19 Co 193/2024-135 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem uložil okresní soud žalovanému povinnost vyklidit byt č. , číslo, v domě č. p. , číslo, vymezený v pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalovanému uložil povinnost nahradit žalobkyni na nákladech řízení 18 210 Kč k rukám zástupce žalobkyně do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).2. Po provedeném dokazování okresní soud vyložil, že účastníci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu týkající se výše popsaného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to nejprve do 31. 5. , rok, , následně docházelo k prodloužení nájmu dodatky, a to zpočátku na 3 měsíce, později na 1 měsíc; naposledy se tak stalo dodatkem č. , číslo, , kdy byl nájemní poměr prodloužen do 31. 8. , rok, . Dne 21. 9. , rok, byl žalovaný vyzván k vyklizení bytu do 30. 9. , rok, , což neučinil.3. Okresní soud nepřitakal námitkám žalovaného, že nájemní smlouva je neplatná, protože obchází zákon (fakticky se dle žalovaného mělo jednat o nájemní smlouvu na dobu neurčitou) či že se ze stran žalobce jedná o zjevné zneužití práva (mělo být využito sociální a finanční tísně žalovaného), případně, že se nejedná o byt, ale ubytovnu. Vyložil, že právní předpis dovoluje, aby nájem byl dohodnut na dobu určitou a docházelo k prodlužování trvání nájmu písemnými dodatky. Pohnutka sjednání nájmu na dobu určitou s následným prodlužováním je právem aprobovaný postup, a pouze z toho, že byl nájemní vztah nakonec prodlužován 19 písemnými dodatky smlouvy, není bez dalšího okolností, jež by mohla vést k závěru, že se mělo jednat o záměr smluvních stran uzavřít smlouvu o nájmu na dobu neurčitou. Jde o výraz smluvní volnosti (§ 3 písm. d/ o. z.), nikoli o kolizní ujednání aktivující aplikaci ustanovení § 2239 o. z. (podle něhož se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená). Bytová jednotka tak, jak byla pronajata, byla takto vymezena, čemuž odpovídá i zápis do katastru nemovitostí; hodnocení doby trvání nájmu je relativní. Z provedeného dokazování ani nevyplynulo, že by došlo ke zneužití tísně žalovaného, a že právu na vyklizení by měla být odepřena soudní ochrana. Účastníci si také ve smlouvě modifikovali zákonnou prolongaci nájmu uvedenou v § 2285 o. z., což rovněž není nic, co by zákonem nebylo dovoleno. Zároveň soud dodal, že smlouva obsahuje i části, na které pohlíží kriticky, a které souvisí např. s ujednáním smluvní pokuty; ty se však netýkají části smlouvy spojené s předmětem řízení a uplatněným nárokem. Jelikož žalovaný pozbyl právní důvod užívání předmětu nájmu, žalobě o vyklizení bytu vyhověl. Výrok o nákladech řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř.4. Proti tomuto rozsudku se žalovaný v zákonné lhůtě odvolal. Měl za to, že pronajímatelka mu jakožto nájemci přenechala bytovou jednotku k dlouhodobému účelu, tedy fakticky na dobu neurčitou. Postupem, kdy mu byl nájem opakovaně prodloužen na jeden měsíc na základě principu včasného a řádného zaplacení nájemného, byla zkracována práva žalovaného. Tvrdil, že nájemné platil řádně po celou dobu nájmu, a pokud by s ním byla uzavřena nájemní smlouva, byl by schopen dále nájemné platit řádně a včas z příspěvku na bydlení, který je jako sociální dávka vázán na doložení uzavřené nájemní smlouvy. Legitimně očekával, že s ním žalobkyně znovu prodlouží nájemní smlouvu; v takovém případě by získal příspěvek na bydlení a nájemné zaplatil. Žalovaný rovněž popisoval svoji složitou životní situaci; má v péči nezletilé dítě, a žije s ním rovněž dcera jeho bývalé manželky, kterou měl v pěstounské péči. Ta je sice nyní již zletilá, avšak on nad ní „vykonává dohled“. Žalovaný je v invalidním důchodu a v insolvenci, má exekuce. Podle přesvědčení žalovaného došlo ke zneužití jeho tísně. Navrhl proto, aby odvolací soud změnil rozsudek okresního soudu a žalobu zamítl, a žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů řízení před okresním i před krajským soudem.5. Žalobkyně se k odvolání žalovaného vyjádřila. Navrhla potvrzení rozsudku z jeho správných důvodů. Měla za to, že její jednání je v souladu s dobrými mravy. Žalovaný byl o době nájmu informován a takto ji odsouhlasil; nejedná se o nic nezákonného. Žalobkyně zdůraznila, že dluh žalovaného spojený s neplacením nájmu narůstá; od doby, kdy měl byt vyklidit, nájem vůbec nehradí a dlužná částka v době sepisu vyjádření činila téměř 130 000 Kč. Je sice pravdou, že ke konci nájemního vztahu (31. 