103 CO 26/2022-145 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Příbrami rozsudkem č. j. 11 C 158/2021-109 ze dne 19. 5. 2022 (dále též jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) uložil žalované zaplatit žalobcům 85 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a dále uložil žalované zaplatit žalobcům, k rukám jejich zástupce, náhradu nákladů řízení 67 775 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná je povinna uhradit žalobcům částku 85 000 Kč coby smluvní pokutu, sjednanou dle § 2048 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále též jen „občanský zákoník“), rezervační smlouvou uzavřenou ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku dne [datum] mezi účastníky, za součinnosti realitního zprostředkovatele [jméno] [příjmení], na dobu určitou do [datum] a zajišťující povinnost žalované poskytnout nezbytnou součinnost k uzavření převodní smlouvy ohledně převodu bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa] (blíže vymezeno ve smlouvě vymezené; dále též jen„ předmětná jednotka“) nejpozději do [datum], za kupní cenu 5 670 000 Kč, kdy žalovaná byla současně povinna do podpisu kupní smlouvy (nejpozději uvedeného data) zajistit řádnou kolaudaci předmětné jednotky a její zápis do katastru nemovitostí. Účastníci sjednali pro případ, že prodávající (žalovaná) neuzavře„ realitní smlouvu“ (převodní smlouvu – kupní smlouvu) ve stanovené lhůtě nebo uvede-li do této smlouvy nepravdivé informace, je povinna zajistit vrácení rezervačního poplatku zpět zájemci. Sjednali zároveň povinnost prodávající (žalované) uhradit smluvní pokutu ve výši 170 000 Kč, splatnou ke dni uplynutí doby určité rezervační smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku 85 000 Kč jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Reciproční smluvní pokuta pro případ porušení závazku uzavřít převodní smlouvu zájemci (žalobci) byla rovněž sjednána. V době uzavření rezervační smlouvy byla předmětná jednotka rozestavěnou jednotkou, jako taková byla i zapsána v katastru nemovitostí. K uzavření převodní smlouvy do [datum] nedošlo, rovněž tak do uvedené doby nedošlo ani ke kolaudaci předmětné jednotky. Kolaudační řízení probíhalo již v říjnu 2020 (prohlídka stavby se konala [datum]), kdy byly zjištěny závady a nedodělky a byla vydána nesouhlasná stanoviska dotčených orgánů: krajské hygienické stanice a hasičského záchranného sboru. Souhlasná stanoviska těchto orgánů byla doručena stavebnímu úřadu až dne [datum], téhož dne žalované podala stavebnímu úřadu ohlášení o dokončení stavby předmětné jednotky. Následně dne [datum] byl stavebním úřadem vydán kolaudační souhlas. Téhož dne bylo žalovanou podáno katastrálnímu úřadu ohlášení změny údajů o jednotce z rozestavěné jednotky na byt. Následně kupní smlouvou ze dne [datum] prodala žalovaná kupujícím [jméno] a [jméno] [příjmení] předmětnou bytovou jednotku za kupní cenu 5 690 000 Kč. Účastnící jednali již před [datum] o řešení vzniklé situace – nesplnění podmínky provedení kolaudace jednotky do uvedeného data a změny zápisu rozestavěné jednotky v katastru nemovitostí coby bytové jednotky; jednali mj. o možném prodloužení termínu uzavření převodní smlouvy (do [datum]). V e-mailu ze dne [datum] žalobci sdělovali, že mají zájem podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami. V e-mailu z [datum] žalobci sdělovali, že přestože žalovaná projevila neochotu uzavřít převodní smlouvu za stanovených podmínek v termínu do [datum], čímž porušila podmínky rezervační smlouvy, jsou ochotni přistoupit na dodatečné podepsání realitní smlouvy, ale neakceptují změny, které do té doby byly navrženy. V inzerátu ze dne [datum] zprostředkovatel nabízel předmětnou jednotku k prodeji mj. s tím, že nastěhování bude možné dle dohody během léta 2021. Žalovaná chtěla byt prodat, svědek [jméno] [příjmení], coby zprostředkovatel, jej inzeroval, účastníci věděli, že se jedná o rozestavěnou nemovitost, všichni předpokládali, že do uzavření převodní smlouvy bude kolaudace dokončena. Byly tam pouze drobnosti jako chybějící výlevka, průtokový ohřívač, ohnivzdorné dveře ve sklepě, hasičům se nezdála certifikace na požární hydrant. Byl problém sehnat řemeslníky, dostat zástupce hasičů na místo samé, odsouhlasit to se všemi vlastníky v domě. Žalobci nakonec souhlasili, že by jednotku koupili i nezkolaudovanou, pod smluvní pokutou 500 000 Kč, ale ztroskotalo to na tom, že prodávající - žalovaná chtěla termín k předání prodloužit do konce září 2021. Při uzavírání rezervační smlouvy přitom bylo jasné, že k předání jednotky žalobcům dojde do konce srpna 2021. 