23 CO 5/2022-105 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Kladně (dále jen„ soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], rozhodl tak, že se nahrazuje projev vůle žalované k uzavření kupní smlouvy s žalobcem, kterou dojde k prodeji nemovitosti, a to pozemku [anonymizována dvě slova], jehož součástí je stavba – objekt k bydlení [adresa] a pozemkové parcely [adresa], vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], a to za kupní cenu 200 000 Kč ve znění smlouvy specifikované v rozsudku (výrok I). Výrokem II. stanovil žalované povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 26 718 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce. Žalobce se žalobou domáhal nahrazení projevu vůle žalované soudem, a to k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem by byl spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné poloviny k nemovitostem zapsaným na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] s tím, že nebylo respektováno předkupní právo spoluvlastníků, konkrétně žalobce, a to, když právními předchůdci žalované, bývalými spoluvlastníky ([jméno] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení]) nebyl nabídnut jejich podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům, tj. žalobci při prodeji jejich spoluvlastnických podílů v říjnu 2019 na společnost [právnická osoba] Tato společnost následně spoluvlastnický podíl k nemovitostem v rozsahu jedné poloviny převedla na žalovanou. Soud prvního stupně uzavřel, že ze strany právních předchůdců žalované bylo porušeno zákonné předkupní právo žalobce, když právní předchůdci žalované nenabídli předmětný spoluvlastnický podíl ke koupi žalobci jako dalšímu spoluvlastníku (v tomto směru neshledal soud prvního stupně za prokázanou žalovanou tvrzenou písemnou nabídku žalobci ze dne [datum]). Za stavu, kdy předkupní právo, které má věcně právní povahu působí i vůči třetím osobám, shledal soud prvního stupně žalobu v plném rozsahu důvodnou. 2. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolání žalovaná, která, tak jako v řízení před soudem prvního stupně, zdůrazňovala, že nabyla vlastnické právo k spoluvlastnickému podílu k předmětným nemovitostem řádně za stavu, kdy v době uzavření kupní smlouvy s její právní předchůdkyní nebylo dle účinné právní úpravy předkupní právo uzákoněno. Poukazovala na to, že i při převodu spoluvlastnického podílu z původních spoluvlastníků na právní předchůdkyni žalované bylo předkupní právo realizováno, a to dopisem ze dne [datum]. Žalobce nabídku v zákonné lhůtě tří měsíců nevyužil. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu zamítl. 3. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalované navrhl potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného, když se s argumentací soudu prvního stupně v odůvodnění rozsudku ztotožnil. Poukazoval na způsob uzavření kupní smlouvy právní předchůdkyní žalované s původními spoluvlastníky, kdy se jednalo o společnost zabývající se odkupem nemovitostí, která nezřídka využívá neznalosti vlastníku nemovitosti. Tak jako v řízení před soudem prvního stupně nesouhlasil s tvrzením žalované, že byla realizována nabídka předkupního práva původními spoluvlastníky, kdy poukazoval na okolnosti této tvrzené nabídky, kdy obálky byly totožného formátu, byly nadepsané totožným písmem, které svědek [příjmení] (jeden z původních spoluvlastníků) označil, že není jeho. 4. Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ o. s. ř.“) a dospěl k závěru, že odvolání žalované je důvodné. 5. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: na základě rozhodnutí [název soudu] sp. zn. [spisová značka], které nabylo právní moci dne [datum], se stali podílovými spoluvlastníky, a to každý v rozsahu jedné čtvrtiny spoluvlastnického podílu, nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], vedeného katastrální [stát. instituce], [stát. instituce], žalobce, [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] Kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] spoluvlastníci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (právní nástupkyně [jméno] [příjmení]) prodali každý svůj spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné čtvrtiny uvedených nemovitostí společnosti x [právnická osoba], a to každý za kupní cenu 100 000 Kč Kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] převedla společnost [právnická osoba] podíl na předmětných nemovitostech v rozsahu jedné poloviny na žalovanou. Předchozí spoluvlastníci nemovitosti – [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] porušili povinnost předkupního práva spoluvlastníků a nenabídli své spoluvlastnické podíly ke koupi žalobci. I když byly žalobci zaslány dne [datum] na jeho adresu dvě obálky, obsahovaly pouze čisté papíry a ani jedna z nich nebyla nadepsána písmem předchozího spoluvlastníka [jméno] [příjmení]. 