8. , rok, ) žalovaný dlužil jen částku 3 499 Kč, nicméně zároveň nesplnil svoji povinnost doplnit jistotu dle nájemní smlouvy. Ta musela být čerpána, jelikož žalovaný neuhradil vyúčtování služeb za rok 2021. Právě nedoplnění jistoty pak bylo i důvodem pro to, že byl zkrácen interval, na který byla žalovanému prodlužována nájemní smlouva ze tříměsíčního na jednoměsíční. Rozhodnutí pronajímatele o neprodloužení nájemní smlouvy pak předcházela dohoda o splátkách ze dne 18. 6. , rok, , kterou žalovaný porušil. Opakovaně mu byly dány možnosti k úhradě dlužného nájemného, žalovaný je však nevyužil. Po pronajímateli nelze spravedlivě požadovat, aby prodlužoval nájemní smlouvu nájemci, který má na bytě dluh. Pokud pak žalovaný pobíral sociální dávky (včetně příspěvku na bydlení), tak z nich měl v první řadě hradit právě nájem. Nad rámec uvedeného žalobkyně doplnila, že se žalovaným jsou i další potíže, které vedly pronajímatele k rozhodnutí o neprodloužení nájemní smlouvy, a to např. problematické chování žalovaného v domě. Žalovaný chová psy, kteří skáčou po ostatních nájemcích, ti si stěžovali a věc byla několikrát hlášena i na Policii ČR. Velmi hrubým způsobem se pak žalovaný choval i k pracovníkům správce. Nelze se tak žalobkyni divit, že se rozhodla žalovanému nájemní smlouvu neprodloužit.6. Odvolací soud po zjištění, že odvolání podala osoba oprávněná a včas (§ 201 a § 204 o. s. ř.) přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 205 odst. 2 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.7. Odvolací soud rekapituluje, že účastníci uzavřeli dne 20. 4. , rok, nájemní smlouvu ohledně výše popsaného bytu s tím, že nájem byl sjednán na dobu určitou v trvání 3 měsíců (od 1. 3. , rok, do 31. 5. , rok, ). Rovněž bylo ujednáno, že ustanovení § 2285 o. z. (tzv. zákonná prolongace nájmu) se nepoužije a doba nájmu se prodlouží pouze v případě, že o tom bude smluvními stranami sepsán písemný dodatek. Po ukončení doby nájmu docházelo opakovaně k jeho prodloužení, a to nejprve na dobu 3 měsíců a později na dobu 1 měsíce, jelikož žalovaný postupně přestával řádně plnit své povinnosti nájemce. V době posledního prodloužení nájmu, tedy v srpnu , rok, , měl dluh na nájemném 3 499 Kč. Jak plyne z výzvy žalobkyně k vyklizení bytu z 21. 9. , rok, , bylo žalovanému oznámeno, že s ním dále nájem prodloužen nebude. Byl vyzván k vyklizení bytu nejpozději do 30. 9. , rok, . Zároveň mu bylo oznámeno, že jeho dluh za užívání bytu činí k uvedenému datu (21. 9. , rok, ) celkem 14 736 Kč (roční vyúčtování , rok, + září splatné 20. 9. , rok, , tedy zjevně částka, která musela být ze složené jistoty ve výši celkem 20 000 Kč použita na předchozí nezaplacené vyúčtování služeb, když v této částce není zahrnuto příslušenství pohledávky). Žalovaný byt neopustil, dodnes neodevzdal klíče, přestože dle svého vlastního sdělení se v něm již od března , rok, nezdržuje. Bydlí v penzionu v , adresa, , kde platí nájemné 15 000 Kč, avšak do bytu by se rád vrátil, protože to je levnější, navíc je byt pro něho přístupnější, neboť v penzionu jsou schody a on chodí o francouzských holích. V penzionu má nájemní smlouvu, takže dostává dávky – příspěvek na bydlení. Jednání žalobkyně mu připadá nemorální, jedná se o zneužití chudoby, ve které se ocitl. Nic neudělal, snaží se. Neví, proč by nemohl užívat byt i nadále.8. Odvolací soud má za to, že rozsudek okresního soudu je zcela správný. Stejně jako soud prvého stupně neshledal, že by nájemní smlouva byla rozporná s dobrými mravy, případně obcházela zákon, když v tomto směru pro stručnost zcela odkazuje na odůvodnění rozhodnutí okresního soudu, které je vyčerpávající, a s nímž se ztotožňuje. Ohledně tvrzené tísně, tedy současných sociálních a majetkových poměrů žalovaného, odvolací soud dodává, že nájem na dobu určitou skončil, a žalobce nemá právní povinnost nájemní poměr dále prodlužovat; navíc je zřejmé, že k prodloužení doby nájmu nedošlo z důvodu neplnění povinností žalovaného jakožto nájemce. Skutečnost, že žalovaný řádně neplnil povinnosti nájemce, a z toho důvodu s ním nebyla prodloužena nájemní smlouva, nemůže být hodnocena jako zneužití tísně žalovaného. Žalovaný ještě v září , rok, , tedy po ukončení nájemního poměru, pobíral příspěvek na bydlení, z něhož měl nájemné a služby s tím spojené platit; navíc v rozporu s nájemní smlouvou nedoplnil jistotu, která musela být použita na úhradu předchozího vyúčtování služeb. Ačkoli byly žalovanému poskytnuty možnosti, jak te