69 Co 212/2025-520 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud určil, že kupní smlouva č. , Anonymizováno, uzavřená dne 11. 11. 2022 mezi prodávajícím , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nar. , Datum narození žalobce, , bytem , adresa, a kupujícím , právnická osoba, . se sídlem , adresa, , IČO: , IČO žalované, , jejímž předmětem byl převod pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zaps. v kat. území , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, , se zrušuje (výrok I.), uložil žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 243.612,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, (výrok II.) a žalované uložil zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Olomouci náhradu nákladů řízení stanovenou v samostatném usnesení (výrok III.).2. Proti tomuto rozsudku do všech výroků podala odvolání žalovaná s tím, že okresní soud zcela pominul a dezinterpretoval její roli jakožto podnikatele – obchodníka s nemovitostmi. Konkrétně v rozsudku uvádí, že žalovaná měla žalobce v rámci kontraktačního procesu informovat o ceně nemovitosti, která by svou výší odpovídala ceně obvyklé. Žalobce přitom dle tvrzení soudu mohl od žalované legitimně očekávat, že mu žalovaná za prodej nabídne cenu, která se svou výší bude blížit ceně obvyklé, a to i po připočtení příslušné marže. Tyto závěry soud odůvodnil povahou žalované jakožto profesionála na trhu s nemovitostmi, který je povinen jednat poctivě s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Závěry soudu nicméně zcela překrucují roli žalované při výkonu podnikatelské činnosti jakožto obchodníka. Podobně jako v případě jakéhokoliv jiného subjektu zabývajícího se obchodní činností je podnikání žalované založeno na generování zisku. Žalovaná neposkytuje jakékoliv služby, které by spočívaly v investičním, finančním nebo nemovitostním poradenstvím. Žádné služby tudíž v sobě nezahrnují zjišťování a ověřování obvyklé ceny nemovitostí. Ze statusu žalované jakožto profesionála lze vyvodit zcela opačné důsledky. Žalovaná nepochybně disponuje potřebnými podnikatelskými schopnostmi, odborností a know-how týkající se obchodu s nemovitostmi. Bylo by ale zcela absurdní dovozovat, že jakožto podnikatel by měla nést odpovědnost za to, že svou profesní znalost nevyužila ke zlepšení postavení žalobce jakožto protistrany v obchodním jednání. Jak je předpokládáno již samotnou definicí podnikatelské činnosti v § 420 o. z., tuto svou znalost využívá „soustavně za účelem dosažení zisku“. Ze způsobu veřejné prezentace žalovaného lze pak dovodit, že žalovaná je jakožto dominantní hráč na trhu s nemovitostmi s příslušnými obchody velmi úspěšná, tj. dosahuje jejich prostřednictvím značného zisku. Vzhledem k těmto skutečnostem se tak žalobce mohl legitimně domnívat, že žalovaná s ním má zájem uzavřít obchod s nemovitostmi právě z důvodu jeho finanční výhodnosti pro žalovanou, tedy že nemovitosti bude schopna následně prodat za vyšší cenu. Soud v rozsudku uvádí, že z pozice žalobce bylo přirozené důvěřovat žalované jakožto profesionálovi, že cena dle smlouvy odpovídá ceně obvyklé. Z tohoto důvodu pak na žalobce nelze přenášet odpovědnost za nevyvinutí úsilí vedoucího k ověření skutečné ceny nemovitosti a její další dohledávání. Žalovaná upozorňuje, že postoj soudu nemá oporu v platné právní úpravě ani judikatuře. Žádné ustanovení občanského zákoníku neobsahuje výjimku z pravidla v § 1794 odst. 2 poslední věty o. z., dle kterého se zkrácená strana nemůže domáhat práv z neúměrného zkrácení v případě její nedbalosti při zjišťování obvyklé ceny plnění. Stejně tak nelze dovozovat, že žalobce nemusel vyvíjet jakékoliv úsilí ke zjištění skutečné ceny, protože žalovaná představuje podnikatele – odborníka dle § 5 o. z. Důslednou aplikací závěrů soudu by došlo k naprostému vyprázdnění smyslu poslední věty § 1794 odst. 2 o. z. V souladu s § 5 odst. 1 o. z. se na každého podnikatele hledí jako na odborníka ve vztahu k činnostem vykonávaným v rámci jeho podnikání. V případě aplikace závěrů soudu by jakýkoliv nepodnikatelský subjekt uzavírající obchody s daným podnikatelem mohl být naprosto lhostejný k ceně předmětu daného obchodu, a to zcela vědomě. Odpovědnost za skutečnost, že sjednaná cena plnění nepředstavuje „zkrácení přes polovic“ s možnými důsledky dle § 1793 o. z. by byla přenesena výlučně na smluvní stranu jednající v postavení podnikatele. Takové důsledky však očividně nejsou záměrem zákonodárce. Omezení oprávnění zkrácené smluvní strany domáhat se nároků z neúměrného zkrácení dle § 1794 odst. 2 poslední věta o. z., se tedy uplatní i ve vztahu k žalobci v posuzované věci. Žalovaná odkazuje na závěry ve vyjádření ze dne 5. 