47 CO 5/2022-154 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Výrokem I napadeného rozsudku okresní soud zamítl žalobu o zaplacení částky 45.700,58 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. od 24. 9. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky 1.200 Kč. Ve výroku II uložil žalobkyni nahradit žalované k rukám jejího advokáta náklady řízení 27.642 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. 2. Okresní soud se zabýval nárokem žalobkyně na slevu z nájemného pronajatých hal od 24. 2. do 18. 9. 2020 ve výši 116.957 Kč. Okresní soud zjistil, že žalobkyně jako nájemkyně a žalovaná jako pronajímatelka uzavřely dne 1. 12. 2015 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve znění pozdějších dodatků o celkové ploše 2.373 m². Pronajaté prostory byly přenechány k užívání žalobkyni za účelem skladování zboží a kovového materiálu. Bylo dohodnuto nájemné 300 Kč/m2/rok, tj. 59.325 Kč měsíčně. Dále byly pronajaty 2 nákladové rampy každá za částku 2.500 Kč měsíčně. Nájem byl sjednán na dobu od 1. 12. 2015 do 31. 12. 2019. Dle čl. 6 písm. a) smlouvy byla pronajímatelka povinna předat nájemkyni předmět nájmu ve stavu stavebně, funkčně a hygienicky způsobilém k užívání a seznámit nájemce se stavem předmětu nájmu. Z dodatku č. 1 nájemní smlouvy vyplynulo, že žalovaná dále přenechala žalobkyni do užívání menší halu u nákladové rampy za nájemné ve výši 4.600 Kč měsíčně + energie 1.000 Kč, dodatek byl platný od 4. 8. 2016 do 31. 12. 2017. Dodatkem č. 2 nájemní smlouvy přenechala žalovaná žalobkyni dále do užívání velkou halu s vraty za nájemné 12.100 Kč měsíčně + energie 1.500 Kč, celkem tedy 13.600 Kč měsíčně. Platnost tohoto dodatku byla sjednána s účinností od 1. 6. 2017 do 31. 12. 2019. Dodatkem č. 3 přenechala žalovaná žalobkyni do užívání kancelář u nákladové rampy za částku 1.901,66 Kč. Tento dodatek byl platný od 1. 10. 2017 do 30. 9. 2018. Dodatkem č. 4 nájemní smlouvy došlo ke změně sjednané doby nájmu. Ten byl nově sjednán na dobu do 31. 12. 2021. Dne 9. 1. 2019 do prostoru nájmu zateklo. Žalobkyně to oznámila žalované, která učinila dočasná opatření. Od února roku 2020 (dne 24. 2. 2020, 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020) došlo opětovně k zatékání do prostoru nájmu, přičemž na tato zatečení už ze strany žalované jako pronajímatelky nebylo adekvátně reagováno. To okresní soud zjistil z výpovědí svědků, zaměstnanců žalobkyně, z fotodokumentace a z dopisu pojišťovny o likvidaci pojistné události, k níž došlo dne 30. 6. 2020. Ze zprávy [příspěvková organizace] [] [] vyplynulo, že k výraznějším srážkám došlo v daném místě vždy ve dnech předcházejících zatečení. Z toho okresní soud dovodil, že se logicky zatečení srážkových vod přes stropní konstrukce projevilo až s časovým odstupem následující den. Okresní soud dovodil, že rozsah žalobkyní uplatněné slevy je neúměrně vysoký. Žalobkyně uplatnila právo na slevu v rozsahu odpovídajícím celému nájemnému za užívání haly č. 8, které bylo sjednáno dodatkem č. 2 nájemní smlouvy (původní nájemné 12.100 Kč měsíčně + záloha na energie 1.500 Kč, celkem 13.600 Kč měsíčně, po zohlednění inflace 17.182 Kč měsíčně). Žalované lze přičítat k tíži pouze zatékání do hal č. 7 a 8. Zatékání do dalších hal bylo důsledkem poškození vnitřních svodů zaměstnanci žalobkyně, což připustil i svědek [příjmení]. Nájemné za užívání haly č. 7 bylo sjednáno dodatkem č. 1 nájemní smlouvy, činilo 4.600 Kč měsíčně. Nájemné za užívání obou hal tak činilo přibližně 22.000 Kč měsíčně. O slevě v žalobkyní požadované výši by bylo možno uvažovat, pokud by užívání obou hal bylo téměř zcela vyloučeno. To však žalobkyně neprokázala. Nejvyšší rozsah omezení žalobkyně při užívání hal (25 až 30 % plochy) uvedl ve své výpovědi svědek [titul] [příjmení]. Jak již bylo uvedeno, dle svědků [příjmení] a [příjmení] a dle fotografií předložených žalobkyní byly haly fakticky užívány téměř bez omezení. Okresní soud neurčil výši slevy mechanickým porovnáním celkové pronajaté plochy s plochou, kterou mohla nájemkyně užívat pouze s obtížemi, případně ji nemohla užívat vůbec. Na straně druhé přiznání slevy odpovídající přibližně 75 % celkového nájemného nemůže obstát, pokud bylo nájemkyní užíváno více než 50 % plochy. Dle soudu by tak skutečnému rozsahu a povaze omezení nájemkyně při faktickém užívání obou hal odpovídala sleva v maximální výši 10.000 Kč měsíčně (při zohlednění všech obtíží, které žalobkyně při užívání hal kvůli zatékání vznikly). Z takto určené výše slevy soud při rozhodování ve věci samé vycházel. Slevě 10.000 Kč měsíčně odpovídá za období od 24. 