2. Při kontrolní prohlídce stavby předmětné jednotky [datum] stavebním úřadem bylo shledáno, že nebyla provedena výlevka s teplou vodou, dveře do sklepa, nebyly předloženy prohlášení dodavatele k rozvodům pitné vody ohledně použitého materiálu, ani protokol o předání a převzetí revize elektrorozvaděče a souhlasná stanoviska krajské hygienické stanice a hasičského záchranného sboru. Bylo zjištěno, že stavba je téměř dokončená, kromě úklidové komory a osazení dveří do sklepa. Hasičský záchranný sbor vydal nesouhlasné stanovisko dne [datum], krajská hygienická stanice [datum]. Důvodem bylo, že byl nesprávně namontovaný vnitřní hydrant a nebyly nainstalovány přenosné hasicí přístroje. Sklepní prostory, v nichž jsou sklady, popřípadě kóje, nebyly požárně oddělené od únikových cest. Následně hasičský záchranný sbor vydal souhlasné závazné stanovisko ke kolaudaci dne [datum], krajská hygienická stanice dne [datum]; stavebnímu úřadu byla doručena [datum] a dne [datum] stavební úřad vydal kolaudační souhlas s užíváním stavby. 3. Soud prvního stupně nepřisvědčil obraně žalované, že ujednání rezervační smlouvy bylo neplatné či se stalo neplatným následně, neboť se žalovaná měla zavázat k plnění nemožnému, nesplnitelnému ve sjednané době, neboť nezáviselo pouze na ní, ale na třetí osobě – stavebním úřadu. Uzavřel zde, že samotná realizace kolaudačního řízení a získání kolaudačního souhlasu nebyly v daném případě nesplnitelnými podmínkami. [ulice] úřad během dvou dnů poté, co žalovaná doložila potřebné podklady, vydal souhlasné kolaudační rozhodnutí. Žalovaná přitom věděla o nedostatcích již v říjnu 2020, při šetření na místě samém. Uzavřel, že„ nebylo prokázáno, že by nevystavení kladného kolaudačního rozhodnutí bylo zaviněno stavebním úřadem“. Naopak„ z připojeného stavebního spisu vyplývá, že stavební úřad jednal rychle a v okamžiku, kdy byly doloženy doklady o odstranění závad bránících kolaudaci, kladné kolaudační rozhodnutí vydal“. Žalovaná se zavázala v článku I. odst. 2. smlouvy, že do podpisu kupní smlouvy zajistí řádnou kolaudaci předmětné jednotky a její zápis do katastru nemovitostí. Účastníci nesjednali, že bez kolaudace zaniká závazek uzavřít kupní smlouvu, kterou si sjednali uzavřít do [datum] Smlouva sama nehovoří o tom, jakým způsobem má dojít k výzvě k uzavření budoucí kupní smlouvy ve smyslu § 1788 odst. 1 občanského zákoníku. Zde soud prvního stupně uzavřel, že z mailové komunikace mezi účastníky, zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] a advokátem Mgr. [příjmení] se podávalo, že ještě před [datum], tedy před konečným termínem, do kdy měla být budoucí kupní smlouva uzavřena, účastníci mezi sebou jednali o jejím uzavření a jednali o změně podmínek smlouvy samotné, rovněž o posunutí termínu, do kterého by smlouva měla být uzavřena a za jakých podmínek. V e-mailu ze dne [datum] žalobci sdělovali, že s nově stanovenými podmínkami kupní smlouvy a zástavní smlouvy nesouhlasí a mají zájem podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami. Jinými slovy, sdělili druhému účastníkovi a zprostředkovateli, že chtějí budoucí kupní smlouvu uzavřít a trvají na tom, aby byla uzavřena za stávajících, stále platných podmínek. Žalovaná však tuto výzvu nereflektovala a budoucí kupní smlouvu neuzavřela. Proto jí vznikla ve smyslu článku V. odst. 2. rezervační smlouvy povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu 170 000 Kč,„ z níž polovina náležela zprostředkovateli, který se jí však vzdal“. Proto soud žalobě vyhověl v rozsahu žalobního žádání - částky 85 000 Kč. 4. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala žalovaná včasné odvolání, kterým jej napadla v celém rozsahu. V odvolání namítá svůj poukaz na to, že žalobci trvali na požadavku, aby se v době koupě jednalo o (již) zkolaudovanou bytovou jednotku. K uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měla být taková zkolaudovaná bytová jednotka, mělo dojít nejpozději do [datum]. Na tuto dobu určitou (právě do [datum]) byla uzavřena i předmětná rezervační smlouva ze dne [datum]. Soud prvního stupně se měl zabývat skutečností, zda některá ze stran zavázaných z rezervační smlouvy vyzvala v uvedené lhůtě druhou smluvní stranu k podpisu kupní smlouvy. Toto zjištění bylo významné k vyřešení právní otázky, zda nedošlo k zániku rezervační smlouvy ve smyslu § 1788 občanského zákoníku. Soud prvního stupně zde dospěl k nesprávným závěrům. Neexistuje žádné tvrzení ani zjištění z jakéhokoliv důkazu, že by některá ze stran sporu vyzvala druhou stranu k uzavření kupní smlouvy nejpozd