4. 2024. Ve vztahu k posuzování vědomosti žalobce o obvyklé ceně uvedla žalovaná následující: „Vědomostí o obvyklé hodnotě plnění se v kontextu institutu neúměrného zkrácení ve smyslu § 1793 totiž nerozumí přímo konkrétní vědomost žalobce, ale vědomost ve smyslu § 4 odst. 2 o. z., tedy vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé“. Jinými slovy pakliže by osoba disponující vědomostí v kvalitě dle § 4 odst. 2 o. z. musela vědět o skutečné hodnotě plnění, není možné se domáhat nároku z neúměrného zkrácení dle § 1793 o. z. Tomu ostatně plně koresponduje i žalobcem ve vyjádření citované ustanovení § 1794 odst. 2 o. z., které stanoví: právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jí zkrácená strana výslovně a prohlásila, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. V posuzovaném případě jsou pak naplněny obě podmínky, tedy za a) výslovné vzdání se práva vyplývající z § 1793 o. z. a b) žalobce souhlasil s neúměrnou cenou, ač mu skutečná cena plnění musela být známa“. Ve vyjádření dále žalovaná uvedla, že „v této souvislosti si žalovaná dovoluje poukázat na závěry uvedené v odborné komentářové literatuře. Z těchto vyplývá, že oprávnění zkrácené strany domáhat se nároků z neúměrného zkrácení je podmíněno vynaložením určitého úsilí o zjištění si skutečné hodnoty plnění, jehož vyžadovaná míra se zvyšuje s hodnotou plnění. Konkrétně je v dané odborné literatuře uvedeno následující: „zákonodárce, tedy formuluje velmi přísné požadavky na slabší smluvní stranu, jelikož požaduje, aby zkrácený pozitivně neznal skutečnou hodnotu hrubě nepoměrného plnění (což vyjadřuje „ač ji skutečná cena plnění byla známa“) nebo aby tato neznalost nebyla jím zaviněná (což zákon vyjadřuje slovy, ač jí skutečná cena plnění … musela být známa …“). Pozitivně právně tak tím klade požadavky na obezřetnost zkráceného, který musí vyvinout dostatečné úsilí, které od něho lze oprávněně požadovat, aby předešel rizikům, které pro něj z právního jednání vyplývají, respektive mohou vyplynout a jichž si musí být vědom. Aby zkrácenému zůstalo zachováno beneficium, které zákon spojuje s možností napadnout smlouvu v případě omylu o hodnotě plnění, musí prokázat, že učinil veškeré kroky ke zjištění reálné hodnoty hrubě nepoměrného plnění. Současně platí, že čím rizikovější plnění je předmětem právního jednání, tím vyšší požadavky jsou kladeny na jeho postup. Pomocným měřítkem v tomto případě je § 4 odst. 2 o. z“. Skutečnost, že zákonodárce klade na zkrácenou stranu významné požadavky, mimo jiné k vynaložení úsilí ke zjištění obvyklé ceny předmětu smlouvy, je podtržena i stanovením velmi krátké a nadto prekluzivní lhůty k uplatnění práv z neúměrného zkrácení dle § 1795 o. z. Rovněž z judikatury (konkrétně rozsudku NS ČR z 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021) vyplývá, že „v pochybnostech je na místě se přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde“. S ohledem na uvedené se žalovaná domnívá, že úmyslem zákonodárce nebylo zakotvení zcela jednostranného a extenzivně ochranářského institutu neúměrného zkrácení, jak to interpretoval okresní soud. Žalovaná pak poukazuje i na důvodovou zprávu, dle níž se navrhovaný občanský zákoník rozchází s hlediskem primitivního materialismu; jeho myšlenkové ukotvení je v respektu k osobnosti člověka, jeho svobodného individua způsobilého žít podle svého a rozhodovat o svých soukromých záležitostech samostatně. Současně se uvádí, že osnova klade zásadní důraz na hledisko autonomie vůle. Dále se rovněž uvádí, že hledisko rovnosti osob nemůže být určující v prvé řadě, protože důraz na zásadu rovnosti jako určující pro občanské právo neodpovídá skutečnému stavu. Po žalobci lze požadovat vědomost údaje o ceně nemovitosti, pokud ji lze zjistit mimo jiné i z veřejně dostupných webových stránek. V tomto směru žalobkyně odkazuje na komentářovou literaturu, informace o cenách nemovitostí a jejich vývoji lze velice snadno dohledat na internetu z veřejně a bezplatně dostupných zdrojů, jako jsou internetové realitní inzertní portály. Samotný okresní soud přitom ve vztahu k řešení věcného břemene tížícího nemovitosti klade na žalobce požadavek