49 Co 280/2025-307 – Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně bylo rozhodnuto, že se zamítá žaloba, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 150.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 150.000 Kč od , datum, do zaplacení (výrok I.), a že žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 42.227 Kč k rukám , tituly před jménem, , jméno advokáta, , tituly za jménem, (výrok II.).2. Soud tak rozhodl o žalobě (po změně připuštěné usnesením soudu ze dne , datum, , č. j. 5 C 150/2024-193) odůvodněné tím, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí darovací, kterou se žalovaná zavázala převést na žalobkyni bezplatně nemovitosti specifikované ve smlouvě, že pro případ porušení této povinnosti byla ve smlouvě sjednána smluvní pokuta ve výši 15.000.000 Kč a že žalovaná povinnost uzavřít darovací smlouvu porušila a žalobkyně ji vyzvala k zaplacení smluvní pokuty. Žalobkyně žalobou požadovala smluvní pokutu v části 1 %, tedy ve výši 150.000 Kč s příslušenstvím.3. Soud I. stupně rozhodl ve věci již dříve rozsudkem ze dne , datum, , č. j. 5 C 150/2024-166, kterým žalobě vyhověl. Soud dospěl k závěru, že mezi účastnicemi byla dne , datum, uzavřena smlouva o smlouvě budoucí darovací (dále též jen „Smlouva“), jejímž předmětem byl budoucí bezplatný převod vlastnického práva ke specifikovaným nemovitostem (dále též jen „nemovitosti“). Pro případ porušení povinnosti žalované uzavřít darovací smlouvu byla ujednána smluvní pokuta ve výši 15.000.000 Kč. Soud konstatoval, že jedná o Smlouvu obsahu zcela nevyváženého, ze které vyplývají pouze velmi závažné povinnosti žalované k budoucímu darování nemovitosti a zaplacení smluvní pokuty, aniž by z ní vyplývalo jakékoli protiplnění žalobkyně či jiný důvod, pro který by měla žalovaná předmětné nemovitosti žalobkyni darovat. Motiv svého jednání žalovaná přesvědčivě nevysvětlila, nicméně nabízí se domněnka, že skutečnými kupujícími nemovitostí měli být žalobkyně a její manžel, žalovaná vzala v době jejich přátelských vztahů hypoteční úvěr kvůli posouzení úvěruschopnosti bankou na sebe a úmyslem obou stran bylo po splacení úvěru uvést zamýšlený skutečný stav do souladu se stavem právním v katastru nemovitostí. Soud však neshledal důvody neplatnosti Smlouvy ani ujednání o smluvní pokutě. V daném případě nemovitosti měly cenu necelých 10 milionů korun, cílem smlouvy bylo uspokojení potřeby bydlení žalobkyně a její rodiny do budoucna, nelze proto dovodit, že by sjednaná smluvní pokuta byla přemrštěná.4. Rozsudek soudu I. stupně byl usnesením Krajského soudu v Brně ze dne , datum, , č. j. 49 Co 18/2025-189, zrušen a věc byla vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud v usnesení předně uvedl, že žalobkyně podáním ze dne , datum, navrhla změnu žaloby, když požadovala částku smluvní pokuty ve větším rozsahu a částečně i na základě jiných skutkových tvrzení než v žalobě, soud však o této změně nerozhodl a projednal nárok, který v té době ještě nebyl předmětem řízení. Odvolací soud dodal, že považuje za předčasný závěr soudu, že mezi účastnicemi byla dne , datum, uzavřena smlouva o smlouvě budoucí darovací. Nebylo zatím postaveno najisto, zda strany při uzavření Smlouvy skutečně zamýšlely uzavřít v budoucnu darovací smlouvu. Bylo třeba zabývat se otázkou, zda uzavření darovací smlouvy nebylo simulovaným právním jednáním, kterým mělo být zastřeno jiné jednání odpovídající skutečné vůli smluvních stran (které by se posoudilo podle jeho pravé povahy; § 555 odst. 2 o. z.), popř. zda uzavření smlouvy na převod nemovitostí nebylo součástí více na sobě závislých dohod účastníků (pak by bylo třeba posoudit skutečný význam Smlouvy a její právní účinky ve spojení s ostatními dohodami smluvních stran). O darování by mohlo jít pouze tehdy, pokud by převod nemovitostí byl bezplatný, tedy pokud by žalovaná za převod nemovitostí nedostala jakékoli protiplnění.5. Soud I. stupně po vrácení věci rozhodl o změně žaloby a po doplnění dokazování vzal za prokázané, že žalovaná zaplatila na úhradu kupní ceny za nemovitosti dne , datum, částku 268.500 Kč a dne , datum, částku 2.416.500 Kč. Ze zástavní smlouvy mezi , právnická osoba, jako zástavním věřitelem, , jméno FO, jako zástavcem a žalovanou a , jméno FO, jako dlužníky vyplývá, že touto smlouvou byl zajištěn dluh na splacení jistiny dluhu žalované ve výši 6.265.000 Kč u zástavního věřitele; ke dni , datum, činil dluh žalované na jistině úvěru částku 5.376.058,22 Kč. Z korespondence prostřednictvím