71 CO 311/2021-113 — Krajský soud v Ostravě

1. Výše uvedeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 100 000 Kč od 21. 7. 2020 do zaplacení (výrok I.), zamítl žalobu na zaplacení úroku z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 100 000 Kč od 1. 4. 2018 do 20. 7. 2020 (výrok II.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci plnou náhradu nákladů řízení v částce 50 084 Kč (výrok III.) Rozsudek okresní soud odůvodnil tím, že účastníci dne 31. 1. 2018 ve [obec] uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitostí. Dle bodu 2. smlouvy žalobce uhradil žalovanému při podpisu dohody částku ve výši 100 000 Kč, označenou v dohodě jako„ rezervační záloha“ s tím, že„ Rezervační záloha se odečte z kupní ceny.“ O jiném způsobu naložení s částkou 100 000 Kč nebylo v tomto bodu dohody ničeho ujednáno. V bodu 3. dohody se žalovaný jako vlastník zavázal, že ode dne uzavření dohody a složení rezervační zálohy do dne 30. 3. 2018 bude předmětné nemovitosti pro žalobce jako zájemce rezervovat, tj. neučiní žádný úkon směřující k prodeji předmětných nemovitostí jakékoliv třetí osobě odlišné od zájemce, tyto povinnosti žalovaného jako vlastníka jsou pak rozvedeny demonstrativním výčtem pod písm. a., b. a c. V bodu 4. dohody se žalovaný zavázal vrátit rezervační zálohu žalobci do 5 dnů ode dne doručení písemné výzvy zájemce, pokud nastanou skutečnosti tam uvedené pod písm. a., b., c., d. a e. Bod 5. dohody stanoví, že„ Marným uplynutím rezervační doby tato smlouva zaniká, a to ke dni uplynutí rezervační doby s tím, že s rezervační zálohou strany naloží dle této dohody“. Žalovaný obdržel od žalovaného částku 100 000 Kč, tato částka dosud nebyla žalobci přes žalobcovy výzvy e-mailovým sdělením ze dne 27. 8. 2019 a doporučeným dopisem ze dne 17. 7. 2020 a doporučeným dopisem svého právního zástupce ze dne 27. 8. 2020 vrácena, nesporné je též, že k uzavření kupní smlouvy, předpokládané uvedenou dohodou o rezervaci, mezi účastníky nedošlo a předmětnou nemovitost žalovaného, nabyla po uplynutí rezervační doby třetí osoba. Sám žalobce nakonec upustil od zamýšlené koupě mimo jiné i proto, že po komplikacích s uzavřením kupní smlouvy (pro požadavek [právnická osoba] [anonymizováno] na ošetření přístupu k pozemku a s vyřešením problematiky výmazu zástavního práva, váznoucího na předmětné nemovitosti ve prospěch [právnická osoba]) žalobce navíc ztratil zaměstnání a uvedená [právnická osoba] [anonymizováno] tak měla pochybnosti o schopnosti žalobce uvažovaný hypoteční úvěr splácet. Nelze tak dospět k závěru, že by žalovaný zavinil neuzavření předpokládané kupní smlouvy, byť z dokazování vyplynulo, že žalobce se po dlouhou dobu snažil zajistit financování předmětu koupě z hypotečního úvěru od [právnická osoba] 2. Po právní stránce okresní soud uzavřel, že složený rezervační poplatek měl formu zálohy na kupní cenu, kterou je nutno vrátit z důvodu neuzavření předpokládané budoucí kupní smlouvy. Jelikož nebyla sjednána smluvní pokuta pro případ porušení povinnosti žalobce, nemůže si žalovaný poplatek ponechat. Jelikož nebylo výslovně sjednáno, že neuzavřením kupní smlouvy se záloha transformuje na úplatu na rezervaci nemovitosti, nelze z pouhého výčtu okolností pod bodem 4. dovodit, že při absenci těchto skutečností, vyplývajících z bodu 4. rezervační dohody nastane eo ipso přeměna žalobcem složené zálohy na poplatek za rezervaci. 3. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání, které odůvodnil tím, že okresní soud neprovedl výslech svědka [příjmení], který byl sjednávání smlouvy přítomen a který by přispěl ke zjištění skutkového stavu, přispěl k objasnění úmyslu jednajících dle § 556 o. z. a přispěl ke správnému výkladu smlouvy týkající se rezervačního poplatku. Okresní soud nevyložil dle § 557 o. z. bod 2. smlouvy v neprospěch žalobce, který smlouvu vytvořil. Okresní soud dále nesprávně zjistil znění bodu 3. smlouvy a pomíjí fakt, že částka 100 000 Kč byla výslovně sjednána jako rezervační poplatek za rezervaci nemovitosti a teprve pro případ, že ke koupi dojde, bude započítána na úhradu kupní ceny. Pro případ, že k uzavření kupní smlouvy nedojde a žalovaný toto nezaviní, má poplatek žalovanému zůstat. Konečně okresní soud nesprávně stanovil i počátek tvrzeného prodlení žalovaného, kdy dle výzvy žalobce měla být uhrazena do 31. 7. 2020. 4. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku jako věcně správného, kdy žalobce osobu [jméno] [příjmení] vůbec nezná, při žádném jednání nebyl přítomen. Žalovaný je povinen vrátit žalovanou částku jako bezdůvodné obohacení. 