11 Co 226/2025-438 – Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu o částku 3.840.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 4. 1. 2020 do zaplacení a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho advokáta na nákladech prvostupňového řízení částku 650.455 Kč ve třídenní lhůtě od právní moci rozsudku.2. Proti rozsudku v celém jeho rozsahu podal žalobce včasné odvolání, v němž okresnímu soudu vytýkal vadné závěry skutkové i právní. Napadený rozsudek byl pro něj překvapivý a nepředvídatelný, neboť okresní soud jím rozhodl jinak než v rozsudku předchozím. Z doplňujících důkazů přitom nebyly zjištěny skutečnosti odůvodňující změnu dříve vyjádřených právních závěrů. Žalobce rekapituloval soudem zjištěné skutečnosti, včetně ujednání o smluvní pokutě v kupních smlouvách uzavřených účastníky dne , datum, Brojil proti zjištění, že žalovaný a , jméno FO, měli v úmyslu přenést na jmenovanou jako obdarovanou při uzavírání darovacích smluv dne , datum, všechny povinnosti a smluvní pokuty, zejména povinnosti dle článku IV. odst. 3. kupních smluv ze dne , datum, , jméno FO, prý byla s těmito povinnostmi seznámena, akceptovala je a zavázala se je dodržovat; povinnosti na ni proto přešly v celém rozsahu; v souladu s nimi vždy jednala. Okresní soud přehlédl, že výpověď , jméno FO, byla vyvrácena výpověďmi dalších svědků a účastníků. Skutečnosti plynoucí z výpovědi p. , jméno FO, , p. , jméno FO, , p. , jméno FO, a p. , jméno FO, pominul. Podle těchto výpovědí prezentace žalovaného předcházející uzavření kupních smluv obsahovala harmonogram realizace projektu a byla přesvědčivá. Žalovaný obdržel od žalobce návrhy kupních smluv; k jejich textu neměl připomínky, vyjma části týkající se úhrady kupní ceny. , jméno FO, nebyly tyto návrhy zasílány; pokud byla u jednání účastníků přítomna, nikdy do nich nezasahovala. Při prodeji žalobce jednal výhradně se žalovaným; s , jméno FO, jednal až poté, kdy byla pověřena zastupováním žalovaného Žalovaný byl na zastupitelstvech žalobce přítomen a osobně se setkával s jeho členy, kteří jej urgovali o provedení plánované rekonstrukce. Až do roku 2020 byla lokalita romským ghettem se stovkami krátkodobě ubytovaných osob přihlášených zde k pobytu, žádajících o příspěvek na bydlení. Byl tu nepořádek, zvýšila se kriminalita, „běžní občané“ byli naštvaní a podávali stížnosti. Kvalita daného území se po prodeji nemovitostí žalovanému výrazně zhoršila. Žalobce vnímal návrh úpravy této lokality dle projektu žalovaného jako veřejný slib, který byl prezentován v médiích. Podle ústní dohody se žalovaným měl být jeho projekt realizován do 4 let od zakoupení nemovitostí. Žalobce proto apeloval na žalovaného, aby zahájil rekonstrukce domů a po jejich dokončení do nich stěhoval studenty; žalovaný požádal pouze o jedno stavební povolení. Žalobce hodlal dostat do lokality ekonomicky rozumnou skupinu obyvatel. Projekt žalovaného vybral s cílem vybudovat zde studentské městečko. Odmítal obchod s chudobou, neměl proto zájem o ubytovny s vysokým nájemným placeným z příspěvků na bydlení. Nevylučoval provozování restaurací, klubů, barů, night clubů a sexshopů. Žalovaný připustil, že jím stanovený harmonogram k realizaci projektu nedodržel. Bývalá starostka , jméno FO, jej o plnění ve slíbeném termínu opakovaně žádala. Smluvní pokuta měla zabránit obchodu s chudobou a také tomu, aby „v lokalitě byly realizovány závadové věci“. Žalovaný si byl vědom tohoto žalobcova úmyslu. Projekt neprováděl, neakceptoval návrh na prodej nemovitostí třetí osobě za částku 100.000.000 Kč a nebyl tehdy dostupný. , jméno FO, je žalovanému jako jeho sestra osobou blízkou. Žalobce proto zpochybňoval věrohodnost její svědecké výpovědi a namítal její „podjatost“. Svědkyně připravovala text darovacích smluv. Osobně se účastnila předchozího odvolacího jednání v této věci jako veřejnost, a byla tak seznámena s obsahem spisu a výpovědí ostatních (výše jmenovaných) osob. Z těch je zřejmé, že , jméno FO, jako správkyně dané lokality, včetně domů nabytých do vlastnictví žalovaného, podepisovala nájemní smlouvy; na obchodu s chudobou se tím podílela. V darovaných nemovitostech totiž provozovala ubytovny. Ačkoli je osobou s vysokoškolským právnickým vzděláním, do darovacích smluv se žalovaným nepřenesla omezení dle článku IV. odst. 1., 3. kupních smluv a nepřevzala je. Prohlášení ze dne 2. 8. 