aplikace WhatsApp mezi žalovanou a manželem žalobkyně , jméno FO, plyne, že žalovaná v dubnu 2020 opakovaně upozorňovala manžela žalobkyně na prodlení se splátkami úvěru a možné problémy s tím spojené, a urgovala doplacení splátek. V notářském zápisu ze dne , datum, sepsaného jménem notářky , tituly před jménem, , jméno FO, plyne, že žalovaná se mimo jiné zavázala po zaplacení úvěru spojeného s nákupem nemovitostí zřídit žalobkyni, jejímu manželu a synu , jméno FO, věcné břemeno spočívající v doživotním užíváním nemovitostí, popřípadě je na tyto osoby či osoby jimi určené bezplatně převést do jejich vlastnictví. Závazek zajistit nerušené užívání nemovitostí žalobkyni a jejím rodinným příslušníkům po dobu jejich života stvrdila žalovaná i ve svém písemném prohlášení datovaném , datum, . Ve své výpovědi ve věci vedené u Policie ČR pod č. j. KRPS-139167-34/Tč-2024-011416-ČER, žalovaná vysvětlila, že v roce 2019 považovala žalobkyni a jejího manžela za své nejbližší přátele a bezmezně jim důvěřovala. Domluvila se proto s nimi, že jimi vybraný dům sama koupí na úvěr, na který by manželé nedosáhli, a následně uzavřou nájemní smlouvu, ve které bude dohodnuté nájemné odpovídat splátce hypotečního úvěru žalované a tyto splátky budou za žalovanou hradit. Zpočátku tak skutečně činili, nicméně počátkem roku 2020 splátky hradit přestali. Žalovaná proto žalobkyni a jejího manžela vyzvala k vyklizení nemovitostí. Usnesení Krajského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. 26 Co 309/359, byl schválen smír mezi účastníky řízení a manželem žalobkyně, kterým se žalobkyně a její manžel zavázali vyklidit nemovitosti do , datum, . Soud po zhodnocení důkazů dospěl k závěru, že skutečným významem Smlouvy z , datum, v kontextu s notářským zápisem z , datum, , prohlášením žalované a dalšími faktickými jednáními účastnic a manžela žalobkyně bylo v rámci jejich tehdejších přátelských vztahů ujednáno, že žalovaná zajistí žalobkyní a její rodině bydlení v jimi vybraných nemovitostech tím, že je kvůli posouzení úvěruschopnosti bankou koupí do svého vlastnictví. Na zaplacení kupní ceny si vzala žalovaná úvěr u , právnická osoba, úvěr zajištěný zástavní smlouvou k nemovitostem v Třebíči ve spoluvlastnictví žalované a jejího bratra , jméno FO, . Žalobkyně a její manžel se pak zavázali tento hypoteční úvěr splácet ve splátkách po 26.000 Kč měsíčně a skutečným úmyslem účastnic při uzavření Smlouvy z , datum, bylo smluvně ošetřit závazek žalované převést po splacení hypotečního úvěru vlastnictví předmětných nemovitostí do vlastnictví žalobkyně či do jejího SJM s manželem, či zřídit v jejich prospěch věcné břemeno práva doživotního bezplatného užívání předmětných nemovitostí. Žalovaná i její manžel svoje závazky splácet hypoteční úvěr žalované přestali plnit a splátky dosud nesplaceného hypotečního úvěru tak stále platí žalovaná, která zaplatila ze svých prostředků rovněž ekvitu úvěru. Rozhodně nebylo úmyslem účastnic ujednat, že veškeré náklady spojené s koupí nemovitostí ponese žalovaná a poté je bezúplatně převede do vlastnictví či spoluvlastnictví žalované, neboť by takové jednání žalované postrádalo jakoukoli logiku. Lze proto souhlasit s tvrzením žalované, že žalobkyní tvrzená povinnost žalované převést bezplatně předmětné nemovitosti žalobkyni či případně i jejímu manželu, která měla být zajištěna smluvní pokutou, byla vázána na podmínku splacení hypotečního úvěru žalobkyní, která nebyla dosud splněna a žaloba je tak již z tohoto důvodu přinejmenším předčasná.6. Proti rozsudku soud I. stupně podala žalobkyně odvolání. Nerozumí tomu, z jakých důvodů byla žaloba zamítnuta, když původním rozsudkem bylo žalobě zcela vyhověno. V řízení přitom nebyly provedeny žádné dodatečné důkazy, které by tento postup odůvodňovaly. Žalovaná na jednání soudu potvrdila, že Smlouvu podepsala, že ji četla a že je právním profesionálem, advokátkou, s dlouholetou praxí. Žalovaná si tedy byla plně vědoma toho, co podepisuje. Odpověď na otázku, proč žalovaná Smlouvu s žalobkyní uzavřela, je přitom zcela jednoduchá. Nemovitosti byly žalovanou koupeny pro žalobkyni a jejího manžela, je přitom naprosto irelevantní, z jakých pohnutek tak žalovaná činila. Smlouva byla uzavřena svobodně, vážně, a nikoliv pod nátlakem, argumentace soudu, že bezúplatný převod byl navázán na úhradu hypotéky, je zcela nesmyslný a v rozporu s provedenými důkazy (žádné ustanovení Smlouvy bezúplatný převod úhradou hypotéky nepodmiňuje, kromě toho by žalobkyně musela desítky l