6. Takto zjištěný skutkový stav odpovídá provedenému rozsahu dokazování soudem prvního stupně a odvolací soud se s ním ztotožnil. 7. Odvolací soud shledal správným i právní posouzení věci soudem prvního stupně, který vycházel z ustanovení § 1124 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, [účinnost] do [datum] (dále„ o. z.“), dle kterého převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. V souladu s tímto zákonným ustanovením posoudil soud prvního stupně zcela správně postup právních předchůdců žalované, tedy převod spoluvlastnických podílů z bývalých spoluvlastníků, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], na společnost [právnická osoba], s ohledem na dobu uzavření kupní smlouvy, tj. [datum]. Podle v této době účinné právní úpravy bylo předkupní právo podílových spoluvlastníků založeno přímo zákonem. Předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci je institutem, který trvale omezuje spoluvlastníka v právu volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem, konkrétněji převést na jiného. Jde o právní vztah, v němž povinnosti každého spoluvlastníka převádějícího podíl přednostně jej nabídnout ke koupi všem ostatním spoluvlastníkům, odpovídá právo všech ostatních spoluvlastníků na přednostní nabídku ke koupi a možnost jejího využití. Předkupní právo spoluvlastníků vyplývá přímo ze zákona, vzniká se vznikem podílového spoluvlastnictví tj. vůči každému spoluvlastníku a trvá tak dlouho, dokud trvá jeho spoluvlastnický podíl k věci. V daném případě právní předchůdci žalované, tj. bývalí spoluvlastníci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] toto předkupní právo žalobce nerespektovali. Důsledky porušení předkupního práva, které bylo zřízeno, jako právo věcné jsou upraveny (dle shora citovanému právní úpravy účinné do 30. 6. 2020) ustanovením § 2144 o. z. Žalobce jako předkupník měl tedy právo domáhat se přímo na nabyvateli, který věc nabyl koupí, aby mu předmětnou nemovitost za příslušnou úplatu převedl, přičemž příslušnou úplatou je zde cena, za kterou věc nabyvatel zaplatil. V daném případě však žalobce vůči nabyvateli spoluvlastnického podílu k předmětným nemovitostem, tj. společnosti [právnická osoba] tohoto práva nevyužil. 8. Odvolací soud se neztotožnil s právním posouzením věci soudem prvního stupně, pokud jde o převod vlastnického podílu s právní předchůdkyně žalované, společnosti [právnická osoba] na žalovanou. K převodu spoluvlastnického podílu došlo na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum]. V době uzavření této kupní smlouvy již nebylo dle právní úpravy účinné od 1. 7. 2020 dáno zákonné předkupní právo, dle ustanovení § 1124 o. z., účinného od 1. 7. 2020. Právní předchůdkyně žalované tedy již neměla povinnost nabídnout předmětný spoluvlastnický podíl k nemovitostem žalobci, a uzavřením kupní smlouvy dne [datum] tedy povinnost předkupního práva neporušila. Žalovaná tak předmětný spoluvlastnický podíl k nemovitostem nabyla zcela v souladu se zákonnou úpravou účinnou od 1. 7. 2020. Za tohoto stavu odvolací soud neshledal žalobu důvodnou, a proto v souladu s ustanovením § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu v plném rozsahu zamítl. 9. Vzhledem k tomu, že byl rozsudek soudu prvního stupně změněn, rozhodl odvolací soud v souladu s ustanovením § 224 odst. 1, 2 o. s. ř. znovu o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně. 10. V řízení před soudem prvního stupně byla v plném rozsahu úspěšná žalovaná, a má proto právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalované v řízení před soudem prvního stupně vznikly náklady na právním zastoupení, a to za pět úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast právního zástupce žalované u tří jednání soudu prvního stupně) po 2 500 Kč podle § 9 odst. 3 písm. b), § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, pět režijních paušálů po 300 Kč podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu a 21 % DPH ve výši 2 940 Kč. Celk