5. Z podnětu včasného odvolání žalovaného přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, podle ustanovení § 206 odst. 1 a § 212 věty prvé o. s. ř. v celém rozsahu se závěrem, že odvolání není důvodné. 6. Po právní stránce odvolací soud souhlasí se závěrem okresního soudu, že v případě tzv. rezervačních smluv u nemovitostí jde o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku a práva a povinnosti se řídí ujednáním této smlouvy. Oproti okresnímu soudu však po zopakování důkazu dohodou o rezervaci z 31. 1. 2018 dospěl odvolací soud k závěru, že z této dohody naopak vyplývá, že rezervační poplatek měl zůstat žalovanému i po zániku rezervační dohody s výjimkou důvodů uvedených v článku 4. písmeno a) až e). Není nutné, aby rezervační záloha měla být započítávána na smluvní pokutu pro případ neuzavření kupní smlouvy. V rámci smluvní volnosti si strany mohou sjednat i pevný, nevratný poplatek i za krátkou dobu rezervace. Proto je nutno se zabývat tím, zda některý z důvodů uvedených v dohodě pro vrácení poplatku naplněn byl. Podle zjištění okresního soudu žalovaný prodal nemovitosti další zájemkyni až v roce 2020, tedy více než jeden rok ode dne uzavření dohody o rezervaci. Důvod dle písmene d) tedy byl naplněn. Dále z předschválení úvěru [právnická osoba] z [datum] a dohody o rezervaci článku 1. a e-mailu žalobce z 22. 1. 2018 je zjištěno, že žalobce měl zájem o nabytí pozemku pod chatou, který měl být odkoupen od Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, posléze rozdělen a pod nabízenou chatkou měl posléze být pozemek číslo parcelní [číslo] a rovněž banka potřebovala zajistit přístup k financované nemovitosti. Z výše uvedeného důvodu je podmínka pod písmenem e) dohody o rezervaci, že pokud nebude vyřešen problém s přiléhajícím pozemkem [číslo] to jeho odkoupení od Úřadu pro zastupování státu, rovněž splněna, kdy po dobu rezervace nebyl pozemek pod chatou odkoupen od státu tak, aby jej žalobce mohl nabýt. Podmínka kupujícího, aby měl zajištěn přístup, jinak koupi nelze uskutečnit, je pochopitelná. Odvolací soud při naplnění již dvou podmínek se nezabýval prohlášením svědka [příjmení] o nátlaku ze strany žalovaného a tím, zda byl naplněn i důvod pod písmenem a) dohody, tedy porušení povinnosti žalovaného z dohody, zejména jejich nabízení, uzavření další rezervační smlouvy či jejich prodej. 7. Jelikož byly naplněny dva důvody pro vrácení rezervačního poplatku, je žalovaný povinen tuto částku žalobci vrátit. Pokud žalobce vyzval žalovaného k úhradě dopisem odeslaným v pátek 17. 7. 2020, pak dle § 573 o. z. byl doručen třetí pracovní den ve středu 22. 7. 2020 a 5denní lhůta k plnění dle článku 4. dohody o rezervaci uplynula dne 27. 7. 2020 a teprve od 28. 7. 2020 je žalovaný v prodlení s úhradou a žalobce má nárok na úrok z prodlení až od tohoto data. 8. Z výše uvedených důvodů odvolací soud rozsudek částečně změnil, pokud jde o dobu úroku z prodlení, a žalobu za dobu od 21. 7. 2020 do 27. 7. 2020 zamítl. Ve zbytku pak potvrdil rozsudek dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný. 9. O náhradě nákladů řízení před okresním soudem bylo nově rozhodnuto dle § 224 odst. 2 o. s. ř., kdy odvolací soud převzal správnou výši nákladů sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka], odměny za celkem 7 a půl úkonů právní služby podle ust. § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), tedy 7,5 x [částka], tj. [částka], dále pak z částky [částka] za 7 paušálních náhrad hotových výdajů po [částka] podle ust. § 13 odst. 3 cit. advokátního tarifu, tj. [částka]. Dále k nákladům právního zastoupení žalobce náleží částka [částka] jako náhrada za promeškaný čas cestou zástupce žalobce k jednáním soudu z [obec] do [obec] a zpět za 16 započatých půlhodin po [částka], cestovní náhrady ve výši 2 x [částka] za 2 cesty k jednáním soudu z [obec] do [obec] a zpět, při ujetí 2 x 268 km vozidlem [značka automobilu] [registrační značka], průměrné spotřebě 5,26 litrů benzínu [anonymizováno] [číslo] km, základní sazbě náhrady 4,40 Kč/km a ceně benzínu [anonymizováno] 95 ve výši 27,80 Kč/litr, obojí dle vyhl. č. 589/2020 Sb. 10. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce byl v odvolacím řízení zcela úspěšný, má tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, odměnu [částka] za tři úkony právní služby (vyjádření k odvolání, porada s klientem přes hodinu a účast