2021 podepsala ryze účelově, ve snaze pomoci žalovanému vyhnout se jeho povinnosti zaplatit žalobci smluvní pokutu. Také , jméno FO, byla opakovaně ústní formou upozorňována na porušení zákazu zřídit zde ubytovny. V roce 2015 tu bylo obsazeno 109 nájemních bytů, po prodeji nemovitostí žalovanému to bylo již 175 bytů. K ubytovávání dalších osob zde docházelo ještě v letech 2019 a 2020. , jméno FO, byla tedy na výsledku sporu zainteresována citově i finančně. Její výpověď okresní soud reprodukoval neúplně. Provedené důkazy hodnotil jednostranně, ve prospěch žalovaného. S řadou důkazů se nevypořádal a nerespektoval pokyny krajského soudu uvedené v jeho kasačním rozhodnutí. Zcela chyběla zjištění o okolnostech předcházejících uzavření kupních smluv dne , datum, . Není zřejmé, z čeho soud dovodil, že , jméno FO, byla vázána totožnými závazky jako žalovaný v článku IV. odst. 1. kupních smluv. Jmenovaná sice uvedla, že se zmíněnými omezujícími ustanoveními cítí být vázána, v praxi je však porušovala. Ve smlouvách prohlásila, že se s kupními smlouvami seznámila a nemá proti nim námitky. Tím ovšem k „převzetí závazku“ nedošlo. Nemá obstát rovněž závěr, že odkaz v darovacích smlouvách byl dostatečně srozumitelný, určitý a nevzbuzující pochybnosti o tom, jaké povinnosti na obdarovanou tou kterou darovací smlouvou přešly. Stejný závěr totiž odporuje zákonu, logickému i jazykovému výkladu článku II. odst. 1, 2 darovacích smluv. Žalobci proto vznikl nárok na smluvní pokutu. Není podstatné, co si žalovaný a , jméno FO, následně dohodli v prohlášení ze dne 2. 8. 2021 a jaké úmysly v textu citované listiny deklarovali. Okresní soud zkoumal vůli účastníků kupních smluv ze dne , datum, a zjistil: Obě strany věděly, že se jedná o problematickou lokalitu vyžadující řešení. Žalovaný v soutěži nabídl úspěšný projekt, přičemž původní návrh kupní smlouvy nebyl na základě jeho projektu upraven či doplněn. Omezení vlastnického práva nabyvatele nemovitostí spočívající v zákazu ubytování nevylučovalo ubytovat zde studenty na jeden či dva semestry, vyloučen měl být pouze obchod s chudobou. Zcela zakázáno bylo provozování heren a kasin. Účastníci kupních smluv se dohodli, že žalovaný lokalitu zvelebí v souladu s prezentovaným záměrem a sociálně slabé osoby nebudou v daném místě „na věky“. S těmito závěry žalobce žádal o změnu napadeného rozsudku tak, že soud jeho žalobě vyhoví.3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit. Žalobce uplatnil nárok na zaplacení smluvní pokuty za porušení povinnosti dle článku IV. odst. 1., 3. kupních smluv. Fakticky se hodlal domoci sankce za to, že v lokalitě nazvané , název, nebyl realizován záměr, který očekával a prezentoval jej veřejnosti. Svědci se vyjadřovali především k tomu, že žalovaný porušil slib týkající se zvelebení dané oblasti. Svědecké výpovědi tak vybočovaly z předmětu sporu. Žalobce nikdy žalovaného neupozornil na porušování jeho povinností a nevyzýval jej ke zjednání nápravy. Text kupních smluv, který připravil, neobsahoval lhůtu, v níž má být lokalita zvelebena, a sankci za její nedodržení. Žalobci se to ostatně nezdařilo provést za podstatně delší předchozí období. Námitky zpochybňující věrohodnost svědecké výpovědi , jméno FO, jsou liché. , jméno FO, se osobně zúčastnila všech jednání a byla účastníkem darovacích smluv; mohla se proto relevantně vyjádřit k otázce, jaká byla vůle dárce a obdarované. Omezení vlastnického práva později zakotvila do kupních smluv, jimiž vlastnické právo k nemovitostem převedla na třetí osoby. O obsahu práv a povinností převedených žalovaným na , jméno FO, nebyly mezi nimi žádné pochyby. K výkladu vůle účastníků darovacích smluv se žalobce jako nezúčastněná osoba nemůže vyjadřovat. Není tedy oprávněn zpochybňovat obsah právních jednání (darovacích smluv), který jejich účastníci interpretují shodně. Podle závazného právního názoru krajského soudu platí, že ujednání obsažená v kupních smlouvách v článku IV. odst. 3. věta první („výše uvedené závazky přecházejí na dalšího nabyvatele“) jsou absolutně neplatná, neboť smlouvy jsou účinné pouze „inter partes“. Není proto rozhodující, jakou formulaci žalovaný a , jméno FO, v darovacích smlouvách zvolili. Podstatné je pouze to, zda žalovaný , jméno FO, jako obdarovanou k omezujícímu způsobu užívání nemovitostí zavázal, či nikoli. , jméno FO, potvrdila písemně i ve své výpovědi, že „tímto omezením se cítí být vázána“. Žalovaný tedy povinnost utvrzenou smluvní pokutou splnil. Nárok na smluvní pokutu žalobci nevznikl.4. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a řízení jemu předcházející v celém rozsahu, postupem