu s dobrými mravy a dále tvrdila, že všichni účastníci smlouvy se dohodli na tom, že nad částku , Anonymizováno, Kč bude vyplacena další částka v hotovosti, tato tvrzení byla v řízení vyvrácena dalšími provedenými důkazy, zejména svědeckými výpověďmi svědků , jméno FO, a , jméno FO, a účastnickou výpovědí žalované , Jméno žalované B, , kteří potvrdili, že celková cena všech prodávaných nemovitostí (včetně spoluvlastnického podílu , jméno FO, , jehož se netýkala předmětná smlouva) byla stanovena vzájemnou dohodou ve výši , Anonymizováno, Kč, přičemž dle názoru soudu prvního stupně uzavřená smlouva není v rozporu s dobrými mravy, a pokud se žalobkyně v řízení dovolávala ustanovení § 1796 o. z., naplnění podmínek tohoto ustanovení v řízení prokázáno nebylo. Tyto úvahy vedly soud prvního stupně k zamítnutí podané žaloby, přičemž s ohledem na prokázanou dohodu smluvních stran o ceně nemovitosti nebyl v řízení pro stanovení ceny předmětných nemovitostí proveden důkaz znaleckým posudkem.3. Proti rozsudku se žalobkyně odvolala. V zásadě zopakovala svoji dosavadní argumentaci spočívající v tom, že cena mezi účastníky smlouvy byla stanovena tak, že cena za „domek“ bude v písemně vypracované smlouvě , Anonymizováno, Kč a další část ceny , Anonymizováno, Kč dají kupující prodávajícím „bokem“. Když se následně obrátila na kupujícího , jméno FO, s žádostí o zaplacení doplatku, ten se jí vysmál. Žalobkyně byla v kontaktu s odhadcem , tituly před jménem, , jméno FO, , který si dům prohlédl, a odhadl jej na , Anonymizováno, Kč, cenu garáže stanovil na , Anonymizováno, Kč, posudek jí však nevydal. Žalobkyně pak s ohledem na stav nemovitosti a to, že žalovaní byli ochotni pomoci s vyklizením domu, navrhla výhodnou cenu , Anonymizováno, Kč. Následně se žalobkyně s druhou žalovanou domluvila tak, že ve smlouvě bude uvedena cena za domek (včetně podílu , jméno FO, ) , Anonymizováno, Kč, tedy po odečtení jeho podílu , Anonymizováno, Kč, zbývajících , Anonymizováno, Kč dají žalovaní žalobkyni a dalším prodávajícím bokem, byť si byla vědoma toho, že neměla svého „nesvéprávného“ bratra ošidit, ale vůbec neví, kolik bere důchod a nemá představu o financích.4. Žalobkyně dále uvedla, že na straně soudu došlo k několika pochybením. Jednak nebyl vyslechnut , Jméno žalované A, (přičemž tento měl být případně vyslechnut na detektoru lži), a dále navrhla, aby jí byl „vrácen domek“ s tím, že ona vrátí kupní cenu , Anonymizováno, Kč. V dalším doplnění odvolání i u jednání odvolacího soudu zopakovala, že kupní cena za dům byla sjednána tak, že částka uvedená v kupní smlouvě byla pouze částí ceny, a nad tuto cenu bylo s žalovaným domluveno, že zaplatí další částku, cca do výše , Anonymizováno, Kč. Žalobkyně nevěděla, že by měl být vypracován odhad pro stanovení ceny, toto jí neřekla ani , tituly před jménem, , jméno FO, při podepisování smlouvy. Dozvěděla se to až ve chvíli, kdy k předložení znaleckého posudku byla vyzvána finančním úřadem pro účely vyměření daně. K uvedení nižší kupní ceny ve smlouvě vedlo žalobkyni to, že jedním ze spoluvlastníků nemovitosti, byl její , Anonymizováno, , právnická osoba, , který má opatrovníka, žalobkyně od druhé žalované slyšela, že z účtů osob, které mají opatrovníka, se ztrácejí peníze, a tomu chtěla žalobkyně zabránit tím, že na účet bratra bude vyplacena nižší částka.5. Žalovaní se k podanému odvolání vyjádřili tak, že souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, který dospěl k tomu, že kupní smlouva mezi žalobkyní jako prodávající (a dalšími dvěma prodávajícími) a žalovanými jako kupujícími, je platná, stejně tak jako se závěrem, že sjednaná cena není nepřiměřeně nízká ani že jde o kupní smlouvu uzavřenou v rozporu s dobrými mravy. Tvrzení žalobkyně, že se zúčastněné strany smlouvy dohodly na vyšší kupní ceně, než je ta uvedená v písemné smlouvě, nebylo v řízení ničím prokázáno, resp. toto bylo vyvráceno výpovědí svědků a účastnickou výpovědí , Jméno žalované B, . Pokud nyní žalobkyně navrhuje, aby byl v řízení vyslechnut , Jméno žalované A, , tento důkaz považují žalovaní za nadbytečný, a navíc tento důkaz žalobkyně v celém dosavadním řízení nenavrhovala. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a žalobkyni uložil, aby žalovaným nahradila náklady odvolacího řízení.6. Žalobkyně podala odvolání včas (§ 204 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), z pozice účastníka řízení (§ 90 o. s. ř.) jako osoba k tomu oprávněná (§ 201 o. s. ř.). Napadla rozsudek soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné (§ 202 odst. 2 o. s. ř. à contrario), a to z odvolacích důvodů podřaditelných pod ustanovení § 205 odst. 2, písm. b), e) a g) o. s. ř.7. Než odvolací soud vůbec přistoupil k meritu věci, bylo nutné se zabývat otázkou existence naléhavého právního zájmu žalobkyně na podání určovací žaloby, neboť splnění podmínky existence naléhavého právního zájmu na podání určovací žaloby je nutným předpokladem pro to, aby žalobce/žalobkyně mohl/mohla být s takovým typem žaloby v řízení úspěšná (§ 80 písm. c/ o. s. ř.). Je zřejmé, že řízení se týká vlastnického práva k nemovitosti, kdy žalobkyně napadá stav zápisu v katastru nemovitostí, resp. domáhá se změny zápisu ve veřejném rejstříku s odůvodněním, že uzavřená smlouva o převodu nemovitosti je neplatná, tudíž jako vlastník v katastru nemovitostí má být uvedena ona, nikoliv žalovaní; napadá tedy rozpor mezi faktickým stavem a stavem zapsaným v katastru nemovitostí (stavem právním), za této situace je naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva dán (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 1836/2005). Soud prvního stupně zjevně existenci naléhavého právního zájmu na straně žalobkyně vyřešil shodně (tj. že tento je dán), neboť v řízení přistoupil k dokazování a zjišťování skutkových okolností věci, tedy zabýval se věcí samou, stejně jako soud odvolací. Skutečnost, že úvahy soudu prvního stupně na téma existence naléhavého právního zájmu nejsou vyjádřeny v odůvodnění napadeného rozhodnutí, sice představují jeho vadu, nicméně nejsou takovou vadou, která by vedla k zrušení rozhodnutí soudu prvního stupně.8. Pokud jde o závěr o skutkovém stavu, odvol