2. 2020 do 17. 9. 2020 celková částka 67.735,64 Kč (2.068,97 Kč za 6 dnů měsíce února, po 10.000 Kč za měsíce březen až srpen, 5.666,67 Kč za 17 dnů měsíce září). Žalobkyně z titulu slevy celkem požadovala 116.957 Kč. Tuto svoji pohledávku započetla proti pohledávce žalované ve výši 71.256,42 Kč (částky účtované fakturou č. 07120 znějící na částku 68.226,53 Kč a fakturou č. 07220 znějící na částku 2.805,73 Kč, k tomu příslušenství ve výši 224,16 Kč). V tomto řízení pak požadovala zbývajících 45.700,58 Kč. Dospěl-li soud k tomu, že pohledávka žalobkyně za žalovanou z titulu slevy z nájemného činí maximálně 67.735,64 Kč, pak započtením této pohledávky nemohlo v plném rozsahu dojít ani k zániku pohledávek žalované z titulu faktur č. 07120 a 07220. Proto soud žalobu v této věci zamítl. Žalovaná namítla, že má naopak pohledávku za žalobkyní ve výši 320.984 Kč, která má původ v tom, že žalobkyně žalované dne 17. 9. 2020 neodevzdala předmět nájmu. Žalobkyně e-mailem [titul] [příjmení] prokázala, že byla připravena předmět nájmu odevzdat žalované již dne 9. 9. 2020. Dále bylo prokázáno, že se žalobkyně pokusila žalované předmět nájmu dne 17. 9. 2020 odevzdat, k odevzdání nedošlo z důvodu neposkytnutí součinnosti žalovanou. Podle § 1968 o. z. žalobkyně není odpovědná za to, že klíče od předmětu nájmu byly žalované fakticky předány až koncem prosince 2020. Vzhledem k závěru o neexistenci pohledávky žalobkyně za žalovanou byl tento právní závěr týkající se procesní obrany žalované irelevantní. Výrok o nákladech řízení okresní soud zdůvodnil odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř. 3. Proti rozsudku se odvolala žalobkyně. Namítla, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. c), g) o. s. ř.). Okresní soud sice jednoznačně shledal důvodnost slevy z nájemného co do základu, sám deklaroval nejasnost její výše. Žalobkyně připomněla rozhodnutí Nejvyššího soudu k výkladu ustanovení § 1987 odst. 2 občanského zákoníku sp. zn. 31 Cdo 684/2020. Žalovaná po celu dobu řízení jednoznačně popírala vznik práva žalobkyně na slevu z nájemného, tedy nepochybně byla popírána oprávněnost provedeného zápočtu. Na nejistotu nebo neurčitost pohledávky jako na vlastnost, která překáží jejímu jednostrannému započtení, nutno usuzovat výlučně objektivně. Okresní soud neshledal důvodnou procesní obranu žalované o údajném protiprávním nepředání předmětu nájmu žalované a vznesenému požadavku žalované na částku ve výši 320.984 Kč. Žalovaná uplatňováním bezdůvodných požadavků prodloužila řízení natolik, že se musela konat 4 jednání, kdy jedno z nich trvalo přes 2 hodiny. Žalobkyně žádala o aplikaci § 150 o. s. ř. na rozhodnutí o náhradě nákladů řízení pro případ, že by s odvoláním neuspěla. Upozornila na rozsudek Městského soudu v Praze rozsudkem č. j. 81 Cm 234/2013-126 ze dne 11. 5. 2018. Žalovaná se dopustila porušení zákonných povinností. Skladování v některých halách (č. 7 a č. 8) bylo zcela zásadně ztíženo a omezeno, prostory se daly využívat pouze zčásti, a to za podmínky, že pracovníci žalobkyně museli uskladněné zboží neustále stěhovat tak, aby nevznikala další škoda. Uspořádání zboží v každé hale muselo nejen reflektovat místa, kde toho času zatékalo, ale zároveň zachování manipulačního prostoru pro techniku, se kterou se palety přemisťují. Na místech, kde zatékalo, se pracovníci žalobkyně snažili palety se zbožím primárně posunout pryč z těchto míst, a pokud toto nebylo možné, pak zboží bylo přikrýváno deskami z důvodu nedostatku jiných skladovacích prostor. Bez přemisťování a překrývání uskladněného zboží v souvislosti s eliminací působení vody na zboží bylo užívání haly č. 7 a č. 8 zásadně omezeno. V řízení prokázaná pojistná plnění ve statisícových částkách prokazují, že nelze výši slevy z nájmu primárně odvozovat pouze od„ územního“ rozsahu omezení využití příslušných hal, ale nutno reflektovat i další okolnosti, zejména jakým způsobem byl nájemce omezen a zda byl nucen vykonávat některé činnosti navíc. Sleva z nájemného pro neplnění povinností pronajímatele je sankcí, proto musí být v případě porušení povinností pronajímatele sankce dostatečná na to, aby odrazovala od protiprávního jednání. Výchovný aspekt sankce má mít také preventivní charakter, jak generální, tak i individuální. Výpočet výše slevy z nájemného tak musí být založen i na dalších okolnostech, nejen na rozsahu plochy. Při aplikaci úvah rozsudku by mohlo být také dovozeno,